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Forums des investisseurs heureux

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#1 14/07/2015 14h50 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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bonjour à tous,
Je tiens à vous faire partager mon dernier projet ( en cours depuis maintenant quelques mois )

Lieux : préfecture d’une ville de la région midi-pyrennée en centre ville

Biens : Immeuble avec 4 studios de 21m2 sans copro + Un T2 de 45m2 + cave dans un autre
immeuble de 9 logements avec syndic bénévole.

Vendeur : SCI , c’est pour cela que j’ai pu intégré les deux bien dans la vente.
J’ai mis une annonce sur le bon coin pour dire que je recherche un immeuble avec travaux, il m’a contacté rapidement : la SCI familiale ne s’entende plus entre eux et donc veule vendre rapidement.

Négociation : prix de vente : 100 000 euros Hors FA, acheté 76000 euros ( 73000 + 3000 FA le gérant de la SCI est aussi agent immobilier, il a donc prit une commission sur la vente )

Frais de notaire : 7000 euros
Travaux : 22000 euros + meubles ( LMNP )
- électricité, plomberie ( sanitaire + BEC ) dans tout les appartements , placo dans le T2 par des artisans.
- peinture, sol , pose de cuisine et bricole par moi même

le compromis a été signé le 20 mai, avant cela, j’ai géré les artisans pour faire les travaux rapidement ( je commence à avoir un réseau grâce à mon projet précédant ) et avec le propriétaire pour commencer les travaux après le compromis ( demande qu’il a accepté )

Résultat :

-Je signe définitivement le 31 juillet, les travaux sont terminés et tout mes biens sont loués à Partir du 1er Aout, les baux sont effectivements déja signé pour le 1er Aout.
- EMPRUNT 110% à 2.05% sur 20 ans
- LOYERS : 285 euros HC pour les 4 studios et 450 HC pour le T2
soit 19080 euros brut/ans donc rentabilité brut à 18.18% brut

Ce que j’ai fais pour optimiser tout cela :
- Achat haut de gamme pas chère : Cuisine d’exposition à conforama a -70%, j’en ai prie 2 et négocié à -80%
- Achat de radiateur à inertie sèche avec corp en fonte marque thomson 1500W à 200 euros livré ( venteprivé.com )
- Achat de peinture delux valentine sur vente privé également aux prix du 1er prix chez brico machin.
- Négociation +++ avec la SCI qui était pressé de vendre ( même si la négo à durée 2 mois, je n’était pas pressé car pas d’annonce sur le bon coin ou se loger, la patience à payer )
- Artisans : j’ai pu descendre considérablement les devis , relation de confiance +++ avec les artisans que je fais travailler régulièrement depuis un peu plus d’un ans. Par exemple pour refaire entiérement l’éléctricité des 4 studio + du T2 avec VMC, j’en ai pour 4200 euros )
- Frais de notaire :   en l’espace d’un ans et demi, je suis passé 3 fois chez mon notaire en comptant l’achat de ma résidence principal et locatif ( en comptant ce projet ), sur mon prochain achat, la rémunération du notaire me sera offert. ( et oui cela se fait ) smile
Ammeublement : je profite des soldes, par exemple un clic clac matelat en bultex à 300 euros a la place de 600 ( comme j’en ai pris 4, j’ai réussi à avoir une ristourne supplémentaire assez facilement )

Les appartements ont tous été loué en 1 semaine en plein travaux, avec une annonce sans photo sur le bon coin : Après il n’y a pas de surprise, isolation aux normes, éléc+plomberie ect.. tout est neuf, une vrai cuisine ( surtout dans le T2 )… Concernant l’ameublement , tout est neuf avec meuble de qualité.
Dernier point, mes logements sont en dessous du prix du marché de la location, c’est un paramètre que j’ai pris en compte dans le calcul de ma rentabilité pour être sur de les loués rapidement.

Donc, logement neuf + ameublement de qualité + bon emplacement ( centre ville )+ prix de la location en dessous du marché = maîtrise du risque +++ ( je pense )

Je me permet donc de choisir mes locataires : étudiant infirmier par exemple ( 3 ans d’étude ) ou des masters ( 2 ans ) pour réduire les vacances locatives étudiants de juillet.

Bien sur, mon taux d’endettement est toujours de 0 et n’est pas impacté avec ce projet avec un cash flow + d’environs 800 euros net ( même plus les 3 premières années )

Maintenant ( cours ou moyen terme ) je vais rechercher un immeuble avec 10 logements minimum + travaux pour en faire une résidence étudiante…. Pas facile à trouver mais j’ai le temps ( j’ai que 27 ans ) pour continuer à apprendre, me former et évoluer.

