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#801 14/08/2020 14h30

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Je rentre de vacances et vous remercie tous les 2 pour le retour; pour répondre à Canyonneur75, j’avais lu cette information sur ce site :

Réformes LMP - LMNP : quelles conséquences pour vos investissements

"Lors de la revente d’un bien, le retour au statut LMNP ne sera plus possible, sauf à ce que l’une des conditions ne soit plus remplie, avec évidemment, des garde-fous (2 ans minimum actuellement), et dans la limite des risques de l’abus de droit, bien entendu."

Encore merci; bien cordialement.

Catsyl.

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#802 14/08/2020 16h19

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Je pense que vous avez mal interprété cette phrase, qui concernait plutôt le vendeur LMP d’un bien loué meublé, qui ne pourrait pas redevenir LMNP (on se demande bien pourquoi, même si les impacts pour lui lors de la vente  sont plus compliqués que ce que ce site indique), que l’acheteur de ce bien (dont le statut n’a rien à voir avec celui du vendeur, ou la manière dont le bien était utilisé avant qu’il ne l’achète).

Par ailleurs, il me semble avoir identifié plusieurs inexactitudes, voire erreurs, sur le site dont vous avez indiqué le lien, en particulier dans les conséquences du statut LMP (Je ne vais pas détailler, n’étant pas payé pour corriger le contenu des multiples blogs sur la location meublée).


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#803 11/11/2020 13h26

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Bonjour à tous,
Pour faire simple, je suis militaire, et je possède deux appartements que je loue en lmnp qui me rapportent un revenu annuel de 11400€.
Actuellement, je suis entrain d’acheter une maison dans le but de faire de la colocation, et me qui me rapportera plus de 20000€ annuel.
En cumulant les revenus de mes deux appartements ainsi que ceux de la maison, je dépasserai donc facilement plus de 30000€ annuel de revenus.
Mes trois questions sont les suivantes:
1/ Ces revenus étant à la foi supérieurs à 23000€, et supérieurs aux revenus de mon foyer fiscal, vais-je être obligé de passer en LMP? Ou puis-je poursuivre le LMNP?

2/ Savez-vous si, en tant que militaire, j’ai le droit de faire du LMP? (Je n’arrive pas à trouver cette information.)

3/ Si je n’ai pas le droit de faire de LMP, quelles solutions s’offrent alors à moi concernant la location de mes appartements et de la maison que je vais prochainement acquérir?

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#804 11/11/2020 17h05

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A mon avis :
1) oui (vous serez LMP)
2) je ne sais pas, mais je pense que oui
3) je ne sais pas


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#805 11/11/2020 17h06

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Bonjour Mathieu permettez-moi tout d’abord de vous féliciter pour votre engagement au service de la défense de notre pays.

En réponse à votre question,

Mathieu8787 a écrit :

Savez-vous si, en tant que militaire, j’ai le droit de faire du LMP? (Je n’arrive pas à trouver cette information.)?

Je ne peux hélas que vous inviter à lire l’article L4122-1 du code de la Défense :

Les militaires en activité ne peuvent exercer à titre professionnel une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit.

Dura lex, sed lex.

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[+1]    #806 11/11/2020 17h51

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Bonjour,
Je serai moins catégorique que Gr1zzly. Relisez ce message. Le message de Bernard2K semble indiquer que le mot "professionnel" dans LMP n’a pas le sens que l’on donne à ce mot dans la vie de tous les jours ou en droit du travail. Essayez de creuser avec un juriste.
Cdt

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#807 11/11/2020 18h15

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Sur le fond : est-ce que LMP revêt le caractère d’une une activité privée lucrative ? (EDIT : sur le fond, redite du post ci-dessus, que je n’avais pas vu tandis que j’écrivais le mien).

