LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

fredx · #826

Bonjour,

je suis exactement dans cette situation (3150 Euros de loyers mensuel)

Fredx

Gm1515 · #827

Bonjour,

Je détiens actuellement un studio que je loue selon le régime Pinel. A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Je me posais une question sur la méthode de comptabilisation de l’amortissement en LMNP dans ce cas précis du passage du statut Pinel à LMNP et je n’arrive pas à trouver de réponse claire à ce sujet sur internet. En gros ma question pourrait être résumée par : comment je comptabilise l’amortissement en LMNP et sur quelle durée ?

Pour illustrer ma question, vous trouverez ci-dessous les 3 cas qui selon moi, seraient possibles, illustrés sur la base d’un exemple fictif d’acquisition de bien immobilier

Hypothèses du bien immobilier pour l’exemple :
J’achète un studio neuf de telle sorte à ce que la valeur vénale pouvant être amortie en régime LMNP serait de 100 K€ au moment de l’acquisition (en retranchant la TVA immobilière de 20% et en retirant 20% du prix lié au terrain). (Ce qui signifierait, pour l’exemple, que le prix d’acquisition noté X de ce bien hors frais de notaire serait de 100 K€ = (X*0.8)*0.8 => X = 156 250 €). Mais je n’amortis pas ce bien puisque je me place en location nue via le régime Pinel

Lorsque la période de l’avantage fiscal Pinel est terminée au bout de 12 ans, je revalorise mon bien et je me rends compte que la valeur vénale du bien qui est amortissable (toujours en retranchant les 20% liés au terrain) est de 150 K€

Mon comptable me dit que je peux amortir mon bien sur 30 ans (pour simplifier, on ne va pas faire la méthode des composants)

A partir de là, comment dois-je calculer l’amortissement en LMNP lorsque j’opte pour ce régime après 12 ans de Pinel ?

Cas 1 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, sans prise en compte de la période précédente en régime Pinel
Dans ce cas, j’amortis 150 K€ sur 30 ans et je comptabilise 150 K€ / 30 ans = 5000 € d’amortissement par an en LMNP pendant 30 ans

Cas 2 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, avec prise en compte de la durée précédente en régime Pinel
Dans ce cas, comme j’ai déjà détenu le bien pendant 12 ans, je ne peux l’amortir que sur 18 ans, puisque 12 années sur les 30 ans que me dit mon comptable, sont déjà passées.

Donc dans ce cas, j’amortis 150 K€ sur 18 ans et je comptabilise 150 K€ / 18 ans = 8333,33 € d’amortissement par an en LMNP pendant 18 ans

Cas 3 : calcul sur valeur vénale revalorisée hors terrain uniquement, avec prise en compte de la durée précédente en régime Pinel ET de la valeur vénale initiale amortissable
Dans ce cas, comme j’ai déjà détenu le bien pendant 12 ans, je ne peux l’amortir que sur 18 ans, puisque 12 années sur les 30 ans que me dit mon comptable, sont déjà passées.

De plus, la valeur vénale initiale de ce bien était de 100 K€, j’ai donc déjà « implicitement » amorti le bien sur 12 années pour une valeur totale de (100 K€ / 30 ans) *12 ans = 40 000 € d’amortissements sur 12 ans

Mon bien a une valeur vénale amortissable de 150 K€ aujourd’hui, mais j’en ai déjà « implicitement » amorti 40 K€ sur 12 ans pendant la période d’avantage fiscal Pinel. Je peux donc amortir (150 K€ - 40 K€) / (30 ans - 12 ans) = (110 K€ / 18 ans) = 6111,11 € d’amortissement par an en LMNP pendant 18 ans

Cas 4 : un autre traitement qui ne correspond pas aux 3 cas précédents

Désolé si ma question est un peu longue ou si elle avait déjà été abordée dans les posts précédents de ce topic de discussion. Comme le statut et les règles LMNP ont évolué au cours des dernières années, je me dis que le traitement de l’amortissement dans ce cas spécifique peut avoir été modifié également récemment

Un grand merci par avance pour avoir lu ce long message et pour vos réponses,

En vous souhaitant une bonne fin de week-end,

Cordialement,

GM

Trahcoh · #828

Réponse 2. Vous le payez pour quoi faire le comptable?