Dernière modification par cricri77700 (14/07/2015 14h50)

Mots-clés : investissement, locatif, rentabilité élevée


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#2 14/07/2015 15h07 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour,

Décris comme cela votre projet est vraiment intéressant. En tout cas, vous avez l’air d’avoir bien bossé le sujet smile

Je vous souhaite une bonne continuation.

Cordialement,

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#3 14/07/2015 20h54 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Merci…. on essaie mais c est beaucoup de travail .

Je pense avoir pensé à tout .

De plus je fais moi même la comptabilité ( je connais les principes et ma femme est comptable donc elle verifie par la suite )
Cette fois c’est parsque je trouve cela intéressant et non pas pour optimiser ma rentabilité .


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#4 14/07/2015 21h05 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bravo pour votre super projet.
Le travail et la patience paie, votre exemple en est la preuve.
Avez-vous calculé/ estimé la rentabilité nette (une fois déduit les impôts, les charges non répercutées sur les locataires, la taxe foncière)?


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#5 14/07/2015 21h17 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je ne suis aucunement spécialiste de l’immobilier, et je suis désolé pour ce que je vais dire, mais c’est ma première impression, et tant mieux pour vous si ça n’est absolument pas le cas: Ca sent le "fake".

Il y a donc une SCI qui vous vend 4*21 + 45, soit 129 m2 à 76K, soit moins de 590 euros le m2, alors même qu’ils ont pris 2 mois et que le gérant de la SCI est un agent immobilier ? Un agent immobilier où son propre argent est en jeu n’est pas capable de trouver un acheteur prêt à payer plus de 590 euros le m2 pour de la petite surface (mon impression était que le m2 était proportionnellement pus élevé plus la surface était petite) qui semble se louer ultra facilement ?Tout ça juste parce que les associés ne s’entendent plus ? En plus c’est eux qui vous ont contacté ? Que demander de plus !?

Soit quelque chose m’échappe, soit il faut que je me mette à l’immobilier alors …

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#6 14/07/2015 21h19 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Si je retire la CFE ainsi que la taxe foncière , ma part de charge et les assurances je suis à 15% net AVANT IMPOT .

Les 2.5 prochaîne années, grâce au déficit je serais donc à 15% net après impôt .

Par la suite , 11 à 12% net net net .

La rentabilité est si élevé que malgré les amortissements travaux, emprunt, fdn+fai ect… Les impôts vont vite me rattraper …
mais 11 à 12% c est , je pense , très bien …


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#7 14/07/2015 21h26 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour et felecitation pour vos projets.
Je suis d’accord avec vous sur la grande majorité de votre démarche, par contre mettre les loyers sous le prix du marché avec des biens neufs et de qualite me paraît discutable.
Avec un prix plus élevé (dans la fourchette haute) vous aurez moins d’appels mais un premier tri serait déjà fait, et surtout vous pourrez louer plus cher et a des locataires d’aussi bonne qualité au final.
En tout cas vous semblez avoir trouvé votre filon, bonne chance pour votre prochain projet.

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#8 14/07/2015 21h26 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Un fake ?

C est un homme de 80 ans qui gère les biens de la SCI car la famille est dispersé dans toute la région ..et il en a marre ….
il a encore une carte pro donc il en profite à prendre une com.

Et c était des taudis … beaucoup de travaux …

Le tout mélange : on trouve des bonnes affaires .

Vous pouvez donc vous mettre dans l’immobilier ☺

Sherlok@ pour tout vous dire j’étais même partie pour 250 euros hors charge : c est même zx 6r qui connais le quartier qui m’a dit d’augmenter au moins à 300 euros .
Je suis donc passer à 285 euros " pour voir " j ai eus beaucoup de dossier et j’ai choisi des étudiants avec des garants bien solvables qui sont susceptible de rester 2 ans minimum .

Dernière modification par cricri77700 (14/07/2015 21h30)


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#9 14/07/2015 21h33 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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"Des taudis … beaucoup de travaux …" que vous avez réussi à rénover pour 170 euros le mètre carré. Vous arrivez tout même à être en dessous de 760 euros le m2 APRES travaux, et encore, heureusement que vous n’avez pas tout fait vous-même, vous auriez été encore plus bas.

Si c’est vrai, tant mieux. C’est beau dans ce cas.

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#10 14/07/2015 22h12 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Et oui … 312 euros de peinture en vente prive , 50 d’enduit pour la totalité du projet .
Les sols : 5e le m2 promo fin de série .

