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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#76 20/06/2012 10h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci à tous pour ces échanges constructifs qui m’apportent une autre vision de l’investissement "pépère" qui tranche radicalement avec l’investissement de "futur rentier".

Philippe30,

Clairement je ne veux pas être retraité avec 2 studios big_smile surtout que la retraite pour moi c’est dans longtemps et ça risque de l’être dans encore plus longtemps dans les années à venir.

Si j’ai bien compris vous proposez d’acheter un bien avec un prêt puis de le revendre tout en conservant le prêt et acheter un autre bien avec ce même prêt.
Est-ce toléré/accepté par les banques ?
Sinon il faut souscrire plusieurs prêts mais j’ai lu sur ce site qu’au bout d’un certain nombre de souscriptions les banques ne prêtent plus (j’entrevois déjà la réponse d’avoir un bon banquier).

Jusqu’à maintenant je me focalise sur les immeubles de 6 appartements qui ne me permettraient pas de réaliser un achat par an. Je dois peut-être me tourner vers des biens plus abordables pour commencer.

Quid du statut de  marchand de bien si plusieurs achats/revente par an ?

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#77 20/06/2012 10h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30,

C’est pourquoi je me rapproche de personnes qui jouent déjà sur ce terrain. Les années dans l’IT sont comptées et bien avant l’âge de la retraite pour mon cas !!!
donc oui à 100% pour la reconversion dans l’immobilier.

Tiens tiens, les investisseurs immobiliers aiment donc la moto :-) Je roule actuellement en 1200RT après un court passage sur un Bandit 650.

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#78 20/06/2012 11h23 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Concernant la durée pour devenir rentier, c’est trop aléatoire pour donner un chiffre… Déjà, de combien avez vous besoin pour vivre? 3k€, 5k€ ?? ensuite, quel est le rendement net que vous avez? 4%? 6%? De là, vous savez combien de capital, et donc combien d’apparts vous avez besoin. Ne reste plus qu’à savoir comment acheter ses biens. La banque est-elle votre allié? Avez vous un bon salaire qui vous ouvre les vannes du crédit? Avez vous des potes agents immo qui vont vous faire profiter de bonnes affaires etc etc etc…

C’est certain , c’est pour cela que j’indiquais plutôt 15 ans , une durée de fin de certains crédits de durée moyenne.

Après il faut savoir ce que l’on veux mais courir  après l’argent n’a jamais été un sport pour moi , l’argent est le moyen de se libérer de la société qui nous montre un seul chemin :
Travail le plus long possible  , salaire  le moins élevé possible  , consommation à crédit , vacances à crédit , retraite  retardé au maximum pour être la plus courte  , terminus cimetière payant tous le monde descend.

Il y a autre chose comme vie , c’est pour cela que j’essaye de le faire pour moi et pour mes enfants.

ZX-6R a écrit :

Sinon pour Alain, oui, il faut faire attention à la requalification. Votre volonté affichée doit être d’acheter pour louer. Mais vous avez quand même la possibilité d’arbitrer votre patrimoine. Si vous n’avez aucun logement, et que chaque année vous faites 2 achats revente, je pense que c’est très risqué. Par contre, si vous avez 20 apparts, et que vous en vendez 4 une année, aucun l’année suivante, 2 ou 3 la 2e année, je ne pense pas qu’il puisse y avoir requalification.
A ce sujet, j’aimerai bien savoir quel est le minimum d’opérations qui a été par le passé requalifié? Quelqu’un a-t-il été requalifié pour 2 opérations en une année? 3?

La requalification n’est pas une science exacte , le fisc regarde sur la durée , sur l’intensité , sur la fréquence avec tous ces paramètres il faut faire profil bas et blinder les ventes en terme de patrimoine.
Allez au bout des crédits , louer ses appartements et les vendre en fin de crédits.

Quand je lis des forumeurs qui achètent et revendent rapidement après rénovation je leur souhaite de ne pas se faire repérer.
Nous sommes des petits et c’est nous qui prenons les foudres fiscales les grandes fortunes ont pu téléphoner directement à certains ministères pour éviter ou régler  les problèmes.

Tels que je vois les choses à travers l’immobilier tant en terme de frais de mutation , d’imposition , de succession , de requalification  j’ai la mauvaise sensation de travailler plus pour l’Etat et les banques que pour l’avenir mais je continue quand même il va bien en ressortir quelques chose.

Philippe


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#79 20/06/2012 11h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Si j’ai bien compris vous proposez d’acheter un bien avec un prêt puis de le revendre tout en conservant le prêt et acheter un autre bien avec ce même prêt.
Est-ce toléré/accepté par les banques ?

