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#1 03/05/2014 19h22

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Bonjour, quelqu’un pourrait-il me préciser si les intérêts d’emprunt d’un crédit pour un achat d’un bien en nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers?

celà concerne un achat d’un bien immobilier T2 en nue propriété sur 15 ans, l’usufruitier étant un bailleur social.

Merci d’éclairer ma lanterne.

Mots-clés : intérêts d'emprunt, nue propriété

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#2 03/05/2014 20h11

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#3 03/05/2014 22h55

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merci pour la précision de la réponse mais pensez-vous que le fait que l’ usufruitier étant un bailleur social, celà change la lecture du texte? je vous pose la question car, quand j’avais effectué cet achat, le vendeur promoteur m’avait précisé que je n’avais pas droit à la déduction fiscale! ….

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#4 03/05/2014 23h59

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Sur quoi s’appuyait il ?

Avez vous bénéficié d’un régime particulier ?

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#5 04/05/2014 00h22

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parkyrando009 a écrit :

merci pour la précision de la réponse mais pensez-vous que le fait que l’ usufruitier étant un bailleur social, celà change la lecture du texte?

Oui, ça change tout. Relisez le texte (ligne 30), et vous devriez réaliser que si l’usufruitier n’est pas un bailleur social, les intérêts de l’emprunt du nu-prop ne sont PAS déductibles.


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#6 04/05/2014 01h15

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Exact.

Meme si pour notre ami parkyrando009, la ligne 80 est très claire.

Soit le promoteur l’a induit en erreur, ou il y a eu une incompréhension.

La réponse a nouveau, dans le cas de parkyrando009, vous pouvez déduire les intérêts des emprunts relatifs a l’acquisition.

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#7 04/05/2014 15h26

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Merci, donc si j’ai bien compris dans le cadre d’un achat d’une nue propriété avec un usufruitier qui est bailleur social, les intérêts sont déductibles et à l’inverse pour un achat classique nue propriété et usufruitier non bailleur social, ce n’est pas le cas?

Le promoteur me l’avait mal expliqué où en tout cas m’a induit en erreur; j’en profite pour signaler également l’intérêt de ce type d’achat pour les personnes au TMI élevé. En effet, un achat de cetype (50% du prix global), un usage laissé à un bailleur social qui assure toute la maintenance, 0 charges pour le propriétaire, sans ISF, et cerise sur le gâteau : une déduction des intérêts d’emprunt!

Par contre, je ne sais pas comment est calculé l’impôts sur la plus value à la revente c’est à dire au terme de l’usufruit : sur la valeur globale du bien au départ (valeur nue propriété + usufruit) ou valeur réelle du bien?

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#8 04/05/2014 18h13

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Pour l’ISF, vous ne pourrez pas déduire de votre patrimoine le montant de l’emprunt (qui finance un bien non inclut dans le patrimoine ISF; ce serait pareil pour un emprunt finançant votre outil de travail).

Pour la plus-value à la revente, après extinction de l’usufruit, pour une personne physique elle se calcule avec comme prix d’achat la valeur globale (en pleine propriété) du bien au départ.


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#9 04/05/2014 18h42

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Pour la plus-value, le nu-propriétaire, devenu propriétaire, pourra t il décompter les factures de travaux d’amélioration réalisés au moment de l’achat, alors qu’elles sont au nom de  l’usufruitier ?
ou pourra t’il appliquer le forfait de 15% de travaux ?

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#10 04/05/2014 19h02

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Je n’ai aucune certitude, mais je pense qu’il faut oublier les factures des travaux qu’aurait payé l’usufruitier, et je ne vois pas ce qui empêcherait d’appliquer le forfait de 15%.


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#11 04/05/2014 20h20

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à GBL : qu’entendez-vous par calcul du prix de vente global de départ?

est-ce le prix fixé par le promoteur ou celui réellement payé par moi (nue propriétaire) additionné de la somme payé par l’usufruitier dont je n’ai su le montant que plus tard par une indiscrétion car il s’agissait d’une somme dérisoire (le tiers de la mienne car bailleur social…);

en clair, un prix global de 200000 euros, la moitié soit 100000 euros pour le nue propriétaire et 30000 pour l’usufruitier.

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#12 04/05/2014 23h03

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J’entend la valeur de la pleine propriété, qui devrait figurer dans les actes de ventes (car il sert par exemple pour calculer les droits à payer au trésor public), et qui figurait dans toutes les conventions de démembrement (ce qui définit la répartition des rôles/droits/devoirs entre le nu-propriétaire et l’usufruitier) que j’ai vues à ce jour.

