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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#151 03/09/2012 19h26 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Avec la nouvelle loi sur l’exonération de la plus value de 30 années; si on espère récupérer son investissement entre 50 et 60 ans, cela impose de faire son investissement locatif entre 20 et 30 ans

Vous trouvez cela impossible pour un jeune, moi aussi. Mais il faut bien tenir comple de la loi, en sachant que la plus value represente/représentait la grosse part des gains jusqu’à present.

La plupart des investisseurs locatifs avec peu de moyens achètent un bien ancien et délabré, le renove, et le loue, je l’ai fait. Ou bien comme mon dernier bien en 2000 achète un terrain en devenir, font faire murs porteurs et toit, et font tout le reste

Murs interieur, cloison, plafond, isolement, electricité, sanitaire, cloture, garage, murette, puis le loue, et là vous faite/fesiez une plus value consequente avec un lotissement qui nait.

Bien entendu la gestion soi-meme, trouver un locataire aussi, pas d’assurance impayé qui prend 3 à 4% de votre loyer brute.

Accepter d’etre a l’ecoute des locataires 24/24  et de se retrouver au tribunal parfois pour regler un différent.

C’est ça la location qui rapporte/rapportait, à l’heure d"aujourd’hui sans compter l’entretien elle rapporte moins de 4% et elle rapportera moins l’année prochaine, csg et impots qui augmentent, blocage des loyers indexé sur l’insee

Alors bien sur vous pouvez vous engager mais sachez que si c’est pour se décharger sur une agence, cela rapportera moins de 4%

Ensuite et je le redis sans apport il est tres risqué de financer l"achat par les revenus locatifs, surtout en cette periode d’augmentation des impots.

ceci dit faite une tentative et calculez sur 5 ans vos gains en comptant les frais d’agence, notariés, les frais départementaux, les frais bancaires qu’il ne faut pas oublier, si votre gain est inférieur à 3%, attendez le remboursement du pret, revendez et passez à autre chose.

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#152 03/09/2012 19h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le -1 de votre réputation est somme toutes assez logique à la lecture de vos posts, notamment dans la présentation. Bref.

Pour l’immobilier, je serais tenté de dire que si vous ne vous en occupez pas en direct, et, encore mieux, ne vous occuppez pas vous même des travaux, réparations en tout genres, etc, n’espérez pas faire mieux que le livret A, avec, en plus des risques, démultipliés.

Avec la tension du marché de l’investissement immobilier, tous les amateurs prennent beaucoup de risques, car comme il a été dit au dessus, non seulement il y a une instabilité de la conjoncture économique, fiscale et sociétale, mais aussi, et cela on y pense moins, juridique. Combien parmi les investisseurs locatifs lisent réguliérement, par exemple,  la jurisprudence immobilière?

Chaque semaine, je lis tout ce que je reçois à l’instar d’un investisseur boursier (encore que lui c’est chaque jour).

Donc le mythe de faire 8-10% de rendement, les mains dans les poches, et en dormant pépére, j’y crois moyen.

Dernière modification par BorderLine (03/09/2012 19h34)

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#153 05/10/2012 10h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour
Voila j’ai tout vendu avec mon épouse pour s’installer dans une station e ski ou ma femme possede un terrain et nous allons construire une habitaion avec si possible 2 logements en locations de tourisme.
Grace à des plus value immobiliere , nous disposons de 610 000 euro de liquide actuellement.
Nous allons garder 300 000 pour la construction de notre résisdence principale courant de l’année prochaine.
Pour le reste soit 310 000 , je souhaiterai acheter un immeuble avec des studios dedans , mais je souhaiterai vivre de ça.
Donc je vais en visiter plusieurs autour d’une rentabilité de 7 à 8 % brutes. Cela vous parait bien.
Mais j’hésite la somme à investir , et nous avons un peu peur de laisser tant d’argent en banque,
Je suis pas fort en économie!!!

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#154 05/10/2012 10h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vivre de cela avec deux appartements en location saisonnière dans une station de ski ?