M-erci de lire les discussions sur le sujet en utilisant le moteur de recherche, avant de poser des questions

GoodbyLenine · #829

A mon avis, si votre comptable était bon, il vous aurait indiqué :
- on va utiliser la méthode des composants (c’est ce qui doit être fait, pas des simplification ou des approximations qui laissent une place à des contestations futures, du fisc ou lorsque vous aurez des travaux sur des composants, d’autant que c’est en fait très facile pour l’EC avec le logiciel qu’il doit utiliser)
- on se base sur la valeur vénale du bien, hors foncier (dont la valeur n’est pas du tout le même pourcentage de la valeur vénale du bien à Paris centre et en rase campagne), qui sera la valeur d’entrée du bien en immobilisation au bilan de l’activité de location meublée (en gros, votre "cas 1"). En effet, il n’y a aucune raison pour procéder différemment dans les 2 situations où, soit vous achèteriez le bien pour le louer meublé, soit vous le détiendriez déjà depuis longtemps avant de commencer l’activité de location meublée.
- on amorti (comptablement) le bien à partir du moment où on a à la fois eu une inscription du bien en immobilisation, et un démarrage effectif de l’activité de location meublée.

En fait, il ne faut pas considérer que vous optez pour un régime (comme vous l’écrivez), mais que vous commencez une activité (de location meublée) en lui apportant un certain nombre d’actifs.

Si vous voulez que tout ceci soit encore plus formalisé que nécessaire, créez une société (SARL de famille, SNC, par exemple, impérativement fiscalement transparente pour avoir le statut LMNP ou LMP) pour exercer cette activité de location meublée, et vendez lui le bien (après vos 12 ans de Pinel), ou plutôt apportez le lui lors de la constitution de la société. Les inconvénients seront certes qu’il faudra payer des droits de mutation en plus, éventuellement de l’impôt sur la plus-value immobilière (s’il y en a une) à l’entrée (mais alors moins lors de la cession du bien), et qu’il faudra gérer cette société, mais au moins la valeur d’entrée du bien dans le bilan de l’activité de location meublée sera limpide.

Gm1515 · #830

Bonjour,

Un grand merci à Trahcoh et GoodbyLenine pour vos réponses.

Je rebondis sur le point évoqué par GoodbyLenine :

GoodbyLenine a écrit :
on se base sur la valeur vénale du bien, hors foncier (dont la valeur n’est pas du tout le même pourcentage de la valeur vénale du bien à Paris centre et en rase campagne), qui sera la valeur d’entrée du bien en immobilisation au bilan de l’activité de location meublée (en gros, votre "cas 1"). En effet, il n’y a aucune raison pour procéder différemment dans les 2 situations où, soit vous achèteriez le bien pour le louer meublé, soit vous le détiendriez déjà depuis longtemps avant de commencer l’activité de location meublée.

Auriez vous une idée de ce que représente le terrain en % de la valeur vénale du bien ? J’avais en tête environ 20% de la valeur vénale. Il y a des différences significatives entre l’Ile de France et les régions ?

J’en profite également parce que je me posais une autre question sur l’activité LMNP. Je comprends que de plus en plus de bailleurs transforment leur location nue en location meublée, le marché bénéficiant d’un excédent d’offre de locations meublées cela peut entrainer des pressions baissières sur les loyers des locations meublées.

Je trouve beaucoup d’articles sur internet expliquant comment passer de la location nue à la location meublée, mais pas l’inverse, sauf sur le lien suivant :

Transformer une location meublée en location nue.

En particulier, l’article mentionne qu’en cas de passage d’une location meublée LMNP a location nue :

« Si vous êtes sous le statut de LMNP, aucune conséquence négative n’est à déplorer ; Les amortissements passés ne seront pas remis en cause ».

Est-ce que cela signifie que lorsqu’on fait ce changement de location meublée LMNP -> location nue il n’y a aucun impact fiscal et social rétroactif (par exemple : le fisc pourrait demander l’annulation des amortissement comptabilisés et exiger le paiement de l’impôt ainsi que des charges sociales afférentes à toute la période LMNP) ? Est-ce aussi votre compréhension ?