Il semble y avoir une erreur dans vos chiffres, car 100 000 + 30 000 ne font pas 200 000, et quelqu’un a bien du payer les 70 000 qui manquent….


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#13 05/05/2014 13h25

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Effectivement, mais les 200000 correspondent au prix du bien au départ (prix fixé par le promoteur); après négociation, la part du nue propriétaire (moi) est passée de 125000 à 100000 et je n’ai su le prix payé par le bailleur que le jour de l’acte c’est à dire 30000 euros donc, si j’ai bien compris, la valeur global du bien serait de 130000 euros soit une très grosse remise… et je devrais plus tard m’acquitter d’un impôt sur la plus value en cas de revente pour une différence entre le prix du marché et 130000 euros?

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#14 07/06/2020 10h58

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Bonjour à tous,

J’ai consulté la majorité des messages tournant autour du sujet mais je n’ai pas trouvé la réponse à mon interrogation.

Je finalise actuellement la négo d’un crédit immobilier pour acheter un mix de scpi:
Scpi europeennes en pleine propriété pour lesquelles j’ai bien compris que seuls sont deductibles les interets du credit portant sur le prorata des revenus d’origine française de ces scpi
Scpi francaises en pleine propriété pour lesquelles les interets des credits y relatifs sont pleinement deductibles des revenus fonciers de ces Scpi, mais pas deductibles de revenus fonciers d’autres Scpi
Scpi francaises en nue propriété

J’ai bien compris aussi, bien que cela soit illogique, que la doctrine fiscale refuse que que l’on puisse deduire les interets de credits portant sur l’achat de Scpi francaises achetees en nue propriété

Mais imaginons ce qui suit :
J’achète à credit, sur 10 ans, la nue propriété de part de Scpi françaises démembrées sur 5 ans seulement. C’est à dire que, pendant 5 ans, je ne peux par déduire les intérêts du credit, mais qu’à partir de la 6eme années, ayant retrouvé la pleine propriete, les interets sont de nouveau deductibles.

Voici LA question : Peut on déduire des revenus de la 6eme année le cumul des intérêts non déduits des 5 premières années?
En d’autres  termes, la récupération d’un report des intérêts précédents non déduits est-il admis par la doctrine fiscale?
Cela paraitrait logique car, in fine, ce crédit a servi à acheter des parts de Scpi francaises en pleine propriété, même si elles ont été démembrées temporairement au début du crédit.

Pour le cas où cela ne serait pas possible, existe-t-il des credits qui ne fassent rembourser au debut de l’échéancier que du capital, et ne procèdent au paiement des intérêts qu’en fin d’échéancier, ce qui résoudrait le problème précédent ?

Je précise que je suis non resident, mais s’agissant de revenus fonciers français, cela n’a aucune influence par rapport à un résident français.

Merci de m’avoir lu
Bon dimanche

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[+1]    #15 07/06/2020 12h45

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Bonjour,

Ce n’est évidement pas possible…

La fiche bofip consacrée aux "Revenus fonciers et profits du patrimoine immobilier" précise à la côte 120 que les charges pour être déductibles doivent "avoir été payées au cours de l’année d’imposition"…

Sinon, il serait possible avec un crédit adossé à une résidence principale sur 20 ans de déduire tous les intérêts en la louant la 20 ème année…

Il faut pas rêver…

Par ailleurs, j’ai du mal à vous suivre quand vous affirmez que  les interêts des crédits sont pleinement déductibles des revenus fonciers de ces Scpi, mais pas déductibles de revenus fonciers d’autres Scpi. En effet, pour chaque SCPI vous allez aboutir à un résultat (bénéfice ou déficit) et votre résultat global sera la somme de vos résultats. En cas de déficit pour une SCPI, il s’imputera sur les autres bénéfices.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (07/06/2020 19h01)

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[+1]    #16 07/06/2020 12h58

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Une solution pourrait être d’obtenir un différé total pendant 5 ans : on ne paye aucun remboursement, et les intérêts non payés vont se rajouter au capital restant du.
je reste cependant sceptique sur le fait qu’une banque vous accorde un tel montage, généralement la durée d’un différé total n’excède pas 2 ans.

