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#1 16/07/2015 14h47 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Bonjour à tous,
Voici mon bien en vue :
Sur Arles CV historique immeuble de rapport 300 K€ 250m², FDN : 23K€
4 T2 et 2 studios tous loués, baux nus
rendement locatif annuel : 28,2 K€
TF : 22400 dont 450 OM
Le bien était affiché à 375 K€, ma proposition est à 300K€ acceptée, je suis en attente du courtier mais une première approche sur 25 ans à 2.85% a été donnée.
La toiture est neuve, ainsi que la façade. Pas de travaux à prévoir.
Sur mes première simulation j’ai un cash flow positif important.
Par contre j’aimerais votre avis sur la structure juridique pour l’acquisition (IS, IR ou LMNP) afin d’optimiser ma fiscalité.
Ce bien est pour un revenu à ma retraite car je travaille en Offshore, donc ma TMI est forte (30%) mais je ne paye pas d’impôt sur mes revenus.
- Rendement brut : 8.7% avec FDN
- Cash flow avant impôt : 2 525 €
En prenant en compte :
- 85 % des loyers
- Assurance loyer : 564 €
- PNO : 200 €
- Expert comptable : 400€
- Crédit : 18 491 €

Quel structure vous me conseillerez pour l’acquisition ?

Mots-clés : investissement, optimisation, rendement, structure

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#2 29/07/2015 22h18 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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j’opterai pour le LMNP ne louant pour louer en meublé et donc pouvoir amortir les murs
pas d’impôts sur les loyers en vue avant plusieurs années


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#3 30/07/2015 10h58 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Le problème du LMNP dans votre cas (qui au passage n’est pas une "structure" mais un "statut" ) c’est que tous les biens sont loués et que vous ne pouvez pas changer les baux comme vous vouler ! Il faut attendre le départ des locataires, ce qui peut être plus ou moins long pour 6 logements !

Petite parenthèse par rapport à la réponse de Gwen et Pierre, le "pas d’impôt pendant plusieurs années grâce au LMNP" n’est absolument pas valable pour ce cas précis : les frais d’achat ne pourront pas être déduits puisque les logements sont déjà loués nus. Et même si c’était possible, avec cette rentabilité, c’est "pas d’impôt pendant 2 ou 3 ans au plus" car pas de travaux non plus.

Donc il faut oublier le statut LMNP.

Vos revenus d’activité ne sont pas imposables, mais si vous achetez en nom propre ou en SCI IR, les revenus fonciers le seront, dans la tranche à 30% plus les prélèvements sociaux, soit 45,5%.

Afin d’optimiser la fiscalité, j’opterais pour une SCI soumise à l’IS :
- ce bien est pour votre retraite : vous allez le garder, pas le revendre et donc ne pas être impacté par le régime défavorable des plus-values des sociétés soumises à l’IS
- ce bien est pour votre retraite : si vous ne vous versez pas les dividendes, seule la SCI sera imposée
- avec ce bien, le taux d’imposition de la SCI sera le taux réduit (15%)
- vous pourrez faire grossir votre patrimoine à moindre coût en réinvestissant les bénéfices
- le moment venu, vous pourrez transmettre plus facilement qu’en ayant acquis en nom propre

Dernière modification par Siocnarf (30/07/2015 11h03)


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#4 30/07/2015 12h16 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Je pense tout de même que le statut de LMNP est plus favorable, d’autant plus si vous avez un raisonnement à long terme (le statut de loueur meublé est fait pour cela d’ailleurs).

Ce qui est intéressant c’est de pouvoir amortir les murs, cela réduit fortement vos revenus.
De plus, les frais d’achat (notaire + agence) peuvent bien entendu être pris en compte.

Pour les locataires déjà en place, il faudra effectivement garder une location nue, ce qui peut être même une opportunité car lorsque vous passerez en meublé, vous pourrez déduire les murs sur le montant d’une (plusieurs) estimation d’agence ce qui est le top du top si vous avez acheté pas cher.
Ce renouvellement des locataires ira vite étant donné que vous louez de petites surfaces.