Merci beaucoup pour vos retours,

Cordialement,

GM

GoodbyLenine · #831

La valeur vénale du terrain, comme du bien, c’est le prix de marché auquel ça pourrait se vendre.

Il y a des différences très significatives entre Paris, l’Ile de France et les régions, et au sein des régions… Sur Paris , par exemple, le terrain vaut fréquemment 50% de la valeur vénale du bien, voire plus. Et en rase campagne, le terrain vaut fréquemment moins de 20%. Ceci a été discuté en détail dans une discussion du forum. Cherchez…

Les valeurs vénales auxquelles tout ceci est immobilisé au bilan sont déterminées, sous votre responsabilité (sous la responsabilité du gérant de l’activité), et il est prudent (si on n’achète pas le bien à un moment proche de la date d’entrée du bien au bilan de l’activité) de disposer d’éléments d’évaluation autres qu’un doigt mouillé, comme le prix auquel des biens comparables se sont échangés, des expertises de valeur de pro de l’immobilier ou notaire, etc. (car il arrive que le fisc veuille contester ces valeurs vénales)

sarzel · #832

Bonjour,
Je rebondis sur le sujet de la valeur vénale pour une question connexe que je me pose et à laquelle je n’ai pas trouvé de réponse dans le fil de cette discussion.

Situation :

J’ai hérité d’un bien en Octobre 2020 valorisé 160k€ par le notaire en charge de la succession. J’ai fait réaliser des travaux sur ce bien pour un budget global d’environ 100k€ et j’envisageais de pouvoir commencer à louer le bien dès cette année. J’ai donc fait une déclaration de début d’activité au 01/10/2020 avec pour première date de clôture le 31/12/2021 (exercice de 13 mois).

Questions :

Aujourd’hui, les travaux sont toujours en cours et le bien n’a toujours pas été loué. Dois-je déclarer quelque chose pour ce premier exercice, l’activité n’ayant pas encore commencé ?

J’aurai tendance à dire que non, et si je me trompe pas, cela m’amène une deuxième question. Pour valoriser la maison dans la première déclaration que je ferai, faut-il que je reparte de la valeur renseignée lors de la succession (160k€) en y ajoutant les montants des travaux réalisés et les durées d’amortissement adéquates, ou est-il possible de faire réévaluer la valeur de la maison suite à ces travaux (solution qui me semble plus simple et plus avantageuse car permettant de bénéficier de la hausse des prix de l’immobilier).

Merci d’avance pour vos retours d’expérience

Iomipom · #833

Il faut mettre la valeur du bien à la date de début d’activité.
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020, alors c’est la valeur du bien à ce moment qu’il faut utiliser (donc 160k€)
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors c’est la valeur réévaluée qu’il faut utiliser.

Pour la déclaration de l’exercice, j’aurais tendance à répondre la même chose :
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020 alors vous devez clore l’exercice.
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors le premier exercice commencera à ce moment.

Trahcoh · #834

Est-il possible de passer les frais de succession en charges, comme ce serait le cas de frais de mutation?

GoodbyLenine · #835

En vertu de quoi des frais de succession pourraient-ils être une charge d’une activité de location meublée ?

Vous devriez plutôt formuler la question comme "peut-on comptabiliser comme des frais d’acquisition les droits de successions acquittés quand le bien est rentré dans notre patrimoine par héritage ?". Et là, je vous répondrez que je ne sais pas. (Et si jamais les pro du domaines vous répondent "oui", la question subsidiaire serait "sachant que la succession faisait X, dont Y pour moi, et que le bien immobilier représentait Z, quelle partie des droits de succession seraient à prendre en compte ?")

Trahcoh · #836

Effectivement, je pourrai reformuler ainsi si je souhaitais me paraphraser.

Pour le calcul d’une plus-value lors d’une cession, il semble que si les droits de mutation ne peuvent être justifiés, il soit possible d’opter pour un forfait de 7.5%. Il est possible que ce soit la même chose pour l’exploitation non?

Calculer une plus-value immobilière | Notaires de France

Je suppose que dans le total de la note à régler pour les droits de succession, il y a des frais de mutations séparés? Le notaire doit bien rédiger un nouvel acte de propriété? Je suppose que ce n’est pas gratuit?

