Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#601 11/07/2019 14h11 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   15 

Vous soulevez donc bien mon interrogation. Les gens ne réfléchissent plus et s’endettent à outrance. On donne 3K€, ils les bouffent, 5 K€ ils les bouffent.

La RP devient un passif qui empêche tout autre investissement.

Je suis content de ne pas faire partie de ce cercle vicieux.

Hors ligne

 

#602 11/07/2019 14h13 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   132 

LoopHey a écrit :

Au delà du prix au m2, une maison "normale", 120 m2 avec un petit terrain de 500 m2 près de chez moi c’est 500 K€ mini. Mettons 550 K€ avec les frais de notaire.

Le salaire moyen de la région est élevé, oui. Mais au final, même avec 5.5K de revenus j’ai pas envie de m’endetter sur 25 ans à 2150€ par mois et mettre les 50 K€ de frais de notaire en apport.

Au final, à 26 ans, étant déjà bien au dessus du salaire médian Français (plus du double et au dessus du salaire médian suisse), je me demande qui peut bien acheter ces maisons (qui pullulent par chez moi). Les gens sont-ils complètement fous ? J’aimerai votre retour sur ce questionnement. Mon analyse de l’immobilier est bien trop médiocre pour y répondre.

Autre exemple. Hier, sur LBC, un appartement de 62 m2 vendu 300 K€ (rafraîchissement à prévoir). Directement sur l’annonce, ils mettent valeur locative (vérifiée puisque je suis locataire d’un appartement similaire mais de meilleure qualité) 1000 € HC. 300 K€ sur 25 ans c’est 1300 € par mois (et encore + 245€ de charges hors impôts), sans compter le notaire, les éventuels travaux obligatoires (cuisine, SDB,…). Ceci n’est pas un cas exceptionnel, tous les biens sont comme ça…

Après cette rapide analyse, n’y a t-il vraiment pas une bulle immobilière ?

Ok les couples avec 10K€ de revenus, il y en a, mais (très) peu.

Comment font les ménages avec 3-4K€ ? Je n’arrive pas à comprendre.

Partant de ce constat, les ménages "moyens" (j’entends moyen par revenus dans la moyenne) ne peuvent plus ou difficilement devenir propriétaire.

2 options :
- on s’endette comme des fous pendant 25 ans, en espérant conserver son emplois pour payer cette lourde charge
- on économise pendant 10 ans (1000 € par mois) et on injecte ça en apport et ensuite, pour la maison, on paye encore 1600 € pendant 25 ans.

De mon point de vue, la RP, par chez moi est un passif qui tue la force d’épargne.

Au final, près des zones attractives (grandes métropoles, sud est, frontière Lux ou Suisse), l’immobilier arrive à un point ou même des taux bas ne permettent plus à la classe moyenne de devenir propriétaire.

J’aimerai avoir vos retours sur ce point.

C’est compréhensible pourtant:

- héritages. Et oui, un petit 50k€ aide à mettre le pied à l’étrier. Ecoutez autour de vous. Vous avez 26 ans, vos amis commencent à avoir des grands-parents qui claquent, la fiscalité des successions a été réduite, il y a moins de petits enfants donc un gateau mieux partagé.

- aide des parents. Voir ci-dessus. Si l’apport est un pb, un prêt des parents est utile.

- le gain sur fonds propres à chaque fois que vous revendez un bien, tant que les prix augmentent.

- il y a plus de couples à 10k€/mois que vous pensez, les cadres "sup" ont vu leurs rémunérations exploser ces dernières années, c’est bien documenté.

- le taux d’épargne de la population est modeste, vers les 10%. Ca veut bien dire que les ménages proprio mettent pas mal de billes dans leurs remboursements.

Donc pas trop de surprises.
Le point 3 est le risque, si les prix venaient à baisser.

Hors ligne

 

#603 11/07/2019 14h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

La RP n’est pas qu’un placement financier. Beaucoup de familles achètent leur maison car il n’est pas possible de louer des biens de qualité équivalente. Parfois, elles sont prêtes à payer bien plus cher pour être dans une zone ou les écoles sont renommées ou gagner sur le transport/fatigue. Et considèrent à tord ou a raison que l’épargne forcée via le crédit est un gain par rapport à des loyers qui partent en fumée. Quitte à s’étrangler avec des crédits dans les zones ou ça devient hors de prix.

