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Forums des investisseurs heureux

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#1 05/10/2010 20h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   143 

Dans la même veine que la file sur les parkings, des retours sur des investissements en immeubles de rapport ?

Le but est d’obtenir une rentabilité plus élevé en achetant un "gros" bien (en éviter le marché immobilier de "monsieur tout le monde" et des investissements classiques, surévalués).

Rentabilité attendue, frais, difficultés, gestion, etc… En IDF ou en province ?

Mots-clés : immeuble de rapport, investissement locatif

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#2 06/10/2010 14h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Administrateur
Réputation :   1307 

Je n’ai pas de chiffres, juste une "anecdote" tout ce qu’il y a de + classique.

Mon père en avait acheté un en province il y a longtemps. Il occupait le RDC et les 2 autres appartements étaient loués.

Les avantages évidents sont la maitrise des couts de la co-propriété (vu qu’il était seul propriétaire) et la "diversification" des revenus.

Diversification qu’il a pu expérimenter car il a ensuite loué le RDC a une personne indélicate qui n’a pas payé le loyer pendant 2 ans, tout en "organisant" son insolvabilité. Au départ de la personne, il a récupéré un taudis (salle de bain à refaire - carrelage cassé -, murs sentant l’urine à repeindre, etc.). La personne s’étant semble-t-il vengée d’avoir subi une procédure d’expulsion.

Les 2 appartements loués ont du limiter la perte sèche mais mon père s’est séparé du bien (en bloc, quoiqu’à un moment donné une session appartement par appartement était envisagée) quelques années après et je me suis bien gardé d’évoquer le sujet du TRI avec lui. :-)

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#3 06/10/2010 17h49 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
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Bonjour,

Je pense que pour investir en direct que ce soit des studios, parkings, garages, il faut vraiment
avoir le temps et surtout la motivation pour s’en occuper ( vraiment aimer cela ).
Il ne faut pas rêver, l’immobilier physique en direct réclame des efforts. Il faut savoir que
tôt ou tard il y aura des problèmes. La question cruciale à se poser dans ce genres d’investissements
est ce que l’on se sentira à faire face aux problèmes qui surgiront un jour ou l’autre?
Très franchement entre une SCPI ou des siics de bonnes qualités avec un rendement net de 6% et un bien immobilier ( parking, studios à rafraîchir  etc…) qui rapporte 7 ou 8% ( et encore il faut s’investir beaucoup pour trouver ce genre de pépites en ce  moment )  avec tous les problèmes d’impayés, dégradations, charges etc… est ce que cela vaut le coup de supporter tous ces problèmes pour 1 point à 2 points de plus? Personnellement, je pense que même si vous gagnez 2 points de plus, vous les dépenserez dans les déplacements, les courriers, le stress, les dégradations, dans les travaux à faire pour des nouvelles locations et tous les frais cachés, taxes foncières, assurances). En additionnant tout cela, il me semble que grosso modo la pierre papier est meilleur avec tous les problèmes en moins). Certaines scpi par exemple on un TRI de plus de 10% sur 20 ans et super bien gérés. Parfois en ayant les yeux plus gros que le ventre on finit par ce casser la figure: vaut mieux un rendement de 5.5 à 6% de manière perenne que du 7.5% pendant 3 ou 4 ans et des problèmes les 5 autres années.

