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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/05/2019 13h14

Membre
Réputation :   1  

Bonjour tout le monde,
Actuellement étudiant et disposant de grosses disponibilités (dù à un héritage).
J’ai récemment fais une simulation d’un investissement pouvant porter ses fruits dans 10 ans.

Il s’agit d’un achat de SCPI en nu propriété à mi levier.
Vous me direz le crédit est impossible pour ce produit, je vous répondrai que le crédit étudiant ne spécifie aucun achat en particulier.

Le taux très bas de crédit étudiant (<1%) facilite donc ce montage.

Mon idée est donc la suivante:
Achat d’une SCPI Corum en nu propriété:
Usufruit de 32% sur 10 ans soit un rendement de 47% sur les 68000 investis (soit 4,7% annuel).

Si je considère que j’injecte 65000€ cash.
J’emprunte 50000€ (le maximum pour ce crédit).
Je garde 50000€ en fonds euro >2% pour pouvoir rembourser les mensualités.

J’ai alors une mensualité 448€.
Le total investi 115 000 rapporte alors un rendement annuel de 4,7% soit 450€ mensuel.
J’ai donc une rentabilité financière de 8,3% (450*12/65000).

Etant en Master finance, il y a fort à parier que je me situe dans une TMI de 30% dans 10 ans, ce qui viabilise d’autant plus ce montage.

Je suis conscient qu’il y a un risque de baisse des parts (toutefois limité sur corum) mais j’ai d’autres produits pour contrebalancer le risque (fonds euros LT, PEA, PEL à 2,5%).

Qu’en pensez vous ? smile

Merci d’avance.

Dernière modification par Rom19 (04/05/2019 13h17)

Mots-clés : crédit, nue-propriété, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 04/05/2019 13h23

Membre
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Ne confondez vous pas usufruit et nue propriété ?

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#3 04/05/2019 13h29

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,
Non je crois pas, je serais nu propriétaire de 115 000€.
L’usufruitier verra sa part augmenter du montant des dividendes.

Au bout de 10 ans je serai plein propriétaire de mes 115 000€ majorés des dividendes.

Est ce bien ça ?

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#4 04/05/2019 13h44

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Le raisonnement est à travailler beaucoup plus sérieusement:
- +47% sur 10 ans ne font pas 4.7% annuel (la joie des intérêts composés)
- il y a des frais sur achat des SCPI
- il y a des prélèvements sur les revenu de AV (2% n’est surement pas net)
- Emprunter 50k a 1% et investir 50k en AV a 2% revient à faire du levier sur AV (indépendamment des SCPI)
- avec en parallèle acheter de la NP de SCPI en cash mais c’est un autre business case
- dans 10 ans à la fin du démembrement, vous serez imposé plein pot

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#5 04/05/2019 13h47

Membre
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Vous n’avez pas de rendement car vous êtes le nue propriétaire…

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#6 04/05/2019 13h48

Membre
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Réputation :   238  

Alors effectivement vous avez calculé un rendement pour la nue propriété…

Comme dit plus haut le calcul est un peu hasardeux.

Si j’avais un prêt étudiant de ce montant, je prendrais sans doute plutôt de l’usufruit, soit en direct pour une période courte (4 ans ?), soit en SCI pour une période plus longue.

Cependant pas sur que l’emprunt soit de taille suffisante pour amortir les frais fixe de la SCI.

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#7 04/05/2019 14h15

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Réputation :   658  

Etant en Master finance, il y a fort à parier que vous pourriez présenter un calcul plus clair, précis et complet.

Déjà, de quelle "SCPI Corum" s’agit-il ?
Origin ou XL ?

Quelle est la durée du crédit étudiant (en général quelques années) ?

D’une part, vous avez un taux très bas de crédit étudiant (<1%).
D’autre part, vous avez CORUM ORIGIN, SCPI qui investit dans l’immobilier en zone Euro, avec pour objectif d’atteindre un taux de distribution de 6% (non garanti).
Avec une telle différence de taux, ça devrait être intéressant.

Etudier aussi le scénario en pleine propriété :
. revenus fonciers étrangers peu/pas imposés en France, couvrant une partie du remboursement du crédit
. intérêts déductibles (si prêt affecté) ?


Dif tor heh smusma

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#8 04/05/2019 14h25

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Bonjour Rom19,

L’an dernier vous avez sollicité la communauté et beaucoup de membres ont pris le temps de répondre notemment yademo, bibike et FHRV. Vous n’avez jamais donné suite.

Avez-vous suivi les pistes suggérées ? Si oui, lesquelles ? Comment allez-vous répartir votre capital de 300 k€ ?

Répondre à ces questions est amha plus pertinent que de vous compliquer la vie à faire du levier avec un crédit étudiant.

Pour le reste, Manureva a bien résumé. En plus vous êtes en Master finance !