Hors ligne

 

#604 11/07/2019 14h20 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

C’est le gros problème de la majorité des frontaliers en haute savoie.

Il ne faut pas oublier que si le salaire suisse est nettement au dessus du salaire français, sans rentrer dans le détail que je ne maitrise pas il beaucoup de choses auxquelles il faut cotiser en dehors pour obtenir une couverture identique à la France, notamment le système de retraite !

Combien de frontalier partent plein de bonnes intentions en se disant "je vais bosser la bas quelques années et mettre un max de côté avant de revenir en France et de m’installer aisément", et puis a la première paie "j’ai besoin de changer de voiture, mais celle d’après je met de côté", la paie suivante "j’ai toujours voulu visiter Venise, je me fais plaisir et la prochaine je met de côté", et puis 10ans plus tard le train de vie a littéralement explosé et les comptes ne se sont pas remplis pour autant …

Oui notre société de consommation, les réseaux sociaux et tout le tralala pousse beaucoup de personne a s’endetter pour le paraitre et pour un bonheur qui nous parait (nous = majorité des investisseurs de ce forum) complètement superficiel

Hors ligne

 

#605 11/07/2019 14h25 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   12 

LoopHey a écrit :

Prix m2 moyen d’une maison à Bordeaux : 4531 €. Nous sommes au même prix que par chez moi environ sachant que le revenus moyen est en dessous de la zone frontalière de la haute savoie. La situation est encore pire donc pour les Bordelais.

Quelques calculs, arrêtez moi si je me trompe.

Un bordelais gagne en moyenne 14.8€ net de l’heure (source Insee 2015) ce qui donne 2240€ nets par mois.

La composition moyenne d’un foyer francais est de 2.2 personnes

Le prix au m2 à Bordeaux étant à 4500€

Un Bordelais pourra acheter sur 20 ans (et pas 25), un 60m2 pour à la louche 270K qui lui coûtera 1300€ de remboursement --> 28% de taux d’endettement.

S’il veut une maison "normale" de 120m2 avec un petit jardin de 500m2, c’est un luxe et malheureusement tout le monde ne peut pas se le payer.

Hors ligne

 

#606 11/07/2019 14h27 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   15 

Kiwi,

C’est donc impressionnant…

J’ai aussi beaucoup entendu l’idée --> utilisez l’argent de vos actifs pour financer vos passifs.

En prenant la RP comme un passif :
N’est-il pas plus judicieux d’investir pendant 15 ans, puis de se payer la maison sur 5 ans avec la croissance de l’actif ?

Nush,

Vous oubliez l’imposition de ce couple… qui vient bien diminuer le net.

Dernière modification par LoopHey (11/07/2019 14h32)

Hors ligne

 

#607 11/07/2019 14h28 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

@Loophey: actuellement à la recherche d’une maison sur la région lyonnaise, j’ai fait un peu les mêmes constatations que vous, et me pose les mêmes questions, depuis un moment.