J’ai pas dis ça et puis il y a le problème des hypothèques , c’est pas sur tous les biens que vous pouvez revendre sans prévenir la banques.
Ce n’est pas la bonne méthode à mon sens sauf erreur lors de l’achat pour un bien "abominable" que l’on peux classer dans les erreurs de jeunesse

Je dis qu’il faut commencer petit sous 3 aspects différents pour l’approche du crédit :

1°) Phase 1 d’achat en autofinancement avec trésorerie locative positive par rapport au montant du prêt sur des durée longue ( 20 ans )
Plusieurs biens , la banque vous suivra toujours car plus vous achetez plus vous gagnez de la trésorerie.

2°) Phase 2 achat revente sur durée courte , la trésorerie positive créé dans la phase 1 vous permet de prendre quelques biens sur des durées plus courte de crédit dans l’optique de la revendre après 7 ou 10 ans , la banque suivra car même si le montant du loyer ne couvre pas le remboursement du prêt vous avez de la trésorerie positive du fait de la phase 1.
L’idéal dans ces opérations est de prendre des biens à rénover qui vous génèrent du déficit foncier et minimisent votre imposition surtout qu’il sont moins cher à l’achat donc cela diminue le montant du prêt et augmente la rentabilité.
Un fois en fin de remboursement du crédit , vous pouvez les revendre car vous les avez louer donc vous êtes "clean" fiscalement pour une revente.
Idéalement des studios ou des T1 pas trop cher et facile à rénover ou faire rénover.

3°) Phase 3 , vous êtes devenu un détenteur de plusieurs biens immobilier , vous pouvez arbitrer votre patrimoine par des reventes et de nouveau achats avec apports de capital via une SCI.
Vos crédits se terminent pour certains , vous pouvez envisager l’achat d’immeubles avec des apports de fonds issus de revente qui vous assurerons les mêmes revenus locatifs que votre petit studio ou T1 car très peu de charges dans un immeuble de rapport.

L’immeuble se rembourse avec vous récupérez du cash qui vous permet d’être rentier et vous minimisez votre fiscalité par la reprise d’un crédit.

A titre personnel je suis dans la phase 2,5

Philippe

Alain a écrit :

Sinon il faut souscrire plusieurs prêts mais j’ai lu sur ce site qu’au bout d’un certain nombre de souscriptions les banques ne prêtent plus (j’entrevois déjà la réponse d’avoir un bon banquier).

Jusqu’à maintenant je me focalise sur les immeubles de 6 appartements qui ne me permettraient pas de réaliser un achat par an. Je dois peut-être me tourner vers des biens plus abordables pour commencer.

Quid du statut de  marchand de bien si plusieurs achats/revente par an ?

Plusieurs prêt pas trop d’accord , trop compliqué à mon sens.
Quand je lis un prêt immobilier et un prêt à la consommation pour acheter , c’est de la bidouille que l’on peux envisager au début mais ce n’est pas viable à long terme.

Vous avez raison de chercher des immeubles de rapport mais il faut aussi envisager l’aspect fiscal.
Location nue pour faire du déficit foncier imputable sur vos revenus.
Location meublé pour faire de l’amortissement pour réduire l’imposition.
La SCI IR ou IS pour gérer votre patrimoine dans une structure à plusieurs.

Si vous faites de la location à titre personnel , prévoyez un compte spécifique pour les mouvements de locatifs et d’emprunts.
Une sorte de compte pivot que vous pouvez consulter via internet gratuitement même si ensuite vous faites des virements sur d’autres banques pour couvrir vos emprunts mais ce compte pivot est un gage de sérieux pour une banque.

Philippe


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#80 20/06/2012 11h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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concrètement partant uniquement de ma RP pour le moment je ne peux pas faire plusieurs achats/reventes par ans sans être requalifié.
A moins de ne pas avoir compris les subtilités que Philippe30 a tenté d’expliquer je ne vois pas comment satisfaire l’équation: plusieurs achats/revente pour générer du cash sans être requalifié en marchand de bien ?
Quand vous parlez de crédits courte durée, vous parlez de durée de 5 ans ou moins ?

Je suis également sur la même longueur d’onde que Philippe30. Le but premier n’est pas de m’enrichir. Simplement pouvoir profiter simplement de la vie sans soucis d’être dans l’obligation de travailler, d’attendre une hypothétique retraite et surtout ne rien coûter à mes enfants sur la fin de ma vie.
Bien entendu c’est le minimum. Si  j’ai la possibilité de faire mieux… je fonce. Je crois que c’est possible.


