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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#51 18/06/2012 13h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Retimmo a écrit :

Oui, syndic bénévole de 2 copropriétés.
Est-ce si extraordinaire pour y mettre autant de points d’interrogations?

Vous avez indiqué être brocanteur , vouloir devenir marchand de bien et annoncer être syndic sans préciser syndic bénévole cela m’a interpellé.

Un forum est destiné à poser des questions et recevoir des avis.

Prenez ce que vous voulez comme conseils et rejeter le reste.

Vous demandez un avis et des conseils vous les avez , votre ami à surement les "reins solides" et terme de trésorerie ce n’est pas visiblement votre cas donc je vous répète prudence.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#52 18/06/2012 14h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

Ce fil de discussion est très riche en conseils et les interactions entre les personnes éclairent des points  qui restent souvent dans l’ombre.

Je suis actuellement en pleine réflexion sur l’achat d’un immeuble à rénover complètement en province. Le but est de le découper en plusieurs logements et mettre le tout en location.

J’ai aligné des chiffres sur une feuille Excel afin d’avoir un aperçu sur la viabilité du projet (je veux dire par là qu’il s’auto-finance).A ce stade, le budget rénovation n’est encore qu’une estimation de ma part.
Le taux d’endettement est bon et le bien semble s’auto-financer.

J’ai lu qu’il était important de connaitre le marché locatif local. Existe-t’il des statistiques officielles par ville/région ? comment appréhendez-vous vous-même cette question sur vos achats ?

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#53 18/06/2012 15h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Faites vous passer pour un locataire potentiel dans des agences locales et voyez ce qu’ils vous proposent dans le budget auquel vous souhaitez louer vos logements.

Rédigez des annonces de mise en location sur différents sites web et voyez la quantité de réponses, leurs délais, le type de candidats, la concurrence, les prestations offertent.

Faites vous passer, auprès d’une agence, pour un propriétaire qui souhaite mettre un bien en gestion locative, et questionnez sur la demande locale (plus de demande en nu ou en meublé, surfaces recherchées, projets de quartiers, etc.)

Le site de l’insee est une riche source d’information pour connaître le taux de chômage, le taux de logements vides, le taux de propriétaires occupants, proportion de logements sociaux, etc.
J’avais aborder cette approche dans la présentation de Kentin


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#54 18/06/2012 17h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Personnellement je pense que le banquier a raison. La RP est, sinon indispensable, a minima requis. Car si tout part en sucette…d’une part le banquier pourra saisir la RP, et vous, d’autres part, aurait toujours un toit.

C’est une assise sécuritaire indispensable de mon point de vue.

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#55 18/06/2012 18h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Modérateur
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Sauf qu’il est possible d’argumenter auprès de son banquier que c’est un choix mûrement réfléchi de rester locataire pour être plus facilement mobile professionnellement ou pour avoir une plus importante capacité d’épargne.

Être propriétaire de sa RP ne me semble pas être un prérequis si les objectifs sont clairs.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#56 18/06/2012 18h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci Sky pour vos réponses et pour le lien vers la présentation de Kentin.

Il y a 2 jours j’étais tombé sur le site de l’insee en m’apercevant que le site "seloger.com" affichait sur le bandeau droit de l’écran des statistiques de cet institut mais je ne m’étais pas aventuré vers la base de donnée.
C’est vraiment une bonne source d’informations… certe pas de l’année mais elle donne déjà une bonne indication.
Je vais suivre vos conseils en passant des annonces et voir comment ça mord.

Est-ce que l’un d’entre vous s’est déjà posé la question de louer par l’intermédiaire des organismes sociaux. Dans ce cas quelles sont les garanties en terme de paiement des loyers ? et en cas de dégradation ? La gestion des vacances locatives ?….. bref je m’aperçois que je m’interroge sur le risque :-)
Si le risque est limité, pourquoi pas acheter du m² au moins cher possible, le rénover et en tirer un loyer modeste mais suffisant pour générer un rendement net correct ET un auto-financement.

Bien cordialement
Alain

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#57 18/06/2012 18h57 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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On peut aussi faire d’une pierre deux coups en étant sur de pouvoir convaincre le banquier.