Sur le forme, le Code de la défense exclue deux formes d’exercice professionnel d’activités lucratives :

[url=https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032441424/]Article L4122-2 Code Défense[/url] a écrit :

1° La participation aux organes de direction de sociétés ou d’associations à but lucratif ;
2° Le fait de donner des consultations, de procéder à des expertises et de plaider en justice dans les litiges intéressant toute personne publique, le cas échéant devant une juridiction étrangère ou internationale, sauf si cette prestation s’exerce au profit d’une personne publique ne relevant pas du secteur concurrentiel.

Le LMP entre t-il dans l’une de ces deux catégories? Je ne pense pas. (à confirmer par des connaisseurs de ce ’statut’).

Par ailleurs :

Article L4122-2 Code Défense a écrit :

Sous réserve de l’article L. 4122-5 du présent code, les militaires peuvent toutefois être autorisés à exercer, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, à titre accessoire, une activité, lucrative ou non, auprès d’une personne ou d’un organisme public ou privé, dès lors que cette activité est compatible avec les fonctions qui leur sont confiées et n’affecte pas leur exercice.

Sauf erreur de ma part, un militaire peut donc exercer une activité accessoire. Et toujours sauf erreur de ma part, cette liste est celle qu’on trouve dans le Décret n° 2008-999 du 24 septembre 2008 relatif au cumul d’activités à titre accessoire des militaires. Et dans ce Décret, on trouve dans les activités possibles :

[url=https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000019527763]Décret n° 2008-999 du 24 septembre 2008[/url] a écrit :

« 5° Activité agricole au sens du premier alinéa de l’article L. 311-1 du code rural dans des exploitations agricoles non constituées sous forme sociale, ainsi qu’une activité exercée dans des exploitations constituées sous forme de société civile ou commerciale, sous réserve que le militaire n’y exerce pas les fonctions de gérant, de directeur général, ou de membre du conseil d’administration, du directoire ou du conseil de surveillance, sauf lorsqu’il s’agit de la gestion de son patrimoine personnel et familial ;

Ca semble ne considérer que les activités agricoles. cela étant, la fin (en gras) suggère que dans l’esprit, les activités de nature ’civile’, de gestion de son patrimoine personnel et familial, ne sont pas exclues.

Maintenant:
Vus les montants annoncés (30k€+), je m’interroge aussi que le caractère ’accessoire’ de l’activité. Qu’est ce qui est accessoire, qu’est-ce qui ne l’est pas?

Conclusion :
Je suis navré mais n’apporte pas de réponse claire.
Une seule chose est certaine : s’il s’agit de l’exercice professionnel d’une activité accessoire, il est impératif de demander l’autorisation au ministère de la défense (cf. décret cité ci-dessus). Et votre cas semble être sujet à interprétations possibles. La solution la plus simple serait peut-être de demander à vos autorités de tutelle?

Note : pour ce que ça vaut, je vous adresse tous mes encouragements et mon soutien dans votre engagement au service de la défense nationale.

Dernière modification par carignan99 (11/11/2020 18h22)

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Favoris 1   [+1]    #808 11/11/2020 18h32

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Bonjour,

Travaillant dans les services juridiques RH militaire (DRHAA), je peux vous dire qu’il y a de fortes chances que vous vous voyez opposer un refus du chef de corps, délégataire du ministre ben là manière.

Je dis fortes chances car si le législateur a donné une liste non exhaustive du caractère accessoires des activités, il n’en a pas strictement borné la pratique permettant de déterminer de façon précise et directe le caractère accessoires d’une activité.

Certaines instructions viennent compléter cela en utilisant la technique du "faisceau d’indices" pour déterminer.

Il faut donc regarder en :
Temporalité -> combien de temps par rapport à l’activité principale ?
Impact sur le service ? > en terme de disponibilité ? De garde? Y a t’il un impact négatif, neutre ou positif pour l’institution ?
Revenue -> est de l’ordre que quelques centaines d’euros comme un petit complément tel que donner des cours ou est ce au niveau de la solde ?

Si ça dépasse la solde (jolie au passage) il y a de fortes chances que ce ne soit plus accessoires. Sans regarder le droit c’est assez logique, vous en tirez plus de revenus que votre activité en toute logique cela n’est plus un complément.

