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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/06/2020 10h36

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Réputation :   2  

Bonjour a tous,

Contexte: ma mere celibataire a enfin reussi a vendre la maison de ses parents, 160k net vendeur. Etant malade et seule (j’habite a l’etranger), elle est en maison de retraite avec une mensualite superieure a sa retraite. Ses economies (essentiellement vieilles AV euro - potentiellement a restructurer mais c’est un autre sujet) fondent petit a petit et je devrai a mon tour l’aider dans quelques annees.

Projet: a l’issue de cette vente, je pensais lui faire acheter des parts de SCPI. Son TMI est de 11% (meme si je crois qu’a l’heure actuelle elle ne paye pas d’impots en prenant en compte l’abbatement sur les 65+ ans). En 2021, cela lui permettrait de rentrer 160k*4/100*(1-(11+17.2)/100) = 4.6k net par an, ce qui serait plutot pas mal dans sa situation (et encore, j’ai pris un taux de versement et TMI conservatif).

La ou cela ce complique est sur le point suivant: il pourrait etre avantageux qu’elle fasse une donation de la nue propriete a son fils (moi) pour profiter de l’abattement des 100k et du fait que la nue propriete ne serait qu’a 70% de par son age (70%*160k = 112k donc seulement 12k de donation a payer, voire ne donner que jusqu’a l’abattement). De mon cote, je suis expat EU mais dans la perspective de rentrer en FR a moyen terme (TMI 41%), je suis en projet de monter une SCI IS pour des SCPI a credit et en plein propriete avec ma compagne.

Question: Pensez-vous qu’il y ait un moyen que ma mere fasse la donation de nue propriete et que celle-ci appartienne a notre SCI IS dont je suis le gerant tout en profitant des 100k d’abattement de donation familiale?

Merci pour vos lumieres!

Mots-clés : donation, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 21/06/2020 11h17

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Les droits de donations ne sont pas de 12ke car il s’agit là  de l’assiette.

Les droit sont de 5% jusqu’à 8ke et 10% jusqu’à   12k  = 5%x 8ke +10% x (12-8) = 800e

La donation peut en effet prévoir une clause d’emploi imposant l’apport à une société.

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#3 21/06/2020 11h23

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Bonjour,

Sans être particulièrement connaisseur de ce type de montage juridique, je penserai pour ma part que vous devrez procéder en 2 temps : recevoir en perso la NP de votre mere, puis l’apporter dans la sci is.

En vous lisant, j’ai tilte par contre sur la situation de votre mère en ehpad avec des revenus inférieurs à ses charges d’hébergement et souhaite vous mettre en garde.

Si Le démembrement des actifs d’une personne en perte d’autonomie permet certes de bénéficier d’une aide du CD, cette manœuvre vous expose au risque que le département vous réclame l’aide perçue après son décès, toute ou partie : documentez vous sur le sujet, sachant que l’apa domicile n’est pas récupérable contrairement à celle des bénéficiaires Héberges en établissements.

A noter que si ce démembrement avait eu lieu bien avant la demande d’aide financière APA, la démarche vous exposerait beaucoup moins au risque de poursuites.

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#4 21/06/2020 11h32

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Les parts de SCPI acquises en nom propre par votre mère seraient donc démembrées, la NP des parts vous serait transmise… puis apportée en industrie en parts de la SCI IS ? Je ne pense pas qu’il soit techniquement possible d’apporter la seule NP.
Il serait peut-être plus simple que votre mère entre au capital de la SCI, que la SCI acquière des SCPI, puis que votre mère vous transmette la NP sur ses parts de SCI. A approfondir…

Dernière modification par Ernest (21/06/2020 11h32)

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#5 21/06/2020 11h52

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Je ne comprends pas l’intérêt d’apporter de la NP à une société. Vous pouvez la conserver à titre personnel et lors du remembrement vous vendez directement les parts ou vous conserver selon votre situation.

Dernière modification par Kabal (21/06/2020 11h53)

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#6 21/06/2020 12h05

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HHub a écrit :

Les droits de donations ne sont pas de 12ke car il s’agit là  de l’assiette.

Les droit sont de 5% jusqu’à 8ke et 10% jusqu’à   12k  = 5%x 8ke +10% x (12-8) = 800e

La donation peut en effet prévoir une clause d’emploi imposant l’apport à une société.

Effectivement, ma formulation pretait a confusion, je voulais dire qu’il restait 12k sur lesquels a payer les droits.

serenitis a écrit :

En vous lisant, j’ai tilte par contre sur la situation de votre mère en ehpad avec des revenus inférieurs à ses charges d’hébergement et souhaite vous mettre en garde.

