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Forums des investisseurs heureux

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#201 31/03/2014 12h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   127 

merci à tous. je m’attendais pas à autant d’enthousiasme.

Ce qui me questionne pour l’instant :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Pour le reste, c’est une question de financement et d’ordonnancement.

Je ne suis pas inquiet même si je sais que ce sera long avec les étapes suivantes avec le budget nécessaire :

- étape 0 : achat (xxx k€) + 50 k€ de frais de transaction
- étape 1 : Commerce (10 k€)
- étape 2 : isolation de la toiture (10 k€)
- étape 3 : les circuits d’eau montante et descendante + 8 compteurs d’eau froide individuels (10 k€)
- étape 4 : 8 compteurs électriques individuels (15 k€ ??)
- étape 5 : parties commune pour tout l’immeuble (20 k€)
- étape 6 : 2 lots (50 k€)
- étape 7 : 2 lots (50 k€)
- étape 8 : 2 lots (50 k€)

La première année, je pense faire les étapes 1 à 5
la seconde : 6 et 7
la troisième : la 8
4eme année : extension … mais c’est un autre projet

L’étape Etape 0 est financée à 100% par un emprunt. Le reste sur des fonds propre. Ce qui fait un effort :
115k€ la première année
100 k€ la seconde
50 k€ la troisième année.

Certains peuvent penser que c’est long et qu’on peut aller plus vite. Oui mais je prefère faire à mon rythme tout en préservant un équilibre globale dans ma vie.

Vos remarques continuent à enrichir ma réflexion. Je suis preneur de vos retours.

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#202 31/03/2014 12h24 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Boubouka a écrit :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

Ne pas hésiter à vous rapprocher de votre Mairie, mais vous pouvez débroussailler .
Attention à obtenir un avis écrit.

Boubouka a écrit :

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Le Consuel est demandé lors de la mise en service de l’installation, sans consuel, pas d’électricité. Donc si vous souhaitez louer au fur et à mesure, il faut un consuel à chaque fois.

Mais peut être pourriez vous faire l’installation jusqu’à la porte des logements en une fois, faire passer le Consuel et finir les travaux à votre temps?

Boubouka a écrit :

4eme année : extension … mais c’est un autre projet

Oui, et est ce rentable par rapport à une vente? A moins que la vente ne soit pas envisageable car créant une copro ou une servitude trop contraignante…


Pourquoi pas Vous?

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#203 31/03/2014 12h30 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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La pose de deux nouveaux compteurs avec nouveau cable électrique du poteau à l’immeuble m a coûté 1500€.

Le consuel se passe lot par lot si on veut, il se passe une fois les compteurs posés et l’installation électrique du lot concerné fini.

La pose de deux compteurs d’eau neufs avec réfection de la chaussé et nouveau regard : 800€.

Quand à l’enchainement des travaux, je le trouve logique et prudent.

Pour le permis de construire, si on ne touche pas a la structure, on ne touche pas a l’aspect visuel, qu’on ne dépasse pas 40% de la valeur du bien en travaux….ce dernier points est dure a vérifier, on ne fait pas de changement de destination ( grenier, commerce, autre), à priori pas de permis de construire.

Nos messages ce sont croisés avec Pruls.

Dernière modification par Motivex56 (31/03/2014 12h31)

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#204 31/03/2014 12h34 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Donc, si je comprends bien :

on peut demander l’installation des compteurs (le 8). Budget 15k€ tenable.

Une fois l’electricité est refaite dans la partie commune, ou dans les lots, passage du consuel pour brancher l’électricité.

Dans l’attente du premier branchement, où cabler le tableau de chantier ????

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#205 31/03/2014 12h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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On peux demander un compteur électrique travaux pour faire les travaux.
Ensuite passage de l’examen avec le consuel pour disposer d’un compteur définitif.

Autre option si un compteur électrique fonctionne , il suffit de se brancher dessus pour faire les appartements au fur et a mesure sans demander un compteur chantier à chaque fois.

Il est toujours possible de faire gonfler provisoirement la puissance des parties communes pour se brancher dessus.

Il existe d’autres possibilités hors compteur et abonnements que je ne détaillerais par sur le forum smile

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#206 31/03/2014 12h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Il existe d’autres possibilités hors compteur et abonnements que je ne détaillerais par sur le forum smile

Allez, on peut le dire, on est entre nous : piratez le code wifi du voisin et se brancher sur sa connexion wink

Dernière modification par Pruls (31/03/2014 12h42)


Pourquoi pas Vous?