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#17 07/06/2020 13h25

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Et dans mon cas, peut-on reporter les intérêts d’emprunts et les frais de dossier en déficit ?

J’ai acheter des SCPI à crédit en Mars dernier.

Avec le délai de jouissance je suis propriétaire de mes parts à partir de Septembre. Cependant admettons que j’ai 500 € de loyers de SCPI entre Septembre, Octobre, Novembre et Décembre.

Pour mon crédit j’ai eu 300 € de frais de dossier et 500 € d’intérêts d’emprunt depuis Mars.

Je serais donc pas imposer sur les loyers car 800 > 500 € de loyers.

Cependant, que faire des 300 € d’excédents d’intérêts ?

Merci d’avance de votre explication.

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#18 07/06/2020 13h59

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il existe à ma connaissance 3 scpi dite de plus-value , qui se comportent un peu comme de la nue propriété, puisqu’elle acquière elle même de la nue propriété d’ailleurs (tout ou partie).  Les intérêts d’emprunt et autres frais de dossier restent déductibles des autres revenus fonciers fr pour ces SCPI.

Novapierre résidentiel (ex pierre48) : Qui vient d’augmenter sa part de 4%, mais qui a connu des problèmes de liquidité (encore 5000 part en attente de rachat sur le dernier bulletin), mais en voie d’être résolus (la situation a été bien pire il y a un an)

SCPI patrimmo croissante : acquière la nue propriété d’appartement dont l’usufruit est détenu par un bailleur social, Croissance régulière de la part, mais qui repose majoritairement sur du vent selon mon avis tout personnel car il faudra attendre encore minimum 10 ans pour que les premiers démembrements arrivent à terme et qu’on évalue les conditions réelles de récupération et de revente des biens. De plus, les clefs de démembrement pratiquées son clairement à l’avantage de l’usufruitier, si on se réfère à ce qu’il se pratique chez les SCPI (on pourrait arguer du fait que le profil de risque n’est pas le même, car l’immobilier sous-jacent n’est pas de même nature, mais bon…)

SCPI Sofiprime : SCPI orienté valorisation du capital, ne distribue pas de revenus fonciers, qui sont réinvesti dans le véhicule (remboursement de crédit). La part génère cependant du revenu foncier (non distribué) imposable à hauteur d’environ 2,4% de prix de la part. La performance très  honorable est du en partie à une utilisation du levier supérieur à la plupart des SCPI autour de 40% à la louche en moyenne ces dernières années). SCPI à capital fixe qui va entrer sous peu en augmentation de capital.

Ces 3 SCPI ont en point commun de faire du résidentiel.

Une petite dernière, pas un pur player de la SCPI de plus value : Immorente 2 , du commerce orienté sur une apréciation régulière de la part au prix d’un dividende moindre (moins de 3%) On notera encore sur cette deuxième SCPI de Sofidy une utilisation légèrement surpérieur du levier ( à la louche 30%). SCPI à capital fixe avec quelques part en attente à la vente, mais qui devrait passer en capital variable d’ici début 2021 (sources : mes échanges avec un commercial de sofidy)

Sorti de ces 4 SCPI, il n’y a pas, à ma connaissance,  de solutions magiques pour faire de la nue propriété tout en ayant les frais et intérêts de crédit déductible.

Dernière modification par yannou77 (07/06/2020 14h01)

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Favoris 1    #19 09/06/2020 11h50

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Un petit retour sur cette notion de prêt en différé total avec des intérêts qui ne sont pas payé, s’accumulent et finissent par rejoindre le capital restant dû (et où l’on perd du coup leur éventuelle déductibilité).
Selon  la loi art 1343 du code civil:
« Art. 1343-2. – Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

Donc dans la pratique, si vous demandez un différé total de 11 mois, la banque ne réintégrera pas les intérêts non capitalisé (elle n’en a pas le droit), les premiers remboursement serviront à épurer cette dette d’intérêts mis dans une poche virtuelle, et vous conserverez la déductibilité.

Il en découle que si le contrat le prévoit, et que vous arrivez à convaincre la banque, ils peuvent parfaitement pour des durées plus longues faire fonctionner cette poche virtuelle sans jamais la réintégrer au capital restant dû.

Donc en théorie, dans le monde de oui-oui, nous pourrions avoir un différé total sur 5 ans sans perdre la déductibilité des intérêts une fois le remboursement commencé, mais cela reste fort théorique.
L’astuce d’un différé de 11 mois reste cependant bonne à savoir.

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