Who’s the more foolish, the fool or the fool who follows him?

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#9 04/05/2019 14h26

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Montage un peu tiré par les cheveux et calculé un peu grossièrement.

Déjà un prêt étudiant de 50 000 € doit être justifié et pour acheter des SCPI avec je vous souhaite bon courage pour trouver le banquier qui vous valide ça.

En Master Finance votre approche est très légère, j’espère que vous approfondissez plus dans votre cursus…

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#10 04/05/2019 16h06

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Si j’ai bien compris :
1) avec 68000 € de cash, vous achetez 68000 € de nue-propriété de SCPI de parts valant 100 000 €. 10 ans plus tard, vous êtes propriétaire des parts en pleine propriété. Si la valeur des parts n’a pas changé, vous avez alors des parts valant 100 000 €. Vous avez donc gagné 32000/68000 = 47 %. Ce qui équivaut à un taux moyen annuel de 3,9 %.
Comme il y a des frais à l’achat et à la revente, il faut calculer le taux réel qui sera encore plus bas.
L’opération n’est pas inintéressante sur le papier, mais pas dépourvue de risque non plus, en cas de baisse de la valeur des parts des SCPI. Surtout sur une seule SCPI, sans aucun panachage.

2) En parallèle, vous envisagez d’emprunter 50000 € à 1 % et de les placer sur 50000 € d’AV à 2 %. Opération très médiocre. Ca sert surtout à vous rassurer en ayant 50000 € de placement liquide en cas de besoin, le reste de vos placements n’étant peut-être pas très liquides. Ca vous fait une trésorerie "qui ne vous a rien coûté" (ce qui est faux, un prêt coûte, non seulement en euros, mais aussi en fardeau moral et mental).
Par ailleurs, l’inconvénient d’un placement liquide est évident : on est tenté de taper dedans. Cette trésorerie "disponible" risque d’être mauvaise conseillère. Bof bof.

En fait, raisonner en groupant les deux opérations embrouille la compréhension. Les deux opérations sont indépendantes.

Dernière modification par Bernard2K (04/05/2019 16h43)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#11 04/05/2019 17h48

Membre
Réputation :   1  

Manureva a écrit :

Le raisonnement est à travailler beaucoup plus sérieusement:
- +47% sur 10 ans ne font pas 4.7% annuel (la joie des intérêts composés)
- il y a des frais sur achat des SCPI
- il y a des prélèvements sur les revenu de AV (2% n’est surement pas net)
- Emprunter 50k a 1% et investir 50k en AV a 2% revient à faire du levier sur AV (indépendamment des SCPI)
- avec en parallèle acheter de la NP de SCPI en cash mais c’est un autre business case
- dans 10 ans à la fin du démembrement, vous serez imposé plein pot

Merci de la réponse.

Effectivement, je n’ai pas pris la variable des intérêts composés en compte mais vous avez raison,
(1+0,47)^(1/10) -1 = 3,9%

Oui c’est vrai que j’avais omis mais c’est compliqué d’intégrer les frais d’entrée au rendement comme je n’ai pas d’horizon de temps.

Non j’ai déjà 50 000€ en AV, mais je le garde pour pouvoir l’utiliser dans le paiement des mensualités.

Moins intéressant que ce que je pensais en effet…

ArnvaldIngofson a écrit :

Etant en Master finance, il y a fort à parier que vous pourriez présenter un calcul plus clair, précis et complet.

Déjà, de quelle "SCPI Corum" s’agit-il ?
Origin ou XL ?

Quelle est la durée du crédit étudiant (en général quelques années) ?

D’une part, vous avez un taux très bas de crédit étudiant (<1%).
D’autre part, vous avez CORUM ORIGIN, SCPI qui investit dans l’immobilier en zone Euro, avec pour objectif d’atteindre un taux de distribution de 6% (non garanti).
Avec une telle différence de taux, ça devrait être intéressant.

Etudier aussi le scénario en pleine propriété :
. revenus fonciers étrangers peu/pas imposés en France, couvrant une partie du remboursement du crédit
. intérêts déductibles (si prêt affecté) ?

C’est un m1 sciences de gestion spécialité finance donc orienté en finance d’entreprise, pas en gestion de patrimoine, c’est pas évident d’étudier ce type de placement puisque c’est totalement en décalage avec un projet d’investissement d’entreprise.

Mais effectivement, j’étais capable de faire mieux.

La durée est de 10 ans.
C’est vrai qu’un 6% donne 6,2% annuel après PS et 3,6% si TMI à 30%, donc pas vraiment d’intérêt à la nue propriété.

Michel a écrit :

Bonjour Rom19,

L’an dernier vous avez sollicité la communauté et beaucoup de membres ont pris le temps de répondre notemment yademo, bibike et FHRV. Vous n’avez jamais donné suite.