Voici les quelques éléments de réflexion que cela m’a inspiré:
- le pavillon à 500K n’est pas représentatif de la France dans son ensemble. Seulement des zones attractives (proximité des métropoles, zones frontalières et/ou touristiques etc…), où les revenus sont relativement élevés avec des emplois qualifiés, et où le marché est dynamique et tendu.
Et encore ce sont surtout les communes les plus prisées qui affichent ces niveaux de prix. Un ménage à 3 - 4K de revenus ne peut à priori pas se permettre un tel achat, il doit faire des concessions sur le bien ou l’emplacement.
- souvent les parents, ayant remboursé leur RP et n’ayant plus d’enfant à charge, aident en participant à l’apport: "mieux vaut vous donner maintenant que vous en avez besoin, plutôt que quand nous mangerons les pissenlis par la racine et que vous serez déjà installés".
- souvent les couples qui s’installent en maison revendent un premier logement sur lequel ils ont un peu capitalisé.
- s’endetter à long terme (25 voir 30 ans) n’est pas perçu comme un problème en cette période de taux bas, à tord ou à raison, chacun jugera.
- si l’on veut vraiment vivre en maison, il n’y a pas vraiment d’alternative à débourser cette grosse somme, car il y a peu de biens en location, et les loyers sont également élevés. Dans notre cas louer une maison serait équivalent au remboursement du prêt pour acheter une maison équivalente, certes avant les frais spécifiques du propriétaire (TF etc), mais tout de même…
- les gens sont prêts à faire de (trop ?) gros sacrifices pour posséder leur RP (biais culturel français, immobilier perçu comme valeur refuge, rapport émotionnel à la RP, la qualité de vie n’a pas de prix etc…)
- beaucoup ne raisonnent pas en investisseur, et ne ressentent pas le besoin de conserver une capacité d’épargne ou d’endettement conséquente pour investir.

Peut être aussi verrez vous les choses sous un autre angle lorsque vous aurez des enfants ;-)

Bonne journée

LoopHey a écrit :

N’est-il pas plus judicieux d’investir pendant 15 ans, puis de se payer la maison sur 5 ans avec la croissance de l’actif ?

Le problème est que vous voulez la maison et le jardin maintenant, pas quand les enfants partiront faire leurs études. A ce moment là vous n’en aurez plus besoin :-)

Dernière modification par Nemesis (11/07/2019 14h32)

Hors ligne

 

#608 11/07/2019 14h35 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   16 

L’héritage, cité plus haut dans la file, représente aujourd’hui 50% du patrimoine des français (certe on parle au global et pas en mediane/moyenne).
Imaginez (oui le raisonnement est simplifié) avoir 50% de réduction sur les bien (ie que la famille, via héritage les 50% restant). L’immobilier n’est plus si cher.
Par ailleurs, pour les autres (moi compris) il reste les prets sur 20/25 ans (et pour ceux qui aurait acheté bien avant, la plus value précédente).

Pour le reste un paquet de maison ont un tout petit terrain (en particulier sur les maisons de promoteurs dans des quartiers récentes, voir pas du tout (je ne compte pas en terrain une cours ou terrasse de qq m2 d’une maison de ville).

Hors ligne

 

#609 11/07/2019 14h44 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   11 

Il reste possible de se loger à 250-300k pour un t4 correct dans une grande ville de province (à Lyon ou Bordeaux il faudra 350) ou en grande banlieue parisienne. Si on veut une maison, il faut s’éloigner.

C’est cher mais ca reste possible avec les taux bas pour des ménages à 5k par mois avec un peu d’apport personnel (pouvant provenir d’une donation). On s’en sort à 1300e/mois a comparer à un loyer de 900e/mois.

Au bout de 10-15 ans il est possible d’acheter plus grand, d’ou les biens à 500-600k.  Ensuite, si on ne fait pas attention, on peut se retrouver avec un patrimoine 100% compose de sa RP, ce qui n’est pas raisonnable.Mais les cadres moyens des grandes villes font ainsi. 

C’est possible car le niveau des pensions de retraite est assez élevé par rapport au salaire, notamment dans la fonction publique, et donc il est possible de diriger l’épargne salariale à 100% vers l’immobilier.

Je pense que vous êtes beaucoup plus ambitieux que la moyenne, Loophey, et que ça ne vous satisfairait pas.  Mais ca peut satisfaire un ménage "moyen. "

Hors ligne

 

#610 11/07/2019 15h14 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   183 

Nush a écrit :

Cette correction nécessaire étant faite, il est également à noter que le taux de propriétaire ne fait qu’augmenter sur les 50 dernières années

C’était vrai, ça ne l’est plus depuis une dizaine d’années (mais rien ne dit que ça ne repartira pas).

Depuis 2010, le taux de propriétaire (du logement principal) s’est stabilisé, à un peu moins de 58 % : il n’augmente plus (source : inseeet insee).

