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Forums des investisseurs heureux

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#551 12/01/2016 18h50 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Eldoradoimmo a écrit :

Je ne suis pas certain que le revenu moyen à Paris soit si élevé par rapport à Lyon ou Bordeaux par exemple
On a en tête les cadres sup, mais quid des autres ?

Le prix de l’immobilier à Paris dépend de l’équilibre offre/demande, donc n’est pas fixé par les revenus des Parisiens, mais par le pouvoir d’achat de l’ensemble des acheteurs potentiels. Dans ces acheteurs potentiels, il y a des étrangers, des promoteurs professionnels, des personnes retraitées avec beaucoup de patrimoine (qu’elles soient parisiennes ou non), etc.
Même si les salariés ne sont peut-être pas nombreux à avoir des salaires assez élevés pour se payer un bien immobilier, peu importe, tant qu’il y a la demande suffisante pour maintenir les prix…

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#552 12/01/2016 18h58 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les étrangers c’est 8% des achats à Paris…

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#553 12/01/2016 19h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Selon Friggit, net de ventes c’est négatif …

Selon l’étude d’Aurélie Sotura

Aurelie Sotura a écrit :

Selon nos estimations, la proportion d’acheteurs étrangers a bien un impact positif et significatif sur les prix : une augmentation d’un point de % de la proportion d’étrangers parmi l’ensemble des acheteurs entraîne une augmentation des prix de 0,370%. Entre 1993 et 2008, la part des étrangers dans les achats a cru : elle est passée de 6% à 8% pour les acheteurs résidant à l’étranger et de 3% à 9% pour les acheteurs de nationalité étrangère. Les étrangers sont donc responsables au plus d’une augmentation des prix de 3%, soit 3% de l’augmentation qui a effectivement eu lieu. Bien qu’ils achètent des biens jusqu’à 30% plus chers, les étrangers ne sont pas assez nombreux pour avoir entraîné une hausse substantielle des prix, surtout que l’élasticité-prix au logement est très élevée à Paris au vu de nos estimations.
(…)
La proportion d’acheteurs étrangers a bien eu une influence sur les prix de l’immobilier à Paris.
Néanmoins, l’impact des acheteurs étrangers sur les prix a été négligeable comparé à la hausse qui a eu lieu car les étrangers ne sont tout simplement pas assez nombreux. Ils ont beau acheter des
logements jusqu’à 30% plus chers que le reste des acheteurs, ils sont en nombre insuffisant pour entraîner des augmentations substantielles des prix. Ils ne sont responsables que d’1/50 de la hausse
qui a eu lieu. Autant dire que leur impact global a été négligeable.

Dernière modification par Fructif (13/01/2016 11h19)

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#554 13/01/2016 09h29 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Laissons les taux d’emprunt remonter et on verra si l’immobilier baisse mais actuellement c’est stable avec une possibilité de négociation.

La corrélation entre les taux , les acheteurs , le ressenti économique des Français permet de légères fluctuations des prix sans pour autant pouvoir parler de hausse ou de baisse.


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud

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#555 24/01/2016 16h18 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour,

Je vais accélérer ma recherche de bien à Paris, je cherche dans le 75017 et pour l’instant je suis tombé sur des agents immo. d’une qualité douteuse et parfois peu professionnels (offre au prix demandé puis on revient sur sa parole…).

Si un d’entre vous connait quelqu’un de sérieux et de confiant qu’il me contacte en MP.

Je ne savais pas trop ou poster et je ne voulais pas créer un poste pour cela donc je le fais ici.

Bonne journée

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#556 31/10/2016 14h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour Paris, la hausse des prix en 2016 pourrait complètement annuler ce dégonflement et atteindre un nouveau record historique en fin d’année :

http://www.paris.notaires.fr/sites/defa … 016-10.pdf

- Les volumes :
Même en août les ventes ont été nombreuses
Près de 46 600 logements anciens ont été vendus de juin à août 2016. Les volumes de ventes ont été supérieurs de 9% par rapport à la même période en 2015, où l’activité avait déjà bien redémarré. Ils restent en léger retrait (-2%) par rapport aux excellents niveaux de ventes de 1999 à 2007. Le mois d’août 2016 a donc été particulièrement dynamique. Cette tendance se prolongerait en septembre…