Alain

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#81 20/06/2012 12h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

concrètement partant uniquement de ma RP pour le moment je ne peux pas faire plusieurs achats/reventes par ans sans être requalifié.
A moins de ne pas avoir compris les subtilités que Philippe30 a tenté d’expliquer je ne vois pas comment satisfaire l’équation: plusieurs achats/revente pour générer du cash sans être requalifié en marchand de bien ?
Quand vous parlez de crédits courte durée, vous parlez de durée de 5 ans ou moins ?

Je n’ai pas parlé d’achat et de revente comme ligne de conduite mais d’achats petits comme des studios en autofinancement que vous revendez en fin de crédit pour disposer d’argent cash pour faire des apports  sur d’autres biens de type immeuble.
Relisez ce que j’ai indiqué , je ne prône pas l’achat revente mais plutôt l’achat en autofinancement total avec du cash mensuel en plus. 

7 ans minimum dans l’immobilier.
J’ai regardé votre profil , vous disposez d’argent , cela peux aider pour faire un apport lors d’un achat.

Philippe


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#82 20/06/2012 16h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30,

Merci pour votre patience. Je cerne mieux après re-relecture. Au travers de nos propres filtres, nous sommes formatés et nous comprenons ce que nous voulons comprendre !

j’ai mieux compris votre approche. Quels types de bien sont à privilégier pour la phase 1 ?Combien de temps attendre entre la phase 1 et la phase 2 ? Pas trop longtemps j’imagine car sinon il n’est pas possible de vivre  des rentes sur 15 ans.

En rénovant soi-même (pas trop consommateur en temps pour les petites surfaces), est-t’il possible de faire du déficit foncier ou est-t’il indispensable de faire appel à une entreprise ?

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#83 20/06/2012 16h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Alain,

Pour votre question concernant le déficit, vous ne pourrez déduire que le coût des matériaux si vous faites des travaux vous-même.

Et attention, en cas de revente ultérieure, le montant des travaux que vous avez déduit sur vos revenus locatifs ne pourra pas être déduit une 2ème fois pour le calcul de la plus-value éventuelle.

Dernière modification par Siocnarf (20/06/2012 16h44)


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#84 20/06/2012 16h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

j’ai mieux compris votre approche. Quels types de bien sont à privilégier pour la phase 1 ?Combien de temps attendre entre la phase 1 et la phase 2 ? Pas trop longtemps j’imagine car sinon il n’est pas possible de vivre  des rentes sur 15 ans.

En rénovant soi-même (pas trop consommateur en temps pour les petites surfaces), est-t’il possible de faire du déficit foncier ou est-t’il indispensable de faire appel à une entreprise ?

Commencez petit par des studios et des T1 vous apprendrez la rénovation sur de petites surfaces et aussi  la gestion locative avec un risque faible car les mensualités seront petites.

Une fois la première année passée à mettre à neuf votre logement et à trouver un locataire vous allez pouvoir appréhender le bilan de la première année , en cours de deuxième année vous vous sentez pousser des ailes alors vous aller en acheter une deuxième et pourquoi pas un un troisième…..
Ca y est vous êtes foutu , vous avez goûté à l’immobilier et vous allez vous retrouvez à la tête d’un patrimoine de plusieurs appartements qui vous rapportent en trésorerie  10 ou 15 e par appartement et par mois soit par exemple pour 5 biens 75 e par mois sur 12 mois = 900 e sans apport , sans débourser le moindre centime ….et qui se paye tous seul.

C’est la théorie , il faut trouver les biens et pour cela nous ne sommes par tous égaux géographiquement  , la région parisienne n’est pas le graal de la rentabilité sauf des des départements sensibles mais il faut être prudent….

Pour savoir la durée entre la phase 1 et 2 cela dépend des vos achats , ce que je nomme la phase 1 c’est un investissement sur une longue durée de remboursement afin de capitaliser et SURTOUT de ne pas sortir d’argent de sa poche ensuite avec ce cash flow disponible il est possible de passer en phase 2 dans une optique plus "spéculative" sur des durées plus courte afin d’envisager la dernière phase qui est l’achat d’immeuble avec apport issu de la phase 2.

A mon sens on ne peux pas acheter un immeuble directement , cela rebute et il faut être en mesure de pouvoir gérer et assumer financièrement ce type d’investissement.