Et sur les 20 dernières années, le taux de propriétaires avec un crédit restant sur le dos est passé de 25,9 % à 20,1 % des logements (source : ibid).

Ce qui est confirmé par le taux d’accès à la propriété, qui baisse de façon continue entre 2001 et 213 (source : L’accès à la propriété en recul depuis la crise de 2008).

Hors ligne

 

[+9]    #611 11/07/2019 15h32 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1048 

Quelques chiffres pour rappel : le taux d’effort moyen en France (le rapport entre la somme des dépenses liées à l’habitation principale et les revenus des ménages) est de 20%. Evidemment, il est plus élevé pour les classes populaires et moyennes que pour les plus riches. Pour votre salaire, LoopHey, ces dépenses devraient s’élever "normalement" à environ 1k / mois en remboursements d’emprunt, taxe foncière et charges.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-07-11_taux_deffort.jpg

Si on met en rapport le prix au m2 en rapport avec le revenu disponible par unité de consommation, on voit évidemment une forte corrélation. Je comprends bien l’intérêt financier de travailler en Suisse, mais c’est normal que le coût de l’habitat soit en conséquence !

D’ailleurs, les prix de l’immobilier en Haute-Savoie semblent bien moins élevés que ce qu’ils seraient si la corrélation nationale entre revenu disponible médian et prix au m2 était "respectée"… De ce point de vue, et sans connaître ce marché, je serais plutôt acheteur aux prix actuels, car le potentiel d’appréciation semble intéressant : les frontaliers doivent bien se loger…
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-07-11_immo_france-savoie_mediane.jpg
On voit aussi sur ce graphique que Paris est un marché particulier (très cher) par rapport à l’équation nationale.

Si on met en rapport les prix de l’immobilier avec le 9e décile des revenus disponibles par unité de consommation, on observe en France un pouvoir explicatif plus important (R2 de 70% au lieu de 57% avec le revenu médian) - notamment à Paris. Cela suggère (peut-être) que ce sont les plus riches qui "tirent" les prix de l’immobilier, notamment à Paris.

Ce rôle clef des ménages privilégiés semble moins clair en Haute-Savoie.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12850_2019-07-11_immo_france-savoie_9e_decilerev.jpg

EDIT : On pourrait faire la même analyse pour d’autres micro-marchés, comme les arrondissements de Paris.

Dernière modification par Scipion8 (11/07/2019 15h35)

Hors ligne

 

#612 11/07/2019 16h26 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   15 

Vos retours sont tous très constructifs.

Le truc que je remarque, certains en ont parlé, c’est que finalement les acheteurs regardent leur pouvoir d’achat et achète en conséquence en fonction de ce qu’ils peuvent avoir de mieux.

J’illustre ça avec un exemple :
- Un couple gagne net d’impôts 5K€.
- 30% d’endettement, ça fait 1.5 K€.
La plupart des ménages Français prennent ce qu’ils peuvent avoir de mieux. Croyez vous qu’ils vont acheter un appartement à 900 € par mois ? alors qu’au final, ils peuvent pour 1500 € avoir une jolie maison. Dans la majorité des cas, ils prendront la maison.

Quand on achète, on a envie de se faire plaisir en même temps, on ne regarde pas souvent à la dépense tant qu’au final, ça rentre dans le budget. On ne regarde pas non plus si on achète un peu chère. Et si madame a le coup de cœur, on peut bien monter à 33% au lieu de 30 %.

C’est justement cette vision que je m’efforce d’éliminer. La pression frontalière des Porsche, Ferrari et des Grosses baraques n’aura pas ma peau, pas pour l’instant.

@ Scipion,

Si j’achète un bien à 500 K€, je ruine une bonne partie de ma capacité d’épargne, voir la totalité avec tous les à cotés. Tous mes efforts ne serviront qu’à me payer une RP. Pas QUESTION !

Dernière modification par LoopHey (11/07/2019 16h29)

Hors ligne

 

#613 11/07/2019 16h58 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

Je crois LoopHey que vous commencez a percevoir certains problèmes du mode de vie frontalier.
Tout n’est finalement pas aussi rose que ce que vous décriviez avec enthousiasme en arrivant sur le forum.

