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#1 28/09/2015 22h26 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Bonjour,
Pour mon deuxième investissement immobilier, j’ai jeté mon dévolu sur un ensemble locatif constitué de 3 studios (23 m²) et 1 t2 (28m²).
Il se situe dans une commune de 12000 habitants (à 20 km de chez moi) dans le bassin minier aux alentours de Lens. Pas de métro wink, peu de bus de ville hors bus scolaire et gare SNCF à plus d’un kilomètre (10 mn de bus). On y trouve plusieurs écoles et un collège, des cabinets médicaux, un labo d’analyse, une école de musique, un espace culturel … et dans un rayon de 10 km deux gros hôpitaux, un centre commercial, deux autoroutes et la gare TGV de Lens. Nous sommes dans une rue calme mais pas secondaire, dans un quartier résidentiel. Le stationnement y est aisé et gratuit.
Il s’agit d’un petit immeuble de plain pied datant de 2005, constituant le bâtiment B d’une copropriété de 7 lots. L’accès se fait par un porche sous le bâtiment A. Chaque appartement en RDC donne sur le petit jardin de 80 m² sans vis-à-vis, commun à la copropriété sans jouissance privative, mais vu la configuration des lieux c’est tout comme.
Le bâtiment en lui-même, invisible depuis la rue est de bonne facture mais ne fait pas rêvé, construction parpaing recouvert de crépis blanc, toiture en bac acier et menuiseries en PVC avec volets roulants (C/D pour le DPE). Les gouttières sont à remplacer. Les sols en carrelage sont tous à revoir, les salles de bains sont dans leurs jus et sans ouvertures extérieures. Des grills pains en guise de chauffage, des cumulus récents et une kitchenette basique équipent chaque appartement. La chambre du T2 doit mesurer 7 m². Le tout est en exposition NE.
L’immeuble est occupé à 100 % à ce jour en location nue, chaque studio étant loué 380 € HC et le T2 400 € HC, soit 1540 € de revenus mensuels, et 18480 € annuel, sur la base d’un taux d’occupation à 100 % et aucun impayé. Aucune provision sur charges n’est demandée aux locataires. Les locataires sont tous sous perfusion CAF qui paye le loyer aux 2/3 en moyenne. Le versement est fait directement au bailleur.
Le vendeur exploite parfaitement ce fait en pratiquant des loyers qui me semblent légèrement exagérés surtout vu la qualité des logements… D’après lui, pas de vacance locative. Il est vrai que l’offre pour ce type de logement (petite surface en RDC sur jardin) est très rare sur le secteur. De plus, le public visé est clairement identifié, personnes seules avec faibles revenus et aides qui vont avec…
Cause de la vente : le propriétaire souhaite se séparer de ces 4 lots qui lui imposent un turnover important inhérent aux petites surfaces qu’il ne peut gérer correctement à 800 km de distance. Il a récemment vendu un T3 et conserve les 2 F4 en duplex qui lui demande moins de temps. Je ne pense pas qu’il connaisse la possibilité de déléguer la gestion à une agence …
Je suis le seul sur le coup car la visibilité de cette mise en vente est quasi nulle. Peu ou pas de visite, aucune offre jusqu’à présent.

J’évalue les travaux à 6000 €, histoire de rénover tous les sols, rénover les SDB, mettre de vraies cuisines, remplacer les convecteurs par de l’inertie, réparer les gouttières, tout repeindre en blanc. Je compte présenter un bien cosy, sans défaut afin de fidéliser les locataires ou tout du moins, faire en sorte qu’ils ne partent pas à cause du logement … et justifier le loyer demandé ! C’est ma philosophie. Certains travaux extérieurs dépendant des parties communes sont inclus dans ce montant.
Pour ce faire, je compte sur le départ imminent d’un des locataires que j’ai rencontré et faire un logement à la fois. Un déménagement provisoire le temps des travaux serait proposé à tour de rôle.
Dans l’idéal, je voudrais meubler les logements pour passer en LMNP. Sachant que je ne peux l’imposer aux locataires mais que je peux trouver un arrangement, mes arguments seraient les suivants dans l’ordre selon la réticence :
- meilleur confort après remise à neuf sans augmentation de loyer
- idem avec baisse définitive de loyer de 10 ou 20 euros
- idem avec baisse + 1 loyer gratuit.
- rachat des meubles

sinon attendre le départ du locataire.