A titre perso je rénove actuellement un immeuble de 5 logements depuis novembre et je dois assumer le remboursement , les travaux avec seulement 2 appartements rénovés et loués sur les 5 mais comme j’ai de la trésorerie positive je peux assumer si je n’avais pas eu de bien me rapportant , je n’aurais pas pu assumer les travaux et le crédit depuis 6 mois.

Pour le déficit , il faut être impérativement au régime réel BIC et/ou foncier , vous pouvez déduire des factures de -500 e sur l’année en cours sinon au delà de 500 c’est de l’amortissement sur plusieurs années.
Toutes  les factures sont acceptées par besoin de passer par une entreprise qui va vous facturer 8 à 10 fois ce que vous coûteront vos matériaux mais il faut savoir bricoler …..d’ou l’intérêt de commencer par de petites surfaces.

La déclaration des revenus locatif au réel = revenu global - charges = revenus imposables
Il faut tendre vers zéro sinon vous allez intégrer dans vos revenus personnels une partie de revenus locatifs risquant de vous faire passer à la tranche supérieure avec un impact sur votre imposition , votre taxe d’habitation et surtout vous  prenez 15,5 % de CSG-RDS sur la part des revenus locatifs imposables

Pour faire simple + 3000 à déclarer dans vos revenus c’est relativement indolores mais avec la CSG à 15,5 % c’est 465 e à payer même si l’année suivante vous avez une déduction de 5,5 % de la CSG payé à AN-1.

La méthode est achat avec travaux , mise en location , revente en fin de crédit pour achat plus important avec apport.

Bien sûr à partir d’un moment vous paierez des impôts mais  si vous ne travaillez plus et touchez uniquement vos revenus locatifs cela sera gérable par contre si vous prenez les revenus locatifs en plus de vos revenus personnels en phase d’investissement cela sera délicat à payer.

Philippe


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#85 20/06/2012 17h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

BorderLine a écrit :

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

J’ajouterais dans les pas mûres …la baisse du pouvoir d’achat suite au blocage des salaires , à l’augmentation du chômage , la baisse des prestations sociales.

rynaroll a écrit :

j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.
En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Mais Friggit laissons le tranquille car sa boule de cristal n’est rien face à la rentabilité calculé à l’instant T.

Comme l’a évoqué ZX-6R si l’achat est valable en terme de rentabilité avec un crédit à taux fixe pour éviter les surprises  qu’attendez vous pour investir avec l’argent de la banque ?

Vous accumulez quoi ?? de petites économies mensuelles alors qu’en investissant vous vous constituez un capital immobilier même si ce capital perd 50 % de sa valeur qu’aurez vous payer dessus ???

Si vous montez un bon projet de financement le bien s’auto finance donc il ne vous coute rien par contre psychologiquement si vous l’achetez 100 à crédit avec 25 d’interets et que vous le revendez 75 je comprend que cela puisse être difficile mais vous aurez gagné 75 …….

Et si vous faites plusieurs opérations en gagnant 75 sans rien débourser …je vous laisse calculer à moins que vous préfériez que les prix de l’immobilier puisse éventuellement baisser suite à une hausse des taux d’intérêts dans quelque années et que votre taux d’assurance augmentera du fait des années supplémentaires de votre age …

Philippe

Je suis d’accord avec vous Philippe, mais comme j’ai pu le dire dans un précédent post, il faut en trouver des biens qui s’autofinancent en net net smile

J’habite à Paris et j’ai beaucoup de mal à trouver des petites surfaces qui offrent mieux que 3/4 voir 5% de rentabilité maxi et impossible d’atteindre l’autofinancement même sur 25ans, sinon j’aurai foncé. Idem pour les SCPI.

Après il reste la solution d’investir en province mais c’est difficile pour trois raisons :

1- Réactivité pourrie : il faut être extrêmement réactif et habiter à 800km de l’endroit n’aide pas (j’avais notamment prospecté à Montpellier qui me semble offrir quelques arguments)
2- Pour faire les travaux, c’est encore pire (impossible de le faire tous WE ou après le boulot si on le fait soi même)
3- Risque d’acheter n’importe quoi car on ne connait pas forcement bien le coin même si ça se cadre pas trop difficilement avec des prises d’info locales.

PS : concernant friggit, c’est un outil analytique qui vaut ce qu’il vaut. Il indique les mesures passées, le futur c’est laissé libre à l’interprétation de chacun et je ne dis pas qu’il a raison, j’ai simplement fait une boutade en parlant de courbe…

Dernière modification par ryanroll (20/06/2012 17h36)

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#86 20/06/2012 17h33 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

Et attention, en cas de revente ultérieure, le montant des travaux que vous avez déduit sur vos revenus locatifs ne pourra pas être déduit une 2ème fois pour le calcul de la plus-value éventuelle.