- Les prix :
Le mouvement haussier se diffuse
En août 2016, le prix des logements anciens en Ile-de-France a augmenté de 1,8% en un an, avec une hausse de 2% pour les appartements et de 1,4% pour les maisons. Si Paris affiche désormais un prix au m² en hausse de 3,3% en un an, soit 8 270 € le m² en août*, l’augmentation reste plus modérée en Petite Couronne pour les appartements (+1,4% en un an). Plus loin, en Grande Couronne, les prix des appartements sont encore globalement stables. Pour les maisons, en août 2016, les prix ont augmenté de 1,4% sur 12 mois en Ile-de-France.
C’est la période récente qui impulse la tendance. En août, en 3 mois, les prix des appartements en Ile-de-France ont gagné 2% et celui des maisons 3,6%. Mais la correction de la variation saisonnière modère cette tendance haussière à 0,7% pour les appartements et 0,8% pour les maisons en 3 mois. Traditionnellement en cette période de l’année, les prix sont orientés à la hausse, surtout pour les maisons. C’est en effet une période de forte activité pour les changements de résidence.

- Les perspectives :
Ce mouvement haussier devrait se prolonger dans les prochains mois.
Les indicateurs avancés des Notaires franciliens sur les avant-contrats confirment que l’érosion des prix de ces dernières années serait effacée dans Paris fin 2016. On pourrait approcher un prix au m² de 8 500 € (ndlr : 8470€ contre le précédent record à 8460€ en Juin 2012) en décembre 2016 dans la Capitale et afficher une hausse annuelle des prix de 6%.
Bien que moins affirmée, ailleurs dans la Région, la hausse annuelle avoisinerait 4% pour les appartements en Petite Couronne et les maisons en Grande Couronne et 3% pour les appartements en Grande Couronne.

Dernière modification par skype (31/10/2016 14h08)

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#557 03/11/2016 13h22 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Alors, que disent ceux qui prédisent une baisse depuis des années ?

Et bravo à la mairie de Paris. On voit le résultat de la politique volontariste menée pour faire baisser le coût de l’immobilier smile

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#558 30/11/2016 14h19 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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De réfléchir au systeme en entier et pas qu’un petit morceau.
Immobilier novembre 2016 Source : http://www.immobilier-danger.com/Immobi … s-924.html

Immobilier  Danger a écrit :

Ces hausses importantes […] ne sont possibles que grâce à une chute des taux d’emprunt qui a permis en un an l’équivalent d’une baisse des prix de 7.5 %. On voit alors que même à Paris ou en Ile-de-France, la hausse des prix ne compense pas entièrement tous les gains sur le coût d’un achat immobilier procurés par la chute des taux immobiliers. L’effort pour devenir propriétaire continue donc de diminuer.

Maintenant, avec la probable remontée des taux (en début de l’année prochaine), suite à la récente remontée des taux OAT, si cela se produit, on vera alors si le marché est en phase haussière (les prix ne corrigent pas la perte de gain de pouvoir d’achat par une augmentation des taux) ou en phase baissière (les acheteurs ne peuvent en fait de nouveau plus acheter et donc les prix repartent à la baisse).

De manière générale, d’un sens comme dans l’autre, crier victoire trop vite n’est pas une bonne idée. Je reste sur mon point de vue que l’immobilier est beaucoup trop cher et que l’on ne pourra pas faire de nouveau les x2 ou x3 des années 2000. Au mieux on restera à peut prêt au même niveau, au pire, les prix corrigent.

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#559 30/11/2016 15h02 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Le problème avec le site "immobilier-danger" est qu’il traite l’information comme cela l’arrange. Depuis sa création, je ne crois pas avoir vu un article où il encourageait à acheter (il y avait pourtant de très bon moment).
Après, biensur, ca peut rebaisser comme tout marché. Nous verrons.

Je voulais juste signifier que Paris avait totalement absorbé sa baisse et était de nouveau à son niveau record (8500€/m2 prévu en Janvier).

Dernière modification par skype (30/11/2016 15h06)

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#560 02/12/2016 00h40 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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skype a écrit :

Le problème avec le site "immobilier-danger" est qu’il traite l’information comme cela l’arrange. Depuis sa création, je ne crois pas avoir vu un article où il encourageait à acheter (il y avait pourtant de très bon moment).
Après, biensur, ca peut rebaisser comme tout marché. Nous verrons.