Hors ligne

 

[+1]    #614 11/07/2019 17h12 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   12 

Je vous rejoins LoopHey dans cette vision, qui ne connait pas un ami qui a une pièce en trop pour recevoir les amis alors qu’il n’en a pas besoin.

Bien souvent il s’agit de s’endetter au maximum à 33% et ensuite de voir ce qu’on pourrait acheter avec.

Mais il me semble que vous et moi ainsi que beaucoup ici ne raisonnons pas comme cela mais plutôt :

J’achète ce dont j’ai besoin et pas ce que je peux.

(Ici à Paris la problématique est encore différente, acheter reviendrait à réduire mon niveau de vie car acheter mon appartement actuel me coûterait 1600€ par mois sur 25 ans et HC là où mon loyer est lui à 950€ CC, le choix est vite fait…)

Hors ligne

 

[+1]    #615 11/07/2019 17h31 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

Pour Nush:
Votre loyer 950 € CC est perdu à tout jamais, à ces niveaux de taux il faut s’endetter
pour les 1500 ou 1600 € de remboursement (vu les taux) les intérêts sont faibles
et donc vous capitaliserez rapidement.
J’ai connu les taux d’intérêts à plus de 12 %.

Hors ligne

 

#616 11/07/2019 17h46 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   12 

Mon loyer a moins de 1000€ me permet d’investir avec le reste et tout de même acheter une RP plus tard là
où une RP a 1600€ me bloque beaucoup plus niveau capacité d’endettement.

Il est aussi à noter que le premier investissement locatif peut etre exonéré de taxe sur la PV si celle-ci est reinvestie dans une RP.

Mais nous devions un peu et entrons à nouveau dans ce bon vieux débat RP/location smile

Hors ligne

 

#617 11/07/2019 17h55 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   543 

Personnellement j’ai du acheter ma RP bordelaise (une fortune à mon sens) pour 3 raisons principales :

- Les locations sont rares pour une maison avec jardin. Les quelques biens disponibles sont à des prix élevés correspondant peu ou prou à ce que je dois payer en mensualité pour acheter un bien équivalent. Par ailleurs une fois installé dans une maison je n’ai pas envie de m’inquiéter tout les 3 ans sur un possible départ selon les désirs du propriétaire.

- Je voulais que mes enfants aient un jardin, même petit, d’origine campagnarde j’avais dans mon enfance 2000m² de terrain au milieu des vignes, l’appartement était inconcevable pour eux. Pas de piscine pour l’instant, trop dangereux, mais il y a la place d’en mettre une petite plus tard. Comme disais un de mes collègues de travail, "quand t-es enfants seront ados, t-u sauras où ils sont". Actuellement à la place de la potentielle future piscine il y a un potager, un retour à la terre appréciable après des journées de boulot en intérieur et manger ses légumes c’est un plaisir.

- Ma femme et moi même voulions habiter à proximité de nos lieux de travail, c’est un luxe de pouvoir s’y rendre en moins de 20 minutes en vélo. Mais nous étions prêts à le payer car ça change la vie.

A bordeaux le flux immobilier sur ce type de bien est extrêmement tendu, les annonces n’arrivent même pas jusqu’à internet ou alors y reste quelques heures s’il n’y a pas de loup.

Dernière modification par simouss (11/07/2019 19h33)


Portefeuille - Le poker est un jeu passionnant permettant de perdre son argent, son temps et ses amis

Hors ligne

 

[+3]    #618 11/07/2019 19h33 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1372 

A propos de la maison que plusieurs personnes semblent trouver "normale", même dans une grande ville comme Lyon ou Bordeaux.

Une ville est un endroit où les gens se rassemblent avec une forte densité d’habitants au m². Cela ne date pas d’hier, c’était déjà comme ça au moyen-âge.

Par définition, pour loger beaucoup de gens sur peu de surface, il faut se serrer un peu. Le ménage qui a un appartement de 70 m² dans un immeuble de 10 étages sans terrain extérieur consomme 7 m² de terrain constructible (ok un chouïlla plus, compte tenu des parties communes). Le ménage qui a une maison de ville de 70 m² sans jardin consomme 70 m² de terrain constructible. Le ménage qui a un pavillon de 140 m² sur 700 m² de terrain consomme 700 m² de terrain constructible.