La seule exception ou le revenu " accessoire" dépassait la solde que j’ai vu était pour des militaires  dont l’impact en termes d’image était valorisant pour la défense.

Ex :  arbitre professionnel en ligue 1 (Hervé Piccirillo) revenu arbitre > solde mais gain image important.

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#809 11/11/2020 20h08

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A noter que "30 000€ annuel de revenus" de location meublé, c’est à dire si ce sont ces 30 000€ qu’on compare au seuil de 23 000€, c’est en fait "30 000€ de recettes" (recettes = montants encaissés,  des loyers et charges facturées), et ça peut tout à fait correspondre à un BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) (= le bénéfice de l’activité, le montant qui est à déclarer aux impôts, pour être imposé dessus) très faible, voire égal à 0€.


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#810 11/11/2020 21h57

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Je ne suis pas juriste mais connais d’un peu près les cumuls d’activités dans la fonction publique y compris militaire.

Pour *moi* : le passage de LMNP en LMP n’est qu’un aspect *fiscal*, et ne qualifie pas particulièrement une "activité privée" dont seules certaines peuvent être autorisées aux militaires (et aux fonctionnaires d’ailleurs).
Le Conseil Constitutionnel le précise tel quel, paragraphe 7 "loueur de meublé professionnel au sens du droit fiscal" Décision n° 2017-689 QPC du 8 février 2018 | Conseil constitutionnel
Ça ne veut pas dire que vous le faites à plein temps !

L’interdiction de gérer une société, rappelée ci-dessus par carignan99, concerne le fait d’être dirigeant d’entreprise, ce qui est naturellement interdit aux fonctionnaires et aux militaires sauf, sur autorisation, dans le cas où ils voudraient être chef d’entreprise de leur holding patrimoniale ou de leur SCI (pour faire simple).
LMP ou LMNP, vous n’êtes pas dirigeant de société donc cela ne vous concerne pas.

Au final, pour moi LMP ou LMNP voire location nue (revenus fonciers) ça ne change rien, la question est : est-ce que louer (en meublé) constitue une "activité privée lucrative" (donc interdite de base aux militaires et aux fonctionnaires) ?
Activité privée, on entend activité libérale (de type consultations ou enseignement) ou salariée, pas vraiment j’investis et je touche des loyers ou des dividendes, variables selon les circonstances !

C’est lucratif, mais est-ce une activité plutôt qu’une rente, j’ignore s’il y a une jurisprudence sur le sujet.
Je serais toutefois surpris que l’investissement locatif soit interdit aux militaires (comme d’ailleurs aux fonctionnaires) !

Finalement :
* si vous avez demandé et reçu une autorisation pour l’investissement locatif, pas de raison que ça change - par définition, vous ne pouvez pas savoir combien vous rapportera l’investissement locatif puisque le locataire peut subitement ne plus payer… difficile donc de faire une demande, car vous n’allez pas exposer non plus tout votre "business plan" dans le formulaire prévu pour des consultations ou des contrats !
* si vous n’avez pas demandé d’autorisation pour l’investissement locatif, pourquoi en demander une maintenant ? puisque le changement est d’ordre purement fiscal… Le fait que votre foyer fiscal (votre conjoint si vous en avez un + vous + vos enfants le cas échéant) ne gagnent pas 23000€ nets par an hors revenus meublés ne concerne absolument pas votre chef de corps !

Et quoi qu’il en soit, politiquement, il ne faut pas être la tête qui dépasse dans les armées. Ainsi :
* le chef de corps n’a jamais d’intérêt à accepter une demande, qui lui fait courir plus de risques que de refuser sans réfléchir, surtout avec des montants importants (ce serait donner 1h de cours pour 50€ ce serait sans doute plus facilement accepté)
* si vous n’avez pas demandé d’autorisation pour le LMNP, cette demande risque de vous être refusée et de vous mettre dans une situation délicate !
* quoi qu’il arrive, étant militaire vous devez être disponible et donc vos investissements locatifs ne vous seront jamais un motif pour une absence - si vous êtes en manœuvre et que votre immeuble prend feu, vous resterez en manœuvre !