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#207 31/03/2014 12h45 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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La technique est d’ouvrir un compteur électrique à son nom avant de demander a Edf de faire les changements de compteur par des neufs comme ça, il n’y aura pas de consuel pour ce compteur même si il devient neuf vu qu’il est en service.

J’ai procédé ainsi. J’ai donc fait mes travaux tranquillement pour le T3 en me branchant dessus en attendant le consuel et n’est pas le consuel a passer sur mon T4 malgré le compteur neuf.  Par sécurité, je ferais tout de même un diagnostic électrique avant de le vendre pour me protéger.

J ´ecris moins vite que pruls et philippe30 ;).

Dernière modification par Motivex56 (31/03/2014 12h46)

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#208 31/03/2014 12h57 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Le consuel , c’est pour le découpage de lots avec demande d’ouverture d’un nouveau compteur.

Si les compteurs existent pas besoin de consuel , on utilise les compteurs existants , on repart du compteur , on câble jusqu’au tableau de l’appartement et ensuite disjoncteur différentiel 30 MA + disjoncteur séparés et on câble chaque pièce.

Pou ce qui est d’être entre nous , lorsque EDF coupe l’électricité , il s’agit d’ôter des cartouches entre l’arrivée électrique et le compteur , les branchements individuels se font après le compteur.

Si les cartouches avant compteur sont ôtés le courant ne passe plus vers le compteur mais le courant est toujours présent juste avant les cartouches…..

Enfin vous m’avez compris …..par contre attention c’est chaud comme branchement.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (31/03/2014 13h51)


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#209 31/03/2014 14h37 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour a tous,

Beaucoup de choses, beaucoup de choses….

Boubouka a écrit :

merci à tous. je m’attendais pas à autant d’enthousiasme.

Ce qui me questionne pour l’instant :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

Non, comme dit Philippe, pas d’agrandissement, pas de changement,  juste rénovation. Mais vu que vous allez refaire la toiture ET que vous allez mettre un échafaudage, il vous faudra
1/ Déclaration préalable de travaux (pas difficile à faire)
2/ Autorisation de la voirie (urbanisme) de votre Mairie pour l’occupation des sols (échafaudage, bennes à gravats, stationnement sauvage du(es) camion(s)

Boubouka a écrit :

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Pour le consuel, je vais vous expliquer la règle "absolue" maintenant certains passent outre ou se débrouillent eux même.
Le consuel est délivré quand tous les travaux sint terminées

le consuel est un bout de papier à remplir une fois vos travaux terminés. Vous l’amené à ERDF et il l’enregistre.

De la plusieurs possibilités :
Vous faites les travaux vous même,  contrôle quasi systématique et hop il valide si pas de problème. (Attention c’est payant). Sinon, il vous demande de rectifier les "erreurs" comme pour le 1cm de Motivex

Vous faites faire les travaux par un professionnel, le technicien de la grande maison a déjà dans son collimateur l’entreprise car il a déjà trouvé des erreurs sur ses dossiers (mal ficelé) techniques (mal réalisé) et hop petit contrôle.

Vous faites faire les travaux par un professionnel, le technicien de la grande maison aime bien l’entreprise car il sait que ses dossiers sont toujours bien fait, pas de remarque lors de contrôle inopiné et hop papier tamponné et validé.

Le consuel

Pour le papier  "consuel", attention prenez le bon, il y en a plusieurs
Attestations et certificats pros - Consuel Faisons avancer la sécurité électriqueConsuel Faisons avancer la sécurité électrique

Prenez bien celui qui concerne les parties rénovées (privatives ou/et communes) et achetez bien le "non Pro" c’est pas les même services

Parties privatives le Jaune
http://www.consuel.com/produit/attestat … ectriques/

Partie commune, le Vert
http://www.consuel.com/produit/attestation-verte/

Utilisez le rapport d’auto contrôle du consuel, ca vous aidera
http://www.consuel.com/wp-content/uploa … 011_PV.pdf

Les tarifs du Consuel
http://www.consuel.com/wp-content/uploa … ON_PRO.pdf

ATTENTION :

L’achat d’un formulaire d’Attestation de Conformité CERFA (n° 12506*01, n°12507*01 et
n°13960*01), son remplissage et sa signature doivent impérativement être effectués par l’installateur ayant réalisé les travaux électriques concernés par ladite Attestation.

