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Forums des investisseurs heureux

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#76 21/08/2015 16h40 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je ne vais ici vous servir la ‘’soupe notariale habituelle’’ ; le tarif actuel des notaires a des avantages et des inconvénients.
L’avantage c’est que pour les petits actes, le coût réel n’est pas facturé (petites ventes, petites successions, donations de faible importance, donations entre époux, contrat de mariage….).
Et sachez que tout le monde n’est pas notaire en grand ville ou en PACA.

A l’inverse, il peut sembler trop couteux pour les gros actes.
La sécurité juridique d’un titre de propriété vaut elle 1 ou 2% du prix stipulé dans l’acte ? vaste question, chacun peut avoir un avis dessus.

De ce que je constate au quotidien, je trouve qu’il est trop couteux pour les actes moyens et moyen haut (genre les ventes de 200K à 1000K).

Au dessus d’un million, on a souvent affaire a des dossiers vraiment complexes avec des vérifications et n’en plus finir et au final, l’émolument de 0,825% du montant traité est certe rémunérateur en absolu mais par rapport au temps passé ce n’est pas toujours très rentable.
Je vous parle en connaissance de cause car je m’occupe des dossiers d’une foncière et j’ai toujours plusieurs dossiers en cours pour des montants compris entre 1 et 10 millions d’euros et au temps passé, c’est moins rentable que de faire XYZ ventes classiques.

On peut discuter pendant des heures sur le tarif, les modalités d’application ect… globalement je trouve qu’il est pas trop mal fait, dans le principe de ‘’faire payer les gros actes’’ pour rendre plus accessibles les petits actes.

Quand on achète un bien à 100K€ la rémunération de l’étude (rédaction + multiples formalités), s’élève à 1950€ HT.  Soit 2% du montant traité, c’est trop ? Pas assez ?
Franchement je ne trouve pas ça délirant. Quand je vois le coût des autres intervenant (diagnostics, agences, syndics, courtiers….) ça ne me semble pas incohérent par rapport à ce qui est fait et à la sécurisation de la transaction.

A titre perso, j’ai acheté un petit bien, il y a quelques semaines, un studio à 23 500€.
L’émolument de rédaction de l’acte (compromis + vente définitive) c’est élevé à 550€ ht pour le notaire. (avec beaucoup de temps passé à récupérer les pièces de la copropriété, l’inertie des intervenant…)
L’état daté a été facturé par le syndic 450€ ttc (pour envoyer un document indiquand simplement que le vendeur est à jour du règlement de ses charges, que le fonds de roulement est de X€ et que le prochain appel de charges sera de X€).
Sachant que le syndic est déjà payé pour tenir une comptabilité, j’ai trouvé le montant facturé hors de propos par rapport au service rendu.

Toujours à titre perso, j’étais pour la disposition de la loi macron qui permettait de ‘’moduler le tarif’’, pourquoi prendre plein tarif si le dossier est simple mais que le montant traité est important ?

Par contre, je suis bien conscient que dans certains secteurs géographique (notamment les grandes villes et PACA) l’application du tarif donne des revenus à mon sens un peu délirant.
Est il normal pour un notaire Parisien de gagner net de charges 50K/75K/80K€ par mois ? En faisant le même travail qu’un notaire d’une petite ville mais qui se trouve dans une zone qui se traite à 10K€/m² ?
Quand on est dans une zone ou la transaction moyenne est de 300K€/500K€ le revenu est à mon sens trop important.
Inversement, je connais des notaires en zone très rurale ou la ‘’grosse vente de la semaine’’ c’est 100K€, qui font beaucoup d’heures et qui à la fin du mois gagnent correctement leur vie (j’ai envi de dire heureusement, après 7/8 ans d’études) mais pas plus qu’un tenancier de PMU ou qu’un cadre.

Maxime

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#77 21/08/2015 17h01 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Ce n’était pas tant le montant que je soulevais que la méthode. Le montant est ce qu’il est. Je préférerais limite que ce soit moins encadré et que cela permette une concurrence plus saine. Il y aurait alors un intérêt d’avoir un notaire de campagne dans sa manche qui facturerait moins cher que le parisien et qui s’en tirerais mieux lui-même. Assortie à une saine concurrence, les chambres, au lieu de voter les exceptions d’honoraires, se concentrerait sur les ententes entre notaires qui pourraient exister en cas concurrence saine (en les punissant sévèrement). De plus, réduire à 0€ la facture d’un notaire est juste pas top.