Donc, entre le ménage qui accepte de vivre en immeuble, et celui qui a "besoin" d’une villa avec terrain, il y a un facteur de 1 à 100 dans l’occupation de terrain constructible.

Je rappelle qu’une ville comme Lyon a une densité moyenne de 10000 habitants au km². La seule solution pour loger du monde avec une telle densité, c’est d’entasser un peu beaucoup les gens.

Vu qu’il y a beaucoup de pression foncière, puisque plein de gens veulent loger au même endroit (et qu’il faut aussi des bureaux, des commerces, des services publics, des routes, des espaces verts, etc.), le terrain est très cher. En conséquence, quand on veut construire la villa dont on a "besoin", on la construit à 1/2 heure ou 1 heure de route. Et on prend tous les jours la voiture dont on a "besoin", et on pollue matin et soir, et on est maussade et crevé par le trajet et les bouchons (ils font chier ces gens qui ont fait exactement les mêmes choix que moi et qui me bouchent MA route ; ça ne me viendrait pas à l’idée que je bouche la leur…), mais on a le plaisir de tondre la pelouse tous les samedi, et ça, ça n’a pas de prix. wink

Une maison avec terrain est un luxe extraordinaire dans une grande ville. Je n’y peux rien, je ne suis ni pour ni contre, j’énonce juste une évidence.

Par ailleurs, je comprends le goût d’habiter en maison avec jardin, et je le partage. Mais ce goût ne doit pas conduire à mener des raisonnements complètement illogiques, tels que "vu que j’aspire à avoir une maison à Lyon, je décrète que c’est normal d’avoir une maison en habitant et travaillant dans une très grande ville, en occultant totalement le fait que si tout le monde faisait comme moi, la ville ferait 200 km de diamètre !". Autant dire plutôt la vérité : "c’est un luxe énorme d’avoir une maison dans une grande ville comme Lyon, je sais qu’il est strictement impossible que tout le monde accède à ce luxe, mais je suis prêt à faire beaucoup de sacrifices (financiers, mais aussi en termes de temps de trajet quotidiens) pour faire partie de la minorité qui accède à ce luxe. Ou bien alors, je cherche un boulot à la campagne pour nous relocaliser, nous gagnerons deux fois moins, mais acheter une maison coûtera beaucoup moins cher".

Il faut juste appeler un chat un chat.

Scipion : super intéressante votre analyse. Dans les villes en bas à gauche du graphique, on pourrait croire que c’est intéressant d’investir, sauf qu’avec une faible valeur au m², on tombe sur le problème que je signalais et qui a relancé cette discussion : impossibilité de rénover, car rénover coûte à peu près la même chose partout en France (*), donc dans les endroits où l’immobilier ne vaut pas cher, on a prix d’achat d’un bien à rénover + coût rénovation > valeur de revente du bien.
En fait, il vaut bien mieux investir dans les villes en bas à droite du graphique. Ce sont celles où l’immobilier ne vaut pas cher relativement au pouvoir d’achat, donc où les prix sont très probablement appelés à monter. C’est là qu’il est intéressant de rechercher un bien décoté avec travaux et le retaper.
Il vaut donc mieux investir à Divonne les Bains qu’à Paris ou qu’à Mulhouse, en termes d’espérance de de montée des prix, donc d’espérance de gain à la revente ; c’est en tout cas ce que suggèrent vos graphiques.

