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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/11/2014 13h27 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Bonjour à tous.

Ainsi que vous pourrez le voir dans la présentation que j’ai pris soin de rédiger (voir ICI) je suis nouveau sur ce forum, et débutant dans l’investissement locatif, même si ma décision de franchir ce cap se mûrit depuis plusieurs années.

En bref je suis aujourd’hui entré dans une démarche active en vue de concrétiser un premier projet. Après moult réflexions, mon choix s’orienterait plutôt vers l’achat d’un petit immeuble de plusieurs lots, dans la ville où j’habite - à savoir Vichy - afin d’en assurer moi même la gérance quotidienne. Le choix d’un immeuble s’est imposé, d’une part pour mieux répartir le risque locatif (puisque je compte financer à 100%), pour éviter les frais de syndic, et avec la perspective au final de générer un revenu plus conséquent.

J’ai déjà parcouru ce forum de puis quelques semaines, en parallèle de mes recherches, passant plusieurs heures quotidiennes pour éplucher les annonces, et me renseigner d’une façon générale.

J’inaugure ce topic en vous remerciant déjà pour la qualité des propos que j’ai pu lire ici, et qui ont déjà pas mal affûté ma perception de ce genre d’affaire. Je reste confronté aujourd’hui à la difficulté du choix, ayant déjà visité un certain nombre de biens, je dirais que j’ai tendance à en trouver beaucoup d’intéressants, en trouvant néanmoins à redire sur chacun d’eux. Le danger est donc de repousser toujours en espérant trouver mieux, et de passer à côté d’une bonne affaire. J’ajouterais que l’offre en matière d’immeubles n’est pas pléthorique…

J’aurais déjà une première question au sujet du financement. J’ai vu ma banque, de façon préventive, et mon conseiller a fait quelques simulations de crédit, sans entrer dans les détails… Il est bien entendu que l’achat doit être autofinancé, ensuite je n’ai pas obtenu de réponse claire quant à un "plafond" d’investissement: ça dépend des loyers. Ma question porte sur la façon dont sont intégrés les loyers dans le taux d’endettement. Je sais que ma banque prend en compte 70% des revenus locatifs, mais je n’ai pas compris si ce fameux taux d’endettement qui doit rester autant que possible en dessous de 33%  est calculé en faisant le rapport entre le crédit immobilier et mes revenus de salariés auxquels s’ajoutent 70% des revenus locatifs, ou bien en faisant le rapport du crédit immobilier moins 70% des revenus locatifs avec mes revenus de salarié.

J’espère avoir été clair, et m’excuse de cette question de débutant, en apparence stupide! Merci d’avance de votre intérêt pour mon projet, je vous invite à découvrir mon profil par le lien vers ma présentation pour plus de précisions.

Mots-clés : vichy investissement immeuble

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#2 13/11/2014 13h37 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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si c’est votre premier investissement, effectivement la banque regarde votre taux d’endettement.

En toute rigueur, dans vos revenus futurs ils intègrent 70% de vos revenus locatifs.

33% c’est le rapport entre la mensualité de remboursement et vos revenus.

Ceci dit, ce sont des ordres de grandeurs. Car les banques peuvent changer de règles en fonction du contexte economique et reglementaire et même faire des exceptions en fonction des dossiers.

Pour résumer :

R = remboursement mensuel
L = loyers mensuels
S = Salaires

si vous avez : 0.33 < R / (S + 0.7L) votre dossier va passer. de toute façon votre conseiller vous le dira. Plus votre dossier est précis (et clair) plus les informations que vous avez en retour sont pertinente.

Ma réponse, se situe dans un cadre générique.

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#3 13/11/2014 13h52 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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C’est bien ce que je pensais à la base, mais lors du premier RV avec mon conseiller bancaire pour prendre la température, et avoir un ordre d’idée sur ce qu’il m’était possible de faire, l’on m’a sorti plusieurs simulations, dont notamment une qui faisait état qu’en tenant compte de mes revenus d’environ 2000e par mois, et même du crédit actuel pour ma RP (340e/mois) un achat de 210k euros sur 18 ans pour un bien rapportant 1500e par mois de revenus locatifs serait financé par des mensualités de 1300e et me donnerait un taux d’endettement à peine supérieur à 30%… j’avoue j’étais agréablement surpris, mais aujourd’hui j’en viens à me demander si je suis bien tombé sur un conseiller qui connaissait la question, car ce résultat s’obtient avec ma première proposition, et non avec la 2ème que vous défendez avec logique, et qui me paraissait évidente également avant de voir mon banquier.