Archi faux!

Vos travaux en LMNP sont amortis sur x années (7 à 15 ans en général)

Or la PV immo, LMNP ou pas, est celle des particuliers. Donc PV - PA - Frais d’achats - Travaux.


Left the Rat Race in 2013

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#87 20/06/2012 17h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Combien de temps attendre entre la phase 1 et la phase 2 ? Pas trop longtemps j’imagine car sinon il n’est pas possible de vivre  des rentes sur 15 ans.

C’est à chacun de trouver sa voie.

Personnellement, je conseille plutôt de commencer par un achat revente pour faire un peu de cash (pour un débutant en immo qui n’a pas d’apport, ce n’est pas votre cas)

Ceci afin d’avoir un peu de trésorerie.

Ensuite, vous pouvez alterner achat / mise en location et achat / revente.

Si vous avez de bonnes relations avec des agents immo et que vous pouvez acheter en dessous du prix du marché, vous achetez, rénovez et prenez la plus value.

La mise en location revient à la constitution d’une rente à vie sans effort.

Mais la plus value n’est pas à ignorer. C’est pour moi une part fondamentale de ma stratégie patrimoniale.


Left the Rat Race in 2013

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#88 20/06/2012 18h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Avez-vous lu Prêt immobilier pour 1er investissement locatif : étude de cas ?

La franchise partielle (ou mieux : la franchise totale mais plus difficile à obtenir) est un bon moyen de prouver à son banquier qu’on connait le sujet et les montages financiers, mais surtout permet de se constituer une trésorerie dès les 12 ou 24 premiers mois de location ou de moins sortir de trésorerie le temps de faire les travaux juste après l’achat.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#89 20/06/2012 18h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Je suis d’accord avec vous Philippe, mais comme j’ai pu le dire dans un précédent post, il faut en trouver des biens qui s’autofinancent en net net smile

J’habite à Paris et j’ai beaucoup de mal à trouver des petites surfaces qui offrent mieux que 3/4 voir 5% de rentabilité maxi et impossible d’atteindre l’autofinancement même sur 25ans, sinon j’aurai foncé. Idem pour les SCPI.

Après il reste la solution d’investir en province mais c’est difficile pour trois raisons :

1- Réactivité pourrie : il faut être extrêmement réactif et habiter à 800km de l’endroit n’aide pas (j’avais notamment prospecté à Montpellier qui me semble offrir quelques arguments)
2- Pour faire les travaux, c’est encore pire (impossible de le faire tous WE ou après le boulot si on le fait soi même)
3- Risque d’acheter n’importe quoi car on ne connait pas forcement bien le coin même si ça se cadre pas trop difficilement avec des prises d’info locales.

Laissez tomber Paris avec des studios à 120.000 € moi je fuis car même si les loyers sont élevés c’est de la folie en province pour ce prix vous pouvez en obtenir 3 facilement.

D’accord avec vos 3 arguments d’éloignement en province.

Je suis d’accord avec vous qu’il faut être proche mais habitant sur Paris pourquoi vous ne prospectez pas dans l’Eure ou la Seine Maritime ( Evreux , Rouen ) sont proche de Paris en terme de train mais assez éloigné pour être plus attractif au niveau des prix.
Je connais un peu ces régions , c’est pour cela que je les évoques mais il reste autour de Paris dans un rayon de 150 kms des possibilités à voir.

Sinon vous avez aussi la région de Tours , Orléans assez proche de Paris.

Montpellier est cher et beaucoup de surfaces sont petites pour les étudiants  donc beaucoup de vacances locatives avec un coup de peinture à faire fréquemment.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (20/06/2012 18h54)


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#90 20/06/2012 18h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Vos travaux en LMNP sont amortis sur x années (7 à 15 ans en général)

Or la PV immo, LMNP ou pas, est celle des particuliers. Donc PV - PA - Frais d’achats - Travaux.

J’ajoute pour compléter les propos de ZX-6R qu’au bout de 5 ans les travaux sont déductibles du prix de vente ou à défaut 15% du prix d’achat est déductible du prix de vente en titre de travaux.
A vos calculettes  mais il faut 5 ans révolus de détention du bien…

Et 7,5% au titre des frais de notaire sont déductibles dont au bout de 5 ans vous pouvez déduire 22,5 % du prix d’achat sur votre prix de vente

Pour les accros du lien ….
http://www.notaires.fr/notaires/plus-va … mobilieres

Le calcul des plus values risque de changer pour repasser à 22 ans … a suivre

Philippe


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#91 20/06/2012 18h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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En habitant sur Paris, tous les transports ferroviaires sont faciles d’accès, c’est un atout.