La vraie richesse n’est elle pas de se dégager du temps libre par des investissements passifs ( avec le moins de présence physique possible)?
En effet, il ne faut pas devenir esclave de ses investissements sinon c’est l’argent qui vous contrôle.
La richesse s’accumule petit à petit avec de la patience et de la persévérance, il n’est pas nécessaire
de dégager des rendements de 12 à 15% par an, sinon cela devient le chemin le plus rapide pour
s’appauvrir ( bien sûr une petite dose de risque en plus sur maxi 5 à 8 % de votre portefeuille cela peut se concevoir  mais pas plus). Et oui, il faut savoir être conservateur !!
Franchement, cela me semble pas raisonnable de vouloir être rentier en seulement 7 ou 8 ans.
C’est possible mais cela concerne même pas 8% de la population qui ont un salaire de plus de 4000€/ mois ou ceux qui ont un héritage conséquent ( dans mon entourage j’ai discuté avec plusieurs rentiers et vous savez quoi, ils ont en fait vendu leurs entreprises ou reçu un héritage . Pour que le rêve de devenir rentier soit  Vraiment  réaliste il faut au moins une bonne quinzaine d’années d’épargne et d’investissements et Surtout une discipline de FER ( comme dirait Warren Buffett en matière d’enrichissement  " Je ne suis pas plus intelligent que la moyenne mais plus discipliné que la moyenne".

Vos critiques seront intéressantes si cela peut nous faire avancer car nous avons tous
le même but ( s’enrichir dans tous les sens du terme).Des critiques oui, mes avec des arguments solides!

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#4 06/10/2010 19h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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choukrov a écrit :

Très franchement entre une SCPI ou des siics de bonnes qualités avec un rendement net de 6% et un bien immobilier ( parking, studios à rafraîchir  etc…) qui rapporte 7 ou 8% ( et encore il faut s’investir beaucoup pour trouver ce genre de pépites en ce  moment )  avec tous les problèmes d’impayés, dégradations, charges etc… est ce que cela vaut le coup de supporter tous ces problèmes pour 1 point à 2 points de plus? Personnellement, je pense que même si vous gagnez 2 points de plus, vous les dépenserez dans les déplacements, les courriers, le stress, les dégradations, dans les travaux à faire pour des nouvelles locations et tous les frais cachés, taxes foncières, assurances). En additionnant tout cela, il me semble que grosso modo la pierre papier est meilleur avec tous les problèmes en moins).

Sans vouloir vous offenser, votre comparaison entre immobilier en direct et SIIC ou SCPI n’a pas de sens dans ce contexte.
Les SCPI  et SIIC auxquelles vous faites allusion sont en effet investies en bureaux ou murs de commerces, pas en habitations.

Certes, c’est de l’immobilier dans tous les cas mais ce sont quand même des classes d’actifs très différentes: les logements ont un rendement locatif moindre, mais leur valeur sur le long terme augmente plus fortement (du moins, si l’on croit les 30/40 dernières années). De plus, les logements de centre ville ont historiquement été moins sujets au :
- risque d’obsolescence "technique": les bureaux nécessitent en pratique une rénovation lourde tous les 10/20 ans, en fonction des modes de management du moment (par ex. abattre les cloisons pour faire de l’open space, puis peut-être l’inverse dans 10 ans).
- risque d’obsolescence géographique: les quartiers de premier plan pour les affaires changent à chaque génération (cf. la bourse implantée au Palais Brogniart, alors en plein QCA, et qui ne fait plus partie du "QCA" aujourd’hui), alors qu’un bon quartier résidentiel à Paris le reste sur 2-3 générations au moins.

Bref, les logements ont été un placement moins volatil que les bureaux, historiquement (mais quid demain?)

Or, celui qui à tort ou à raison veut investir sur de l’immobilier d’habitation ne trouve pas des SCPI et des SIIC ainsi investies (par charité, je n’évoque pas les SCPI dites fiscales, et je laisse de côté les SIIC Gecina et ANF, dont une partie minoritaire du patrimoine est formée de logements. Je laisse ausi de côté FDL - Foncière Développement Logements, devenue très peu liquide).
Il se trouve donc obligé:
- soit de faire une croix sur cette classe d’actif
- soit d’investir en direct

Dernière modification par zirk (06/10/2010 19h27)

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#5 06/10/2010 23h29 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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InvestisseurHeureux a écrit :

Je n’ai pas de chiffres, juste une "anecdote" tout ce qu’il y a de + classique.

Mon père en avait acheté un en province il y a longtemps. Il occupait le RDC et les 2 autres appartements étaient loués.