Je trouve marrant comment votre profession s’est organisé pour rendre la réduction de ces honoraires similaire à un parcours du combattant et qui offre aux notaires des arguments de refus assez simple finalement. J’aimerais bien que ces notaires viennent travailler dans ma branche. wink

Dernière modification par Kabal (21/08/2015 17h02)

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#78 21/08/2015 17h08 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Félicitations pour votre parcours cricri77700, étant également infirmier je ne peux qu’être admiratif.

Avez vous envisagé des remplacements en libéral? Vous auriez votre salaire en seulement 10 jours/mois, et donc + de temps pour vous consacrer à vos autres projets


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#79 21/08/2015 17h12 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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@ Notariat76. La théorie libérale nous dit justement que dans le cadre libéral les problèmes de prix que vous évoquez n’existeraient plus, la loi de l’offre et la demande ferait en sorte d’adapter le "cout réel" et le prix.


Investisseur deep value. Blog : Le projet Lynch. Parrainages Binck et Boursorama.

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#80 21/08/2015 17h22 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Jérome,

Je suis d’accord sur le principe (je suis assez libéral) mais d’un point de vue pratique, on fait quoi pour les petits actes ?
On accepte que du jour au lendemain le prix facturé double ou triple ? A titre perso ça ne me dérange pas mais pour les clients c’est moyen.
On dit au jeune couple qui fait un contrat de mariage que ce n’est pas rentable au tarif actuel et que l’on est contraint de facturer au coût réel ?

Idem, qui va accepter de faire toutes les petites ventes ? Des cessions gratuites de bandes de terre ? Des échanges de parcelles sans valeur entre fermiers ?

Faites une petite vente du style une place de parking en copropriété…. merci la loi Alur, c’est une masse de travail et une quantité de documents à rassembler qui si on devait appliquer le coût réel serait assez préjudiciaire au client.
L’émolument de rédaction pour un prix de vente jusqu’à 2000€ est de 78€ ht. Qui va s’embêter des heures à collecter des documents, faire des vérifications, embaucher du personnel pour facturer 78€ ?
Riez pas, certains imaginent déjà, avec la dématérialisation, de sous-traiter une partie de la rédaction des petits actes à Madagascar !

Maxime

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#81 21/08/2015 17h36 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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On fait comme tout le reste de l’économie fait. On s’adapte.

Soit le nombre de petites transactions diminuera, soit les politiques seront forcés de simplifier le système pour diminuer les coûts (ne serait-ce pas une bonne idée ?), soit une partie des actes sera traitée au Bingladesh, etc. Soit, plus probable, il y aura un Uber-notaire,… et les clients payeront encore moins cher que maintenant.

L’économie libérale en somme.


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#82 21/08/2015 19h13 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Notariat76 a écrit :

La remise peut etre faite à titre exceptionnelle à un client, après accord de la chambre départementale des notaires…/…

Avez vous des chiffres, des données qui permettraient d’estimer la fréquence de ce type de remises commerciales ?


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#83 21/08/2015 19h24 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je vois qu’il y a eu bcp de messages .

Alors pour répondre :

Jérôme : j’ai 27 ans . Je fais du lmnp en petite surface et cible uniquement les étudiants avec papa et maman qui sont solvable et garant. Les artisans sont uemne bonne idée mais cela ne rentre pas dans ma stratégie .
du coup j’estime que je n’ai pas besoin d’assurance loyer impayé .

Notariat : merci pour votre message, j’ai eu la même information de mon notaire . Le prochain projet , les émoluments seront gratuit pour moi . ( 3 achats en 1 ans et discours que je recherche un notaire sur du long terme et cela a marché … )

Stinky: le libéral ne me plait pas car les patients deviennent client .. il faut en faire beaucoup pour gagner beaucoup .. et c’est humain on veut tjr plus .. je n’aime pas trop l’idée de ne pas bien connaître le patient et de le prendre en charge .. c’est bien sûr un autre débat.
En 10j je me fais mon salaire actuel oui mais il y a l’administratif en plus.