Si Le démembrement des actifs d’une personne en perte d’autonomie permet certes de bénéficier d’une aide du CD, cette manœuvre vous expose au risque que le département vous réclame l’aide perçue après son décès, toute ou partie : documentez vous sur le sujet, sachant que l’apa domicile n’est pas récupérable contrairement à celle des bénéficiaires Héberges en établissements.

Un point super interessant, j’apprecie votre vue d’ensemble alors que je n’abordais le probleme que sous l’angle de la succession. Une rapide recherche montre qu’ils peuvent revenir sur les donations 10 ans avant la mise en place de l’aide mais je comprends bien que c’est alors plus discutable. Dans le cas present, ma mere n’est pas eligible a l’APA pour l’instant donc potentiellement positif de ce cote la.

Ernest a écrit :

Il serait peut-être plus simple que votre mère entre au capital de la SCI, que la SCI acquière des SCPI, puis que votre mère vous transmette la NP sur ses parts de SCI. A approfondir…

Je comprends bien l’operation en deux temps. Il n’est question que de frais de dossier aupres de la sdg pour le changement du detenteur de NP? En cas d’apport en industrie, il y a-t-il un systeme similaire au CCA afin de ne pas etre impose sur cet apport en cas de sortie de la SCI?
Je vais egalement creuser la donation de parts SCI!

Kabal a écrit :

Je ne comprends pas l’intérêt d’apporter de la NP à une société. Vous pouvez la conserver à titre personnel et lors du remembrement vous vendez directement les parts ou vous conserver selon votre situation.

Cela me permettrait lors du remembrement de toucher les loyers au travers de la SCI IS et non au travers de mon TMI. A priori, cela serait des parts que je garderais sur un plus long terme…

Dernière modification par Clausan (21/06/2020 12h07)

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#7 21/06/2020 12h06

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Je ne suis pas un spécialiste mais Je pense que Clausan ne souhaitant pas détenir personnellement la pleine propriété a cause de son TMI .
L’apport dans un second temps de la pleine propriété à une Sci à l’is lui coûtera peut être plus cher en frais de mutation que de n’apporter que la nupropriété .( Peut être que l’usufruit rentre dans la société avec uniquement les frais de succession mais sans frais de mutation 5% ? ).

Dernière modification par Doc94 (21/06/2020 12h19)

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[+1]    #8 21/06/2020 14h48

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@Clausan

Pour une souscription démembrée de parts de SCPI, la pratique la plus courante, il me semble, est plutôt de faire d’abord la donation en liquidités et ensuite la souscription en démembrement avec l’argent reçu.

Dans ce cas précis (la donation vous a été faite en liquidités), vous pourriez très bien apporté l’argent à la SCI et que ce soit elle qui souscrive en démembrement avec votre mère (après j’ai un petit doute sur le fait que la SCI puisse participer à un démembrement viager…).

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (21/06/2020 14h49)

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[+1]    #9 21/06/2020 15h25

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Bonjour Clausan,

A votre place, voici ce que je ferais :

1. Vous créez la SCI à l’IS, avec votre mère comme associée. Elle apporte autour de 50k€, vous apportez ce que vous avez de disponible, même très faible.
2. Vous rédigez les statuts pour être gérant, avec clauses d’inaliénabilité, finalité de la SCI, et répartition des droits en cas de démembrement des parts, sort des dividendes issus des réserves,…
3. Votre mère apporte 110k€ en compte courant à la SCI.
4. La SCI achète les biens fructifères qu’elle souhaite (parts de SCPI)
6. Ces biens servent notamment de garantie pour un emprunt que peut faire la SCI
7. Vous réalisez votre opération avec ha d’usufruit de SCPI et autres.
8. Votre mère vous donne la nue-propriété de ses parts de SCI juste après que vous ayez réalisé le prêt, en appliquant une décote d’illiquidité liée à la SCI de l’ordre de 10%.
7. Vous financez le complément de retraite de votre mère en franchise de taxes via le remboursement progressif du compte courant, par la SCI, et n’opérez plus de rachat sur ses assurance vies.
8. Une option possible : Après quelques années, la SCI a la possibilité de distribuer des bénéfices mis préalablement en réserve, à votre mère sous forme de dividende, ceux-ci généreront une créance de restitution à votre profit à son décès (puisque qu’elle aura un quasi usufruit sur les bénéfices issues des réserves), ce qui probablement réduira à zéro tout frais de succession. Vous ne le faites que de façon mesurée si nécessaire puisque sa succession devrait être très légère, et si possible pas de façon répétée.
9. Lorsque le compte courant est complètement remboursé, (si cela arrive), tout simplement vous opérez à des rachats sur l’assurance vie.