Pour votre question, droits de succession x Z/Y me semblent une bonne approche.

Dernière modification par Trahcoh (08/12/2021 17h37)

sarzel · #837

Iomipom, le 08/12/2021 a écrit :
Il faut mettre la valeur du bien à la date de début d’activité.
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020, alors c’est la valeur du bien à ce moment qu’il faut utiliser (donc 160k€)
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors c’est la valeur réévaluée qu’il faut utiliser.

Pour la déclaration de l’exercice, j’aurais tendance à répondre la même chose :
- si vous avez déclaré un début d’activité au 01/10/2020 alors vous devez clore l’exercice.
- si vous déclarez le début d’activité à la mise en location, alors le premier exercice commencera à ce moment.

Bonjour, merci pour votre retour.
J’ai effectivement déclaré le début d’activité au 01/10/2020, mais il n’y a eu aucune activité car pas de location depuis cette date. Je comprends donc de votre réponse que malgré tout, je dois remplir la déclaration en ne renseignant aucun produit ou charge au compte de résultat, simplement une valeur du bien 160k€ + les dépenses de travaux amortissables réalisées sur la période (sans commencer à les amortir puisque l’activité n’a pas commencé).

Iomipom · #838

sarzel a écrit :
Bonjour, merci pour votre retour.
J’ai effectivement déclaré le début d’activité au 01/10/2020, mais il n’y a eu aucune activité car pas de location depuis cette date. Je comprends donc de votre réponse que malgré tout, je dois remplir la déclaration en ne renseignant aucun produit ou charge au compte de résultat, simplement une valeur du bien 160k€ + les dépenses de travaux amortissables réalisées sur la période (sans commencer à les amortir puisque l’activité n’a pas commencé).

L’activité a commencée le 01/10/2020, même si vous avez fait des travaux depuis et que le premier locataire n’entre que le 01/12/2021.
Le formulaire P0i s’appelle d’ailleurs "DECLARATION DE DEBUT D’ACTIVITE", c’est donc bien là qu’est renseigné le début de l’activité.

Alors je chipote sur le terme, mais vous avez raison concernant l’amortissement, qui ne commence qu’à la mise en service : "L’amortissement d’un actif commence à la date de début de consommation des avantages économiques qui lui sont attachés"… donc à la date de mise en location en ce qui nous concerne.

En revanche, vous n’avez pas de produits, mais je serais étonné que vous n’ayez pas de charges (Taxe foncière, factures d’eau, d’électricité, d’assurance, intérêts du prêt…).
Je ne vois pas de raison de ne pas renseigner ces charges au compte de résultat.

Dernière modification par Iomipom (09/12/2021 16h54)

Gm1515 · #839

Bonjour,

Je détiens actuellement un studio que je loue selon le régime Pinel. A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Le bien se situe en zone tendue et je comprends qu’il y a des contraintes pour fixer le loyer à la fin d’un bail même si l’on passe d’un loyer Pinel à un loyer "libre" : le loyer fixé au nouveau locataire doit être calculé par rapport au loyer de l’ancien locataire, même si le loyer précédent était celui de la loi Pinel, donc bien en dessous du marché.

Auriez vous des retours d’expérience sur ce sujet ? J’ai parcouru plusieurs sites internet et j’ai l’impression que cela est très contraignant. Cela semble aussi déroutant : si on fait du Pinel mais qu’à l’issue de la période Pinel on est contraint par le loyer Pinel et dans l’impossibilité de fixer un loyer en phase avec le marché c’est un non-sens économique ?

Merci beaucoup pour votre retour,

Cordialement,

Georges

FunnyDjo · #840

Bonjour Georges,

Lors du départ de votre locataire, vous pourrez faire signer un bail de location meublé au nouveau locataire.
Si votre logement est sous-évalué vous pourriez le revoir à la hausse.