Les avantages évidents sont la maitrise des couts de la co-propriété (vu qu’il était seul propriétaire) et la "diversification" des revenus.

Diversification qu’il a pu expérimenter car il a ensuite loué le RDC a une personne indélicate qui n’a pas payé le loyer pendant 2 ans, tout en "organisant" son insolvabilité. Au départ de la personne, il a récupéré un taudis (salle de bain à refaire - carrelage cassé -, murs sentant l’urine à repeindre, etc.). La personne s’étant semble-t-il vengée d’avoir subi une procédure d’expulsion.

Les 2 appartements loués ont du limiter la perte sèche mais mon père s’est séparé du bien (en bloc, quoiqu’à un moment donné une session appartement par appartement était envisagée) quelques années après et je me suis bien gardé d’évoquer le sujet du TRI avec lui. :-)

Le risque décrit est le risque de tomber sur un "mauvais" locataire.

La situation serait bien pire dans le cas où ce ne serait même pas un immeuble de rapport (1 logement et 1 mauvais locataire = 0 loyer).
Ici, les conséquences du risques sont limités car on a plusieurs logements.

Je ne vois pas un argument contre l’immeuble de rapport, mais plutôt contre la location d’habitations.

Par contre, si on veut faire de la location habitation, c’est un argument pour l’immeuble de rapport (diversifier les locataires). L’immeuble de rapport sera moins cher que plusieurs logements individuels, et on aura un même nombre de locataire (risque égal) et un rendement meilleur.

Dernière modification par Super_Pognon (06/10/2010 23h31)

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#6 07/10/2010 09h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Juste un petit soutien pour CHOUKROV en ce qui concerne le ratio "temps passé" sur un investiisement direct. Effectivement trouver la perle rare(bon emplacement pas de gros travaux à prevoir, locataires déjà en place etc…) prend du temps. De même la gestion de l’immeuble, prend aussi du temps : passer les annonces, repondre au telephone, faire visiter, etablir le contrat de bail et l’etat des lieux, le suivi des locataires difficiles, petits travaux etc….

Au final, beaucoup de temps passés le soir après le travail ou le wee-end, afin d’economiser les frais d’agence ou de professionnels de l’immobilier, pour que le TRI soit au rendez-vous.

Pour l’avoir fait dans le passé, c’est très prenant, notamment pour de petites surfaces, car les locataires changent souvent.

Au final aujourd’hui, je trouve les SCPI ou les SIIC très reposantes.

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#7 07/10/2010 11h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je confirme que l’immobilier physique prend du temps et amene sa période de stress. J’ en possede  7 en location mais quand on veut se developper, et bien on a rien sans rien.
Les SCPI, j’en suis pas fan; Le bien n’est pas à nous, le rendement est plus faible que mes investissement et quid de la revente?

Au plaisir de débattre smile car on est tous là pour progresser comme je le dis sur mon blog!

Dernière modification par jerome F. (07/10/2010 13h48)


Jerome du blog capital story

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#8 07/10/2010 23h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

en cours d’acquisition d’un immeuble de rapport, l’interêt que j’y vois est l’auto financement.
Et même la possibilité d’avoir un bénéfice net en fin d’année sans gréver mes capacité d’investir.

Cordialement

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#9 28/03/2011 19h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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jerome.F : quels rendements as-tu ?

ej3359 : quel rendement et quels frais ?

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#10 28/03/2011 21h13 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@superpognon: Mes rendements vont de 7,5% à 12% bruts.
Maintenant ces rendements ont de la valeur à première vue mais ne veulent pas dire grand chose au final. Pourquoi?
Quand un investisseur me donne son rendement, je lui demande son emplacement. Un rendement de plus de 10% est possible en pleine campagne (petites villes). Cependant la valeur du patrimoine est différent et les dangers des vacances locatives sont plus importantes.
Personnellement, je préfère acheter sur Bordeaux avec un bon emplacement quitte à avoir un rendement moindre. C’est mon choix.
Dernièrement, j’ai investi dans une ville moyenne (30 000 habitants) avec un rendement brut de plus de 9,5%. Il existe donc un risque mais j’expérimente la location à des associations qui sécurisent, de ce fait, mon placement. L’achat est de 33 000€, je prends aussi un risque minime par rapport à des investissements à plus de 100-150 000€.