Et mon but et de dégager suffisamment de cash flow dans 3 à 5 ans pour réduire considérablement mon activité .
actuellement de 1200 euros en 1 ans ( le 18% m’a beaucoup aidé j’avoue … )

Sinon pour le reste.. sur ce projet je pense vraiment avoir tout bien calculer.
l’effet de levier est optimal
tout à bien été négocié.
la marge de sécurité est importante .
ect ect…

Je reste à votre disposition si vous avez d’autre question

Cricri

Dernière modification par cricri77700 (21/08/2015 20h39)


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#84 21/08/2015 19h45 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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cricri77700 a écrit :

En 10j je me fais mon salaire actuel oui mais il y a l’administratif en plus.

Pas en tant que remplaçant, même si les nouvelles directives tendent à dire que si on est un remplaçant régulier d’un même infirmier, on est en fait un collaborateur déguisé (et qui du coup est censé facturer ses actes en son nom= administratif).

Mais vu comme vous êtes parti, votre objectif de diminuer votre activité me semble déjà en très bonne voie, et si vous vous plaisez dans votre service/établissement, effectivement aucune raison de changer


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#85 22/08/2015 08h23 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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C’est ça smile


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#86 22/08/2015 19h16 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Je viens de lire toute la file avec intérêt.

Le projet est posé sur de bonnes bases (LMNP, étudiants locataires, rentabilité exceptionnelle…).

Pour le côté travaux, il est toujours difficile d’être sûr de tomber sur un bon artisan (on voit de temps à autre à la TV des reportages sur du boulot de gougnafier effectué par des "pros", à qui on devrait retirer le droit de travailler tellement c’est pire qu’un amateur avec 2 mains gauches.

Un tel projet m’aurait tenté aussi, si je n’étais pas déjà en train de rénover péniblement ma maison (je n’ai plus autant d’énergie que lors de mon 1er achat avec travaux il y a 10 ans, et la santé pas aussi bonne à même pas 50 balais). En plus sans revenus réguliers, le dossier à la banque risquerait d’inclure une caution sur ma maison, totalement payée, et c’est la seule chose que je refuserais, car pas question de mettre en péril le toit au-dessus de ma tête.

Je n’ai jamais fait venir un artisan, je fais tout moi même.

Ma cuisine a été finie l’année dernière, coût : 1991€ en matériaux et électroménager (petite cuisine de 5m2), 0€ de main d’oeuvre.

Actuellement sur ma salle de bains, je la refais entièrement du sol au plafond, 6m2 : le coût total devrait tourner autour de 2000€ maxi (entièrement carrelée, douche neuve, meuble neuf, plafond PVC neuf, sol carrelage neuf, idem fenêtre et isolation).

Cuisine et matériaux achetés dans une GSB discount : brico-cash (équivalent à brico-dépôt).

Pour en revenir à votre projet, la toiture est bonne, et les façades ? L’état du gros oeuvre c’est ce que je regarde en premier pour savoir si ça va être galère ou pas. Surtout qu’ici vous avez spécifié que dedans c’était insalubre.

Dernière modification par philippe77 (22/08/2015 19h20)


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#87 22/08/2015 20h19 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonsoir.

Concernant la toiture , oui pas de problème .
La facade est magnifique en pierre ac joint propre .
pas de ravalement ou autre de prévu avant longtemps …


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#88 26/08/2015 20h33 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Pour information , après avoir fait la comptabilité , le rendement est de 18.87 brut exactement .

Cordialement


doutes=traîtres=peur d'essayer…

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#89 28/08/2015 09h12 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour et félicitation cela représente quand même un travail énorme surtout si l’on habite pas à côté du chantier.
Je suis aussi de la région toulousaineJe serais ravi de partager avec vous, si j’ai bien compris le bien est dans le lot?
Ce département n’est pas mon secteur de recherche.
Au plaisir d’échanger
patrice

Dernière modification par patito (28/08/2015 09h33)

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#90 28/08/2015 09h15 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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patito a écrit :

Je suis aussi de la région toulousaine et c’est mon secteur de recherche,Je serais ravi de partager avec vous, si j’ai bien compris le bien est dans le lot?
Ce n’est pas mon secteur de recherche.