Les chiffres :
Chaque lot est mis en vente individuellement pour un total de 130000€, et le tout est affiché à 125000€. Le prix au m² est dans la moyenne par rapport au marché local. La vente se fait en direct sans AI. Le cache de Google m’indique que le bien est en vente depuis au moins mars 2015. Le prix était alors de 160000€ l’ensemble.
Au niveau des charges, il faut compter 1240 € de taxe foncière (évaluation du cédant au prorata de la TF globale de tout l’immeuble) et 300 € pour la PNO.
Les frais de notaires sont de 10000 €.
A ce prix, la rentabilité brute (revenus HC X12 / Net vendeur + FN + TF + PNO) est de 13,63 %.

Mon calcul est le suivant :
Net vendeur : 100000 €
FN : 9000 €
Travaux : 6000 €
Meubles : 10000 €
AI : 0€
TF : 1300 €
PNO : 300 €
Charges de copro (entretien parties communes et assurance immeuble: 500 € (syndic bénévole)
Charges non prévues : 1000 €
Frais de dossier : 350 €
Cautionnement : 1380 €
Revenus annuels HC : 18480 €

Vous me trouvez peut être trop optimiste quant au prix d’achat … J’ai accumulé beaucoup d’arguments pour justifier mon offre auprès du vendeur :
Il annonce des surfaces 20 % plus élevées que la réalité (métrage géomètre)
Il annonce des biens remis à neuf, ce qui n’est pas le cas.
Il essaye de vendre depuis plus de 6 mois sans réussite et a déjà baissé son prix.
Je prends les locataires en place
Je suis prêt à reprendre sa fonction de syndic bénévole
A la première AG, je compte demander la jouissance privative du jardin et donc les charges afférentes.
Financement du projet à 110 % (Acquisition, FN, travaux, meubles). Mon apport couvre les frais de caution et dossier bancaire. Soit un capital emprunté de 125000 €. A 3 % sur 20 ans assurance comprise, le merveilleux outil « rendementlocatif.com » me sort un rendement net la deuxième année de 11,75 % et un cash flow positif mensuel de 578 €. Si j’ajoute une vacance locative des 4 appartements 1 mois/an, on est encore à 10,52 % et 450 € positifs.
En baissant les revenus de 40 € par mois (10 € par appart’) on est encore à plus de 10% de rentabilité nette mais le cashflow baisse à 412 €.
Tout cela au LMNP réel et un TMI de 14 %, ce qui mon cas actuellement.
En micro BIC, le rendement tombe à 9,11 % (CF 277 €) avec vacance.
Dans tous les cas, la mensualité du crédit (715 €) est couverte par 2 loyers sur 4.

Il en ressort un paquet de questions …
Qu’en pensez-vous, s’agit-il d’une opportunité à ne pas manquer (même au prix demandé) ?
Y a-t-il des éléments que j’ai occultés, consciemment ou inconsciemment ?
On parle souvent sur ce site de la corrélation entre rendement et risque. Quand ce risque est cerné, même s’il peut toujours subsister des incertitudes, n’est-ce pas le temps de se lancer ?
Votre meilleur investissement est-il une illustration parfaite de cette théorie ?
Dois-je argumenter mon offre ? Celle-ci doit-elle être orale ou écrite ?
Quelle doit-être mon offre initiale pour finalement acquérir le bien à 100000 € max ?
Dans quelles mesures, le rendement élevé peut-il minimiser l’importance de l’emplacement et la qualité intrinsèque du bien ?
Ce projet n’est-il pas du billard pour se présenter devant un banquier ?

Merci pour tous vos conseils que je sais déjà pertinents !
Au plaisir de vous lire, chers gentlemens.

PS : Pour mon premier investissement, j’avais acheté au prix demandé, avec AI.

Message édité par l’équipe de modération (29/09/2015 08h22) :
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Mots-clés : caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée


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#2 28/09/2015 23h53 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Bonjour,
vous basez vous sur des devis pour estimer les travaux à 6000 euros ?
pour ma part ce montant me paraît bien faible …
Pour info, j’ai fait un devis pour refaire une salle de bain aec matériel de moyenne gamme sauf robinetterie grohe et j’en ai déjà pour 3500 euros …Pour une cuisine, quelques meubles bas et hauts, une plaque vitro et un frigo et on est vite à 400-500 euros . Après tout dépend si vous faites tout vous même notamment pour la salle de bain …Quant aux radiateurs inertie, pour un 1000 W c’est déjà 300 euros environ. Pour ma part j’aurais vu au moins 15000 euros de travaux …

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#3 29/09/2015 08h53 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Bonjour,

Je pense que votre idée de faire une offre plus basse est jouable . Vous donnez quelques arguments qu’il faut simplement en musique . Dans l’argumentation ORALE , vous pouvez facilement expliquer que sur la base des chiffres et éléments donnés par le vendeur , le prix fait sens sauf que  …. x m2 manquent soit l’équivalent de X K€ et que les biens devraient être refaits à neuf sauf que objectivement tel élement de cuisine doit raisonnablement être changé ect ect .
Faites le decompte qui mécaniquement doit vous emmener à 95 K€. A la fin le mieux est lui"poser le singe sur l’épaule" , c’est à dire delui demander de se positionner face à ce prix logique.