En effet
340+1300-70%(1500) / 2000 = environ 30%
alors que
340+1300 / 2000+70%(1500) = pas loin de 55%

on n’est pas du tout dans la même configuration de résultat…

C’est quand même grave si un conseiller société générale n’est pas capable de simuler correctement… ce qui fausse tout!

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#4 13/11/2014 23h34 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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sans vouloir vous freiner

pensez pouvoir acheter en endettement pur un immeuble sans apport avec simplement 2000euros de salaires avec déjà une RP a 340 me parait illusoire.

commencez petit sur des bons projets et amassez tranquillement votre épargne pour des projets plus gros.

si vous trouvez une banque qui vous finance sans garantie extraordinaire je veux bien le contact smile

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#5 14/11/2014 00h28 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Pardonnez-moi de n’avoir été plus précis dans ce topic, ayant jugé que ma présentation suffisait. Remédions à cela.

Tout d’abord, concernant ma RP, il reste 9 échéances, et nous avons rendez-vous demain à la banque, mon projet étant de le solder puisqu’il reste moins de 6.000 € de capital à rembourser, ce qui nous coûtera une légère pénalité, mais nous fera gagner environ 350 € d’intérêts et surtout d’assurance. Autant dire que mon taux d’endettement est bientôt à zéro.

Une fois le crédit soldé, faisant de nous les heureux propriétaires d’une RP en indivision (50/50) d’une valeur de 160k €, il nous restera ma compagne et moi plus de 110k euros de liquidités en épargne sur différents supports classiques (LA CEL PEA PEL AV).

Concernant les salaires, nous disposons chacun de 2.000 € mensuels et encore ceci sans compter les primes et revenus complémentaires qui peuvent représenter jusqu’à 5.000 euros par an. Ceci en prenant en compte le fait que nous sommes tous deux titulaires dans la fonction publique.

Mon projet premier était d’acheter chacun un bien de façon séparée, mais il n’y a aucun obstacle à viser plus gros en achetant en commun.

Si je fais la somme de ces facteurs:
- pas de crédit en cours
- propriétaire de RP valeur 160k €
- épargne de plus de 110k €
- revenus annuels proche de 50k € avec un statut de fonctionnaire titulaire

Il me semble plausible d’intéresser une banque? Reste à savoir à quelle hauteur, évidemment. Qu’en pensez vous?

Dernière modification par Mika03 (14/11/2014 00h32)

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#6 14/11/2014 10h19 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Si votre intention est uniquement d’avoir un meilleur dossier en remboursant par anticipation, il me semble que cela n’est pas forcement nécessaire.
En effet votre dossier est suffisamment bon pour obtenir au moins 33% d’endettement sur vos revenus salariaux dans n’importe qu’elle banque…
De plus de nombreux établissements ne comptabilisent pas les mensualités d’un crédit en dernière année de remboursement dans le taux d’endettement (pour les emprunts longue durée).

Rassurez vous, les conseillers ont assez généralement un niveau catastrophique de connaissance de l’immobilier locatif, le votre ne fait pas exception ! Pensez à en voir plusieurs ou à aller voir un courtier.

Il me semble également qu’il est plus pertinent de commencer par un seul appartement "pour se faire la main" avant d’enchaîner éventuellement vers plus gros.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#7 14/11/2014 15h40 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Après un premier RV flou il y a un mois à ma banque (soc gen) où on m’a un peu dit n’importe quoi, RV ce matin à la banque postale, banque de ma compagne et c’est là où nous avons notre crédit pour la RP, crédit bientôt soldé soit dit en passant.