Calculez bien les revenus possible et leur fiscalité, car deux appartements pour être rentier ce n’est pas vraiment beaucoup, et surtout dans une logique saisonnière (quid des revenus l’entresaison?) sauf si Madame conserve un travail ou que vous êtes à la retraite bien sûr.

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#155 05/10/2012 11h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Les deux appatements et un immeuble,  je vais visiter un immeuble environ 500 000 euros, revenus locatif brute 40 0000 euros juste l’immeuble.

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#156 05/10/2012 11h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous allez vous installer au Grand Bornand même ou au village du Chinaillon ?
Pour arriver dans vos calculs à une rentabilité de 7 à 8 % vous louez à la semaine ou à des saisonniers ?

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#157 05/10/2012 11h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je me suis mal exprimé !
En faites dans notre projet de construction au grand bornand , nous allons faire 2 appartements dans le centre et au pied des pistes, l’emplacement est de reve.
En ceux qui concerne l’immeuble, ce n’est pas du tout du cote du grand bo, je cherche sur annecy cou chambery.

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#158 05/10/2012 11h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour les appartements dans notre maison nous verrons combien ils rapportent .
Mais quand on construit notre maison , un étage supplementaire n’est pas trop cher.

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#159 05/10/2012 11h13 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le promoteur MGM construit beaucoup (trop ?) sur la commune.

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#160 05/10/2012 11h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Oui au chinallion, mais le prix d’une loc pour exemple le 31 decembre minimun 2000 euros.

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#161 05/10/2012 19h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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carnaud74 a écrit :

En faites dans notre projet de construction au grand bornand , nous allons faire 2 appartements dans le centre et au pied des pistes, l’emplacement est de reve.

Le reve 4 mois par an lorsque la neige est là et que les skieurs sont en vacances en souhaitant louer 4 mois plein ….
C’est limite votre projet ….

carnaud74 a écrit :

En ceux qui concerne l’immeuble, ce n’est pas du tout du cote du grand bo, je cherche sur annecy ou chambery.

Ce sont des secteurs chers ……

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#162 24/11/2012 08h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Concernant le crédit et la déductibilité des intérêts :

Comment faites vous si vous achetez un immeuble et qu’une partie est louée et l’autre partie vous y habitez? Faites vous 2 crédits pour le même immeuble avec une estimation de plusieurs agents immobiliers?


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#163 24/11/2012 13h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous
Je vais poser une question un peu hors sujet…

Comment fixe t’on le montant d’un loyer? Quel sont les critères,etc?

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#164 24/11/2012 14h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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La loi de l’offre et de la demande wink

Evidemment, regardez sur les sites de locations pour comparer, mais je serais tenté de dire que tant que cela est loué rapidement, c’est que le prix est bon ou bas. Si ca part pas, vous le sentirez vite, à vous alors de manipuler le loyer ou le DG.

Dernière modification par BorderLine (24/11/2012 14h08)

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#165 24/11/2012 20h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci  pour votre réponse border Line

Pour déterminer le loyer le plus juste possible, on m’a dit que la meilleure manière de le faire est de prendre un certain nombre de loyer du quartier ou se trouve le bien (similaire, bien entendu) est d en faire la moyenne.

Trouver vous cette méthode juste? Y’a t’il mieux comme méthode? Comment valoriser dans le loyer les dépendance et avantage  d’un bien (garage, cave, Gardien parking ferme, etc)?

Merci pour vos réponse

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#166 25/11/2012 16h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Abdaljabbar5 a écrit :

Trouver vous cette méthode juste? Y’a t’il mieux comme méthode?

C’est une méthode simple qui a le mérite d’être simple, sinon:
- appelez les agences immo du coin et faites vous passer pour un locataire
- mettez une annonce et voyez les retours

@carnaud74 idée séduisante j’ai la même en tête ;-) demander vous si vous faites du saisonnier si vous pourrez aussi louer l’été? après 4 mois plein comme le dit Philippe ca se chiffre à combien? emplacement plein centre=parking?? à proximité à part les pistes il y a quoi? vous offrez un spa ou autres services qui peuvent agrémenter le logement/séjour?