Je voulais juste signifier que Paris avait totalement absorbé sa baisse et était de nouveau à son niveau record (8500€/m2 prévu en Janvier).

Exactement, nous avons d’ailleurs publié une vidéo sur notre avis de la gestion par la ville de Paris du problème de l’immobilier…. autant dire que l’interdiction de la location saisonnière et les loyers encadrés n’ont pas eu l’effet recherché…

Peut être par contre que la remontée des taux aux US changera vraiment les choses si le phénomène vient chez nous…

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#561 02/05/2017 16h00 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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C’est confirmé par les notaires (http://www.notaires.paris-idf.fr/sites/ … r_2017.pdf). Paris (comme d’autres grandes villes) est à un niveau record :

Paris continue d’afficher les évolutions de prix les plus rapides, tirant l’ensemble du marché à la hausse. Le prix au m² des appartements anciens s’établit ainsi à 8 430 € en février* 2017, en hausse annuelle de 5,2%. On attend un nouveau renforcement de cette tendance haussière dans les prochains mois. D’après les indicateurs avancés des notaires franciliens, le prix au m² dans la Capitale pourrait approcher 8 700 € le m² en juin* 2017, soit 240 € de plus que le précédent record de 2012. La hausse annuelle atteindrait alors 7%.

Dernière modification par skype (02/05/2017 16h05)

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#562 02/05/2017 16h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@ Skype

On peut concevoir que Paris soit une ville attractive, tant au plan national qu’aux plans européens et mondiaux, justifiant une hausse des prix.

En revanche, en ce qui me concerne, je peine à comprendre l’ampleur de la hausse (plus de 5%/an).

En bon cartésien, je me dis que ces pourcentages élevés traduisent un risque élevé associé à l’immobilier résidentiel parisien. Pour autant, depuis une bonne trentaine d’années, la hausse est quasi-ininterrompue (avec quelques phases de baisse ponctuelle).

D’aucuns prédisaient que l’encadrement des loyers allaient faire baisser les prix parisiens: que nenni!

Je n’arrive pas non plus à croire que la faiblesse des taux de crédit puisse justifier cette hausse.

Je suis donc à la recherche de celui qui peut m’expliquer la dynamique du marché parisien alors qu’on constate aujourd’hui une décorrélation toujours plus grande entre les niveaux de salaires et les prix au m².

A vot’ bon coeur !

Dernière modification par Manarea (02/05/2017 16h21)

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#563 02/05/2017 16h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Bonjour,

Les taux y sont pour quelque chose mais en effet vous avez raison ce n’est pas tout car à Paris l’apport moyen est plutôt élevé (environ 300k), l’age moyen d’achat est plutôt élevé par rapport à la moyenne nationale (>35 ans) et il y a beaucoup d’offres en cash (du vécu).

Pour avoir pratiqué le marché parisien, je dirais déjà l’offre et la demande. Il n’y a pas beaucoup de bien par rapport à la demande mais surtout des biens de qualité : très peu. Si vous saviez le nombre d’appartements, sans lumière avec une perte d’espace, vue sur un mur, avec un mauvais plan…

De plus sur le marché Parisien il y a beaucoup de pieds à terre et de résidences secondaires.

Alors je n’ai pas de chiffres, mais il y a pas mal de vécu.

Cdt,

Dernière modification par roudoudou (02/05/2017 16h52)

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#564 02/05/2017 16h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour aller dans le sens de Roudoudou, oui et de toute façon c’est l’offre et la demande.
De plus l’immobilier notamment parisien capte de plus en plus d’investisseurs individuels au fur et à mesure que les crises boursières et autres les ont rincés.
On a assisté en 2004-2005 à des ventes massives à la découpe d’appartements par les assureurs et cela n’a en rien enrayé la dynamique de hausse des prix qui était nationale.
Aujourd’hui elle se confirme, l’après 2008-2009 n’y a rien fait, quelques années de stagnation en gros et remontée aujourd’hui.
Dans mon immeuble un australien avait acheté un bien sans ne jamais venir ici, l’agence s’occupait de tout et il était loué. J’imagine que cela rassure certains étrangers d’acheter un bien immobilier à Paris,  la rentabilité leur importe guère puis il y a aussi certainement le prestige qui joue un petit peu.
L’euro étant historiquement bas, ce phénomène va perdurer.

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#565 02/05/2017 16h52 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Friggit se base sur les revenus moyens sur l’ensemble de la population.