Alors pour les sols et la peinture en effet c ’ est pas chère .. si je l’avais fait faire par les artisans ? Ouch …

Et cela n’est qu’un exemple parmi tant d’autre.

Bref … je suis ici pour partager et pas m’inventer une vie .


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#11 14/07/2015 23h22 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Concernant les travaux, il est vrai que si on fait soi même et qu’on profite de super promo de type fin de série, on arrive à tirer les prix sur le matériel.

Pour notre maison, par exemple, on a trouvé du carrelage 60*60cm, une fin de série, pour 16€ du mètre carré dans un magasin conseillé par notre ami carreleur. Pas fait exprès, c’est celui-là qui nous plaisait. C’est pas cher quand on voit que les prix proposés sont entre 50 et 60€ du mètre carré à produit et qualité équivalente. Par contre, il a fallu composer pour les plinthes. En effet, elles n’existaient plus, du coup on a acheté plus de carrelage et notre ami carreleur a découpé les plinthes dans les carreaux supplémentaires.

Pour le parquet des chambres, idem. On avait trouvé un parquet qui nous plaisait bien mais un peu cher (un peu moins de 30€/m2). Le jour où on va pour l’acheter, j’ai trouvé l’équivalent pour 8€/m2 (couleur légèrement différente, mais qualité équivalente).

Ca peut se dupliquer sur la peinture, les revêtements de sol, les éléments (cuisine/salle de bain). C’est à mon sens plus facile à faire quand c’est de la location car on est moins regardant (même si on aime pas trop la couleur ou le modèle, c’est moins grave car on ne vit pas dedans).

Après ça demande du temps, un peu de chance quand même (tomber sur la bonne promo au bon moment) mais c’est payant au final.


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#12 15/07/2015 00h10 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Petite astuce : j ai un sous sol ou je peux stocker…
du coup pour les cuisines, le parquet, les radiateurs , peintures … j’ai stocké avant le projet … la banque rembourse jusqu’a 6 mois en arrière …
uniquement pour la peinture j’ai du le payer moi même le délais était depasse . Le reste me sera rembourser par la banque…

Certaines promotions ou vente privée sont telement intéressante que de prendre le risque de payer cash sans credit n’est vraiment pas grave en sois.


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#13 15/07/2015 01h17 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Juste un mot : chapeau

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#14 15/07/2015 08h31 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour cricri,

Votre projet est très bien ficelé est en effet.

2 éléments me laisse perplexe néanmoins. Si je vous lis bien, vous avez fait les travaux et signé les futurs baux AVANT la signature définitive! Il me semble que c’est un très gros risque.

En effet, au moindre pépin qui aurait fait coincer la vente ou même simplement retarder les travaux, les logements n’auraient pas été disponible à la location et là, bonjour les ennuis avec les futurs locataires…

Bref, aviez-vous pensez à ces points?

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#15 15/07/2015 09h22 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour Frédéric.
Concernant les travaux , pas de problème j’étais sur d’avoir le crédit .
pour les baux, ils ont été signe la semaine dernière ( depuis que j’ai l’offre de prêt ainsi que la date de signature . )

Cordialement


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#16 15/07/2015 12h12 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bravo beau projet, rondement mené et on sent que vous avez travailler fort pour que cet investissement soit adressé de manière complète sur tous les axes possibles.

Même si pour le moment je suis totalement investis sur mes projets d’entreprises, cela donne envie en tout cas !

Bon courage pour votre prochain projet, en attendant, reposez vous un peu pour profiter des fruits de votre travail wink

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#17 15/07/2015 15h01 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Tout comme Mevo, je reste un peu dubitatif des chiffres avancés ici… je me remets pas en doute la véracité des propos, mais leur caractère ultra-spécifique et non reproductible.

4200€ TTC pour toute l’électricité refaite par un artisan (donc déclaré, aux normes et équipé en matériel professionnel) et pour 5 lots / 130m2 au total ?!! Quiconque bricole un peu sait que ce prix ne couvre même pas le prix des matières premières, votre artisan aurait donc travaillé à l’œil ?

J’apprécie ce forum dans le sens où il permet de s’ouvrir l’esprit, de lever des à-priori et barrières psychologiques (oui il est possible d’arrêter son activité professionnelle avant 60 ans si on fait les bons choix, oui il est possible de trouver des investissements complètement autofinancés sans apport même dans des grandes villes)… tandis que là j’ai plutôt l’impression de lire un bouquin d’Olivier Seban ou autres : tout est parfaitement planifié, optimisé, exécuté, sans aucun contre-temps ni problème particulier… point de vue qui ne peut qu’être parcellaire et subjectif.