Un autre sujet que vous n’abordez pas dans votre analyse (il est vrai que la discussion était partie sur la résidence principale), c’est le ratio loyer mensuel/prix d’achat. Souvent, ce ratio est plus élevé dans les villes "pauvres". Non seulement il est donc logiquement plus bas dans les villes "riches", mais il est souvent tout particulièrement bas dans les villes dont les prix ont fortement progressé ces 20 ou 30 dernières années, car les loyers augmentent bien moins vite que les prix de vente (l’indexation obligatoire des loyers, dans les baux, sur l’indice du coût de la vie y est pour quelque chose, vu que le coût de la vie augmente très très peu depuis déjà de nombreuses années). Les villes où le prix de l’immobilier a progressé nettement plus vite que la moyenne nationale sont donc presque toujours des villes où la rentabilité locative est basse.
Donc, si on raisonne loyer/prix d’achat, donc rentabilité d’un investissement locatif, les villes en bas du graphique (Saint-Etienne, Mulhouse…) reprennent de l’intérêt, alors que celles de Haute-Savoie en perdent énormément.

(*) Bon, évidemment les artisans ne coûtent pas la même chose à Paris qu’à Trifouillis-les-Oies. Mais la différence de prix de travaux est de peut-être x2 maxi, alors que la différence des prix de l’immobilier peut atteindre x10 ou x20. Si on ne peut pas transporter Paris à la campagne, on peut en revanche transporter les artisans vers Paris, et c’est ce qui se passe, surtout depuis la crise de 2008-2009 : de nombreuses entreprises "provinciales" viennent prendre des marchés de travaux sur Paris et IDF, et contribuent à limiter l’envolée du prix des travaux. En fait, plus les prix des travaux augmentent à Paris (ou autre zone similaire), plus il devient rentable pour les entreprises lointaines de venir y travailler ; ce qui est donc un mécanisme d’auto-régulation des prix des travaux à Paris (ou autre zone similaire).

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2019 07h45)

Hors ligne

 

#619 11/07/2019 19h42 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

Chez moi c’est simple terrain 2000 M2 en 2004 vendue 130 000 € par mon pére,
La j’ai un 2000 M2 au même endroit que j’ai divisé en 3 lots :
- 531 vendue 233 000 - pv 188 000
- 669 j’espère en tirer 240 000 - pv 195 000 environ
- 800 viabilisé eaux gaz électricité j’espère en tirer 280 000 - pv 230 000.
Les petits térrains ont toujours étés plus cher que les grands ( 2000 M2)  voir très grand (10 000M2).

on tourne à environ 3 500 € /M2 en annonces sur lbc par exemple

Hors ligne

 

#620 11/07/2019 22h05 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   148 

Dans le département le plus peuplé de France, je suis surpris de constater que les terrains s’échangent au prix de la construction, alors que les agglomérations sont entourées de champs à n’en plus finir.

J’y vois plus un problème de régulation qui crée la pénurie de terrains, plutôt qu’une demande extraordinaire de logements en France de la part des peuples du monde entier.

L’inflation du coût de la construction est sans commune mesure avec celui du terrain.

Hors ligne

 

#621 11/07/2019 22h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   136 

Les prix parisiens me rendent également perplexes depuis bien longtemps pour les raisons énoncés précédemment.

En effet, dans mon coin des Yvelines, une maison à mon goût est à environ 600K€. On trouve des bien équivalents à environ 300K€ en province (villes moyennes qui me conviendraient parfaitement)

La question est donc la suivante :
Pour rattraper les 300K€ d’écart entre les deux biens, à un TMI de 30% + les charges salariales, c’est + de 500K€ de salaire brut supplémentaire qu’il me faut accumuler pour être au même niveau…

Autant dire que le salaire en région parisienne doit être significativement plus élevé qu’en province -> si on raisonne sur 25 ans par exemple (durée emprunt) et 1/3 d’une vie, cela représente 20k€/brut par an d’écart de salaire pour être exactement au même niveau de vie.

Ma réflexion actuelle est donc la suivante :
- soit je m’éloigne à environ 1h de mon lieu de travail et fait du home office 2 jrs / semaine => 3 jours avec 2h de voiture dans la journée -> petite perte de qualité de vie mais pour un gain € significatif
- soit je change de travail pour la province - en étant prêt perdre 20/30k€ sur mon salaire (actuellement à 100k€)

A réfléchir…

Hors ligne

 

#622 11/07/2019 23h54 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   

Je ne pense pas que la question se pose dans ce sens, une rentabilité d’achat immobilier se jauge à l’aune d’une revente. La question à se poser est plutôt quel que soit le prix si je peux acheter revendrais je sans perte ?
Le prix en lui même n’a de sens qu’en fonction de la revente 800000 ou 150000 c’est pareil.
Après d’un point de vue personnel je préférerais payer plus sans perte de temps en trajet mais c’est une autre question.
Quand à changer pour gagner moins il faut une meilleure raison qu’un simple logement.