J’ai présenté un relevé de situation complet, revenus, épargne, charges, reste à vivre. Accueil très positif, et on est passé à plusieurs simulations en fonction de divers scénarios que je détaille ci dessous:

Scénario 1
Immeuble de rapport situé à Vichy, très bon quartier résidentiel, commerces, bel immeuble bourgeois nécessitant un rafraichissement à moyen terme, prévoir changement fenêtre pour passer au DV (estim 10.000 € travaux)
Constitution :    4 lots F3 / F4
Surface :     250 m2
Prix de vente affiché :     230.000 €
Estimation frais de notaire :        17.000 €
Revenus :                1.900 € hors charges par mois
Dépenses :                3.000 € par an (assurance PNO 600 €, TF 2.400 €)

Scénario 2
Immeuble de rapport situé à Vichy, position centrale, proche gare, dans une rue tranquille, toit refait, DV partout
Constitution :    7 lots (1 studio, 2 F2, 1 F3, 1 maison F4 à l’arrière + cour, 2 locaux commerciaux)
        2 appartements à créer combles
        + terrain servant de parking 250 m² constructible
Surface :     400 m2
Prix de vente affiché :             330.000 €, non négociable
Estimation frais de notaire :        22.000 €
Revenus :                2.850 € hors charges par mois,
potentiel 3.550 € après aménagement
Dépenses :                3.000 € par an (assurance PNO 1.000 €, TF 2.000 €)
Du potentiel sur ce bien, mais le hic c’est les locaux commerciaux, vu leur situation impossible d’imaginer une boutique de vêtements ou d’alimentation. L’un de 25m² loué à une société de déménagement (sert de boîte aux lettres) et l’autre récemment loué après 2 ans de vacance (au point que le propriétaire envisageait de transformer pour créer 2 F2) à une société de courtage automobile bien connue qui a ouvert une succursale, profitant de l’emplacement puisque le local de 90m² est loué avec le terrain attenant qui sert de parking. De plus en bail précaire d’un an. Autre hic, possibilité d’aménager les combles en 2 petits lots, F1 ou  F2, mais avec le bazar qui va avec (travaux, consuel, taxe parking à voir…).

Scénario 3
Immeuble de rapport proche centre et université, bien placé, entièrement rénové
Constitution :    12 lots meublés (6 studio, 6 F1)
Surface :     300 m2
Prix de vente affiché :             450.000 €, négociable
Estimation frais de notaire :        32.000 €
Revenus :                4.500 € hors charges par mois
Dépenses :                10.000 € par an (assurance PNO 1.000 €, TF 5.000 €,
charges 4.000 €)

Le scénario 3 c’était pour le fun, je ne me sens pas de me lancer dans ce genre d’investissement "sportif" pour l’instant, mais c’était surtout pour voir l’avis de la banque d’un strict point de vue montage financier. Et effectivement, les 3 projets passent "sans souci" d’après le conseiller. Donc déjà c’est positif.

Maintenant j’hésite entre le 1er et le 2ème, le 1er un peu moins rentable, mais moins "risqué" avec des lots plus pérennes, les locataires sont tous en place depuis déjà plus de 4 ans et heureux de l’être, avec une situation rendant facile une relocation éventuelle. Le 2ème plus rentable, et offrant en plus des possibilités à moyen terme: création de 2 lots supplémentaires, transformation d’un local commercial en 2 lots, et même construction de box de parking fermés sur le terrain attenant. J’attends votre avis…

Concernant la création de lots, j’envisageais aussi créer des meublés, raccordés sur l’un des compteurs existants (passant le logement afferant en meublé lui aussi, le studio par exemple), ce qui éviterait d’avoir à installer de nouveaux compteurs, et de passer par la case consuel, tout en déplaçant une partie des revenus vers le régime LMNP fiscalement plus attractif. Votre avis?

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#8 14/11/2014 17h19 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Pour avoir visité Vichy qui est une très belle ville , j’ai trouvé beaucoup de biens à vendre et à louer.

Personnellement , je trouve que vos 3 options n’ont pas la rentabilité nécessaire pour envisager un investissement.

Est-ce que ces biens sont loués , sont ils bien placés ?