Pour la retraite, le LMNP permet une transmission facile du patrimoine, et accessoirement si vous passez ensuite au LMP vos biens meublés ne seront pas intégrés à votre patrimoine soumis à l’ISF.

Un conseil également pour vos calculs, le "cash flow avant impot" est une donnée importante, certes. Mais attention à ne pas trop rêver, c’est le "cash flow après impot" qui est également capital à calculer. Pour moi en immobilier le rendement brut est vide de sens, le rendement net en a un peu, c’est plutôt le rendement net après impôt qui est important.

Si vous optez pour une SCI à l’IS et que vous devez revendre le bien par nécessité (ou par ce que au hasard votre immeuble est mal isolé et que la loi de transition énergétique va vous imposer de le rénover complètement, ce qui ne rentre pas dans vos calculs…), vous verrez vraiment ce que le mot impôt veut dire ;big_smile

Dernière modification par Eldoradoimmo (30/07/2015 12h18)


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#5 30/07/2015 13h17 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Siocnarf et Eldoradoimmo ont bien exposé les pour et contre financiers de chacune des solutions (je confirme que les frais d’achat ne peuvent être déduits en LMNP que si le bien est vide ou déjà loué meublé lors de l’acquisition, vous ne pourrez pas en bénéficier dans votre cas).

Reste l’aspect humain/gestion : étant donné que vous travaillez offshore, comment allez-vous gérer le bien ? Conjoint sur place, agence ? La location meublée est plus contraignante et complexe que la location nue (fourniture, entretien et remplacement du mobilier et d’un peu d’électro-ménager, rotation des locataires plus fréquente, locataires souvent jeunes et qui ont tendance à vous solliciter pour tous types de pépins…), c’est aussi à prendre en compte.

Enfin d’après votre description votre bien semble de qualité et offrir une rentabilité tout à fait satisfaisante, mais est-il adapté à votre situation ? Au vu de votre TMI et de votre temps libre (certes un mois sur 2), pourquoi n’avez-vous pas cherché un bien avec travaux vous permettant de réduire l’imposition pendant plusieurs années ?

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#6 30/07/2015 14h36 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Eldoradoimmo a écrit :

Je pense tout de même que le statut de LMNP est plus favorable

Nous parlons ici du cas précis de skarnik, qui ne pourra pas s’il achète ce bien précis bénéficier de ce statut pour le moment.

Toujours dans son cas précis, la déduction des frais d’achat ne pourra se faire qu’avec une société soumise à l’IS. Acheter avec ce type de structure permet aussi de déduire les amortissements.

Comprenons-nous bien : je ne suis pas contre le LMNP, qui peut être très avantageux (j’ai meublé 2 studios dans un de nos immeubles).
Mais je persiste : dans ce cas précis, je pense qu’il n’est pas adapté. Petite surface ne veut pas forcément dire rotation rapide, ici il y a une grosse inconnue sur la période avant de pouvoir faire du meublé.

Autre chose, les avantages du statut LMNP (qui reste une niche fiscale) commencent à disparaître petit à petit. Cette année, nous avons eu droit à l’abandon de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Que va-t-il advenir ensuite ? Personne ne le sait.

Eldoradoimmo a écrit :

lorsque vous passerez en meublé, vous pourrez déduire les murs sur le montant d’une (plusieurs) estimation d’agence ce qui est le top du top si vous avez acheté pas cher.

Par pitié, essayez d’être plus clair… Il faut lire 4 fois votre phrase pour tenter de comprendre ce que vous voulez dire…
Lorsque l’on passe un bien nu en meublé, on fait effectivement estimer sa valeur (une seule estimation suffit au comptable). Cette valeur n’est nullement déduite comme vous le dites, elle va juste servir de base pour calculer l’amortissement…

Eldoradoimmo a écrit :

le LMNP permet une transmission facile du patrimoine

Pourriez-vous détailler  ??? Je peux faire du LMNP en ayant acheté en nom propre, auquel cas je ne vois pas ce qu’il y a de plus facile par rapport à la transmission d’un bien nu / de parts de SCI ?