Mais pour Paris, il faut prendre des statisques plus précises, heuresement fournies par le service des impots.

https://www.impots.gouv.fr/portail/statistiques

Voici les déclarations des revenus des parisiens en 2014 :

http://www2.impots.gouv.fr/documentatio … ep/750.xls

On pourra aussi se lancer dans une étude historique.

Chacun jugera de la cohérence de ces revenus avec les prix de l’immobilier.

Dernière modification par Mi345 (02/05/2017 23h50)


Buy sheep, Sell deer.

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#566 02/05/2017 17h04 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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@ Mi345

Vos chiffres témoignent, si besoin en est, que plus de 90% des foyers fiscaux parisiens ont un revenu fiscal de référence inférieur à 100k€ par an.

Or, aujourd’hui pour loger une famille avec trois enfants, il faut compter au moins 900k€ pour 100m² dans un quartier correct sans plus.

A bon entendeur.

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#567 02/05/2017 17h09 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Sur l’encadrement des loyers, idem c’est du vécu et je ne peux pas le quantifier, apparemment, il ne serait tout simplement pas respecté…

J’avoue être également perplexe sur la hausse du marché qui ne suit pas la hausse des salaires.

Le parc résidentiel parisien est dans un état globalement très mauvais. Des vieux trucs, mal entretenus dans des copropriétés mal entretenues aussi. Plus on s’approche du centre, plus c’est cher, et pire c’est en termes de qualité des logements.

A noter que 8400 € c’est le prix moyen au niveau de Paris intra-muros, avec les arrondissements "pourris" qui font baisser la moyenne. Si vous regardez le prix du m2 hors nord du 17e, hors 18e (mais avec montmartre), hors 19 et 20, on est à 10000.

Pour des quartiers bien, ou des logements de bonne qualité, ça passe à 11000. Et si vous voulez quartier bien + bien de qualité, il faut plutôt compter 12000.

Je ne comprends pas trop l’intérêt d’être propriétaire dans ces conditions, on parle de 4X à X5 le prix d’autres agglomérations, pour des salaires grand max du double (et donc bcp plus d’impôt en conséquence).

On ne s’y retrouve pas du tout.

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#568 02/05/2017 17h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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La plupart des acheteurs parisiens ne se contentent pas de leurs salaires : ils ont déjà du capital de côté, sont déjà propriétaires d’un 2/3 pièces avant d’acheter un cinq pièces ou plus. De plus, les aides familiales fonctionnent à plein : héritage, donation, donation-partage etc. Et je ne parle pas des étrangers qui paient cash… Plus le bien est cher, moins l’acheteur utilise le crédit : il a des sous… En revanche, pour les petites surfaces, le recours au crédit est plus fréquent et plus important.

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#569 02/05/2017 17h12 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Et oui, 100 140 foyers gagnent plus de 100 000 €/ an, avec une moyenne de 231 000 €… Et encore s’agit-il du RFR, qui ne prend que très imparfaitement tous les revenus à ce niveau de rémunération (comme en bas, pour cause d’aides sociale non inclues).

Ça nous laisse des acheteurs!

Et ce sont bien ces foyers qui achètent à Paris. Dernière transaction dans mon immeuble, un couple cinquantenaire associant profession libérale et chef d’entreprise.

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#570 02/05/2017 17h16 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Les prix parisiens sont boostés par :
- valeur refuge : un lingot d’or n’a pas de rendement et il a de la valeur idem le studio parisien.
- pas de placement alternatif les assurances vie en € ne rapportent plus rien.
- excellente situation économique à paris. Qui connait un chômeur à paris ?
- placement statutaire.
- augmentation de la rentabilité grace à R BNB
- profusion de crédit
- niche fiscale. Le loyer que l’on se verse n’est pas imposé.

La dernière raison est à mon avis la principale meme si la moins connue.

Bref la baisse de l’immobilier en IDF c’est hélas pas pour demain sauf élection de MLP ou autre choc systémique.

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#571 02/05/2017 17h41 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Paris intra-muros est une petite partie de l’Ile de France, il n’y a pas de raison particuliere pour qu’une tres grande partie de la population habite intra-muros. Les emplois se trouvent de plus en plus en petite et grande couronne, la rareté de l’offre fait qu’habiter Paris est devenu un privilege et non une nécessité.