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#4 29/09/2015 09h36 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Après tout dépend si vous faites tout vous même

Effectivement, je compte tout faire moi-même.
Dans ma présentation, j’explique avoir (re)fait entièrement un 3 pièces de 50 m² en partant d’un plateau brut. Pour 20000 € tout compris. Faire soi-même, c’est économiser sur le coût comparé à un pro. Mais ça retarde d’autant la mise en location.
Comme expliquer sur ce post, les sources d’économies de travaux sont nombreuses.
Néanmoins, j’entend bien votre remarque sur le faible coût des travaux que j’avance. Je relèverai donc ce budget à 10000 €. J’aurai alors la possibilité, soit de renoncer au montant non utilisé et faire recalculer la mensualité du crédit en conséquence, soit de constituer un matelas de sécurité avec ce reliquat à défaut de différé total ou partiel. Tout dépend des conditions d’utilisation du budget travaux fixées par la banque lors de la mise en place du prêt. Dans mon cas, la banque m’avait demandé des devis pour chiffrer les travaux et débloquer les fonds (avec 5 devis pro les 20000€ étaient atteints), mais ne m’a jamais demandé les factures de matériaux pour justifier les dépenses après coup.

Dernière modification par Quinteflush (29/09/2015 09h44)


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#5 29/09/2015 13h52 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Bonjour,

Dans l’ensemble c’est un projet qui mérite votre attention au vu de la rentabilité espérée, néanmoins dans votre position certains aspects me rebuteraient :

- vous achetez les logements occupés en location nue, la transition vers le LMNP ne sera pas optimal. Prévoyez quelques années d’imposition au micro-foncier (car le choix du régime réel en nu doit se faire sur au moins 3 années fiscales complètes), et que vous ne pourrez pas déduire vos frais d’achat en LMNP (FDN).

Attention au risque fiscal en cas de passage de nu à meublé avec nouveau bail via un arrangement avec les locataires en place, cela a déjà été abordé ici :
Travaux en location nue et passage en location meublée ?

- la situation de copropriété à 2 est un peu bâtarde, dans le sens où aucune partie n’a le pouvoir d’imposer à l’autre aucune décision, vous devrez donc composer avec l’actuel propriétaire (votre futur co-propriétaire)… l’état général du bien laisse à penser qu’il rechigne à financer des travaux pourtant essentiels (gouttières…), cela n’augure rien de bon pour la suite.

Plus dans le détail, dans votre calcul vous cumulez assurance PNO et assurance immeuble. Investiguez si, dans l’hypothèse où vous et le propriétaire actuel prenez une PNO pour chacun de vos bien auprès de la même assurance, si l’immeuble n’est pas déjà implicitement couvert. C’est le cas auprès de certaines compagnies pour un immeuble détenu en mono-propriété, peut-être que cela peut s’étendre à une copropriété.

N’oubliez pas non plus dans vos calculs les frais d’expert-comptable annuels, dorénavant non déductibles quelque soit votre situation personnelle.

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#6 29/09/2015 14h55 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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J’ai conscience du problème de la transition de logements occupés loué en nu à meublés.
Dans le sujet que vous citez, Philippe30 qui semble être expert en la matière dit :

Essayez de voir avec le locataire si il ne serait pas intéressé par du mobilier , une machine à laver et dans ce cas , vous lui proposez de refaire un bail meublé en bonne et dû forme.

Dans le cas dans achat immobilier avec un bail nu , il peut être intéressant de discuter avec le locataire pour lui proposer de mettre ou changer des meubles , une machine à laver en contre partie d’un nouveau bail en meublé.

C’est cette voie là que j’envisage, pas le couteau sous la gorge ni de demander au vendeur de résilier pour motif de vente. Avec les arguments de confort, baisse de loyer, rachat de meubles … j’ai tendance à penser que cela pourrait être accepté par les locataires en place. En cas de refus, je patienterai jusqu’au départ. Le fisc peut-il me reprocher cet arrangement amiable avec le locataire ?

Concernant la copropriété, nous serions trois propriétaires. Une mutation a eu lieu il y a deux mois. Les quotes-parts générales sont donc les suivantes :
1) le vendeur : 480/1000
2) l’acheteur récent : 211/1000
3) moi : 309/1000

1) est minoritaire si 2) et 3) s’entendent.
De plus, les 2 bâtiments sont clairement identifiés dans le RDC.
Bâtiment A : vendeur et acheteur récent uniquement
Bâtiment B : acheteur récent et moi uniquement
Pour des travaux sur le bâtiment B (gouttières…), le vendeur actuel n’aura donc pas son mot à dire. Je ne vais pas tarder à obtenir le RDC pour vérifier ces quotes-parts particulières.