Enfin un rendement brut n’est pas un rendement net. Beaucoup se félicitent de leurs achats mais quels sont les frais à côté (charges copro, travaux, vacances locatives,impôts,…)


Jerome du blog capital story

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#11 29/03/2011 02h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@Jerôme F.  :  et si on retire du rendement brut uniquement un "coût du temps passé" ça donne quoi (disons avec du 20€ et du 80€/heure brut pour le temps passé pour avoir une fourchette) ?

As-tu aussi une fourchette des rendements nets  (net complets, ou net avant impôts sur les revenus fonciers et cotisations sociales, pour comparer aux rendements des SIIC et SCPI)


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#12 19/08/2011 14h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

comment trouvez-vous des immeubles de rapport?
Je ne sais pas où trouver ce genre d’annonces…

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#13 19/08/2011 15h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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jaidelachance a écrit :

comment trouvez-vous des immeubles de rapport?

Il faut vous inscrire sur seloger.com ( site professionnel ) pour recevoir des alertes correspondants à vos critères de prix , de villes
Il y a aussi paruvendu mais c’est accessible au particulier pour déposer des annonces donc les prix peuvent être sur gonflés
Il y a aussi superimmo moins connu mais pas mal

Le marché de l’immeuble de rapport est plutôt confidentiel , c’est plus un marché de  "professionnel" pour lequel il est plutôt de bon ton d’être sur de disposer d’un crédit avant de signer , ce n’est pas un marché de petit studio.

Les règles sont identiques à tout achat immobilier sauf qu’il faut prendre en compte la structure du bâtiment , la toiture , la façade et  les parties communes car tout travaux sera entièrement à votre charge bien évidemment.

Des compteurs divisionnaires par appartement seront les bienvenus voir même des compteurs d’eau avec abonnement séparés par lots.

J’évite les immeubles avec des surfaces commerciales en RDC car les vitrines sont vites tagués et cela nuit à l’ensemble.

Regardez aussi sur certains sites d’annonceurs immobiliers ( century , laforet etc… ) certains proposent une option sélection par immeuble   , dans ce cas posez aussi une alerte

Ensuite il faut être réactif car comme il y a peu d’offres , les immeubles partent assez vite en général sauf si le prix et la qualité ne sont pas en adéquation.

Pas de loi carrez , vous achetez une surface globale
Diagnostiques pour chaque lot

Attention si vous voulez redécouper pour faire plus de lot cela signifie qu’il vous faudra refaire l’électricité dans le nouveau lot au dernière norme NF 15-100 ( très contraignant ) pour pouvoir disposer d’un compteur électrique   et cela nécessite le passage du consuel pour validation.

De même la création d’un nouveau implique dans certaines villes ou village  de pouvoir mettre à disposition un garage ou sinon de payer donc méfiance avec les agents immobiliers qui vous vendent une grande maison à découper car il y aura beaucoup de frais et même des risques de déconvenue si il n’est pas possible de découper en lots…..

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 11/11/2011 16h19 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Comme demandé dans le post, voici un petit retour d’expérience et pas un simple avis sur la question :

1er exemple
J’ai acheté au mois de juin 2011 non pas un immeuble complet, mais un ensemble de 3 lots dans un immeuble. Les chiffres (rentabilité, prix d’achat, loyers…) sont comparables avec ceux des immeubles  que j’aurais pu acheter (j’étais précisément à la recherche d’un petit immeuble de rapport, 3-4 appartements)
Il est situé en province (frontière luxembourgeoise), à 10km de chez moi (très important pour faire face à d’éventuels problèmes)
Il est composé de :
- 1 F2 de 50m2 refait à neuf
- 1 local commercial loué à un grand assureur (très important !)
- 1 local commercial loué à un salon de coiffure