Avez-vous suivi les pistes suggérées ? Si oui, lesquelles ? Comment allez-vous répartir votre capital de 300 k€ ?

Répondre à ces questions est amha plus pertinent que de vous compliquer la vie à faire du levier avec un crédit étudiant.

Pour le reste, Manureva a bien résumé. En plus vous êtes en Master finance !

Oui, vous faites bien de me le dire je vais mettre mon post à jour.

Dernière modification par Rom19 (04/05/2019 18h00)

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[+2 / -1]    #12 04/05/2019 18h34

Modérateur
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Vous êtes vraiment en master finance et vous raisonnez ainsi (sans même comprendre que 47% de rendement sur 10 ans n’est pas du tout équivalent à 4.7% de rendement annuel, par exemple) ?

Je vous suggère de sérieusement réviser les bases, et les mettre en pratique… (pas de niveau Master, mais plusieurs années avant !)

EDIT : Si certain ont pu lire dans mon message un "ton méprisant envers un jeune membre du forum", sachez qu’il n’en est rien. Parfois il faut remettre certains en face de la réalité, au besoin en les secouant un peu, et encore plus quand c’est un jeune qui semble oublier de réfléchir et d’utiliser les notions qu’il devrait bien maitriser !
(Je suis encore reconnaissant à l’égard du moniteur d’auto-école qui m’a administré une bonne remontée de bretelles avant mon examen de permis de conduite, sans laquelle je n’aurais sans doute pas eu le papier rose).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#13 04/05/2019 19h36

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Rom19 a écrit :

C’est vrai qu’un 6% donne 6,2% annuel après PS et 3,6% si TMI à 30%

Et aussi réviser la fiscalité.


Dif tor heh smusma

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#14 04/05/2019 19h54

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ArnvaldIngofson a écrit :

Rom19 a écrit :

C’est vrai qu’un 6% donne 6,2% annuel après PS et 3,6% si TMI à 30%

Et aussi réviser la fiscalité.

Où est l’erreur ?
(6%*0,828)-(6%*0,3) = 0,032
1,032^10= 1,37
Soit 0,037 annuel ramené sur 10 ans.

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[+1 / -1]    #15 04/05/2019 20h07

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Rom19 a écrit :

Je suis conscient qu’il y a un risque de baisse des parts (toutefois limité sur corum)

Pourquoi limité sur Corum ? Certains pensent l’inverse, vous ne semblez pas prendre conscience ni chiffrer concrètement le risque.

Rom19 a écrit :

Manureva a écrit :

- il y a des frais sur achat des SCPI…

Oui c’est vrai que j’avais omis mais c’est compliqué d’intégrer les frais d’entrée au rendement comme je n’ai pas d’horizon de temps.

On n’est pas à 13,6% près hein, c’est hyper important non (plus de 1% par an sur 10 ans) ? Master de finances vous dites ?

Rom19 a écrit :

ArnvaldIngofson a écrit :

Déjà, de quelle "SCPI Corum" s’agit-il ?
Origin ou XL ?

Cette remarque ne suscite pas de réaction ?

______________________________

Franck059 au lieu de mettre des -1 essayez plutôt d’apprendre aux jeunes forumeurs comme vous dites d’avoir les bons réflexes, là après plusieurs remarques je remets en avant les incohérences proférées par Rom19 ainsi que sa légèreté, si on ne peut pas faire la moindre remarque sans être traité de condescendant, ça devient franchement ridicule. J’estime que ça ne peut que l’aider, j’ose espérer.

Dernière modification par kc44 (04/05/2019 20h21)

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#16 05/05/2019 10h32

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Surin a écrit :

Rom19 a écrit :

Je suis conscient qu’il y a un risque de baisse des parts (toutefois limité sur corum)

Pourquoi limité sur Corum ? Certains pensent l’inverse, vous ne semblez pas prendre conscience ni chiffrer concrètement le risque.

Rom19 a écrit :

Manureva a écrit :

- il y a des frais sur achat des SCPI…

Oui c’est vrai que j’avais omis mais c’est compliqué d’intégrer les frais d’entrée au rendement comme je n’ai pas d’horizon de temps.

On n’est pas à 13,6% près hein, c’est hyper important non (plus de 1% par an sur 10 ans) ? Master de finances vous dites ?

Rom19 a écrit :

ArnvaldIngofson a écrit :

Déjà, de quelle "SCPI Corum" s’agit-il ?
Origin ou XL ?

Cette remarque ne suscite pas de réaction ?

______________________________

Franck059 au lieu de mettre des -1 essayez plutôt d’apprendre aux jeunes forumeurs comme vous dites d’avoir les bons réflexes, là après plusieurs remarques je remets en avant les incohérences proférées par Rom19 ainsi que sa légèreté, si on ne peut pas faire la moindre remarque sans être traité de condescendant, ça devient franchement ridicule. J’estime que ça ne peut que l’aider, j’ose espérer.