La politique de mixite sociale de la ville de Paris est a mon sens contre productive concernant le prix des logements car elle retire un nombre important de logements du marche prive pour les offrir a des foyers qui n’aurait pas les moyens de les louer et encore moins de les acheter. Meme si j’ai mon opinion sur la mixite sociale forcée, laissons cela de cote pour l’instant et focalisons nous sur l’impact sur les prix du marche prive, c’est tout de meme 13.4% de logements en moins et ce chiffre ne fait que grossir. Paris ne pouvant plus s’agrandir, l’impact est un baisse de l’offre logements prives avec un impact sur les prix a l’achat.   

La faible quantité de logements disponibles rend la comparaison entre le prix moyen de l’immobilier et des revenus moyens sans doute moins pertinente que pour les autres villes françaises qui ont un rapport population ville sur population agglomérée bien plus eleve qu’a Paris.

Disposant d’un appartement que je loue dans la quartier latin, je bénéficie d’une part de la politique qui contribue a augmenter la prix de mon bien. D’autre part, la loi Alur n’a pas eu d’impact sur le loyer ou la gestion du bien qui est en LMNP. Pourvu que ca dure!

Enfin pour ceux qui veulent rationnaliser a tout prix, j’indiquerai qu’habiter Paris 17ème, c’est un peu comme rouler en Mercedes et habiter Paris 6eme c’est un peu comme rouler en Porsche; les motivations des acheteurs vontlargement au delà de la valeur et de la rentabilite, il s’agit de l’appartenance a un quartier et a une position sociale, avec touyes les composantes rationnelles et irrationnelles associées.

T.

Dernière modification par TyrionLannister (02/05/2017 17h48)

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#572 02/05/2017 17h55 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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J’irais même plus loin : je trouve proprement scandaleux de voir qu’à Paris les apparts les plus neufs, les mieux situés, les mieux agencés etc sont systématiquement du logement social.

Vous avez dans la même rue un immeuble croulant 19ème (pas haussmann) où les gens vont payer des loyers ou un prix au m2 maximal, et juste en face un immeuble flambant neuf de logement social.

Et si on peut faire ça dans le 16ème histoire d’emm..der le bourgeois, Hidalgo est encore plus ravie.

Quand en plus on connaît la façon dont est gérée le parc de logement social à Paris, c’est vraiment difficile à avaler.

Pour revenir au sujet, outre le logement social qui vient réduire l’offre de logement disponible pour le parc privé, il y a également comme évoqué la montée en charge d’AirBnB et autres locations saisonnières.

Par conséquent, bien qu’il soit plus rentable d’être locataire que propriétaire, il est de plus en plus difficile de trouver des apparts à louer. L’encadrement des loyers vient évidemment complexifier encore la chose, mais je comprends qu’il n’est pas vraiment appliqué ce qui est logique compte tenu de la pénurie de logements.

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#573 02/05/2017 18h01 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Pour information, il y a un décret qui va à mon avis limiter bon nombre de locations AirBnB qui oblige les gens à s’enregistrer au centre des impots.

La seule raison à Paris pour laquelle il est difficile de trouver un bien à louer est qu’il y a beaucoup de demande et peu d’offre.

Le peu d’offre s’explique par la taille du parc privé, et surtout la difficulté à virer un locataire (ce qui crée une sorte d’aversion à la location nue et meublée)

Cela ne sert à rien de politiser la file avec le logement social, d’ailleurs il ya plusieurs niveaux (de prix au m2) et 80% des Francais y sont éligibles.

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#574 02/05/2017 18h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Vous avez raison, je n’aurais pas du. Mais bon, d’un point de vue strictement économique, faire du logement social à 9000 €/ m² cela reste un non sens.

Pour AirBnb, savez vous comment cela fonctionne pour les non résidents ? Ont-ils les mêmes contraintes ?

J’ai l’impression que bon nombre d’étrangers qui ont une résidence secondaire à Paris l’utilisent au moins pour payer charges et impôts locaux, mais cela reste à vérifier.

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#575 02/05/2017 18h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

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Alexis92 a écrit :

- excellente situation économique à paris. Qui connait un chômeur à paris ?

L’INSEE indique un taux de chômage de 11.9% chez les 15/64 ans à Paris en 2013 Comparateur de territoire−Département de Paris (75) | Insee
Les gens que vous fréquentez ne sont peut-être pas représentatifs de la population wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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