Acheter une maison composée de deux logements par exemple. L’un en RP et l’autre en location meublée qui en plus sera exonéré d’impôt si vous ne dépassez pas un loyer au mètre carré défini défini en 2012 à :

<<Ce plafond a été fixé à 174 euros par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, en Ile-de-France et à 127 euros dans les autres régions>>

Cependant, il parait évident qu’on ne peut pas dire que l’on est réellement <<chez soi>>. Tout dépend ce que l’on recherche.

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#58 18/06/2012 21h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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j’ai justement vu une courbe montrant que l’immobilier en France n’a cessé de baisser entre 1890 et 1965.

Une baisse entre 1890 et 1965? Vous parlez de la courbe de votre graphique?
Sans vouloir vous offenser, regardez mieux votre courbe.
Les chutent ne concernent exactement que pour les 2 guerres mondiales, la reprise a commencée après la fin des années 40
Cordialement

Non regarde mieux la courbe, il s’agit de l’immobilier parisien pré-1965. J’avais vu une courbe de l’immobilier français en baisse entre 1890 et 1950 de mémoire mais je ne la retrouve plus donc à défaut, j’ai posté ce graphique là.

Si on retourne un siècle en arrière, cela donne 1912 exactement donc pourquoi devrait-on faire disparaître la partie en baisse sur le siècle en question ?

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#59 18/06/2012 23h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Sky a écrit :

Sauf qu’il est possible d’argumenter auprès de son banquier que c’est un choix mûrement réfléchi de rester locataire pour être plus facilement mobile professionnellement ou pour avoir une plus importante capacité d’épargne.

Être propriétaire de sa RP ne me semble pas être un prérequis si les objectifs sont clairs.

Moi je suis prêt à croire tout et n’importe quoi, mais du point de vue du banquier on a quoi ?

Un mec ( je vise personne) qui vient et veux investir dans l’immobilier, alors qu’il n’a pas un seul appart, ou 3 misérables caves, et qui n’a même pas sa RP.

Ça fait tâche quand même niveau compétence. Je dis pas que cela passe pas, surtout avec des courtiers, cela passera easy selon les revenus, m’enfin à discriminant égal, un mec qui a sa RP sera toujours privilégié, et en terme d’évaluation des risques c’est tout à fait normal.

Je ne parle évidemment pas des fonctionnaires, ou de ceux qui ont un appart de fonction.

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#60 19/06/2012 09h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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kentin a écrit :

On peut aussi faire d’une pierre deux coups en étant sur de pouvoir convaincre le banquier.

Je rebondis sur l’intervention de kentin et de BDL, le courtier me semble le chemin le plus tranquille. Et je connais peu de courtiers qui refuseraient ce type de dossier (si les conditions d’endettement sont OK, que le client a un objectif clair, réalisable, chiffré et qu’il accepte les éventuelles contre-parties demandées par la banque). J’ai déjà vu un certain nombre de dossiers similaires passer en banque.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#61 19/06/2012 10h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis d’accord avec tout ce qui a été dit. Du côté du banquier il faut montrer "patte blanche" c’est à dire avoir réussi à concrétiser la constitution d’un capital soit avec l’acquisition de sa RP ou par de l’épargne même si des exemples concrets démontrent qu’une opération immobilière peut-être positive .
En tant que novice je préfère qu’une banque me refoule car elle a évalué un risque trop important ce qui m’évitera de me retrouver dans une situation délicate si ses prévisions s’avéraient juste. Il y a quand même pas mal de paramètres qui peuvent faire capoter le projet sur la durée du prêt.

Il est si difficile de faire la part des choses entre notre (trop grand) optimisme et la réalité d’un projet…surtout pour les débutants comme moi.

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#62 19/06/2012 10h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Il ne faut pas non plus s’arrêter à un premier refus!

Le premier banquier que j’ai vu m’a fait une leçon de morale : "monsieur, achetez votre RP avant d’investir dans l’immobilier…."

En passant par un courtier, j’en ai rencontré un autre qui a compris mon projet et m’épaule depuis que je me suis lancé. Il appuie mes demandes de crédit et ça passe à chaque fois.

Si j’avais laissé tombé au premier refus, je serai encore en train de me plaindre de ma condition de salarié.


Left the Rat Race in 2013

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#63 19/06/2012 12h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Est-ce que l’un d’entre vous s’est déjà posé la question de louer par l’intermédiaire des organismes sociaux. Dans ce cas quelles sont les garanties en terme de paiement des loyers ? et en cas de dégradation ? La gestion des vacances locatives ?…..