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#18 15/07/2015 15h29 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je rejoins PereCastor, ça me semble "trop" sur un tas de points. Et je n’avais même pas noté les points soulevés par Fred77: Donc en cas de préemption, ou moindre problème sur la propriété lors des recherches du notaire (c’est tout de même à ça que sert le laps de temps entre le compromis et la signature définitive), les travaux sont déjà faits ? Et les baux signés pour le … lendemain ?

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#19 15/07/2015 18h27 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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J’ai tt simplement effectué les visites pendant les travaux, donné une date ( qui peut être modifié en fonction des aléas ) qui pouvait être réalisable et ensuite tt faire pour arrive à ce délais …. et c’est tombe comme ça …
Avant de signe le compromis j avais déjà tt les devis des artisants …et une bonne connaissance de l’l’emplacement ( inondable sismologie ect)

Vous savez , l’Électricité pour un studio de 20 m2 c est pas chère … 8 prises, 1 alimentation chauffage , vmc  1 tableau …
Et attention cela n’inclus pas le chauffage dans ces devis….

Je vais donc écrire un livre …
et vous donnez les coordonnés de mon électricien qui travail dans le lot…

Plus sincèrement … si vous voulez plus de détail sur les prix des devis pour vous aidez pour vos projet .. je vous les envoie en MP sans problème .. j’ai pas de temps à perdre à me justifier ..merci

Envoyer moi votre mail en MP je vous copie les devis/facture si cela vous intéresse pour vos projet uniquement pas pour me justifier ….

Dernière modification par cricri77700 (15/07/2015 19h11)


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#20 15/07/2015 18h59 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour à tous,
Pour votre electricite cricri, vous avez de bons tarifs de l’ordre de ceux pratiqués dans le neuf (30€ Hors taxe / m2) qui est un secteur très concurrentiel, maintenant concernant la qualite de la prestation c’est plus difficile de juger.
Par contre les compteurs, alimentations et conduits étaient sans doute existantes et l’installation simplifiée au maximum pour limiter la MO, mais cela me paraît jouable.

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#21 15/07/2015 19h09 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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En effet les conduits étaient déjà présent … la plupart des fils existants ont été changé quand même …

Après , Je pense que sa dépend des régions et de la concurrence …

Je viens d’île de france de base… c’est limite impossible de nos jours de trouver un projet qui s’ autofinance par exemple alors qu’ en province c’est différent … pour les travaux cela doit être pareil .

Pour continuer le partage sur l’électricité , mon électricien me fait un tarif par prise et alimentation pas au m2 … par exemple une prise 10/16 classique me reviens à 28 euros .
La marque c’est legrand.

Père castor avez vous des tarifs à partager ?


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#22 15/07/2015 23h14 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour,

Les chiffres me paraissent parfaitement plausibles. Félicitations pour votre investissement. Mon prochain investissement sera du même type, vos chiffres me seront utiles.

Je suis surpris de voir que sur des forums aussi bien fréquentés de celui-ci, on trouve des rabat-joies qui pensent quand on achète de l’immobilier à plus de 8%, on est soit un menteur, soit on achète un bien inlouable…
Mon banquier m’a fait la même reflexion quand je lui expliquait que les loyers de mon immeuble étaient le double de la mensualité de prêt… Pourtant, tous les lots sont loués…

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#23 15/07/2015 23h50 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Pour connaitre cricri77700, je peux confirmer la véracité de ses propos. Il pousse au bout le concept. Il négocie tout, la cuisine modèle d’expo à -70%, il en veut pas, il va encore négocier dessus, et il stocke ça dans sa cave pour quand il en aura besoin.
Je parie qu’il fait partie des prochains rentiers du forum.

aparté : cricri, si t u vois passer des trucs, ça peut m’intéresser, je revends à Paris…


Left the Rat Race in 2013

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#24 16/07/2015 10h37 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Merci pour vos encouragement .
zx 6r pas de soucis , on s’appel.

Yomaze,  si vous avez besoin de plus de détail sur les chiffres pour votre prochain projet vous savez où me trouver. Si je peux aider….


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#25 16/07/2015 11h37 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Pour trouver des biens vraiment intéressant il faut réellement se battre le couteau entre les dents, avoir faim, remettre tout en cause en permanence, être prêt à faire une visite n’importe quand, à faire des travaux le soir + le we…

Les résultats entre un investisseur avec cet état d’esprit et un autre qui basera ses jugements sur la lecture de la presse ou de son agence immobilière, ne fera pas de travaux car c’est pas son truc… seront forcément différents, c’est une question d’implication smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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