Acheté sans passer par une agence 162.000 € après grosse négociation avec vendeur pressé :-)
Montant initial des loyers : 1600 € par mois (appart 500, local assureur 600, salon coiffure 500), avec loyer de l’assureur qui passe à 750 € en janvier (bail 3-6-9 > à 12 ans pour les connaisseurs)

Rentabilité brute : 1600*12/(162000+13000) = 11% environ.
Rentabilité nette : 1600*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO)+charges copro)/175000 = 8,5%

J’ai pris un crédit sur 25 ans, avec financement intégral (notaire + caution crédit logement), je paye des mensualités de 996 €.

Au niveau de la gestion, je fais tout moi-même. A part le quittancement, il n’y a rien à faire pour les locaux commerciaux. Les compteurs sont séparés donc la régularisation de charge est facile
Je n’ai quasiment rien à faire avec l’appartement (changé robinet + mitigeur à la salle de bain)
Je ne passe pas par un logiciel de gestion, excel est largement suffisant pour moi

2ème exemple
une maison de village avec 2 appartements achetée en 2007
Rentabilité moins élevée (j’ai acheté trop cher, c’était mon premier achat, j’y ai habité quelques années et fait 30000 € de travaux)
rentabilité brute : 1230*12/210000 = 7%
rentabilité nette : 1230*12-(IR + IF + CSG/RDS + assurances (GRL + PNO))/(210000+30000) = 5,3%
J’ai des mensualités de 790 €, un crédit initial sur 30 ans et un financement intégral également (les 30000 € de travaux compris)

Concernant la gestion, je fais également tout moi-même.
- quelques difficultés avec les locataires d’un des 2 appartements qui paient systématiquement en retard (mais systématiquement avant la mise en oeuvre de l’assurance GRL)
- les autres locataires sont des locataires en or (oui ça existe !) : loyer toujours bien payé, petits et gros travaux faits par eux-mêmes (ils ont carrelé à leurs frais la cuisine et le couloir, il est monté sur le toit remettre des tuiles qui avaient bougé après un fort coup de vent …)
Pour la régularisation de charge, c’est assez compliqué car tout est commun… Mais je me débrouille.

Pour conclure :
A mon sens, l’investissement dans un immeuble de rapport est le meilleur qui soit… Et je suis en train de recommencer.
Il est toutefois difficile de trouver la perle rare et il ne faut pas se précipiter. Dans les grandes villes, les rendements ne sont pas assez intéressants, et j’ai la chance d’habiter dans un endroit où l’autofinancement complet est encore possible vu que les prix d’achat sont assez peu élevés, et où la demande locative est (très) forte (frontaliers travaillant au Luxembourg)

Concernant le temps passé, j’ai acheté avec des locataires en place et n’ai eu à gérer que 2 changements de locataires pour le 2ème exemple. J’estime que ça me prend au maximum 2h par mois. Le plus long étant certainement la déclaration d’impôts !

Un autre point important et qu’on oublie souvent est la révision des loyers. Pour mon locataire en place depuis 3 ans dans un des appartements du 2ème exemple, le loyer initial était de 600 € par mois, il est maintenant à 620… Alors que les mensualités du crédit n’ont pas bougé !
Les SCPI ne permettent pas de profiter de ces hausses…


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#15 12/11/2011 22h00 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je suis en train de prendre connaissance du statut de LMNP grâce au dernier ouvrage évoqué plus haut.

J’ai une question. J’ai actuellement deux appartements en location nue. Je voudrais augmenter leur RL en les passant sous le régime du meublé.

Est ce possible ou faut il acheter un bien ciblé dès le départ pour le louer sous le régime du LMNP?

Est ce que ces biens rentrent dans le calcul des 23000€ de la limite du statut du LMP?