En faisant du meublé de nombreux frais sont déductibles, les frais de transport, de restaurant (partiellement), d’hôtel lorsque tous les logements sont loués, de locations de voiture sur place, etc.

J’aime bien avoir du déficit reportable de la Normandie à l’Alsace en passant par Paris et la Picardie ;-)

Sur place  de gentils locataires gèrent occasionnellement au plus urgent, font parfois quelques visites.
ça demande une bonne organisation, mais c’est gérable.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#92 20/06/2012 19h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci à tous pour vos réponses précises et vos points de vue différents.

Concernant mon cas personnel je vais disposer de mon taux d’endettement maximum car à la fin de l’année plus de crédit en cours après le remboursement de prêt principal (enfin un PTZ mais que je peux rembourser si besoin de rassurer un banquier sur un gros projet).

Comme l’ont mentionné Philippe et ZX-6R j’ai également un peu de trésorerie ce qui me permet de sauter l’étape acquérir de la trésorerie… à moins bien sûr  qu’il en faille plus.

Concernant ma capacité à faire les travaux moi-même j’ai réalisé tout après la livraison du gros oeuvre de ma maison: eau, électricité, placo, sol, sdb. Même depuis le montage de fenêtre, fenêtre de toit et porte d’entrée. Ca ne me fait pas peur et je n’hésite pas à investir dans le matériel. Les devis des entreprises sont tout simplement hallucinants et le travail réalisé du n’importe quoi (enfin pour mon expérience) !!!!
Sur un studio ou 1 T1 je n’ai pas besoin de faire appel à une entreprise. Sur du plus grand non plus, mais après intervient le problème de temps pour rénover. Mais bon, même si il y a 2 ou 3 mois sans loyer ça paye largement la différence entre un devis pro et le travail fait perso.

Tout à fait d’accord avec tous. Les biens dans Paris n’ont fait que passer entre les mains de spéculateurs qui s’en mettent dans les poches à chaque fois. Paris c’est mort pour l’investissement locatif. Même si il reste quelques coups à jouer, il y a déjà des réseaux de requins qui sont sur le coup.
Etant du sud de l’Essonne  je m’intéresse à ce qui se passe autour d’Orléans. Ca peut être pas mal. Même si ça n’atteint pas les prix de Paris ça commence à être élevé mais en banlieue d’Orléans il y a des coups à jouer et pour aller y faire des travaux c’est jouable.

@Philippe30

Quand vous parlez de biens qui s’auto-financent, c’est à 110% ? (je déduis cette possibilité car vous mentionnez "sans débourser le moindre centime")
Est-ce que les banques suivent facilement pour ce type de prêt ?

Par contre j’ai tout à fait compris qu’il ne faut s’intéresser qu’aux bien à rénover (mais pas avec du très gros oeuvre sinon appel à professionnel et les prix explosent). Comme je peux réaliser les travaux moi-même, j’augmente la rentabilité du bien.

J’avais déjà également pensé aux impôts. Effectivement à partir du moment ou les loyers commencent à rentrer et que des biens sont payés il faut songer à s’arrêter de travailler et changer de direction car la fiscalité va se faire pesante.

Alain

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#93 21/06/2012 07h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Comme l’ont mentionné Philippe et ZX-6R j’ai également un peu de trésorerie ce qui me permet de sauter l’étape acquérir de la trésorerie… à moins bien sûr  qu’il en faille plus.

Concernant ma capacité à faire les travaux moi-même j’ai réalisé tout après la livraison du gros oeuvre de ma maison: eau, électricité, placo, sol, sdb. Même depuis le montage de fenêtre, fenêtre de toit et porte d’entrée.

Alain tu as tout les atouts pour réussir un projet d’investissement locatif , la trésorerie et le savoir faire en rénovation.
Il reste à acquérir le coup d’oeil pour le bon achat en fonction de la situation du bien ( quartier correct , transport , commerces , écoles ou universités pour petites surfaces )

Je te conseille de regarder les immeubles dans la région d’Orléans , Chartres etc ….

Trouve toi un  immeuble avec 3 ou 4 logements en partie loués et avec un appartement à rénover.
Cela te permettra de percevoir des loyers tout en pouvant rénover un appartement ensuite au et à mesure des départs tu reprends les appartements un par un pour les améliorer.