Dernière modification par Double6 (11/07/2019 23h58)

Hors ligne

 

#623 12/07/2019 07h10 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   35 

De ma compréhension, je suis plutôt d’accord avec l’argument lié à la revente. En fait, je pense qu’en grande majorité les personnes qui achètent leur RP (parfois à prix d’or) imaginent que le prix de peut qu’augmenter. Ainsi, ils capitalisent sans risque de perte. Il me semble donc que c’est la raison principale qui encourage les gens à ’tout mettre’ dans leur RP.

Personnellement, j’ai acheté ma RP en grande métropole à 3800€/m2 en connaissance de cause. C’était un choix de vie plutôt qu’un investissement et je me demandais qui serait susceptible de payer encore plus cher dans X années. Pourtant, mon bien a pris a minima 10% en 6 ans. Si je vendais aujourd’hui, avec le levier, cela correspondrai à un investissement à 6%/an. Ce n’était pas mon objectif mais voilà comment on peut faire un bon investissement.

Des amis ont fait un achat revente en moins de 3 ans avec une PV couvrant plus que les frais de notaires et pas de loyers payés…

Avec cette hypothèse d’augmentation permanente des prix, qui ne serait pas prêt à s’endetter ?

Hors ligne

 

#624 12/07/2019 07h59 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Réputation :   11 

Je ne pense pas que la RP soit un passif. Puisqu’on peut la vendre, sa valeur de marché devrait être comptée en actif si on faisait le bilan comptable d’un foyer fiscal.

Je me suis amusé à calculer ce que m’ont coûté mes RP successives. Voici les estimations des frais  récurrents annualisés en pourcentage de la valeur d’un bien que j’ai constatés pour un appartement:
- TF+charges: 0,7%
- travaux de copropriété: 1% (ca n’arrive pas chaque année mais c’est ce qu’il faut provisionner pour couvrir les coûts)
- travaux d’équipement du logement (cuisine, sols, peinture, papiers-peints, …..): 1,5%. On peut rogner sur ce poste mais c’est difficile de descendre sous 0,5% (en location le propriétaire bailleur freinera des 4 fers sur ce poste ).

A comparer avec un loyer charges comprises qui ferait 5% de la valeur du bien.
Le gain est de1,8% par an net, ce qui se compare aux fonds euros en AV et couvre largement  les intérêts d’un eventuel emprunt (l’assurance du pret je ne la compte pas pour la comparaison location/achat).

Il y a des frais de notaire à l’entrée et éventuellement une commission d’agent immobilier à la sortie.

Bref, c’est un placement sécuritaire de long terme protégé contre l’inflation. Si on peut faire 6% par an de rendement sur ses investissements, en investissement progressif,  on est en droit de preferer la location au moins pendant la phase de constititution du patrimoine.

Hors ligne

 

#625 12/07/2019 08h06 → Immobilier : fin de la hausse et dégonflement de la bulle ?

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   101 

J’imagine que l’évolution des mentalités est à l’origine de cette vision plus-value qui n’est pas la mienne ni celle d’économistes : "j’achète s’il y a un potentiel de gain financier".
Alors que l’achat de la RP a intrinsèquement pour motivation de se loger dans des conditions plus ou moins confortables selon des moyens, goûts, culture, bain social, environnement souhaité, le calcul de distances boulot/écoles que sais-je encore.
Perd-on de l’argent lorsque l’on achète et consomme quelque chose qui répond à un besoin ? Non, s’il est au juste prix en tout cas.

Le calcul prix de revente potentiel/prix d’achat permet d’évaluer sommairement le vrai prix de ce que l’on consomme ( lorsque négatif ce qui n’a rien de choquant).

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech