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Forums des investisseurs heureux

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#26 16/07/2015 12h10 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Exactement .

J ai lu à plusieurs reprises que le prix moyen de rénovation c’est 800e le m2 .
hum comment dire … je visite un appartement de 48 m2 , donc un T2 avec travaux .. d’âpres certain sur ce forum, achetė à 400 ou 500 euros le m2 avec travaux c est pas possible … on va dire 800e le m2 alors et cela doit être une bonne affaire alors… ( on parle même pas du lieux où les prix varient énormément mais on est dans la documentation classique de nos jours bref )
on arrive donc à un prix de vente à 48 x 800 donc 38400 et idem en travaux .
Avec les frais de notaire on est à 80000 euros .
Pour 420 euros de loyer donc 420 x 12 donc 5040 euros soit une renta brut à 6.3% … ( et encore j’ai pas compté les frais d’agence si y en a )

En gros dans cet exemple , c’est ce que l’on peut calculer en 《 lisant des livres 》
Sur le terrain , le même bien il y a 1 ans  acheté 33000 euros ( 685e le m2 ) j’ai fais faire électricité plomberie et isolation total du plafond+menuiserie et j’ai fais tt le reste + j’ai meublé .. cela m est revenue à 47000 euros avec fdn et travaux inclus … donc 200 le m2 de rénovation  . Et le t2 était vraiment un taudis.
Et la presque 11% brut .

Tout cela pour en venir :
La théorie et la pratique c’est différent .
comme la dit dtee cela dépend de l’investissement que l’on est prêt à mettre .

Lorsque je suis arrivé sur le forum avec mes idées bien ancré grâce à la lecture immobilière , j’avais du mal à comprendre comment certain cador de ce forum pouvais faire.. limite à remettre en cause ( intérieurement ) leurs dires. Si vous regardez mes premiers posts; je voulais acheté cash et pensais réellement que c’étais plus rentable.
bref….
Maintenant je les remercie car j’ai compris beaucoup de choses et réussi à mettre en place un projet et une strategie avec mes ambitions et ma personnalité .

Dernière modification par cricri77700 (16/07/2015 12h13)


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#27 16/07/2015 13h38 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Comme je l’ai précisé dès le début de mon message, je ne remets aucunement en doute la véracité des propos de cricri77700. Comme beaucoup d’autres membres, je participe activement à ce forum pour apprendre et progresser, avec une finalité : atteindre au plus tôt l’indépendance financière. Les récits des uns et des autres m’ont déjà aidé à sortir de ma zone de confort et me fixer des objectifs que je pensais autrefois inatteignables (comme par exemple l’achat d’un bien à rentabilité brute > 10%). Comme l’indique la signature d’un des membres "Pourquoi pas vous ?".

Or certains des chiffres annoncés ne sont pas cohérents tant avec la théorie (y compris des lectures sur le forum) que mon expérience personnelle (devis que j’ai pu moi-même collecter lors de mes travaux). Par exemple j’ai pu lire sur ce forum et vérifier par moi-même qu’un bon ordre de grandeur pour une rénovation intégrale d’un bien par un artisan (élec, plomberie, sanitaires, sols, murs/peintures, menuiseries…) est 800€/m2… soit 4 fois plus que sur le projet présenté. Un tel écart ne peut pas s’expliquer uniquement par des recherches poussées, un bon sens de la négo et quelques bons plans… or sans ces éléments manquants difficile de tirer des conclusions et donc des enseignements à appliquer sur nos propres projets. Au même titre qu’un livre ou article racoleur annonçant des rentabilités incroyables ("investissez dans des parkings à 20% de rentabilité !!!") mais sans plus de précision sur les risques de vacance, d’impayés, de fiscalité, de risque de moins-value à la revente etc…

Exemples d’éléments qui permettraient de mettre en perspective ceux déjà fournis :
- cuisines modèles d’expo : présence probable de marques d’usure, configuration imposée devant être compatible avec celle du bien, risques de fragilité à cause des multiples montages/démontages, durée de garantie réduite…
- électricité : qualité des composants (entre temps cricri77700 a confirmé qu’il s’agissait de Legrand, donc le devis me parait encore plus bas), installation en goulottes plutôt qu’en encastré, conformité avec les normes, etc…

@yomaze : navré d’avoir gâché votre lecture par mes remarques mais il s’agit d’un forum d’échange, parfois les avis sont contradictoires. Cricri77700 semble avoir compris que j’évalue son projet avec bienveillance et essaie juste d’en savoir plus, c’est le principal.

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#28 16/07/2015 13h57 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Comme vous dites père castor, 800 euros par artisant . Je fais la moitié facilement .
Concernant l’électricité , c’est des goulottes à 50% et encastré à 50%.
Sa fait ressortir la peinture grise c est sympa ☺.

Autre chose : J AI DES DEVIS DU SIMPLE AU DOUBLE POUR TT CORPS DE METIER POUR DEVIS IDENTIQUE.

Je n’ai pas précisé que dans les devis, je fais moi même la dépose et enlèvement décheterie sauf pour l’électricité ou je fais juste l’enlèvement  ( je vais pas payer qq un 35 euros de l’heure pour faire qq chose que je peux faire moi même ) je suis infirmier et touche 14 euros de l’heure faut pas déconner 😆 )

Concernant les cuisines .. 1400 euros la cuisine qui vaut normalement 7000 euros . Montage démontage ? Non
sachez qu’une cuisine vendu d’exposition à été monté une fois et vendu montee. Gain de temps ++++ pour le montage des meubles.
j’ai pas relevé de trace d’usure.. quelques petite rayure si on regarde avec attention …
En gros je préfère acheté une audi d’occasion qu’une twingo neuve ( pour l’image ) je pense que c est pareil pour la location lorsque les gens visite avec des cuisines premier prix ( en général )  jusqu au jour où il se dise qu’il vont rouler en audi .😅😅😅

Honnêtement , pouvez vous nous expliquer votre projet qui vous coûte 800e par m2 de rénovation avec le tarif des facture/devis svp ?
Je suis à 4 fois moins et que du bon matériel . Pas de 1er prix … mais achat le plus intelligent possible .
sachant que plus on achète gros plus on tire les prix.. c est pour cela que le prix au m2 est assez subjectif….

Je prend votre exemple sur la rénovation complète d’un T2 de 40m2 :
32000 euros de travaux ?
Honnêtement changer de stratégie .
vos projets sont en île de France ?
je pense avoir été très concret dans mes explications … comme vous voulez échanger , dites nous en plus ???

Dernière modification par cricri77700 (16/07/2015 14h03)


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#29 16/07/2015 15h29 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Voici quelques exemples concrets de coût de travaux pour des projets planifiés ou réalisés dans mon entourage (les deux premiers en IDF, le dernier en province) :

- rénovation complète d’un studio 20m2 (élec encastrée, plomberie, sanitaires, murs avec isolant et placos sur rail, faux-plafonds, fenêtres, parquet flottant) avec matériaux entrée de gamme : 11k€ entièrement au black soit 550€/m2
- rénovation complète d’un T2 de 40m2 (idem au dessus) avec matériaux milieu de gamme : 25k€ dont 2/3 au black soit 625€/m2
- gros rafraîchissement d’un immeuble de rapport de 6 lots / 250m2 (porte d’entrée et palières, toute l’électricité en goulottes, quelques reprises de plomberie/assainissement, une dizaine de fenêtres, réparation d’un dégât des eaux…) : 80k€ par artisan sérieux dont 25k€ juste pour l’électricité soit 320€/m2

Mon dernier projet n’a pas nécessité de rénovation complète, mais la moindre intervention d’un artisan se paie à prix d’or (tous les montants TTC) :
- 600€ à 800€ pour la moindre fenêtre alu 2 ouvrants oscillo-battants
- 1000€ fourniture et pose gouttière longueur 8m
- 320€ fourniture et pose WC standard
- 600€ fourniture et pose bac à douche 80x80cms
- 3300€ fourniture et pose porte d’entrée blindée sur mesure avec système Vigik
- 500€ fourniture et pose porte palière coupe-feu
- 2000€ en moyenne par cuisine Confo (premier prix dans la gamme sur mesure Nobilia) livrée posée hors électro

Sans compter les petits imprévus inévitables lors de la prise en main d’un immeuble, dans mon cas :
- 200€ passage d’un assainisseur pour vidange et nettoyage au Karcher de toutes les canalisations
- 135€ remplacement de quelques tuiles cassées
- 800€ pour 2 grosses interventions sur chaudière condensation gaz qui avait été mal entretenue

Evidemment plusieurs devis ont été obtenus pour chacun des projets, les solutions techniques optimisées… au final l’ordre de grandeur de 800€/m2 pour une rénovation complète par artisan ne me semble pas déconnant.

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#30 16/07/2015 16h00 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour,

bravo pour ce projet rondement mené!
coté gestion vous gérez en direct? ou pensez vous passer par une agence ou autre?

Si je résume 3 mois pour sélectionner les artisans et 3 mois pour les travaux? En dehors des interventions de artisans vous faites tout tout seul?

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#31 16/07/2015 16h23 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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C’est ce que je vous disais… en idf c’est beaucoup plus chère .

Vous achetez une cuisine 2000 euros 1er prix ? Sans électroménager ? Je trouve cela chère même avec la pose.

Pour la rénovation des studios, je n ai pas de placo ni de menuiserie . ( déjà fait y a quelques années .)
Par contre tt le reste oui et entièrement  -- vraiment insalubre.

Le t2 … tt à refaire entièrement … sauf le placo dans le salon et cuisine .

Je trouve que vous payez bcp au black… vous devez donc payer beaucoup d’impôt ?
en général les artisans qui propose cela vous déduit de 20% le devis.
personnellement en LMNP avec TMI à 14 + 15.5 de prélèvement sociaux je suis à quasi 30% de déduction net . Et encore je pense bientôt être à 30 de TMI donc…

11000 euros pour 1 studio .. mais vous faite tout par un artisan ?
Je trouve cela chère .. mais la main d’oeuvre à 35e minimum sa monte vite mais si vous comparez le fait de faire sois même et par un artisan….
Sur le même devis , retirer le temps de la dépose , mise en décheterie , faire sols , peinture , faillence mural , pose de cuisine et surtout les finitions c est LONG … c’est pas du tt pareil .

320 euros de pose et fourniture pour des WC ?

Mon dernier projet c est 80 euros le toilette Jacob delafon x3
750 euros la cabine de douche verre granite x2
260 euros ballon eau chaude steatite atlantic x3 100l
3 éviers suspendu Jacob delafon. 65e
55 e le mitigeur de douche déjà existant à changer X2
3 mitigeurs éviers 40e
fourniture divers je sais plus combien
mains d oeuvre 750e pour le tt.

Tt les prix sont ht
J en ai eut pour 4685 euros ttc exactement
le premier devis qu’il m’à envoyer était de 6400 euros et c’était le moins chère
faire marche la concurrence et voilà.. un exemple parmi tente d’autres pour optimiser +++.

Je pense que nous ne vivons pas dans la même région , que l’on a pas le même réseaux , et que l’on ne passe pas le même temps dans nos projets.( avec un immeuble à distance cela doit être plus compliqué et cela doit y jouer considérablement sur l’optimisation général du projet )

Freesas@

freesas a écrit :

Bonjour,

bravo pour ce projet rondement mené!
coté gestion vous gérez en direct? ou pensez vous passer par une agence ou autre?

Si je résume 3 mois pour sélectionner les artisans et 3 mois pour les travaux? En dehors des interventions de artisans vous faites tout tout seul?

Les artisans , environs 1 mois.. j avais déjà un réseau grâce à un projet. Il me manquais juste un plombier.

Je leurs dit que je cherche un artisan POUR DU LONG TERME ET QU IL FAUT JOUER LE JEUX . Donc il baisse leurs tarifs pour ceux qui sont intéressés et je ne leurs ai pas menti car 1 ans après , un plus gros projet est tombé .
Le fait d’avoir un réseau et ses artisans est un gros gaïn de temps.

Pour les travaux , 2 mois exactement , je suis sur le chantier tt les jours pour y travailler et gérer les artisans .
Juin juillet je suis de roulement de nuit de 21h 45 à 6h 45 et arrive à dormir 4h30 environs associé à une sieste de 2h l’AM donc sa me permet ’d’enchaîner et optimiser mon temps sur le chantier pour respecter les delais..

Je passe quand même du temps avec ma famille et amis quand même 😆😆😆 mais 5 à 6 jours sur 7 je travail …

Côte gestion : je fais comptabilité + gestion moi même .

Dernière modification par cricri77700 (16/07/2015 16h41)


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#32 16/07/2015 16h59 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Merci pour ces infos.

2000€ par cuisine car dans la gamme sur mesure fabriquée à la commande par Nobilia (même fabricant que But, Darty, Ixina…), donc plus cher et plus robuste que le kit.
4 mètres linéaires en moyenne (meubles hauts et bas), la plupart avec un angle donc surcoût.
Façades dites "gamme 1" donc couleur uniquement sur l’extérieur et intérieur blanc, aspect mat et non laqué, pas de motif, finition chanfreins moins soignée.

Les projets présentés réalisés au black ne sont pas les miens, je suis contre par principe et je vous rejoins sur le fait que ce n’est souvent pas judicieux car pas de possibilité de défiscaliser.

Assurément nous ne passons pas le même temps dans la planification de nos projets. Meubles achetés neufs à Ikea, électro acheté neuf via Conforama en même temps que les cuisines pour ne pas avoir à gérer la livraison, fournitures travaux achetées à Leroy Merlin… car mon emploi de cadre ne me permet pas plus. Néanmoins le fait de passer entièrement pas artisans permet de louer vite, cela a un impact positif sur la rentabilité du projet.

Je retiens de nos échanges les points suivants :
- je pensais avoir assez mis en concurrence mes artisans et était satisfait des devis obtenus, vos chiffres tendent à démontrer le contraire.
- chercher les bonnes affaires/soldes dès la conception du projet et stocker en attendant les travaux

NB: Je m’étais étonné que beaucoup de professionnels consultés n’ont jamais répondu à mes demandes de devis et ne semblaient pas intéressés par le chantier. Peut-être que le marché lillois est particulier et que l’offre de professionnels qualifiés est faible, donc difficile de tirer les prix vers le bas ?

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#33 16/07/2015 17h37 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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J’ajouté que les artisans sont dans la plupart en retard.
Le fait d’être présent tt les jours ( donc j’avance ma partie rapidement quitte à faire des journées de 12h ) permet de gérer les artisans ( ils savent que je suis sur le chantier tt les jours donc ils ne peuvent pas me la mettre à l’envers si je puis dire. )

Content de vous avoir aider…


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#34 16/07/2015 20h01 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour,

perecastor a écrit :

NB: Je m’étais étonné que beaucoup de professionnels consultés n’ont jamais répondu à mes demandes de devis et ne semblaient pas intéressés par le chantier. Peut-être que le marché lillois est particulier et que l’offre de professionnels qualifiés est faible, donc difficile de tirer les prix vers le bas ?

Inversez vos paragraphe et vous répondrez à votre question

perecastor a écrit :

- je pensais avoir assez mis en concurrence mes artisans et était satisfait des devis obtenus,

Vous n’imaginez pas le nombre de devis que peux faire un artisan, alors faire des devis pour faire des devis, afin faire faire des devis, un artisan, une entreprise une Sté ne sera jamais le moins cher.

Quand le monde du commerce aura compris que le mise en concurrence ne fait pas le meilleur prix, alors les prix baisseront.

Ce n’est point un reprochent juste un constat de 20 ans dans mon cabinet d’ingénierie en immobilier.

Les entreprises, artisans, Stés sont épuisé de faire devis qui n’aboutissent jamais. Alors avant de faire le meilleur prix on test aussi son client, son assiduité à l’achat, son engagement,  et surtout a t’il les moyen de ses ambitions ?

Cdt

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#35 16/07/2015 21h34 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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"Quand le monde du commerce aura compris que le mise en concurrence ne fait pas le meilleur prix, alors les prix baisseront.

Ce n’est point un reprochent juste un constat de 20 ans dans mon cabinet d’ingénierie en immobilier.

Les entreprises, artisans, Stés sont épuisé de faire devis qui n’aboutissent jamais. Alors avant de faire le meilleur prix on test aussi son client, son assiduité à l’achat, son engagement,  et surtout a t’il les moyen de ses ambitions ? "

Bonjour.

La mise en concurrence ne fait pas baisser le prix ?
Mon premier devis, je suis allé chez le grossiste pour voir à combien , moi particulier il me fourni par exemple un ballon d’eau chaude .. je descends le prix au max … quand je vois que ttc je touche 280 euros le ballon d’eau chaude que l’artisant me facture 400 HT Hors main d’oeuvre , je me dit qu’il se fait une sacré marge ( sachant que normalement il le touche moins chère qu’un particulier )

Après je leurs disais que je recherche un artisan sur du long terme , que je suis pas la pour leurs faire perdre du temps mais le devis doit être un minimum honnête. Je me suis donc renseigné un maximum pour connaître les prix ..
de mettre en concurrence tous ces éléments ma permis de trouver des artisans sur du long terme et de gagner du temps par la suite sur les chantiers à venir …

Après je vous rejoins sur le nombre de "touriste " qui ont des lubies qui n’aboutissent pas … et que cela doit être vraiment embêtant pour les artisans … mais faut tout de même rester un minimum dans les prix …

Sur le ballon d’eau chaude en question par exemple : 400 e donc il doit toucher 150 euros sur le matériel et il demande 120 euros de main d’oeuvre en moyenne dans les devis+ fourniture de pose ou il se prend encore une com .. donc quasi 300 euros pour 2h de boulot ???
A ce moment il faut dire oui au devis et ce dire que l’artisan nous test et qu’il baissera le prix par la suite ?

Je ne pense pas .


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#36 17/07/2015 06h45 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour Cricri.

Vous méconnaissez le monde de l’entreprise et maitrisez mal ce qu’est une marge.
Vous comparez ce qui est n’est pas comparable.

Une entreprise ou un artisan paie des charges, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance RC, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance décennal, vous non
Une entreprise ou un artisan paie des impôts sur les Sté en plus de son IR, vous non
Une entreprise ou un artisan paie sa location de voiture en plus de sa voiture perso, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son assurance voiture en plus de sa voiture perso, vous non
Une entreprise ou un artisan paie son salaire, vous non
etc… etc…

Alors vous comparez avec une entreprise ou un artisan c’est tronquer les informations et méconnaitre le monde de l’entreprise.

Vous uberisez vos travaux, parfait, mais ne vous comparez pas et  ne comparez pas vos achats et prestations avec celle d’un artisan surtout en expliquant qu’un artisan se fera 300€ de marge sur une facture de 400€.

Par ailleurs pour votre ballon d’eau chaude, si vous l’avez acheté tel que vous le décrivez, alors vous avez commis une erreur technique qu’un artisan ne pourra commettre au risque :
- D’avoir un impayé
ou
- D’avoir un recours en assurance, ce qui augmentera sa prime au passage
ou
- De refaire l’installation à ses frais.
Donc forcement, l’artisan aura acheté le matériel nécessaire supplémentaire pour un ballon d’eau chaude, ce qui le ramènera plus cher que vous ne l’avez acheté.

Votre méthode est bonne, mais pour un particulier qui réalise ses travaux lui même.

Je persiste, pour les devis. Mais là n’est pas le sujet de ce post.
Cdt

Dernière modification par bascarol (17/07/2015 07h20)

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#37 17/07/2015 08h06 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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@cricri77700 : vous oubliez de compter :
- l’artisan doit venir faire un devis ou constater ce qu’il y a à changer (1 heure passée?)
- l’artisan doit vous faire un devis
- l’artisan doit passer chez son grossiste pour prendre le matériel (1 heure passée?)
- l’artisan doit reporter le matériel usagé à la déchetterie (1 heure passée?)
- l’artisan doit vous faire la facture

Le prix pour changer un chauffe eau est bien au strict minima de 500€ par un artisan. C’est clair que si vous le faites vous-même, il vous en coûtera 250€. Mais les deux coûts ne sont absolument pas comparables.

Vous pouvez compter environ 50€/h chez un artisan pour qu’il arrive à gagner sa vie. C’est valable tout corps de métier confondu pour avoir un travail de qualité. Je viens encore de le vérifier en plomberie, électricité et couverture ces dernières semaines.


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#38 17/07/2015 09h12 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je sais bien …
j’ai de la famille artisans, j’ai quelques notions

C étais simplement pour dire que sa me tue de voir les mêmes devis vraiment identique qui passe du simple au double….

De voir des artisans vous dire qu’il faut changer un ballon d’eau chaude qui a 5 ans .

J’ai mis du temps à trouver mes artisans , je pense pas qu’il travail gratuitement avec les prix pratiqués.

Après je respect tt à fait ce métier et comme partout il y a des gens honnête et moins honnête. .. il faut donc faire attention .


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#39 17/07/2015 10h33 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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@bascarol : je ne comprends pas votre remarque ?

On m’a toujours dit (règle empirique et de bon sens) de demander au moins 3 devis pour chaque prestation, celui au prix médian étant le plus souvent le plus pertinent (le plus cher probablement trop gourmand, le moins cher risque d’avoir rogné sur la qualité du matériel ou de la main d’oeuvre pour proposer un prix agressif). L’aspect humain rentre aussi en ligne de compte, il m’est arrivé de ne pas retenir certains entrepreneurs parce que le contact n’était pas bon.

Sauf à rencontrer plusieurs artisans et leur demander à chacun un devis, comment réaliser correctement le travail de sélection (surtout si on n’a pas encore son propre réseau) ?

@lachignolecorse : Tout à fait d’accord avec vous.

L’une des plus grosses économies sur mon projet a été de refuser un devis excessif pour fourniture et pose de serrures 3 points en applique (modèle carénné, pose rapide mais prix +++) et de demander à la place la pose seule de serrures achetées et choisies par mes soins (modèle certifié A2P* à 100€)… 120€ HT pour environ 2h de main d’oeuvre par serrure.

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#40 17/07/2015 11h00 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Les artisans ils sont bien sympas, mais l’investisseur avisé ferai mieux de mettre en concurrence à chaque fois les devis. Même un artisan avec qui vous avez l’habitude de travailler, de temps en temps il vous facture 2 ou 3 fois le prix "correct". Après je comprends mieux comment ils roulent avec des camionnettes flambant neuves.  2000€ pour poncer 60m² de parquet, 600€ pour remplacer une baignoire premier prix, 300€ de MO à la journée….  alors oui ils sont matraqués de charges, mais je ne trouve pas normal qu’ils gagnent le double de ce que je gagnais quand j’étais consultant en finance non plus…   Souvent sur les devis on a l’impression qu’ils partent à la pêche au couillon…  Dans notre région en tout cas ( à cricri et moi), quand on en trouve un bon, on le garde!


Left the Rat Race in 2013

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#41 17/07/2015 15h41 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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" La pêche au couillon " c’est un peu ce que je me suis demandé
le pire c’est que c’est 50% des devis par chez nous ….


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#42 17/07/2015 16h14 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour Cricri,

Projet intéressant avec des bon chiffres et surtout une stratégie qui semble bien préparée et déroulée.
Par curiosité et pour enrichir le témoignage, avez-vous eu des choses qui ne se sont pas déroulés comme prévu ou que vous feriez autrement dans un prochain projet?

Par ailleurs j’ai une question sur ce point:
"Bien sur, mon taux d’endettement est toujours de 0 et n’est pas impacté avec ce projet avec un cash flow + d’environs 800 euros net"

Le calcul simplifié du taux d’endettement = dettes/revenus

Le seul moyen d’avoir un taux d’endettement de 0 est donc d’avoir 0 dettes me semble-t-il.
Même à partir de 1€ de dettes, le taux d’endettement devient >0.
D’après vos chiffres vous avez contracté un pret donc vous avez forcement un taux d’endettement non?
Ce que vous vouliez dire c’est que cette opération ne modifie pas votre taux d’endettement de façon significative?

PS: Bonne idée de mettre une annonce de "recherche" sur le bon coin!


Partage d'expériences de multiples investisseurs immo sur le Podcast Invest Immo Club.

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#43 17/07/2015 17h01 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour.

Les points qui ne se sont pas déroule comme prévu :
- j’ai signé le compromis le 20 mai..
2 mois de retard sur ce qui avait été prévu le temps que le propriétaire fasse les diagnostics et de distingués les lots de l’immeuble car il garde uniquement un garage . Le géomètre à pris bcp de retard sur ce qui avait été convenue ….

Les studios doivent être loués pour aout … j’ai donc eu que 2 mois pour tout gérer … donc j’ai travaillé jour et nuit pour arriver au délais …
je termine actuellement le t2 qui sera prêt pour mi aout et loue le 1er septembre et les studio sont prêt et remise des clés le 1er août.

Concernant le taux d’endettement , la banque m’a confirmé qu’il est de 0 après loyer . J ai fais une simulation car j’ai un projet d’immeuble pour le transformer en immeuble destiné uniquement aux étudiants avec une réception ect ect …
Le projet : 350 000 euros .
rentabilité 15%
Donc autofinancement
taux endettement avant projet : il prenne en compte 70% de mes loyer + mon salaire ( donc grâce au cash flow +++ du projet j’’ai donc 800 euros de revenu de plus )+ locations de mes autres bien .. je suis à 40%
Après projet : en prenant 70% des revenues locatifs je tombe à 0%.

Dernière modification par cricri77700 (17/07/2015 17h03)


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#44 17/07/2015 19h52 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour, j’ai lu la conversation avec intérêt car je refait des appartements.

N’étant jamais passé par un artisan, je ne commente pas les devis.

Je sais par contre qu’en faisant tout moi même, cela me coute moins de 100€/m2 pour 56m2.
- Cuisine équipé d’exposition Brico Dépot (four, plaque 4 feux, frigo encastré, hotte) sur 2.6 mètres (meubles bas et haut) (1100€)
- Peinture Seigneurerie (5 * 20l de schuss 5*95€, je passe par une entreprise pour avoir ce tarif).
- Elec Legrand (un bon 400€, prises interupteurs et cables, gaine icta, Wago, mixte encatré/goulotte)
- Rénovation du parquet massif existant (location ponceuse scorpio 80€ *2 car j’ai eu un raté, location bordureuse 60€, 20€ 5l huile parquet)
- Sol pvc cuisine, toilette, salle de bain (90€)
En tout et pour tout, j’en ai pour 4000€ (j’ai acheté des machines outils, des fournitures…il m’en reste pas mal pour le deuxième appartement que je refait actuellement.

J’ai fait pas mal d’erreurs, mais j’ai trouvé pas des bonnes affaires sur pas mal de magasins différents, sites internet et autres, si on si prend en avances, soldes, arrivages et que l’on peut stocker.

Internet:
- Batiwiz pour tout ce qui est matériaux.
- Brico-privé/maisonprivé…pour des outils, fournitures.
- Cdiscount pour l’electroménager (j’achète en solde, ex four Beko pyrolise chaleur tournante 200€)
- Dealabs produits divers, bon plan sur de la robinetterie Grohe régulièrement.
- Amazon également pour divers matériel.

Physique
- Lidl pour des machines outils et fournitures (Leur peinture Baufix à 25€/10l n’a rien a envier à du milieu/haut de gamme GSB).
- Brico dépot pour des fournitures de tout les jours, et pour les cuisines (meilleur rapport qualité prix). (J’ai pu acheté des articles a un prix défiant toute concurrence lors de leur vente privé le mois dernier, lave vaisselle encatrable 115€, réfrigérateur/congélateur encastrable 200l 120€, tableau elec 2 diff, 8 dijoncteurs pour 30€…).
- Confo-dépot, magasin concept revendant les invendus/invendable conforama.
- Noz, action et autres magasins d’arrivages. On trouve des choses intéressante au hasard  (j’ai acheté 5l d’huile parquet 3V3 pour 20€ et autres).
- Cash converters pour des outils, de l’electroménager (ex: plaque 4 feux Candy vitro 100€)

Je voit en tous cas deux optiques différentes Cricri77700 qui passe du temps sur ses chantiers et qui supervise, qui cherche les bonnes affaires, et a structuré un réseau (c’est des heures de travail qui doivent être rémunéré d’une manière ou d’une autre). Je partage cette vision des choses et c’est un exemple que je suit de près.