A défaut d’immeuble trouve un T1 ou T2 à rénover bien placé mais attention à la problématique de l’accès en voiture pour les gravats et autres joyeusetés ……
Une bonne voiture avec une remorque , du matériel de rénovation  et des matériaux chez  brico dépot l’ami du bricoleur.

Évite les appartements avec ascenseur pour des questions de mises aux  normes en cours ou sinon évite les étages du haut car les charges ascenseurs augmentent avec les étages.

Alain a écrit :

@Philippe30

Quand vous parlez de biens qui s’auto-financent, c’est à 110% ? (je déduis cette possibilité car vous mentionnez "sans débourser le moindre centime")
Est-ce que les banques suivent facilement pour ce type de prêt ?

J’avais déjà également pensé aux impôts. Effectivement à partir du moment ou les loyers commencent à rentrer et que des biens sont payés il faut songer à s’arrêter de travailler et changer de direction car la fiscalité va se faire pesante.

Pour le financement à 110 % la tendance est plus à la frilosité , en passant par un courtier j’ai obtenu 7 prêts à 110 % sans aucun apport personnel pour un encours d’emprunt de + 600 K€.
Une fois j’ai même réussi un 120 % qui incluais 10 % de travaux que j’ai fais moi même ce qui m’a permis de récupérer des liquidités.

Le 110 % est idéal pour un premier achat avec rénovation car le bien ne coute pas trop donc le montant de l’emprunt peux être maximum en montant et en durée.
N’indiques pas à la banque que tu as des réserves sinon plus de 110 % en vue ou indique que le peu de réserves tu le gardes pour les travaux. 

Si tu as des problèmes avec ta banque va voir ailleurs ( crédit immobilier de france pas de domiciliation des salaires) mais attention car toutes les banques vont vouloir que tu domicilies ton salaire "mirobolant" car penses tu elles ne gagnent pas d’argent sur les crédits accordés mais sur les mouvements de ton compte ( je l’ai entendu ).
Prend un crédit à taux fixe , les choses sont clair même si le taux est plus élévé , on ne sais pas comment seront les taux dans 7 ou 8 ans.

Tu as le temps avant que tes biens soient payés donc ne pense pas trop aux impôts pour l’instant.

Coté imposition le plus important à prendre en compte est le montant de la taxe foncière car tu ne pourras pas y échapper mais une ligne pour les ordures ménagères est à répercuter sur le locataire.

Pour l’imposition le mieux est la location meublé de studios ou T1 ( canapé , table , chaises , vaisselle , armoire , commode , machine à laver , micro onde ) car tu peux amortir ton bien et le mobilier , c’est  à dire déduire comptablement de tes revenus locatifs cet amortissement.
Je compte à la louche 80% de la valeur du bien  ( les murs ) sur 20 ans à un taux de 4 % et pour les meubles c’est sur 7 ans pour leur valeur.
Quand je meuble , je vais sur le boncoin c’est moins cher que le neuf et je n’amortie rien en meubles sauf les machine à laver que je déduis car je les achète neuves.

Les factures de -500 e sont passées sur l’année en cours et les autres sont amorties

Pour revenir au calcul initial vis à vis des impôts :
Revenu locatif meublé ( BIC ) - intérêts d’emprunt - travaux et matériaux - charges propriétaire ( foncier - TEOM ) - assurance ( GRL , batiment ) - frais agence - amortissement = 0 pendant plusieurs années

Comptablement tu n’es pas imposable mais tu bénéficies d’une trésorerie positive sur ton bien …..ceci est valable pour un appartement ensuite il suffit de multiplier les achats pour être rentier tout en continuant de rembourser ses crédits …

Prend un comptable c’est plus simple et chacun son métier surtout si tu disposes à terme de plusieurs biens.

Actuellement le plus impactant fiscalement n’est pas de devoir ajouter 1000 ou 2000 imposable dans  tes revenus mais la CSG-RDS qui prennent 15,5 % de ces montants c’est la raison pour laquelle il faut tendre vers le zéro comptable.

Dernière chose pour la fiscalité , si tu fais de la location meublée , il faut remplir le formulaire POi de déclaration de début d’activité de loueur en meublé
http://vosdroits.service-public.fr/pme/R13748.xhtml
C’est totalement indolore car il n’y a pas de cotisations sociales ou autre à payer il faut juste se déclarer pour ton lieu de résidence au début je ne l’ai pas fait par méconnaissance cela n’a pas eu d’impact pour un ou deux lots mais je t’invite à le faire sans tarder.