Hormis lorsqu’il en est le réalisateur, le maitre d’ouvrage ne doit donc en aucun cas acheter et/ou remplir et/ou signer le formulaire d’Attestation de Conformité relatif aux travaux réalisés sur son installation électrique, sans quoi sa responsabilité pourra être directement engagée.

En deux vous engagez votre responsabilité.

Sur les liens ci-dessus vous pouvez tout faire en ligne,

Voila j’espère vous avoir éclairé un peu.

Pascal

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#210 31/03/2014 14h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Motivex56 a écrit :

La technique est d’ouvrir un compteur électrique à son nom avant de demander a Edf de faire les changements de compteur par des neufs comme ça, il n’y aura pas de consuel pour ce compteur même si il devient neuf vu qu’il est en service.

J’ai procédé ainsi. J’ai donc fait mes travaux tranquillement pour le T3 en me branchant dessus en attendant le consuel et n’est pas le consuel a passer sur mon T4 malgré le compteur neuf.  Par sécurité, je ferais tout de même un diagnostic électrique avant de le vendre pour me protéger.

J ´ecris moins vite que pruls et philippe30 wink.

Attention, quand on joue avec le feu, parfois on se brule.
Il faut préciser que ce type de conseil doit être suivi d’un

"je fais comme cela, mais faite le à vos risques et péril, cela n’engage pas ma responsabilité"

ou d’un

Philippe30 a écrit :

Enfin vous m’avez compris …..par contre attention c’est chaud comme branchement.
Philippe

Un diagnostic ne vous protègera pas, car il vous demandera le consuel ou fera jouer le vice caché en cas de pépin.

Cdt

Philippe,
Pour être chaud oui ca l’est… je connais un électricien qui n’a plus les extrémités de ses doigts.

Dernière modification par bascarol (31/03/2014 14h51)

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#211 31/03/2014 15h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@ Boubouka:

vous êtes en train de vous poser plein de questions très intéressantes et de glaner les meilleures réponses à droite et à gauche.

Ca serait super que vous fassiez une synthèse sur le forum.

Elle pourrait s’intituler: "démarches administratives et astuces dans la rénovation".

@+


Pourquoi pas Vous?

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#212 31/03/2014 17h16 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je compte carrément faire un topic spécifique dès si je concrétise. A l’image du topic ouvert quand j’ai acquis et rénové récemment un studio.

Pour moi même je vais faire quelques documents précis :
- conception : ce que j’ai d’habitude de faire pour mes rénovations. ça me simplifie grandement la vie, que ce soit plus la planification, l’electricité oula plomberie. Après, je sais à chaque étape de ce j’ai fait en ayant la tête toujours froide.
- pour l’ordonnancement des travaux. Pareil, c’est important pour les finitions.
- pour les flux financiers. Vu l’ampleur des fonds à sortir.

Donc, je partagerai cela. Il faut d’abord que je cale mon offre financière et que ce soit accepté. Car d’après mes calculs initiaux, l’immeuble est un peu cher. Mais tous les immeubles que j’ai visités sont chers. Les AI croient que 8% est le summum du summum. 8% dans le cas d’un immeuble c’est un gouffre assuré.

Vos remarques et propositions sont utiles rien que pour une future compilation.

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#213 31/03/2014 22h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pour bascarol, c’est Erdf qui m’a indiqué la manip. Quand a l’installation, cela ne dispense pas de la faire à la norme consuel. Dans les C.G de toutes les personnes qui font des contrôles de cette norme, il est bien ecrit que leur visa ne dispense pas de la responsabilités de l’installateur…de toute façon !

Et je n’ai nullement parlé de la prise au 1 cm près.  J’ai juste parlé du livre rouge promotelec qui permet de faire un travail à la norme.

La rigueur dans un tel ouvrage est indispensable mais vouloir être trop près de la réglementation au cordeau est un suicide économique et ne garantit pas forcément une meilleure conformité.

Et je mettrais maintenant un avertissement à mes conseils quand ils s’approcheront de la ligne jaune ;)

Dernière modification par Motivex56 (31/03/2014 22h24)

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#214 01/04/2014 05h56 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Motivex

Motivex56 a écrit :

Pour bascarol, c’est Erdf qui m’a indiqué la manip. Quand a l’installation, cela ne dispense pas de la faire à la norme consuel. Dans les C.G de toutes les personnes qui font des contrôles de cette norme, il est bien ecrit que leur visa ne dispense pas de la responsabilités de l’installateur…de toute façon !

Nous sommes bien d’accord

Motivex56 a écrit :

Et je n’ai nullement parlé de la prise au 1 cm près.  J’ai juste parlé du livre rouge promotelec qui permet de faire un travail à la norme.

Idem, on est sur le même discours, les 1cm c’etait pour schématiser le jusqu’au boutiste des normes et "livre rouge".
Mais c’est une réalité, un consuel peut etre refusé parce qu’un interrupteur est trop haut, trop bas…

Motivex56 a écrit :

La rigueur dans un tel ouvrage est indispensable mais vouloir être trop près de la réglementation au cordeau est un suicide économique et ne garantit pas forcément une meilleure conformité.

Bientôt la bétise "nomalistique", excusez moi de la barbarie du terme, nous fera mettre un interrupteur pour les valides, un interrupteur pour les personnes à mobilité réduite (PMR), un interrupteur sonore pour les aveugles, un interrupteur lumineux pour les sourds pour… allumer une seule lampe…
Ils sont sans limite dans l’imagination sous pretexe de discrimination.
Suffit de voir la dérive sur les normes pour les sanitaires PMR. Bientôt, ils seront plus grand que les bureaux.

Motivex56 a écrit :

Et je mettrais maintenant un avertissement à mes conseils quand ils s’approcheront de la ligne jaune wink

Je suis toujours prudent sur un forum, le quidam ou non initié prend les infos lu ici, pour argent comptant, ensuite il dit
- j’ai vu ca sur un forum de Pro, il faisait comme cela et c’etait tout bon

Ce quidam, fort de sa certitude, interprete alors votre solution comme LA solution absolue et non une solution au problème que vous avez rencontré qui inévitablement est different du sien.

D’ou très souvent mes avertissements sur des conseils qui relève du bon sens, mais qui doivent etre appliqués avec les précautions d’usages pour un problème ponctuel.

Si vous voyez un deuxième interlocuteur de ERDF, il vous expliquera que la manip est interdit et que vous risquez une condamnation équivanlente à J Kerviel wink
Un troisième vous donnera une autre astuce.

Mais n’ayez crainte, le conseil du tech ERDF est toléré tant quez vous etes un particulier. Pour un Professionnel il en sera tout autre.

Pascal

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#215 01/04/2014 09h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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On est d’accord.

Cela démontre bien notre problème latin ou tout est interprétable et discutable suivant le contrôleur…d’ailleurs trop de contrôle, tu le contrôles.

On ferait bien de s’inspirer des anglo-saxons la dessus, les normes à la base sont plus strictes et ne souffrent d’aucune interprétation donc moins de contrôle et pas plus de problème même moins avec un matériel de qualité de base plus élevé.

Désolée pour le hors sujet.

Ah si petit conseil, pour le tableau électrique, il doit être très propre et tous étiquetés y compris les câbles. Cela mettra de base le contrôleur dans de bonne disposition, il commence souvent par là.

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#216 01/04/2014 19h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Si je peux me permettre une petite astuce (je ne me suis inscris qu’aujourd’hui) concernant l’obtention du consuel électrique. Je l’ai appliqué a plusieurs reprises avec des contrôleurs différents qui tous m’ont validé le consuel et la méthode.

Afin d’éviter de refaire divers travaux après le passage du contrôleur, il est possible de le faire venir avant les finitions. Par exemple, je le fais venir après placo mais avant les enduits peintures etc. Evidement les appareillages ne sont pas posés. Cependant ils sont achetés et présent dans le logement lorsque le contrôleur se déplace. Ainsi je peux lui présenter le matériel qui sera posé et je peux même dans le cas d’appareils spécifique lui présenter les notices et fiches techniques lui permettant d’apprécier que je respecte les règlementations en achetant du matériel homologué.

Du coup, s’il faut faire quelques "retouches" en terme de câblage, on démonte une plaque sur 2 et ça peut se faire sans dégâts ou tout au moins, le jointeur les couvrira lors de son passage.

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#217 03/04/2014 11h05 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,
je regarde un immeuble de rapport sur Joigny (dans l’Yonne), il y a un crépi a la chaux a faire et il doit être taloche a la main. Combien ça coute a peu près au mètre carré?
De même que de la petite tuile, savez-vous combien ça peut couter?
merci de votre aide

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#218 03/04/2014 12h11 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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lenaig77 a écrit :

Bonjour,
je regarde un immeuble de rapport sur Joigny (dans l’Yonne), il y a un crépi a la chaux a faire et il doit être taloche a la main. Combien ça coute a peu près au mètre carré?

Bonjour,
Entre 150 et 1 450€/m²

Echafaudage ?
Grattage ?
Grillage ?
Enduit de protection et/ou enduit de finition ?

Existe t’il un vide sanitaire ? car la chaux sera fragilisé si inexistant

Chaux hydraulique ou chaux sablé ?

Les murs sont sains? humides? meulière?   briquette?

Est ce que l’on peut utiliser la technique du gobetis? je pense que oui (Joigny = vieille bâtisse) , mais a voir….

Surface = 20m² ou 200m² ?

reprise des fenêtres ?
Reprise des soubassements ?
Reprise des appuis ?

faut il traiter la pierre avant, pierre calcaire ? fissures? lézardes?
Si pierre dur = gommage?

Les encadrements, à la Française, à la Grec..

Fait par tonton ou Entreprise Française ou Hongroise, les Espagnol ne sont pas cher en ce moment ?
Si Espagnol et Hongrois, compter l’hébergement, la taxe, déplacement…

Artisan ?

Assurance ?  DO ? Décennal ?

Nettoyage anti mousse ?

lenaig77 a écrit :

De même que de la petite tuile, savez-vous combien ça peut couter?
merci de votre aide

Bon ben même punition que ci dessus. Mais rajouté

Etanchéité ?
Bord de rive ? bois? métal ? pierre? Alu?  PVC?
Les sous face ?  quelle est leur état sinon bois? métal ? pierre? Alu?  PVC?
Etat des chevrons ?

ect…

Toutes ces questions traitées feront varier votre prix.

Cdt

Dernière modification par bascarol (03/04/2014 12h11)

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#219 04/04/2014 22h02 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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J’ai visité aujourd’hui un immeuble de rapport qui tourne correctement.

Il est dans ma fourchette haute en nb de lots et en prix.
J’ai pu visiter quelques appartements, la toiture et les parties communes.

L’immeuble semble correcte. C’est la première fois où je tombe sur un bien où tout est tracé : loyer, factures, etc.

Deux pbs néanmoins même s’ils ne sont pas insurmontables :
- un seul compteur pour l’eau et pour l’électricité. Tous les loyers sont cc. Le propriétaire a l’air insensible aux abus. Pour lui les locataires font preuve du bon sens, même si un des locataires était absent en laissant la lumière allumée.

- la qualité de travail de plomberie fait par l’entreprise intervenante laisse a désirer. Rien de très méchant.  Reprendre a fur et a mesure des petites fuites que réservera l’avenir.

Le propriétaire ayant reçu le bien de "papa" a toujours était a l’aise côté cashflow et donc ne s’est jamais intéressé de près a ces "détails". Ceci explique aussi la tracabilité des flux financiers grâce au comptable.

Je commence a être rodé côté immeuble pour apprécier rapidement "sa qualité " et "sa solidité". Je pense faire une ofrre de 30 a 35% en dessous du prix de présentation. Ça nous ramène a une renta a 2 chiffres et un CF >0.

Je verrai bien si ça passe. De toute façon je ne suis pas pressé.

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#220 05/04/2014 04h43 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous avez raison de regarder , chercher et visiter on finit par avoir l’oeil averti.

un seul point me gène énormément

Boubouka a écrit :

- un seul compteur pour l’eau et pour l’électricité.

Un seul compteur pour EDF , c’est limite illégal.
Vous n’avez pas le droit de revendre de l’électricité.
Est-ce qu’il s’agit de petites surfaces loués comme chambre d’étudiants ?
C’est la seule raison qui permet ce type de prestations.

Autre remarque , si vos locataires décident de ne plus payer , ça peut arriver …
Vous allez alors les héberger , leurs fournir l’eau et électricité , moi ça m’ennuie comme perspective.

Autre point en cas de désaccord avec un locataire il peut se mettre en mode eau courante et illumination en permanence, ce qui induira une surconsommation à payer.

Ces problèmes de compteur dans les immeubles sont toujours délicats à gérer mais en plus avec EDF , la je dis danger car vouloir mettre des compteurs individuels vous obligera à refaire toutes l’électricité pour le passage du consuel.

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (05/04/2014 07h40)


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#221 05/04/2014 07h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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J’aurais tendance à être encore plus catégorique, si l’immeuble est déjà vendu à un certain prix car il est déjà viable et loué comment réussir à amortir le surcoût des compteurs électriques et consuel ?