Pour l’immeuble viser Annecy et environ, ca reste pas loin de Genève pour louer à des frontaliers qui auront la possibilité de louer cher, et ca sera plus près pour votre gestion en directe.

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#167 25/11/2012 21h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Modérateur
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Abdaljabbar5 a écrit :

Comment valoriser dans le loyer les dépendance et avantage  d’un bien (garage, cave, Gardien parking ferme, etc)?

Bonjour,
Pour mes immeubles, je fais un règlement d’immeuble et une répartition des tantièmes pour le calcul des charges. Si ça peut vous aider à déterminer vos loyers, voici les grilles de coefficients de pondération que j’utilise. Rien n’est figé et ne vous fournis mes tableaux qu’à titre indicatif.

Vous prenez la superficie de chaque lot (ou le prix moyen du m² d’habitation sur votre zone) et vous pondérez par les coefficients suivants :

http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_descriptif_1.jpg
http://www.devenir-rentier.fr/uploads/381_descriptif_2.jpg


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#168 20/01/2013 18h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

j’ai lu tous le fil et il me semble que la question de la méthode de négociation des biens n’a pas été évoquée?

J’ai lu quelque part sur ce forum l’idée de lister les biens qui nous intéressent et de faire une proposition systématiquement inférieure de 40% en espérant que ça morde de temps en temps.

Avez vous d’autres méthodes?

Je pose la question car j’ai repéré un bien pas trop loin de chez moi qui est annoncé avec 9% de rentabilité avant négociation (valeur à vérifier, bien sûr), et je souhaiterai aborder la négociation armé au mieux.

Merci d’avance pour les éléments de réponses que vous pourrez m’apporter.

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#169 21/01/2013 14h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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40% c’est costaud quand même.

Bon aprés tout, il n’y a aucun risque à faire de telle propositions, au pire elle est refusée.

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#170 21/01/2013 17h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bah c’est une technique qui était proposée, mais je sais pas si quelqu’un l’a suivi, d’ailleurs.

Pour ma part, ca ne me convient pas car je n’ai pas un volume de biens suffisant à portée de main.

Sinon, depuis, j’ai lu que quelqu’un avait fait intervenir un copain agent immobilier. Bon, il peut faire quoi de spécial ce copain?

Par ailleurs, j’ai commencé à me renseigner sur l’immeuble, la situation est à la fois idéale car en centre ville et au milieu des commerces, à quinze minutes de la gare à pied, mais pose la question du stationnement et est en secteur monument historique.
Je suis passé devant et il me semble que les menuiseries ne sont pas au gout du jour, normal en secteur MH me direz vous… La façade n’est ni belle ni moche, elle semble quand même en bon état.

Donc pour taper sur le prix:
- secteur MH limitant les possibilités de travaux
- difficulté de stationnement
- proximité d’un bar (il ferme à minuit, mais je sais pas si le proprio le sait, hihi)

Cordialement.


Pourquoi pas Vous?

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#171 21/01/2013 19h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je sais pas si il y’a une technique.ça depend plus du motif de la vente mais un proprio qui encaisse 9% brut n’a normalement pas le couteau sous la gorge.s’il s’agit d’une succession ou si le vendeur est pressé de realiser un nouveau projet,y’a peut etre moyen de proposer à -40%…

perso,je pense qu’il faut occulter le prix de présentation et faire une offre en fonction de sa propre estimation et de ses objectifs.Un pourcentage de remise ne veut rien dire en lui meme.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#172 21/01/2013 21h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ouais attention, les 9% sont donnés dans l’annonce mais le détail du calcul n’est pas fait… Je vérifierai scrupuleusement ce point.

Votre approche me plait, ca donne un côté froid et franc.


Pourquoi pas Vous?

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#173 21/01/2013 23h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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40%, on peut toujours essayer !
Mais bon, le risque est de froisser le vendeur, qui était sans doute prêt à négocier son prix à +/- 10%, et là, ne va même pas discuter.
Il vous vend une rentabilité et préfèrera conserver son bien plûtot que de faire cadeau d’une rentabilité de 15%

Je pense que tout dépend du profil du vendeur, du vôtre et depuis combien de temps le bien est en vente. Si la mise en vente est toute récente, demander 40% pour en espérer 20% va être compliqué. Par contre, si cela fait quelques mois, cela se tente.