Une fois ces paramètres intégrés ont peux voir pour le prix , une baisse de 10 à 15 % est envisageable sans aucun critère.

Si des travaux sont à faire , il faut en tenir compte , regardez le prix au mètre carré sur Vichy pour voir comment sont placés ces immeubles.

Regardez le prix individuellement d’un T1/ T2 / T3 pour voir ce que vous obtenez en totalisant chaque lot des immeubles , on a parfois des surprises….

Ne vous précipitez pas et faites des visites.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 14/11/2014 17h30 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Je partage pleinement le point de vue de @Philippe30.
Le marché est aujourd’hui du côté des acheteurs, il faut savoir estimer le prix réel du bien sur son marché (c’est pas toujours très facile) et obtenir minimum -20%.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#10 14/11/2014 22h34 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Merci de vos conseils et de vos encouragements.

J’ai toujours gardé un oeil sur le marché de Vichy et sa région depuis que je suis propriétaire, par intérêt pour la question. Voici 2 mois que j’épluche les annonces, appartements et immeubles, sur Moulins, Vichy, Clermont-Ferrand, Montluçon. J’ai le sentiment d’avoir une bonne vision globale du marché sur ma région.

La norme qui ressort de tout ça c’est une renta brute à 10% le plus souvent (cas de mon 1er scénario) parfois 11% (2ème scénario) exceptionnellement 12% (3ème scénario, cas unique pour ma part sur un immeuble totalement rénové et occupé, sinon c’est du taudis à réhabiliter intégralement)

J’ai visité une dizaine d’immeubles, et suis parfois estomaqué par ce que les gens vendent, ou cherchent à louer. Tout ce que j’ai vu qui dépassait 10% de renta était souvent desservi par une situation géographique pas terrible, ou des travaux rédhibitoires rendant une location impossible dans l’immédiat et faisant de toute façon baisser le rendement à l’arrivée.

Pour ce premier achat je cherche à la base un bien au moins en partie loué, et proposant une situation et un niveau de standing correct sans chercher le haut de gamme. En effet Vichy n’est pas un lieu idéal si on tient compte des 20% de logements vides (dont beaucoup de résidences secondaires). Mais bon pour trouver quelque chose d’attractif sur ce point, il faudrait carrément que j’achète hors Auvergne. D’où ma recherche d’un bien en centre ville proposant de bonnes prestations pour le rendre attrayant à la location. J’ai visité des biens en apparence rentables sur le papier, ça s’est révélé être des taudis.

Clermont c’est cher. Rien trouvé d’intéressant la bas, sans parler du fait que l’éloignement m’obligerait à mettre en gérance. Et puis même souci, offre locative importante déjà.

Les 3 biens évoqués sont parmi les mieux que j’ai trouvé en 2 mois, tous les 3 loués intégralement. La situation du 2eme me gène, rue calme, pour des locaux commerciaux c’est pas évident, même si actuellement les activités qui y sont exercées ne justifient pas d’être dans la rue N°1 de la ville. Le premier à 230k € est idéalement situé, quartier résidentiel calme avec commerces à proximité, connu pour être un des beaux quartiers de Vichy, à 10 min à pied de l’hyper centre. Le prix réel du bien est difficile à évaluer je trouve, ça varie tellement d’un bien à l’autre, selon que c’est un taudis ou un bel immeuble bourgeois. Pour avoir vu des centaines d’annonce, j’estime qu’un prix inférieur à 1000€ le m² est exceptionnellement bas sur Vichy, on se situe plutôt entre 1000 et 1500 € tant qu’on n’entre pas dans du standing. 230k € pour 250 m² ou 330k € pour 400 m² me paraissaient donc attractifs.