Votre proposition de décôte à -30/35% de prix, vous amène à quel rentabilité et combien coûte chaque point de rentabilité ? De façon à savoir, si l’ajout de compteur individualisé ne coupera pas trop dans la rentabilité.

A cette question, il y’a de grande chance qu’il faille renoncer à cette immeuble.

Ca me fait pensé à ça et j’ai halluciné (sa mère est architecte principalement sur du dessin d’immeuble…) : "J’ai une copine, ses parents ont acheté une grosse maison qu’ils ont découpé et qu’ils louent en soi-disant colocation mais ce sont bien des appartements meublés distinctes avec un comtpeur eau et edf pour tous et en ayant transformé le fond de commerce en appartement en pirate…méfiances de la soi disant bonnes idées…"

Bien vérifier que l’immeuble à bien une taxe foncière qui correspond à un immeuble et pas à une maison…le coût du simple compteur d’eau et edf me donne presque la puce à l’oreille.

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#222 05/04/2014 07h41 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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motivex56 a écrit :

Bien vérifier que l’immeuble à bien une taxe foncière qui correspond à un immeuble et pas à une maison…

Bonne idée de contrôle par la taxe foncière du nombre de lots

Philippe


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#223 05/04/2014 07h53 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Effectivement sur la taxe foncière c’est un seul lot, une seule ligne.

Je n’ai pas regardé de plus près l’avis de TF.
Effectivement rajouter des compteurs impose une réfection totale de l’électricité avec pas loin de 50k€ de budget, compteurs compris. Ce ne sera pas mon intention.

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#224 05/04/2014 10h50 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Il ne me semble pas que l’avis de TF vous donne beaucoup d’éléments, étant donné qu’il n’existe très probablement pas de copropriété.

Il serait préférable de vérifier auprès du service des impôts le nombre de lots inscrits à la matrice cadastrale pour cet immeuble.

Inspirez vous de l’expérience de DDtee (Division immobilière : comment vérifier la bonne division d’un immeuble ? post n°13), demandez le "relevé de propriété".

Cdlt

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#225 10/04/2014 21h57 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Boubouka a écrit :

merci à tous. je m’attendais pas à autant d’enthousiasme.

Ce qui me questionne pour l’instant :

- le permis de construire. Je ne sais pas s’il en faut un ou non.

- le consuel. à quel moment faut il le passer ? quand installer les compteurs électriques indiciduels ? le consuel à passer à chaque étape (parties communes et une fois à chaque étage, ou une fois que tout est fini)

Pour le reste, c’est une question de financement et d’ordonnancement.

Je ne suis pas inquiet même si je sais que ce sera long avec les étapes suivantes avec le budget nécessaire :

- étape 0 : achat (xxx k€) + 50 k€ de frais de transaction
- étape 1 : Commerce (10 k€)
- étape 2 : isolation de la toiture (10 k€)
- étape 3 : les circuits d’eau montante et descendante + 8 compteurs d’eau froide individuels (10 k€)
- étape 4 : 8 compteurs électriques individuels (15 k€ ??)
- étape 5 : parties commune pour tout l’immeuble (20 k€)
- étape 6 : 2 lots (50 k€)
- étape 7 : 2 lots (50 k€)
- étape 8 : 2 lots (50 k€)

La première année, je pense faire les étapes 1 à 5
la seconde : 6 et 7
la troisième : la 8
4eme année : extension … mais c’est un autre projet

L’étape Etape 0 est financée à 100% par un emprunt. Le reste sur des fonds propre. Ce qui fait un effort :
115k€ la première année
100 k€ la seconde
50 k€ la troisième année.

Certains peuvent penser que c’est long et qu’on peut aller plus vite. Oui mais je prefère faire à mon rythme tout en préservant un équilibre globale dans ma vie.

Vos remarques continuent à enrichir ma réflexion. Je suis preneur de vos retours.

Épilogue.

J’ai visité plusieurs fois cet immeuble.
Fait des plans détaillés d’aménagement ce qui m’a permis de faire un vrai plan projet : tâches, délais et coûts.

J’ai finalement renoncé car un risque était possible au niveau de la structure de l’immeuble. Je ne pouvais ni l’identifier ni le maîtriser et encore moins le couvrir. Donc, j’ai laissé tombé.

Néanmoins c’est le projet d’immeuble où je suis allé le plus en détails. J’ai énormément appris et progressé.

Merci encore a vous tous pour vos remarques et conseils.

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