Une autre vision peut être de déléguer la grande partie du travail à des artisans, car le temps est employé à d’autres activités qui ont plus de valeurs aux yeux de la personne (travail, loisirs peut importe). Le prix est en conséquence, on achète plus cher, on fait tout faire…

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#45 17/07/2015 21h42 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonsoir à tous.
Petit message pour signaler que le projet de cricri77700 est parfaitement plausible, ayant le même âge que lui et étant dans le même type de projet avec une rentabilité similaire.

@cricri77700 ce serait d’ailleurs avec plaisir que j’échangerai avec vous sur nos investissements respectifs, semble t’il dans le même secteur géographique !

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#46 17/07/2015 22h37 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Avec plaisir smile

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Dernière modification par cricri77700 (17/07/2015 22h43)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#47 18/07/2015 06h31 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Felecitation cricri pour votre patience et votre envie d’échanger sur votre projet. Grâce a votre fil, il est interessant de voir que nous sommes plusieurs investisseurs à avoir la meme démarche. smile

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#48 18/07/2015 13h50 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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J’ai beaucoup appris grâce aux retours de ce forum .
j’essaie de rendre là pareil à mon niveau…
j’espère réellement que cela aide de futurs investisseurs …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#49 18/07/2015 16h47 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour,
Vous venez de région parisienne et finalement vous réalisez ce beau projet dans le Sud-Ouest. Pour être efficace sur ce nouveau marché, il vous a fallu du travail d’analyse. Combien de temps d’étude d’annonces, de visites avez vous pris pour vous sentir prêt ? Vous êtes vous spécialisé sur une préfecture ou un département ? Car j’avoue, votre démarche m’intéresse beaucoup et j’envisage de faire de même.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#50 18/07/2015 18h58 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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L’immobilier me plais depuis 7 ans environs ..
j ai fais 2 achats reventes de ma résidence principal qui m’à fait gagner 100000 euros environs . ( c était le but )
en île de France , à côté de Disney , lors d’une revente de mon premier appartement , j ai gardé une place de parking que j’ai boxé moi même et qui me rapporte 80 euros par mois depuis 3 ans bientôt …

Cela m’à permis de me faire la main.
je pensais bien connaître l’immobilier : et oui à 25 ans avoir un bien loué , 100000 euros de gain bref … je me sentais pousser des ailes.

J’ai posté mon premier message il y a 1 ans environs sur ce forum .. pour des projets ( je visitais dans la préfectures du lot ) j étais persuadé qu’il fallait que j’investisse cash .. je faisais des calcul ect …
oui c’’est plus rentable sur la rentabilité . Mais j’ai appris que l effet de levier était la base d’un investissement immobilier …
en gros je pense à phillip 30 , ddte, boubouka par exemple qui m’ont bcp aidé au début à me remettre certaines idées au claires.. me remettre à ma place de temps en temps même smile
J’ai appris appris et appris.
En 1 ans j’ai du visite 50 biens ( sur les 50 j’ai fais 40 proposition et 2 acceptés ) j ai lu , fait des devis , calcule une rentabilite en prennant en compte des vacances locatives, le cash flow , les devis , bref pour penser a tout….
me suis renseigné au taket à raison de 3h à 4h par jours depuis 1 ans … sa m’intéresse.
J’ai finalisé mon premier t2 en sept 2014 , j’ai encore appris pour en arrive à ce dernier projet . J’ai fais beaucoup de choses moi même .. retenue les erreurs que j’ai fais pour repartir plus fort…
quel plaisir après lorsque le bien est terminé , que le bail est fait et que j’ai perçus le loyer…

Je pense avoir maintenant les reins plus solides , je compte partir sur un projet beaucoup plus grand par la suite … je vise du 18% minimum je vais peut être visite 100 biens pour y arriver .. mais je vais essayer car j’ai déjà réussi à le trouver …( mon projet de cette file )

Sa paraît dur ? J’aime ce que je fais donc je compte pas mes heures et cela paraît donc plus facile smile

Voilà en espérant avoir répondu à vos questions

Dernière modification par cricri77700 (18/07/2015 19h08)


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