Il faudrait savoir !


Parrain FORTUNEO pour les intéressés.

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#91 28/08/2015 09h32 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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La région toulousaine mais pas le lot  smile je corrige pour moins de confusion smile

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#92 28/08/2015 10h29 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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cricri77700, je vous ai envoyé un MP pour un petit coup de main sur une analyse de devis de rénovation pour notre RP (si vous en avez le temps et l’envie).

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#93 28/08/2015 11h05 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour.

Vous l’avez envoyer quand? Je n’ai rien reçu .


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#94 28/08/2015 11h13 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Envoyé le 26/08 sur le courriel indiqué dans votre profil.

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#95 28/08/2015 11h40 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bien reçu et répondu.
J’ai changé d’adresse mail .. faut que je le modifie sur le sit.


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#96 29/08/2015 14h34 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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cricri77700 a écrit :

Petite astuce : j’ai un sous sol ou je peux stocker…
du coup pour les cuisines, le parquet, les radiateurs , peintures … j’ai stocké avant le projet … la banque rembourse jusqu’a 6 mois en arrière …
uniquement pour la peinture j’ai du le payer moi même le délais était depasse . Le reste me sera rembourser par la banque…

Certaines promotions ou vente privée sont telement intéressante que de prendre le risque de payer cash sans credit n’est vraiment pas grave en sois.

Bonjour cricri77700,

Encore bravo pour votre projet.

Je me permets de vous poser une petite question concernant l’astuce.

J’aimerai effectivement choisir moi même les matériaux et ne payer que la main d’oeuvre.
Tout stocker en sous sol peut être effectivement une bonne astuce quand on achète en amont et en période de soldes.

En revanche, je ne comprends pas comment les banques peuvent vous "rembourser".

si je prends cet exemple:

- Sur 10000 euros de prêt pour les travaux.
- vous décaissez 7000 euros pour l’entrepreneur
- pour les 3000 du prêt, vous envoyez les factures d’achat à la banque pour vous faire rembourser (dans 1 délai de 6 mois) ?

Est-ce que ma compréhension est bonne smile ?

En vous remerciant d’avance.

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#97 30/08/2015 17h29 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour.

Non en fait la banque rembourse les matériaux achetés jusqu’a 6 mois avant le prêt immobilier.

Par exemple j’avais acheté de la peinture en vente privée ( 8 mois avant le prêt ) la banque n’à pas prie en compte cette facture dans le montant du crédit "travaux" alors que tout le reste oui .

Par la suite , la main d’oeuvre ( si elle est déclaré bien sûr ) peut rentrer dans le crédit bien entendu ..


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#98 01/09/2015 18h21 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjou cricri77000,

Tout d’abord félicitations pour votre projet!

Je suis également en pleine rénovation d’un immeuble en Midi Pyrénées mais pas dans le lot. Je partagerai mon expérience sur le forum plus tard;)

Rassurez moi, pour gérer vos biens,vous habitez maintenant dans le lot ? (Pas dans le 77)?

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#99 01/09/2015 20h57 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour.

Oui j’habite à 5km de mon parc locatif.
il y a que 1 box que je loue sur la région parisienne .


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#100 10/10/2015 09h57 → Investissement à 18% de rentabilité dans un immeuble de rapport... (investissement, locatif, rentabilité élevée)

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Bonjour.

Pour finaliser l’optimisation de ce projet , je viens de diminuer mon assurance emprunt.

En effet, je rappel que nous avons un délai de 1 ans si nous souhaitons changer d’assurance prêt immobilier.

Mon taux était de 2.05 hors assurance.
L’assurance me coûtait en plus 3600 euros sur 20 ans soit 15euros /mois ( 15.04 exactement )
Il vient de passer à 3.78 pour les même  garantie . Soit 907 euros sur 20 ans.

Cela m’a  coûté  30 min , je suis allé voir mon courtier.

Au plaisir d’échanger. ..


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