Ainsi, à votre place (mais là encore je ne suis pas juriste !) :
* je resterais discret (article 0 du code pénal : pas vu, pas pris) ; ça veut dire que j’éviterais que mon nom apparaisse sur societe.com ou autres !
* je m’assurerais que je peux assumer mes obligations militaires avec la gestion de ces investissements locatifs
* à titre personnel, j’éviterais de faire tant d’investissements dans l’immobilier, surtout vu votre solde, mais c’est un choix qui m’est personnel

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#811 09/02/2021 12h47

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Bonjour à tous,

Nous residons en region parisienne et avont une maison en province que nous louont en meublé sous le statut LMNP.
Nous demenageont fin juin pour la ville ou nous possedons cet investissement locatif.
Le temps de trouver notre RP à l’achat ,nous allons devoir trouver une maison en location mais la tache s’avere tres délicate car tres peu d’offres et selection des locataires drastique…
L’ideal serait pour nous d’habiter quelques mois notre maison car le quartier est celui ou nous aimerions scolariser les enfants…mais sans perdre le statut LMNP… Est ce possible selon vous ?

Merci à vous
olivier

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#812 09/02/2021 14h15

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Votre question est-elle "peut-on faire partir le locataire actuel pour occuper la maison ?" ou "la maison étant libre, peut-on l’occuper pendant quelques mois à titre gratuit, sans impact sur la comptabilité et la fiscalité de notre activité de LMNP ?" ?

La réponse à la 1ere question est vraisemblablement "non, sauf à respecter les délais et motivations de la loi pour résilier le bail en cours". Celle à la seconde "oui, qu’est-ce qui vous en empêcherait ?"…


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#813 09/02/2021 14h50

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la question est bien : "la maison étant libre, peut-on l’occuper pendant quelques mois à titre gratuit, sans impact sur la comptabilité et la fiscalité de notre activité de LMNP ?"

La maison deviendrait donc provisoirement notre residence principale… je pensais que cela mettrait fin automatiquement au statut lmnp…

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#814 23/02/2021 17h12

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Pour faire suite à ma question du 09/02 dernier sur la possibilité d’habiter la maison pour laquelle je suis déclaré comme LMNP , le service de compta en ligne que j’utilise vient de mettre à jour son logiciel et une nouvelle page apparait dans cette dernier version ou il m’est demandé d’indiquer la ou les périodes pendant lesquelles j’ai habité mon bien…je cite ma comptable : "Cela permettra de réintégrer l’amortissement du bien lors de cette occupation".

Bonne fin de jounée

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#815 05/05/2021 15h06

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Bonjour,

Je possède actuellement 2 studios meublés que j’exploite en saisonier au statut LMNP au régime réel simplifié.
En 2020 mes loyers sont < 23 000 € et < à mon salaire annuel.

Je suis en cours d’achats d’un 3ième studio toujours en vue d’une exploitation en meublé saisonnier.
Je vais donc dépasser le seuil des 23 000€ de loyers, sans jamais dépasser mon salaire annuel.

Je devrais normalement rester LMNP car je réunis les deux conditions suivantes :
loyers > 23 000€ mais loyers < salaire annuel

edit : correction de la phrase ci-dessus pour plus de clarté

Cependant cet article jette le doute : "

corrige impots a écrit :

La loi de financement de la sécurité sociale a été modifiée début 2021 et va peut-être venir changer la donne pour le LMNP. On y apprend qu’il serait possible que les loueurs ne puissent plus bénéficier du régime que je décris s’ils venaient à dépasser le seuil de 23 000 €. On basculerait alors dans un régime professionnel ce qui entraînerait des changements importants : plus de prélèvements sociaux mais obligation de cotiser à la SSI, changement sur le calcul de la plus-value, risque de redressement pour ceux n’en ayant pas conscience etc….