Dans ce cas l’agent immobilier joue un rôle intéressant. Si vous demandez directement au vendeur 40%, il peut vous prendre pour un arnaqueur ou quelqu’un qui manque de sérieux. Par contre l’agent est en général bien perçu par le vendeur, qui est là théoriquement pour l’aider, et lui fera plus confiance si ce dernier lui dit que c’est une offre intéressante (même si tout ce qui l’intéresse c’est de toucher sa com au plus vite !)

Cela dépend aussi de vôtre profil : si vous commencez tout juste vos recherches, vous avez intérêt à oser proposer un prix bas. Par contre si cela fait un moment et que les biens à 9% de renta brute ne courent pas les rues, ce serait dommage de passer à côté en proposant un prix déconnecté du marché.

Comme le souligne toudoucement, vous êtes à la recherche d’un prix au m² ou d’un potentiel de rentabilité. Si vous estimez que le prix est déjà intéressant vous allez sans doute avoir du mal à obtenir une diminution conséquente. Par contre si vous avez les arguments pour convaincre le vendeur que son bien est surcoté alors vous pouvez y aller.

Pour contredire ce que je viens d’écrire, il faut que je vous raconte mon expérience d’achat d’immeuble de rapport.
Au printemps 2011, je viens à peine de signer un compromis de vente pour mon appartement RP et je commence à regarder plus sérieusement les annonces. Je tombe sur un immeuble de rapport à rénover, + de 250 m², 300 k€ net vendeur. Je décide d’aller le visiter et effectivement tout est à reprendre mais le potentiel est présent.
En discutant avec l’agent, il me lache ce qu’il n’aurait pas dû me dire : "en vente depuis 4 mois, la propriétaire ne peut plus s’en occuper depuis la mort de son mari et je pense qu’elle serait prête à descendre à 250 k€, pas moins"

Contre visite, mètre en poche car je trouvais la surface annoncée faible. Résultat : + de 450 m² au lieu de 250. (les diag ont été mals faits (lots manquants) + les combles n’étaient pas comptés). Cela commence à m’intéresser.
Compte tenu de ce que m’avait dit l’agent et que je commençais tout juste mes recherches, je fais une proposition au culot à 220 k€ en disant que ma banque était déjà OK, et que je n’étais pas prêt à mettre +. L’agent appelle la propriétaire qui lui dit qu’elle ne voulait pas descendre à - de 250. Il lui dit que son bien se dégrade, qu’il fallait prendre une décision et lui propose de couper la poire en 2 à 235k€, ce qu’elle accepte.

On est donc passé d’un prix annoncé à 1 200 € / m² à un prix conclu à 520 € / m² sachant que le prix de marché pour un bien à rénover est de + de 1 000 € / m² et + de 2 000 une fois rénové.

Avec du recul je me dis que la propriétaire, d’un certain âge, a eu une confiance aveugle en l’agent car elle ne connaissait pas son bien et c’est l’agent qui lui a proposé de commencer à 300 k€ pour finir à 250 soit 1 000 €/m², selon la surface annoncée par le diagnostiqueur et non vérifiée.

Les enseignements que je tire de cette expérience sont :
- faire des visites même si l’offre n’est pas des + attractives (chronophage mais cela peut s’avérer payant)
- demander le + possible d’info à l’agent ou au vendeur
- donner le moins possible d’info à l’agent ou au vendeur, sauf celles qui vont le rassurer
- être critique sur les caractéristiques annoncées du bien (la fois précédente je m’étais fais avoir dans l’autre sens)
- faire une proposition en prenant en compte le prix de marché, le profil du vendeur et le potentiel du bien (et non un % de baisse)