Ensuite négocier, oui, évidemment, mais ça aussi il faut apprendre, face à des agents immo souvent rodés, qui vous emballent toujours les mêmes discours pour lesquels on n’est pas dupe, et surtout qui vous toisent d’un peu haut style "moi je m’y connais et pas vous". Avec eux tous les biens sont "bien situés", les travaux "pas chers", les logements "faciles à louer", quand ils ne vous susurrent pas sur le ton de la confidence que "le proprio ne veut pas négocier ou alors au mieux un geste de 1000 ou 2000 euros", et qu’en plus "il y a d’autres gens sur le coup". Et que de toute façon "on est déjà en dessous du prix réel". Et puis vous savez "c’est pas des m² que vous achetez mais une rentabilité". C’est je trouve un passage extrêmement déplaisant que de se frayer un chemin parmi ces requins, j’ai souvent eu l’impression qu’on me prenait pour un c**. Je ne me laisse pas faire, mais ma nature c’est d’être gentil… lol… ça doit se voir… Des conseils pour savoir argumenter, et surtout tenir tête?

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#11 15/11/2014 00h18 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Bonjour Mika,

Je me retrouve enormement dans votre recit car j’en suis exactement au même point dans ma recherche dans le sud. En plus je suis originaire de Clermont et je connais très bien Vichy.

Plusieurs remarques ou questions :

Vers quel type de location vous orientez-vous ? Nue, meublée ?
Connaissant Vichy, je connais le manque de dynamisme économique la-bas et je m’inquiéterais (vu de ma chapelle) du potentiel locatif. Sur cela vous me paraissez le connaître bien mieux.

J’ai passe les 4 dernières semaines a éplucher le forum et a réaliser mon propre fichier (en m’aidant de plusieurs sources de contributeurs avises de ce forum) de modélisation financière pour calculer un rendement net net net et avoir une estimation du cash flow. Si vous ne l’avez pas encore fait, je vous conseille de le faire. En plus cela conforte votre position devant votre banquier et cela vous rassure aussi.

J’ai ai profite aussi pour modeliser des scénarios catastrophes avec de la carence locative et avec des travaux pour avoir une estimation de mon risque, cela aussi rassure quelque peu.

En tout cas je ne saurais trop vous conseiller d’être conservateur dans votre approche même si vous visez une rentabilite (tout comme moi) qui n’est pas du niveau des stars de ce forum (je suis réellement admiratif). Mieux vaut avoir une bonne surprise les premières années qu’une mauvaise.

Sinon même galère avec les AI a cause de mon caractère gentil mais il faut se faire violence et jouer aussi. Faites le et vous serez surpris du plaisir que vous en retirerez…
Pas plus tard que ce matin, un zouave d’agent immobilier m’a fait la morale sur mes demandes d’explication sur l’historique travaux, baux et relation avec la mairie quant a la programmation des travaux de façades " mon bon Monsieur, arrêtez de vous poser toutes ces question, quand je vous dis que ce bien est rarissime, il faut foncer…".

Si vous voulez que je vous passe mon modeste fichier, ce sera avec plaisir.

Bonne chance

Félix

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#12 15/11/2014 00h45 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Bonsoir Felix, merci pour cette réponse solidaire !

Face aux AI, je me persuade que je suis en position de force: je suis décidé à acheter, mais pas n’importe quoi, pas à n’importe quel prix, je ne suis pas pressé, et ne fonctionne pas au coup de coeur (après tout je n’achète pas pour habiter moi même, même si je cherche potentiellement un bien qui ne me déplaise pas!).

Je n’ai pas d’à priori sur le choix nu/meublé. En nu c’est plus simple, en meublé c’est un peu plus de boulot, plus avantageux fiscalement, reste à apprendre en pratique…

Concernant la modélisation financière, j’utilise conjointement le site Calcul Rendement Investissement Locatif Immobilier et aussi le simulateur excel trouvé sur le site objectif-tune Mode d'emploi simulateur Excel - calcul de rentabilité et de cashflow qui me semble complet et fiable. L’avez-vous testé? Le cas échéant je suis partant pour essayer votre fichier, confronter les résultats de plusieurs simulations permet d’affiner la perception que l’on a de l’investissement.

Juste une chose, qu’entendez-vous précisément par le conseil d’être "conservateur dans mon approche" ?