"

source

Cela voudrait dire qu’on passerait de LMNP à LMP dès le seuil des 23 000€ de loyers franchis sans condition de ressource. Cela me parait une hypothèse "possible" car la condition loyers < salaire parait "injuste" car discriminante envers les petits revenus.

Avez-vous eu vent de ce projet de loi ? Quelle serait la parade à envisager ? Le micro bic ?
(Le principale écueil étant à la revente des logements si on passe en LMP d’office.)

Dernière modification par OnclePicsou (05/05/2021 16h33)

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#816 05/05/2021 15h13

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Bonjour,

Attention, ne confondez pas le régime fiscal et le régime social.

Sur le plan fiscal, aucun changement. Donc, tant que la condition de revenus est respectée, vous restez LMNP.

Par contre, effectivement, sur le plan social, si vos revenus dépassent 23 000 € et qu’il s’agit de locations court terme, vos revenus sont soumis à cotisations sociales (soit SSI soit régime salarié - Cf site de l’Urssaf). C’était déjà le cas en 2020 (et peut-même 2019 à vérifier).

Cordialement.

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#817 05/05/2021 15h54

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La parade, c’est de louer une partie meublée de plus longue durée à la place pour diminuer votre chiffre d’affaire saisonnier.

Cette réforme a pour but, comme de nombreuses autres, de brider la location saisonnière.

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#818 05/05/2021 16h30

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Merci de vos retours smile

Tracoh a écrit :

La parade, c’est de louer une partie meublée de plus longue durée à la place pour diminuer votre chiffre d’affaire saisonnier.

Un mix location courte durée + meublé longue durée > 23 000€ permettrait quoi d’après vous  ?

skepalm a écrit :

Sur le plan fiscal, aucun changement. Donc, tant que la condition de revenu est respectée, vous restez LMNP

Mon interprétation de l’article que j’ai cité c’est justement que cette clause sur les revenue salariés serait supprimée. C’est à dire que dès 23000€ de loyers reçu, passage en LMP d’office peu importe les salaires.

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#819 05/05/2021 16h56

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Sur le mix location longue durée / courte durée: d’après ma compréhension des textes, si cela concerne des biens différents, cela pourrait fonctionner.
Néanmoins, lors d’une formation, l’animateur a fait preuve de réserve sur ce point.

Pour le basculement en LMP d’office au dessus de 23 000 €, je ne sais pas vous répondre, mais je note que votre source est la loi de financement de la sécurité sociale et non la loi de finances. Seule cette dernière peut, sur le plan fiscal, décider des règles de basculement LMNP/LMP.

PS: (désolé, je ne sais pas citer les messages!)

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#820 05/05/2021 21h04

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Au lieu de faire des supputations, sur la base d’un site www qui affirmerait que ceci ou cela, pourquoi ne pas aller consulter le texte légal à la source, en fournir le lien sur ce forum, et l’analyse que vous en faites ?

A défaut, vous ne sortirez pas de la situation où vous devrez choisir de faire confiance ou pas à l’auteur du dit site www (dont j’ignore s’il est fiable ou pas, mais dont je suis sur qu’il n’est pas infaillible).


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#821 08/05/2021 17h07

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Bonjour tout le monde,

Je compte passer un bien acheté récemment de bail nu à bail meublé.
Pour cela, j’ai besoin de racheter au locataire en place ses meubles.
J’ai vraiment pas d’idée pour formaliser tout cela sur un papier : précisant d’une part la volonté du locataire à passe d’un bail nu à un bail meublé, et d’autre part, de préciser qu’il accepte expressément de vendre ses meubles pour X€.

Auriez-vous des idées à me suggérer, voire une lettre type adaptée.

J’ai fait plusieurs recherches sur le net, en vain.

Merci.

Dernière modification par Vivel75 (08/05/2021 17h08)

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