Bonjour Alain,
Moi je me suis posé cette question, mais je me suis vite aperçu que pour un "petit bailleur" privé, les plafonds de loyers imposés par les services sociaux sont vraiment trop bas pour offrir de la rentabilité.
Il y a certes de grosses compensations par rapport aux impôts, mais pas suffisantes à mon goût…


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#64 19/06/2012 15h17 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

Il ne faut pas non plus s’arrêter à un premier refus!

Le premier banquier que j’ai vu m’a fait une leçon de morale : "monsieur, achetez votre RP avant d’investir dans l’immobilier…."

En passant par un courtier, j’en ai rencontré un autre qui a compris mon projet et m’épaule depuis que je me suis lancé. Il appuie mes demandes de crédit et ça passe à chaque fois.

Si j’avais laissé tombé au premier refus, je serai encore en train de me plaindre de ma condition de salarié.

Je suis parfaitement d’accord, je n’ai pas abandonné par manque de ténacité mais parce que j’ai l’impression (beaucoup le disent, ça n’en fait pas une véritié mais c’est mon sentiment personnel) qu’on est en haut de la courbe (de friggit certes mais c’est aussi une façon de parler) et qu’au vu de la situation actuelle des finances en europe, de l’évolution du pouvoir d’achat des ménages, de l’écart énorme entre les revenus et le prix de l’immo (nous sommes un couple de cadres avec ma compagne et on ne peut rien se payer dans notre ville de moins de 30m²) j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.

En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

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#65 19/06/2012 15h26 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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BorderLine a écrit :

Sky a écrit :

Sauf qu’il est possible d’argumenter auprès de son banquier que c’est un choix mûrement réfléchi de rester locataire pour être plus facilement mobile professionnellement ou pour avoir une plus importante capacité d’épargne.

Être propriétaire de sa RP ne me semble pas être un prérequis si les objectifs sont clairs.

Moi je suis prêt à croire tout et n’importe quoi, mais du point de vue du banquier on a quoi ?

Un mec ( je vise personne) qui vient et veux investir dans l’immobilier, alors qu’il n’a pas un seul appart, ou 3 misérables caves, et qui n’a même pas sa RP.

Ça fait tâche quand même niveau compétence. Je dis pas que cela passe pas, surtout avec des courtiers, cela passera easy selon les revenus, m’enfin à discriminant égal, un mec qui a sa RP sera toujours privilégié, et en terme d’évaluation des risques c’est tout à fait normal.

Je ne parle évidemment pas des fonctionnaires, ou de ceux qui ont un appart de fonction.

Vous avez le droit de croire ce que vous voulez, mais il y a un tat de raisons que font qu’être locataire est parfois bien plus parlant niveau "compétences" que d’être propriétaire.

On ne va pas refaire le débat Propriétaire VS Locataire, il n’y a pas de cas général, que des cas particuliers, il ne faut donc rien affirmer sans connaissance de cause.

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#66 19/06/2012 15h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Friggit, etc etc… Franchement, je pense que certains attendent depuis des dizaines d’années…

Si vous avez un projet, faites des calculs de rendement et foncez! Si vous achetez un bien, et que vos loyers couvrent crédit + charges + taxes, c’est tout benef! Si les prix baissent, vous ferez d’autres opérations qui seront encore plus profitables, mais vous ne perdez pas d’argent (en parlant en flux de treso, pas en capital)

Depuis le temps que ça doit se péter la g***le…


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#67 19/06/2012 15h32 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Friggit c’est le saint Graal smile

Le risque ne vient pas de là. Comment voulez vous que les prix baissent alors que la démographie augmentent l’immigration également, les constructions diminuent (enfin ça varie tellement la promotion immobiliére…) et les terrains constructible deviennent inexistants autour des grandes villes?

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

Dire qu’il n’y a pas de risques c’est totalement faux, mais friggit, bon sang, il aura fait couler de l’encre lui. Certains doivent se retourner dans leur tombe de l’avoir écouté.

Dernière modification par BorderLine (19/06/2012 15h33)

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#68 20/06/2012 07h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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BorderLine a écrit :

Le risque est ailleurs, diminution d’étudiants, fermetures d’usines, d’universités ou apparentés (IUT et co), fiscal, réglementaires (obligation énergétiques), usuelle (transports en communs facilitant l’accés à la ville pour les proches banlieux et diminuant l’attrait du CV), prêt taux zéro, augmentation du taux de propriétaire, immigration estudantine, j’en passe et des pas mûres.