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#13 15/11/2014 06h47 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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@Mika03

Vous semblez connaitre votre marché local , c’est une bonne chose.
Attité par les prix sur Vichy , j’ai fait une visite un We mais comme indiqué plus haut ,j’ai noté beaucoup de biens à vendre et une demande locative faible.
N’étant pas sur place , je n’ai pas voulu poursuivre mes recherches.

Quelques éléments de réponses à vos questions

Ensuite négocier, oui, évidemment, mais ça aussi il faut apprendre, face à des agents immo souvent rodés, qui vous emballent toujours les mêmes discours pour lesquels on n’est pas dupe, et surtout qui vous toisent d’un peu haut style "moi je m’y connais et pas vous". Avec eux tous les biens sont "bien situés", les travaux "pas chers", les logements "faciles à louer", quand ils ne vous susurrent pas sur le ton de la confidence que "le proprio ne veut pas négocier ou alors au mieux un geste de 1000 ou 2000 euros", et qu’en plus "il y a d’autres gens sur le coup". Et que de toute façon "on est déjà en dessous du prix réel". Et puis vous savez "c’est pas des m² que vous achetez mais une rentabilité". C’est je trouve un passage extrêmement déplaisant que de se frayer un chemin parmi ces requins, j’ai souvent eu l’impression qu’on me prenait pour un c**. Je ne me laisse pas faire, mais ma nature c’est d’être gentil… lol… ça doit se voir… Des conseils pour savoir argumenter, et surtout tenir tête?

D’abord faites des visites , entrainez vous à voir les points positifs du bien et à montrer les points négatifs ( normes  électriques , compteur d’eau divisionnaires , toiture , bruit , double vitrage etc …)

Avant de visiter , cherchez le prix au M2 du bien , ca donne toujours une idée.

Apprenez les tarifs de rénovation  afin de faire un calcul du prix au M2 - travaux à envisager = prix proposé ?

Ensuite pour les discours , il y a 2 types de discours :
- Celui qui sait qu’il pourra vendre le bien et vous dit qu’une baisse sera difficile etc …
- Celui qui galère avec un bien depuis longtemps et celui là attend une proposition et il fera le forcing auprès du propriétaire pour faire passer le prix.

Dans votre positionnement vis à vis de l’agent , 2 options
-  soit vous vous positionnez directement comme investisseur disposant de plusieurs biens mais il faut bien connaitre son sujet.
- soit vous arrivez comme un candide qui au fil de la visite se dévoile par des questions précises.

Les biens sont toujours situés et se loue facilement et puis il y a la CAF n’est-ce pas ?
Un post sur le sujet de la CAF tourne actuellement.
Il faut bien connaitre le marché locatif , avant la visite prenez le pouls des offres et demande sur le bon coin.
Demandez des explications sur la raison de cette affirmation de location facile , regardez l’état des boites aux lettres ( plusieurs noms , des ajouts fréquents  , l’origine des noms )
Les BAL sont un point important à regarder , sont elles aux normes , en bons état , c’est aussi le signe d’entretien du propriétaire et d’éventuels  signe de dégradations du quartier.

Facile à louer , c’est vous qui assurez la gestion locative ?
Sur quoi se base t’il alors ?
Les studios sont proches d’une fac ? Juillet -Aout c’est souvent peinture sans loyer pour les studios.

Connaissez les prix de rénovation.

Si d’autres personnes sont sur le coup alors c’est super pour lui et sa commission d’autant plus que vous êtes vous même sur plusieurs autres visites afin de prendre une décision d’achat et paf prend toi ça dans le visage…..

En dessous du prix réel , il n’y a pas de prix réel mais un prix de marché qui fluctue en fonction de critères d’emplacement et d’état du bien et de l’empressement du propriétaire à vendre.

Surveillez les annonces des biens car certaines ressortent régulièrement depuis 2 ou 3 ans , une annonce nouvelle est un annonce mise dans une nouvelle agence mais cela ne lui redonne pas pour autant sa virginité car plus un signe d’épuisement.
Connaissez l’historique des mises en vente et n’hésitez pas à le recadrer car ces petits freluquets sont souvent avides d’argent mais n’y connaissent  rien du tout en immobilier ce sont justes des bonimenteurs.