Il peux être intéressant fiscalement pour ne pas perdre la déduction des travaux et matériaux de prendre un bien en début d’année pour avoir le temps  de faire les travaux ou de prendre un bien sans travaux et d’en prendre un autre avec travaux , les travaux du deuxième annuleront les revenus du premier MAIS dans le même type de revenu location BIC ou nue.

L’amortissement comptable du bien n’a pas besoin d’être débuté l’année de l’achat , tu peux reporté cet amortissement afin d’en bénéficier plus tard quand les intérêts d’emprunt auront baissé et que tu auras passé tes travaux. 

Philippe


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#94 21/06/2012 10h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Siocnarf a écrit :

Et attention, en cas de revente ultérieure, le montant des travaux que vous avez déduit sur vos revenus locatifs ne pourra pas être déduit une 2ème fois pour le calcul de la plus-value éventuelle.

Archi faux!

Vos travaux en LMNP sont amortis sur x années (7 à 15 ans en général)

Or la PV immo, LMNP ou pas, est celle des particuliers. Donc PV - PA - Frais d’achats - Travaux.

Peut-être vrai pour la LMNP, mais pour de la location nue, je persiste.
Ou alors mon notaire n’y connais rien en fiscalité !
J’y suis passé le 1er juin (chez mon notaire) pour signer l’achat d’un immeuble de rapport dans lequel l’ancien propriétaire avait fait beaucoup de travaux qu’il avait déduit de ses revenus fonciers. Le notaire (qui fait le calcul de la plus-value pour le compte du FISC) lui a gentiment refusé de déduire ces montants.


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#95 21/06/2012 10h32 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Effectivement, je parlais pour du meublé.

Et il est probable que ce soit différent.

Vos travaux en nu ont diminué votre imposition (IR) dans la limite de 10700€.

Mes travaux en meublé n’ont rien changé à mon imposition, ils ont juste augmenté mes amortissements. (Ca joue sur le résultat BIC, mais pas sur mon IR)

Donc il se peut que le calcul de la PV soit différent.

En tout cas je confirme que pour le meublé, les travaux sont bien déduis intégralement pour le calcul de la PV.

EDIT : Précision :

            Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles.
            Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’une ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)

            Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Dernière modification par ZX-6R (21/06/2012 10h34)


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#96 21/06/2012 10h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

Peut-être vrai pour la LMNP, mais pour de la location nue, je persiste.
Ou alors mon notaire n’y connais rien en fiscalité !
J’y suis passé le 1er juin (chez mon notaire) pour signer l’achat d’un immeuble de rapport dans lequel l’ancien propriétaire avait fait beaucoup de travaux qu’il avait déduit de ses revenus fonciers. Le notaire (qui fait le calcul de la plus-value pour le compte du FISC) lui a gentiment refusé de déduire ces montants.

Si plus de 5 ans de détention alors il est possible sans justificatif 15 % au titre de travaux du prix initial d’achat.

http://vosdroits.service-public.fr/F10864.xhtml

Philippe


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#97 21/06/2012 10h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@ Philippe

Merci pour vos réponses, j’avais effectivement avant de m’orienter vers montpellier prospecté à rouen notamment en raison des nombreuses écoles qui s’y trouvent et donc de la demande locative relativement forte. Sauf que j’avais trouvé que les rentabilités étaient meilleures à montpellier, et il y a toujours ce problème de réactivité, même s’il est amoindri.

@Sky

Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

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#98 21/06/2012 10h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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C’est tout à fait vrai.
Mais dans ce cas, l’acheteur a acheté 200.000 Fr (en 2001) et a fait pour + 160.000 € de travaux … donc bien loin des 15% !


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#99 21/06/2012 10h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

EDIT : Précision :

            Seules les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration sont déductibles.
            Les dépenses d’amélioration ont pour objet d’apporter à l’immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie (création d’une ascenseur, double vitrage, création d’une salle de bain…)

            Les travaux de rénovation, entretien et réparation ne sont pas déductibles dans le calcul de la plus-value.

Merci pour ces précisions.
Je me demande par contre, juridiquement parlant, quelle est la différence entre travaux d’amélioration et travaux de rénovation… Si l’on remplace une vieille salle de bains avec une douche par une nouvelle avec une baignoire : c’est de la rénovation ou de l’amélioration ?

Dernière modification par Siocnarf (21/06/2012 10h54)


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#100 21/06/2012 10h50 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

Pas de vos impôts, mais de votre résultat BIC


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