Voila ce qui me parait générer le moins de frais, et combiner les intérêts de tous.

NB : Attention, garder à l’esprit que le compte de courant de votre mère, se retrouvera comme actif à sa succession pour sa valeur résiduelle (la donation de la nue-propriété des parts n’ayant d’impact que sur la valeur sociale des parts); mais c’est intéressant de l’utiliser pour lui fournir un complément de revenus défiscalisé sa vie durant.

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[+1]    #10 21/06/2020 15h52

Modérateur
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Le schéma présenté au message précédent me semble une bonne piste, à affiner sur quelques points peut-être  :

  - capital : il pourrait être plus faible (MamanClausan apportant 159k€ en CCA et 1 k€ en capital), et être réparti différemment (inclure la conjoint de Clausan, sans démembrer les parts car la maison de retraite sera payée en remboursant le CCA, et la SCI ne versant pas de dividende avant longtemps, ou alors n’en versant qu’à MamanClausan -non imposable- avec des statuts bien adaptés)
  - l’opération pourrait être précédée d’une donation de MamanClausan (31k€ de donation Tepa, et jusqu’à 100k€ de donation "normale",  mais attention si Clausan a des freres/soeurs) à Clausan, qui l’injecterait dans la SCI en CCA aussi  (mais, vu le patrimoine de MamanClausan, la succession n’entraînera guère de droits à payer, donc l’optimiser est peu utile)
  - le cash disponible dans la SCI pourrait être investi en grande partie en usufruit temporaire de parts de SCPI (c’est, au sein d’une SCI IS, plus rentable que la PP si les distributions et prix des parts ne bougent pas, et ça permet de disposer de cash plus vite et sans revendre des parts de SCPI)
  - la SCI IS pourra faire d’autres investissements, financés à crédit (ce sera dur de financer ainsi de l’US, et la banque limitera à "certaines" SCPI … donc autant utiliser le cash pour ce qui est difficile à financer par un emprunt)
  - en investissant en partie dans des SCPI avec une part de leur patrimoine hors de France, l’IS sera faible, voire nul.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#11 21/06/2020 21h36

Membre
Réputation :   3  

Bonjour. Une SC à l’IS peut détenir de la nue propriété. Néanmoins, elle doit pouvoir justifier de revenus lui permettant d’être autonome.

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#12 21/06/2020 21h41

Membre
Réputation :   2  

Tres reconnaissant de vos reponses HU et GbL!

En effet, lorsque je me posais ces questions de SCI IS je pensais a la generation future mais en oubliant que j’etais egalement la generation future de quelqu’un! Il faut a present que je me penche sur les statuts exacts d’une SCI, peut etre quelque chose que je pensais plus ou moins standard lors de mon projet initial mais cela n’en sera que plus a affiner dans ce cas ici. Une reference de livre sur les fondements de la SCI passe souvent sur le forum, je vais me commander ca des que je le retrouve.

Egalement, il semble qu’il y ait un peu de friction pour un pret SCI IS chez un expat qui n’a pas de patrimoine a proprement parler en France, cela va effectivement aider a lubrifier cela. Enfin, j’ai suivi avec beaucoup d’interet les cas d’achat a credit de PP+US avec les differents mechanismes de cles et d’amortissement de l’US, je sais que vous aviez fait cela GbL mais aussi Yvan qui recemment a bien detaille son operation sans parler de la file SCI IS qui regorge de beaux montages. Il faut que je fasse tourner de la feuille Excel pour trouver le bon equilibre.

Je pense donc me diriger doucement vers cela une fois la vente reiteree par acte authentique fin aout. Je sais que le demarchage commercial est interdit sur ce forum, et a raison, mais je pense que si vous avez un bon comptable qui pourrait m’aider a relire mon jet de statuts et a les publier + compta annuelle, je suis preneur!

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#13 22/06/2020 09h12

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Bonjour Clausan,

à titre personnel, je m’interrogerais quand même sur l’intérêt d’avoir ma mère comme associée dans une SCI que je comptais créer avec ma compagne.

Votre mère pourrait très bien vous faire un prêt familial que vous apporteriez vous-même à la SCI. Inutile pour faire cela qu’elle soit associée de la SCI et le résultat serait, me semble-t-il, voisin de celui décrit par HeureuxUlysse et GBL, tout en étant plus simple.

Bien à vous,
cat

Dernière modification par cat (22/06/2020 11h14)

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