Quelques questions bien placés sur le cout des travaux qu’ils ont estimés , ont ils des devis sur quoi s’appuie t’il pour annoncer ces prix peuvent les calmer vite.
Une fois que vous avez pris la main vous pouvez attaquer la partie financière en indiquant que vous allez réfléchir et là c’est le gars qui va mariner et vous inciter à faire une offre.
L’offre d’achat ils n’ont que ça à la bouche.

Pour la rentabilité , regardez les rentabilités des studios et autres biens en copropriété et mettez en avant que vous  devrez assumer vous seuls les travaux donc la rentabilité doit être plus importante sur un immeuble.
En dessous de 10 % pas de cash flow donc 15 à 20 ans de souffrance pour être à l’équilibre.

Si d’autres peuvent donner leurs avis et compléter , cela serait très intéressant car jamais évoqué sur le forum

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#14 15/11/2014 09h20 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Bonjour

Je rejoints philippe30 sur de nombreux points comme les boites aux lettres qui peuvent paraitre un detail mais en disent beaucoup sur un bien.
Il ne faut pas hesiter a baisser significativement les prix car en grattant un peu les agents immobiliers ne sont plus aussi surs d eux.
Des points que je regarde mais que je ne retrouve pas dans vos descriptifs d immeuble: la date des baux en cours justifiant les revenus (nouveaux baux… le proprietaire n a t il pas pris n importe qui pour embellir la mariee!)
Quels sont les sources de revenus (caf, paiement direct locataire…)
Les revenus sont ils constants sur les 4 dernieres annees et quelles sont les variations par mois (les gens restent peu de temps ou au contraire peu de rotation)
Les parties communes sont en bon etat? Pour un 1er investissement cela peut plomber votre rentabilite.
Quelles sont les charges des locataires? Pour un 1er investissement il vaut mieux eviter les immeubles avec eau en commun par exemple
Matinvest

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#15 15/11/2014 11h22 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Je rejoins ce qui à été dit.
Cette arrogance des agents immobiliers n’est généralement qu’une façade pour cacher une trouille épaisse de ne pas vendre.
Les temps sont durs…!
Faites votre chemin sans tenir compte de ces attitudes désagréables en vous posant/en lui posant les bonnes questions. Bien souvent le professionnel ne saura pas répondre, insistez pour qu’il aille chercher réponse point par point avec des documents justifiant ses réponses (une réponse de professionnel et non de blablateur).

Pour discuter à proprement parler des prix gardez en tête que le moment est du côté des acheteurs et que derrière cette affaire d’autres se présenteront, plus intéressante sans doute. La pression est aujourd’hui sur celui qui vend et non sur celui qui achète.

Personnellement j’annonce le prix au m2 réel auquel j’achète dans ma ville d’entrée de jeu, ce qui fait blêmir tout le monde. Pour une première opération, je vous conseillerais de suivre le conseil de Philippe30 de jouer le candide en posant les bonnes questions. Même si votre interlocuteur ment comme un agent immobilier wink il n’y a aucune raison de le suivre sur ce terrain, pas par morale, mais parce qu’il est toujours plus simple/efficace de dire la vérité pour se concentrer sur l’essentiel (et pas sur la sornette à défendre).

N’hésitez pas à faire comprendre à l’agent immobilier qu’il y aura peut-être d’autres affaires à faire si il sait parler pour vous (on sait jamais, par accident vous pouvez tomber sur un vrai pro).
Demandez lui si il défendra une offre, même très basse (que vous pouvez illustrer par un chiffre, après sa demande, sa réaction est souvent instructive)
N’hésitez pas à lui demander directement jusqu’à quel montant le vendeur est disposé à baisser son prix, cela devient ainsi la nouvelle base de discussion.