J’ajouterais dans les pas mûres …la baisse du pouvoir d’achat suite au blocage des salaires , à l’augmentation du chômage , la baisse des prestations sociales.

rynaroll a écrit :

j’ai l’impression et aussi quelques part l’envie que ça baissera, et donc que c’est pas le meilleur moment pour acheter.
En attendant de passer à l’action, on continue la phase d’accumulation

Mais Friggit laissons le tranquille car sa boule de cristal n’est rien face à la rentabilité calculé à l’instant T.

Comme l’a évoqué ZX-6R si l’achat est valable en terme de rentabilité avec un crédit à taux fixe pour éviter les surprises  qu’attendez vous pour investir avec l’argent de la banque ?

Vous accumulez quoi ?? de petites économies mensuelles alors qu’en investissant vous vous constituez un capital immobilier même si ce capital perd 50 % de sa valeur qu’aurez vous payer dessus ???

Si vous montez un bon projet de financement le bien s’auto finance donc il ne vous coute rien par contre psychologiquement si vous l’achetez 100 à crédit avec 25 d’interets et que vous le revendez 75 je comprend que cela puisse être difficile mais vous aurez gagné 75 …….

Et si vous faites plusieurs opérations en gagnant 75 sans rien débourser …je vous laisse calculer à moins que vous préfériez que les prix de l’immobilier puisse éventuellement baisser suite à une hausse des taux d’intérêts dans quelque années et que votre taux d’assurance augmentera du fait des années supplémentaires de votre age …

Philippe


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#69 20/06/2012 09h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis presque d’accord avec Philippe. En reprenant l’exemple pour gagner théoriquement 75% sur un bien il faut aller au bout du crédit ce qui implique avec certitude des frais dans le(s) appartement(s) sur une telle durée.
Il faut également prendre en compte les frais de notaire si le prêt n’était pas un 110%…et je dois encore en oublier d’autres.

Le prêt étant contracté sur une période de minimum 15 ans voir 20 ans… ça fait 2 opérations maximum dans une vie d’investisseur pour un tel rendement.

A moins de me tromper dans la raisonnement, le but est d’acheter un bien pour le conserver afin qu’il génère du revenu mensuel à la fin du crédit (avec toute la problématique de trouver LE bien qui s’auto-finance voir plus). Même dans ce cas là il y aura également des frais de rénovations avec certitude et également la problématique évoquée par BorderLine qui pourrait faire chuter les loyers ou pire laisser les appartements vacants si la zone est complètement sinistrée. Dans ce cas le prix du bien aura également baissé considérablement.

La revente n’est là QUE pour une porte de sortie en cas d’imprévus et c’est uniquement dans ce cas là qu’il faut se poser la question de la plus ou moins valus.

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#70 20/06/2012 10h01 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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heu non non non, personne ne vous oblige à attendre la fin du premier crédit pour acheter un 2e bien!!!

Au contraire, une fois le premier bien acheté il faut se mettre à la recherche du 2e! Vous devez en acheter 3 ou 4 par an au minimum si vous voulez devenir rentier en 5 à 10 ans (fourchette large car ca sera très variable ’un individu à l’autre)

Pour la revente, je dirai aussi un gros NON.

A mon sens il est INDISPENSABLE de mixer les opérations achat / location, qui procurent un revenu régulier à vie ; et les opérations achat / revente, qui permettent de financer les autres achats (apport, frais de notaire, éventuellement travaux, même si on peut emprunter) et de se diversifier aussi (bourse…)


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#71 20/06/2012 10h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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J’ai oublié une petite anecdote sur les conditions d’obtention d’un prêt par un banquier.
Un collègue est en train de faire construire sa RP d’une valeur de 370k€ terrain + maison en région parisienne.
Il demande un prêt sur 25 ans, il a 41 ans, 5 enfants. Il décide de prendre le prêt seul car il a un bon salaire qui lui permet d’être dans les 33% d’endettement.
Les 3 premières banques ont refusé le prêt car elles jugeaient le risque trop important du fait qu’il a 5 enfants et qu’il prend le prêt sur une tête.
Pour que le prêt soit accordé, il va même jusqu’à proposer de mettre 50k€ en cash mais rien n’y a fait.

A force de persévérance il a finalement trouvé une banque qui le suit dans son projet juste avec les frais de notaire à payer en cash.

Ceci démontre:
1- qu’à force de persévérance nous finissons par trouver une banque qui nous suivra,
2- que l’équation utilisée par une banque pour déterminer les risques est très complexe et intègre des paramètres très variés,
2- que cette équation est très différente entre les banques en terme de paramètres et de poids sur chaque paramètre.

Comme l’indique ZX-6R il ne faut pas s’arrêter sur un ou plusieurs refus. Maintenant si plusieurs banques refusent le prêt il faut peut-être se poser des questions.
En effet comment fera mon collègue pour payer son crédit si son salaire baisse de 10 ou 20% (il est comme moi bientôt un vieux de l’informatique :-) ) et/ou quand la plus grande partie de ses enfants seront adolescents avec les coûts qui vont avec ?

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#72 20/06/2012 10h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Le prêt étant contracté sur une période de minimum 15 ans voir 20 ans… ça fait 2 opérations maximum dans une vie d’investisseur pour un tel rendement.

Pourquoi vous limitez à 2 opérations , une opération à 20 ans jusqu’à 40 ans et une autre de 40 à 60 ans.

Enchaînez les opérations tous les ans voir plusieurs fois par an tant que vous êtes en positif en trésorerie vous êtes dans le bon chemin vers le graal du rentier.
Vous aspirez à devenir rentier ou retraité avec deux studios ???

Alain a écrit :

A moins de me tromper dans la raisonnement, le but est d’acheter un bien pour le conserver afin qu’il génère du revenu mensuel à la fin du crédit (avec toute la problématique de trouver LE bien qui s’auto-finance voir plus). Même dans ce cas là il y aura également des frais de rénovations avec certitude et également la problématique évoquée par BorderLine qui pourrait faire chuter les loyers ou pire laisser les appartements vacants si la zone est complètement sinistrée. Dans ce cas le prix du bien aura également baissé considérablement.

Vous vous trompez …..

Il faut conserver le bien sans faire de remboursement anticiper car cela coûte et c’est une opération de dupe car vous avez remboursé un maximum d’intérêts au début et ensuite comme un pauvre c….vous allez rembourser une grosse partie du capital , c’est une opération perdante.

Si vous souhaitez revendre , il faut conserver votre crédit et utiliser l’argent pour acheter un autre bien par contre les intérêts d’emprunt ne pourront pas s’imputer sur le nouveau bien car les impôts n’aiment pas ça du tout ….

Les frais de rénovation rentre dans une fiscalité au régime réel en déduction des vos revenus locatifs par amortissement sur plusieurs de années.
Plus vous avez de bien , plus vous avez de revenus locatifs et plus facilement vous pouvez gérer votre fiscalité en procédant à des travaux sur un bien pour baisser votre fiscalité globale locative.

Une bonne rénovation 3 ans avant la vente d’un bien  rien de mieux pour bonifier le capital.

La chute des loyers est possible mais même si l’immobilier perd 20 % , les loyers ne perdront pas autant en un seule fois cela sera progressif et tous les locataires ne déménageront pas pour prendre un nouveau logement moins cher car un déménagement locatif coûte en terme  des frais d’agence , de dépôt de garantie etc ….
Seule les logements de type studios pourraient avoir des loyers plus raisonnables mais si tous les propriétaires conservent leurs prix actuels comment feront les étudiants ?? , ils continueront à payer le prix du marché par l’offre et la demande

Les zones sinistrées on ne peux pas les prévoir mais on peux éviter certaines zones économiquement difficiles ou sinon privilégier ces zones ou les prix des biens sous cotés et les loyers restant élevés du fait des aides sociales pour les personnes en difficulté.

Il ne faut pas être sur les certitudes des marchands de défiscalisation ou les investissements limités plus vous êtes actifs et investisseurs et plus vous aurez une vision large et claire des possibilités offertes par l’immobilier en connaissant précisément la loi , les pièges , les risques fiscaux , la construction , la rénovation , les banques.
Tissez vous un réseau d’agence , de banques voyez grand et sortez des chemins battus de l’investissement pour la retraite , c’est un choix qui paye sur 15 ans et ensuite vous pourrez vous occupé pleinement de votre patrimoine et laissant tomber votre activité salarié. 