Sinon, pour les travaux dans la zone des 500 mètres d’un monument historique : la demande de permis de construire ou la demande préalable de travaux nécessite l’accord de l’architecte des bâtiments de France + délai plus long. Pour mon cas : fenêtres en bois exigées, pas de velux mais des lucarnes, ravalement peinture toléré mais enduit à la chaux préconisé. Des surcoûts en effet

Bien vérifier le nombre, l’état et la puissance des compteurs EDF, l’état de la colonne montante : si vous demandez une modification à ERDF et que l’installation est ancienne, vous êtes bon pour une mise aux normes + consuel

Pour négocier vous pouvez également discuter des planchers bois et problèmes d’insonorisation mais en centre ville c’est souvent le cas, de la classe énergie et de la qualité de l’isolation, de l’état des tableaux électriques des différents lots, de la ventilation…

Si vous faîte une visite avec un professionnel du bâtiment (architecte, artisan) qui pourra argumenter votre proposition de prix, cela peut être un plus pour la négo (faîtes lui jouer le rôle du méchant !)

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#174 22/01/2013 09h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour et merci pour votre intervention.

L’idée du "méchant" semble intéressante pour créer un climat favorable, effectivement. De même qu’avoir un mètre en poche.

Je débute ma recherche, essaye de rester prudent et cherche à me former. Donc effectivement, tenter une petite offre au risque de ne pas faire sérieux ne me nuirait pas forcément.

Sinon, on dit souvent qu’il vaut mieux passer à côté d’une bonne affaire qu’en faire une mauvaise. Si cet adage de prudence me semble pertinent, il faut passer à l’action à un moment donné.
Le temps passé à hésiter est autant de temps pendant lequel les loyers ne rentrent pas.


Pourquoi pas Vous?

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#175 07/07/2013 11h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

J’ai l’intention d’investir dans un immeuble de rapport.
Pour la partie "technique", j’ai déjà obtenu des réponses puisque j’ai avec ma société un comptable et un avocat. Mais j’aimerais avoir votre retour d’expérience avant de me lancer car ce sera pour moi une première.

Voici en quelques mots mon projet et mes questions:

J’envisage d’acheter (seul ou avec un associé) un immeuble composé de local commercial au rez de chaussé et d’appartements dans les étages. Je veux en assurer la gestion, je dois donc trouver dans un rayon de 45mns en voiture pour ne pas avoir à faire trop de km.

Je vis dans les Côtes d’Armor. Les principales villes se trouvant dans ce rayon sont (par ordre alpha): Guingamp, Lannion, Plérin et St Brieuc.

Je ne suis dans cette région que depuis 3 ans. Je ne connais donc pas suffisamment le coin pour juger. D’après mes 1er contacts, Guingamp serait à éviter: "petite ville sans grand intérêts à par le foot" (ces propos ne sont pas de moi, alors ne me jetez pas de pierre !). Lannion aurait d’avantage de cadres grâce aux entreprises innovantes dans les alentours. St Brieuc (+Plérin) est la ville la plus important du département avec plus de 45 000 habitant. On y trouve des facs, des hôpitaux, des administrations…

Mon choix s’orienterait donc sur St Brieuc, mais voici mes questions:

Si vous êtes du coin, que pouvez-vous me dire sur ces villes ? Le choix de St Brieuc, vous paraît-il judicieux ?
D’une manière plus générale:
Comment savoir si l’offre (appart en location) n’est pas supérieur à la demande ?
Comment savoir quels types d’apparts correspondent le mieux au marché (studio, T1, T2…) ?
Emplacement: On m’a conseillé le centre-ville, qu’en pensez-vous ? Perso, si je devais louer, je détesterais le centre-ville ! Trop bruyant et polluer à mon gout (je suis un mec de la campagne faut dire…) ;-)
Local commercial: Y a-t-il des commerces à éviter et au contraire à privilégier ?
Locataires: Y a-t-il un profil de locataire à éviter/privilégier ? (J’ai discuté avec qq’un qui m’a dit ne louer qu’à des femmes seules avec enfant(s) pour être sûr de toucher 80% des loyers versés directement par les allocs…)

Merci à ceux qui prendront le temps de me lire et de me répondre.

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