Parler prix est souvent difficile, pour vous, pour le vendeur en direct (l’agent immo, normalement c’est son métier). J’ai remarqué que parler au conditionnel permet d’en parler plus indirectement et de mettre une condition en face. La condition peut-être à l’avantage du vendeur (si on fait affaire très rapidement) ou du vendeur (sous réserve de…) Cela peut paraître un peu faux mais m’a souvent semblé facilitant pour tout le monde… il faut souvent dédramatiser ce moment, sans discussion fluide cela devient un rapport de force (c’est désagréable et inefficace à mon opinion)

Quand des locataires sont en place en plus de voir baux/relevé de compte des loyers faites vous décrire précisément la situation de chacun pro/perso/âge/temps de présence…  (un peu comme si vous recherchiez un locataire).

Dernière modification par DDtee (15/11/2014 11h25)


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#16 15/11/2014 12h28 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Merci pour ces réponses précises et constructives.

Concernant le bien à 230k euros, j’ai déjà reçu par mail une copie de l’acte de vente de l’actuel propriétaire (j’ai trouvé ça étonnant, est-ce une procédure normale?) avec notamment les diagnostics de l’époque. J’ apprends d’ores et déjà qu’il existe une "conduite" extérieure problématique sur le test amiante, et la présence plomb au niveau des revêtements. Une copie des baux doit m’être envoyée début de semaine. Mais j’ai déjà du grain à moudre sur ce bien, j’y découvre ainsi que l’actuel propriétaire a acheté lui même à un marchand de bien en 2010 (seulement) à un prix de 218k euros, avec un crédit sur 25 ans. Au passage je m’interroge donc sur la raison qui l’incite à vendre maintenant, quasi à perte vu ses frais, alors qu’en 4 ans il aura surtout payé des intérêts. Sachant qu’il vend aussi un 2ème immeuble, il y a donc plus à penser qu’il s’agit de raisons personnelles, plus que lié à l’immeuble lui même. Par ailleurs j’ai découvert qu’en 2010 le bien était vendu en tant que 3 lots + chambre de bonnes… les chambre de bonnes ont donc été aménagées pour créer un 4ème lot (frais à ajouter au crédit du vendeur). Il me reste à vérifier que ce lot a été déclaré dans les régles, et si les travaux ont été fait de façon pro ou bricolo (seul lot que je n’ai pas encore visité) mais il apparait déjà un souci électrique puisque l’électricité de ce lot a été branchée sur le compteur des communs, avec - parait-il - un arrangement entre les locataires. Pour l’eau c’est effectivement compteurs divisionnaires. Concernant la vérification du sérieux des locataires, ça me parait difficile d’avoir des certitudes, j’imagine que le propriétaire actuel ne va pas me fournir une copie de ses comptes courant…

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#17 15/11/2014 18h02 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Bonsoir
Au vu de ces elements, je vous dirais de passer votre chemin sur ce bien ou de faire baisser considerablement le prix.
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#18 15/11/2014 19h17 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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La pratique n’est effectivement pas habituelle, est-ce une maladresse ou y a t-il un message a y lire ?

L’électricité branchée sur les commun est un vrai souci, faire installer une colonne montante par EDF, coûte un bras !
Le tuyau extérieur en amiante et le plomb me semblent moins gênant. Le plomb c’est quelle classe (en dessous d’autres peintures non plombées ou apparent) ?

Si il n’y a rien à cacher, aucune raison de ne pas vous faire voir les relevés de compte (si le propriétaire est un tout petit peu organisé ou en société ce sont ceux de l’immeuble et pas ses comptes perso)


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#19 15/11/2014 20h08 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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En 2010 plomb apparent, mais ça a été repeint depuis. (plinthe et portes)

Concernant l’électricité, j’avais remarqué lors de la visite qu’il n’y avait que 4 compteurs électriques - pour 4 lots + les communs. C’est lorsque je lui ai fait remarqué que l’AI m’a indiqué que le dernier lot était branché sur les communs. Il n’y a pas moyen simplement de faire rajouter un compteur électrique pour ce 4ème lot? les 3 autres appartements ont été revus niveau électricité, et ils ont bien chacun leur compteur.

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#20 15/11/2014 20h16 → Investissement locatif dans un immeuble de rapport à Vichy... (vichy investissement immeuble)

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Simplement et compteur electrique ne sont pas compatibles helas 😊
Verifie si l absence de comoteur ne se conjugue pas avec une absence de declaration du logement au cadastre

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