Philippe


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#73 20/06/2012 10h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R, je reprenais l’exemple de Philippe pour générer un gain de 75% sur le bien même si le bien perdait 25%.

L’idée de mixer d’une part les achats-locations et en parallèle les achats-revente semble effectivement être un bon compromis pour générer du cash à investir.
J’ai pu lire sur le site que faire plusieurs achats et reventes par an nous me ferait tomber dans le statut de marchand de bien et dans ce cas la fiscalité est toute autre mais peut-être pas ingérable. Je n’ai pas étudié cette possibilité pour le moment.

Concernant la diversification vers les produits en bourse, je ne suis pas très chaud car je n’ai pas la capacité intellectuelle à courir plusieurs lièvres à la fois. Bien gérer l’immobilier consomme pas mal de ressource et demande de la réactivité. La bourse encore plus.

Par contre la diversité dans l’immobilier pourquoi pas.

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#74 20/06/2012 10h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ZX-6R a écrit :

heu non non non, personne ne vous oblige à attendre la fin du premier crédit pour acheter un 2e bien!!!

Au contraire, une fois le premier bien acheté il faut se mettre à la recherche du 2e! Vous devez en acheter 3 ou 4 par an au minimum si vous voulez devenir rentier en 5 à 10 ans (fourchette large car ca sera très variable ’un individu à l’autre)

Pour la revente, je dirai aussi un gros NON.

A mon sens il est INDISPENSABLE de mixer les opérations achat / location, qui procurent un revenu régulier à vie ; et les opérations achat / revente, qui permettent de financer les autres achats (apport, frais de notaire, éventuellement travaux, même si on peut emprunter) et de se diversifier aussi (bourse…)

ZX-6R de la part de Bandit 1250 , nous sommes vraiment sur la même longueur d’onde , vous avez répondu avant moi car je suis parti dans une longue tirade.
D’accord avec vous , les opérations d’achat et de revente font partie de la constitution d’un patrimoine , quelques crédits à durée courtes vous permettent une revente rapide pour obtenir du cash.

Pour l’aspect de devenir rentier je table plutôt sur 15 ans.
 
Juste quelques réserves sur la diversification …..

Alain a écrit :

En effet comment fera mon collègue pour payer son crédit si son salaire baisse de 10 ou 20% (il est comme moi bientôt un vieux de l’informatique :-) ) et/ou quand la plus grande partie de ses enfants seront adolescents avec les coûts qui vont avec ?

Les vieux dans l’informatique peuvent toujours se recycler dans l’immobilier ………….

Philippe
AS/400


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#75 20/06/2012 10h44 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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D’autant plus que je suis passé sur Suzuki depuis le ZX-6R, je roule en GSR maintenant smile

Pour la diversification, disons que ça me plait de jouer en Bourse, mais concrètement, il ne passe pas une journée sans que je me dise que cet argent investi dans un studio me rapporterait plus d’argent…

Concernant la durée pour devenir rentier, c’est trop aléatoire pour donner un chiffre… Déjà, de combien avez vous besoin pour vivre? 3k€, 5k€ ?? ensuite, quel est le rendement net que vous avez? 4%? 6%? De là, vous savez combien de capital, et donc combien d’apparts vous avez besoin. Ne reste plus qu’à savoir comment acheter ses biens. La banque est-elle votre allié? Avez vous un bon salaire qui vous ouvre les vannes du crédit? Avez vous des potes agents immo qui vont vous faire profiter de bonnes affaires etc etc etc…

Sinon pour Alain, oui, il faut faire attention à la requalification. Votre volonté affichée doit être d’acheter pour louer. Mais vous avez quand même la possibilité d’arbitrer votre patrimoine. Si vous n’avez aucun logement, et que chaque année vous faites 2 achats revente, je pense que c’est très risqué. Par contre, si vous avez 20 apparts, et que vous en vendez 4 une année, aucun l’année suivante, 2 ou 3 la 2e année, je ne pense pas qu’il puisse y avoir requalification.
A ce sujet, j’aimerai bien savoir quel est le minimum d’opérations qui a été par le passé requalifié? Quelqu’un a-t-il été requalifié pour 2 opérations en une année? 3?


Left the Rat Race in 2013

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