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#7 31/07/2015 00h26 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Eldoradoimmo a écrit :

…/… et accessoirement si vous passez ensuite au LMP vos biens meublés ne seront pas intégrés à votre patrimoine soumis à l’ISF.

ATTENTION : Ceci ne sera vrai que si vous respectez d’autres conditions en plus d’être LMP, et en particulier tant que vous serez en activité, avec un revenu professionnel supérieur au bénéfice (pas aux recettes) de l’activité de location meublée (au niveau du foyer fiscal), les biens loués meublés resteront dans l’assiette ISF.


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#8 31/07/2015 07h30 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Merci à tous.
Je penchais aussi pour la SCI à l’IS mais je voulais vos avis au cas où j’avais manqué quelques choses.
Eldoradoimmo => Cash flow avant impôt car je n’ai pas encore décidé du statut / structure.
perecastor => Quand je suis en offshore j’ai mon conjoint  sur place.
Je vais prendre rendez-vous avec un expert-comptable est travaillé tout ça.

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#9 01/08/2015 08h37 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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skarnik a écrit :

Ce bien est pour un revenu à ma retraite car je travaille en Offshore, donc ma TMI est forte (30%) mais je ne paye pas d’impôt sur mes revenus

Une chose m’intrigue. Je n’ai peut être pas bien compris votre phrase ci dessus.

Vous ne payez pas d’impôts sur le revenus car expat. Donc à ce jour votre TMI est de 0%. Vos revenus fonciers ou BIC seront pour quelques années soumis uniquement aux prélèvements sociaux.

Chercher à amortir le bien en LMNP à court terme n’est pas utile car pas d’IR.

La question de l’optimisation fiscale ne se posera vraiment (même s’il ne faut pas l’ignorer) que lors de votre retour en France (retraite ou pas).

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#10 01/08/2015 08h51 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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@GoodbyLenine : tout à fait exact. Je ne voulais pas rentrer dans les détails du LMP car ce n’était pas forcément le sujet et que Sharknik n’est à priori pas encore concerné. Mais c’est important de préciser les conditions pour obtenir ce statut. A noter également que pas mal de choses changent également avec le statut LMP notamment au niveau de la gestion des plus values.

@Siocnarf : merci pour ces conseils pour améliorer la clarté de mes réponses… je commence juste sur le forum et vos retours sont précieux… je disais donc déductible des charges, logiquement sous entendu via l’amortissement des murs.

Pour la réduction des avantages du LMNP, je partage malheureusement l’analyse que cela va se compliquer comme pour toute niche fiscale, et la réduction (proposée pour l’instant) des avantages CGA et déduction des frais de comptable en témoigne. Mais cela reste toujours très avantageux et sans aucune mesure avec une location nue classique, surtout avec une tranche marginale d’imposition élevée.
Reste que l’amortissement est une règle comptable de base, qui sera peut être difficile à remettre en cause.

Mon intime conviction est que dans tous les cas Sharnik a tout à fait raison de consulter un expert comptable. Nous restons des conseils avisés car nous avons une expérience réussie avec chacun nos techniques, mais nous n’avons pas la science infuse pour tout ;big_smile


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#11 01/08/2015 10h23 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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Eldoradoimmo a écrit :

Mais cela reste toujours très avantageux et sans aucune mesure avec une location nue classique, surtout avec une tranche marginale d’imposition élevée.

Chaque cas est spécifique, la location nue avec beaucoup de travaux et déficit foncier peut aussi être très intéressante avec un gros TMI (réduction de l’IR).
Méfions nous des solutions toutes faites et des idées préconçues wink

Dernière modification par DDtee (01/08/2015 10h24)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#12 01/08/2015 17h23 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport : quelle structure juridique ? (investissement, optimisation, rendement, structure)

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@cirrus : En fait je ne paye pas d’impôts sur mes revenus, mais ce que touche mon épouse en France et nos futurs revenus locatifs seront taxés à à un TMI de 30%.

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