Il s’agit de Corum Origin
Limité car la collecte est moins forte que pour des SCPI comme PFO2, mais je me trompe peut être.

Le raisonnement était léger, je l’accorde, mais à en croire certains, vous avez toujours eu les connaissances sans jamais vous tromper…

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#17 05/05/2019 10h59

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Rom19 a écrit :

mais je me trompe peut être.

Voyez plutôt les chiffres en effet : Classement des SCPI ayant la plus forte croissance de capitalisation en 2018
Corum Origin est une des championnes de la collecte, malgré le discours trompeur de son président qui laisse entendre l’inverse de manière sournoise.

Rom19 a écrit :

mais à en croire certains, vous avez toujours eu les connaissances sans jamais vous tromper…

Voyez on se prend des -1 à cause de forumeurs comme vous qui semblez enclin à semer la zizanie par des raisonnements biaisés, une certaine assurance alors que vous commettez bien des erreurs. Un brun d’humilité/remise en question serait bienvenue …
Je n’ai pas la prétention que vous sous-entendez sans la sourcer.

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[+1]    #18 05/05/2019 15h13

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Rom19 a écrit :

Il s’agit de Corum Origin

On progresse !

Cette importante SCPI a une discussion dédiée sur ce forum, avec de nombreux chiffres intéressants …

Vous trouverez par exemple :
Prix d’achat de la part : 1 075 €
Prix de vente de la part : 946 €

Comme dit Surin, la différence est à prendre en compte !

L’évolution du prix de la part est difficile à prévoir.
Peut-être bientôt une revalorisation (par rapport à la progression de la valeur des biens).
A 10 ans c’est impossible, nul ne peut prévoir l’évolution du marché immobilier à cette échéance.

Les revenus sont complexes à estimer.
L’objectif affiché "d’atteindre un taux de distribution de 6% (non garanti)" est trompeur : il ne prend pas en compte les impôts payés à l’étranger. En net on obtient moins que ça, même si ces dernières années l’objectif est dépassé.
En revanche, on peut espérer des plus-values quand la SCPI sera plus mature (GBL explique pourquoi quelque part).
Mon estimation serait rendement net : 5,70 %.

Il faut aussi tenir compte du délai de jouissance : 6 mois.

La fiscalité est complexe.
Les revenus 2018 se répartissent en :
. 8 % de source française
. 39 % de source étrangère (All., Esp., Slo., Ita., Est., Lett.) ouvrant droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt français correspondant à ces revenus
. 53 % de source étrangère (Pays-B., Por., Bel., Irl., Fin) exonérés pris en compte pour le calcul du taux effectif
Donc très peu de prélèvements sociaux (uniquement source française, et le % devrait diminuer au fil des années).
Et assez peu d’impôt sur le revenu (foncier), en fonction de votre situation personnelle.

La SCPI affiche un historique sur 5 ans :

CORUM AM a écrit :

TRI 5 ans : 5,57 %
Taux de Rendement Interne sur 5 ans (TRI). Mesure la rentabilité de CORUM sur 5 ans, en prenant en compte l’évolution du prix de part et les revenus distribués sur la période.

On note qu’on est en dessous de l’objectif de 6 %, alors que le prix de part a été plusieurs fois revalorisé (de 1 000 à 1 075 €).
Sans revalorisation du prix de la part, je verrais un TRI 10 ans vers 4 %.

Avec tout ça, votre situation personnelle présente en future, des hypothèses réalistes, vous devriez pouvoir faire plein de calculs …

Un prêt à 1 % (plus assurance ?) ça ne se refuse pas si vous pouvez l’affecter à un achat de SCPI  !

En faisant des calculs sur un coin de table, un scénario intéressant serait : achat de 100 000 € de CORUM Origin en pleine propriété ; 50 000 € d’apport + 50 000 € de prêt.
Les revenus de la SCPI compenseraient les remboursements du prêt (sauf la 1ère année : délai de jouissance).
Le TRI 10 ans sur apport serait amélioré vers 6 %.


Dif tor heh smusma

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#19 12/05/2019 11h39

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D’accord merci beaucoup de la réponse c’est très intéressant.
Mais dans ce cas, pourquoi ne pas plutôt s’orienter vers des foncières cotées puisque la fiscalité n’est plus le point à traiter (les impôts seront à payer quoi qu’il arrive si pas de nue propriété).

L’évolution des parts montrent que les SCPI et les SIIC sont très différentes à court terme mais très liées à long terme.

Le rendement est supérieur aux SCPI et pas de délai de jouissance, ni de frais d’entrées (à part des cacahuètes de frais de courtage et de TTF).

Qu’en pensez vous ? smile

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