Concernant la PNO, je suis déjà syndic bénévole avec 4 copropriétaires et sur ce point je partage l’avis de certains, http://www.devenir-rentier.fr/t6291, à savoir cumuler PNO et Immeuble, le surcoût étant négligeable (1€/m²/an) et déductible fiscalement. Et je suis aussi couvert pendant les vacances locatives.

Au sujet des frais d’expert-comptable, vous m’apprenez qu’ils ne sont plus déductibles depuis peu, une source ?


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#7 29/09/2015 15h30 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Je pensais et ai fait comme vous pour l’un de mes logements (nouveau bail meublé contre baisse de 30€ du loyer et fourniture de tout l’équipement électroménager et ustensiles de cuisine ainsi que mise à disposition des autres meubles : literie, table/chaises…). A posteriori, au regard des informations présentées par certains forumeurs, j’ai pris conscience qu’il existe un risque de requalification en nu par le fisc dont je n’avais pas connaissance. Je n’ai pas de statistiques ou exemples précis et comme tous risques vous pouvez décider ou non de tenter le coup, du moment que vous en avez connaissance.

Je comprends mieux votre situation sur la base des nouvelles infos que vous fournissez concernant la copro. L’aspect humain est essentiel, avez-vous pu rencontrer l’acheteur récent pour vérifier que vous étiez bien sur la même longueur d’onde ?

Concernant les assurances, la question n’est pas si l’assurance PNO est indispensable ou non en copro (je la prend systématiquement pour les raisons que vous invoquez) mais si le fait d’assurer, auprès d’un même assureur, l’ensemble des biens en PNO couvre de facto les parties communes et donc implicitement dispense d’une assurance immeuble. La conclusion du fil que vous citez est que c’est le cas chez certains assureurs (M**F…) pour les immeubles détenus par un seul propriétaire. Je ne crois pas que ce soit le cas pour une copro mais je vous conseille de vous renseigner au cas où.

Source concernant la fin de la déduction sous condition (adhésion CGA…) des frais d’expert-comptable :
Loi de finances 2015 : suppression de la réduction d’impôt pour CGA et AGA !

PS : J’ai créé il y a quelques temps sur ce forum un fil sur l’investissement immo à Valenciennes et l’ancien bassin minier, j’espère y lire bientôt votre point de vue sur le marché local ainsi qu’un retour d’expérience sur vos recherches smile
Investissement immobilier à Valenciennes et l’ancien bassin minier ?

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#8 29/09/2015 22h34 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Afin d’éviter la requalification en logement nu par les services fiscaux à la suite d’un arrangement avec le locataire en place afin de passer en location meublée, il faut que l’opération ne puisse pas être considérée comme fictive par l’administration fiscale (ce serait le cas si vous achetiez les meubles du locataire et qu’il vous les rachetait à son départ ultérieur) ni uniquement motivée par des raisons fiscales. Il convient donc d’être particulièrement prudent dans ce cas. Il sera toutefois possible d’invoquer la plus grande facilité à louer meublé, ou la plus grande souplesse des baux meublés.

Source : http://blog.comptaexpert.fr/metiers/loc … euble/3640

On peut alors imaginer cette petite ’’immofiction’’ :
J’ai fait l’acquisition de 4 studios en janvier 2016. Le studio 1 s’est libéré en février 2016 à la suite du départ du locataire. J’ai entrepris des travaux de rénovation puis équipé et meublé le logement afin de passer en LMNP pour la plus grande facilité à louer meublé, ainsi que pour la souplesse des baux meublés. Le locataire du studio 2 a été conquis par le confort qu’offrait dorénavant le studio 1 et m’a demandé d’en devenir locataire. J’ai donc accepté de réduire son préavis à une semaine au lieu de 3 mois et lui ai fait signer un bail en meublé pour le studio 1. Le studio 2 s’étant donc libéré, j’ai décidé de le rénover puis de le meubler pour le proposer en location meublée … etc, etc,  Ainsi, depuis mai 2016, les 4 studios sont loués meublés.

Dernière modification par Quinteflush (29/09/2015 22h59)


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#9 30/09/2015 00h13 → Deuxième investissement locatif dans un immeuble de rapport... (caf, investissement locatif, rendement élevé, rez-de-chaussée)

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Quinteflush a écrit :

J’ai fait l’acquisition de 4 studios en janvier 2016.

Marty McFly et Doc sont donc bien réels… cool

Dernière modification par Prune (30/09/2015 00h13)


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