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#16 12/11/2011 23h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous pouvez transformer une location nue en location meublée, mais il y a quelques contraintes, par exemple :
   - le règlement de copropriété ne doit pas l’interdire;
   - dans les grandes villes, il faut une autorisation de la préfecture (sauf si bien meublé occupé par locataire à titre de résidence principale);
   - fournir tout ce qui est requis pour une meublé;
   - terminer les baux en location nue dans les règles;
et j’en oublie peut-être.


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#17 20/11/2011 19h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je m’interroge sur le lissage des amortissements? L’acquisition de nouveau biens constituent des accoups sur le volume des amortissements déclarés des loueurs meublés.

Avez vous adoptez une méthodologie de gestion de ces volumes d’amortissements? J’entends par là fixez vous un seuil optimal d’amortissements et comment calculez vous ce seuil?


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#18 21/11/2011 01h03 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@cristalinne : je n’ai rien compris à votre question. Les amortissements dépendent de la durée de vie prévisible de chaque partie de la construction (le terrain n’est pas amorti, les meuble sur 5-10 ans environ, le gros oeuvre sur 50-75ans, etc), et pas du plan de financement…

Dernière modification par GoodbyLenine (21/11/2011 01h04)


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#19 20/12/2011 14h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous,

je suis intéressé par ce genre d’investissement, malheureusement j’habite à Paris et acheter un immeuble coûte un bras, une jambe voir un ou deux testicules.

Est-ce un élément déterminant que d’être à coté ? c’est toujours mieux évidemment en cas de pépin mais est ce si important que ça?

Puisqu’on y est, y’a t-il des villes plus intéressantes que d’autres au niveau de l’investissement locatif? Les rendements à Paris & proche banlieue sont dramatiques.

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#20 20/12/2011 17h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous, pour ma part et pour mes chiffres je vous redirige sur le site de Jérôme sous ce lien…
Témoignage d?un particulier qui a investi dans l?immobilier | Capital Story

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#21 20/12/2011 19h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Puisqu’on y est, y’a t-il des villes plus intéressantes que d’autres au niveau de l’investissement locatif? Les rendements à Paris & proche banlieue sont dramatiques.

Bruxelles !

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#22 21/12/2011 10h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Tonii , il n’y a pas que Bruxelles pour investir même si vous fait de belles opérations là bas , il ne faut pas hésiter à élargir votre cercle d’investissement et aussi diversifié le type de bien.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#23 21/12/2011 10h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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oui je vous aime bien philippe30 …

C’ était un peu sur le ton de la plaisanterie .. Mais en france j’ai pas du tout confiance à cause du cadre fiscal de la taxe foncière et la protection exagérée des locataires…

De plus à Lille et aglomeration pour un appart correct même en achetant pas cher la maximum de rendement qu’on peut trouver c est 8% brut sur un type 2…

Pour ceux qui veulent plus de rentabilité dans le nord  c est Roubaix et Tourcoing mais ça craint un max neanmoins beau potentiel.

En tout cas ça se voit que vous connaissez bien l investissement immobilier vos explications sont très détaillées et instructives.

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#24 22/12/2011 00h31 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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tonii a écrit :

ryanroll a écrit :

Puisqu’on y est, y’a t-il des villes plus intéressantes que d’autres au niveau de l’investissement locatif? Les rendements à Paris & proche banlieue sont dramatiques.

Bruxelles !

Bonjour,

Pourriez vous developper un peu svp? (exemples, fiscalité…)

Merci

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#25 26/12/2011 23h54 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonsoir,

J’ai une question concernant la capacité d’emprunt pour un investissement dans un immeuble.

Y’a t-il la sacro sainte régle des 33% sur les revenus comme quand on achète sa résidence principale ou peut-on cette fois ci emprunter plus d’argent simplement en démontrant à la banque la rentabilité de l’opération? (rapport loyer couvrant les mensualités du prêt, plusieurs locataire réduisant l’impact d’éventuelles vacances locatives, meilleure maitrise des frais car pas de copropriété…)

En effet un immeuble bien placé même dans de petites villes de province ça monte vite et ça dépasse allègrement ma capacité d’emprunt (s’entend avec les critères RP)

Merci,

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