PAP.fr a écrit :
2- Quelle hausse appliquer à un loyer sous-évalué ?
Le loyer peut également être revu à la hausse lorsque le dernier loyer appliqué au locataire précédent est manifestement sous-évalué. Dans cette hypothèse, le bailleur doit fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires. Il peut les trouver soit en consultant l’observatoire des loyers du département, s’il en est doté, soit les Adil locales dont la liste figure sur le site de l’Anil (l’Agence nationale pour l’information sur le logement).
A Paris, c’est l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne qui va les lui fournir, l’"OLAP".

La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire.

Autres cas qui pourraient vous intéresser

PAP.fr a écrit :
Les locations qui échappent à l’encadrement des loyers
Dans ces zones tendues, certaines mises en location échappent cependant à l’encadrement des loyers. Il s’agit :

- des logements faisant l’objet d’une première location ;
-des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois ;
- des logements dans lesquels le bailleur a effectué depuis moins de six mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
Dans ces trois hypothèses, le bailleur reste libre de fixer le nouveau loyer selon les critères usuels.

Source pap.

Dernière modification par FunnyDjo (21/02/2022 21h50)

gqqch · #841

Gm1515, le 21/02/2022 a écrit :
A la fin de la période Pinel je souhaiterais passer de la location nue à la location meublée et louer mon bien via le statut LMNP

Le bien se situe en zone tendue et je comprends qu’il y a des contraintes pour fixer le loyer à la fin d’un bail même si l’on passe d’un loyer Pinel à un loyer "libre" : le loyer fixé au nouveau locataire doit être calculé par rapport au loyer de l’ancien locataire, même si le loyer précédent était celui de la loi Pinel, donc bien en dessous du marché.

Il y a effectivement une certaine ambiguïté dans les textes, et nous manquons de jurisprudence sur le sujet.
Mon interprétation (sans aucune valeur légale) est la suivante:
- la "première mise en location" est la première mise en location du bien tel que défini par son objet (le logement + ses accessoires, tels que dans le bail)
- lors d’un passage de nu vers LMNP, l’objet du bail change, et il s’agit donc d’une première mise en location du nouvel objet. (dans un tel cas, je ne renseignerait pas de précédent loyer sur le bail)
- lors de la sortie du régime Pinel, le bail suivant en nu porterait sur le même objet (le logement nu), donc il y a précédente mise en location.

En conséquence, j’interprète la conséquence du texte comme:
- Relocation en nu à l’issue du dispositif Pinel -> le nouveau loyer est contraint par le précédent
- Location en meublé à l’issue d’un bail nu -> le nouveau loyer n’est pas contraint par le précédent.

Gm1515 · #842

Bonjour FunnyDjo et gqqch et un grand merci pour vos réponses.

Les articles auxquels FunnyDjo fait référence correspondent exactement à ce que j’avais également vu en cherchant sur internet.

Juste pour vérifier que ma compréhension est bien la bonne avec un exemple illustratif simple du point ci-dessous.

PAP a écrit :
La hausse du nouveau loyer ne peux excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage et le loyer du précédent locataire

Admettons les hypothèses suivantes pour l’exemple illustratif :
-Précédent loyer (« loyer du précédent locataire » correspondant au loyer de base pinel) : 20 €/m2
-Nouveau loyer (« loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage ») : 30 €/m2

===>Donc la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre les deux loyers précités soit : (30 – 20) / 2 = 5€/m2
===>Dans ce cas, je peux donc augmenter le loyer à 25 €/m2 alors que le marché est a 30 €/m2. Mon loyer est encore 17% inférieur au marché… Dans ce cas, un locataire bien au courant des prix du marché a tout intérêt à intégrer mon logement dont le loyer est sous-valorisé et à y rester, car les hausses étant encadrées par les indices Insee, il y aura toujours cette différence de loyer qui sera trainée dans le temps…

En plus de cela, l’obligation de « fournir des références de loyers observés dans le voisinage pour des logements similaires » semble assez difficile à mettre en place…

En clair, j’ai le sentiment que lorsqu’on fait un Pinel, on est pénalisé par le loyer de départ pour toute la suite de la location du bien, même si le bien n’est plus loué sous dispositif Pinel.

Sauf si, et c’est le point de gqqch, le fait de démarrer une nouvelle location en LMNP fait office de « première location » sous le dispositif LMNP, on bénéficie alors de l’exonération au titre d’une première location.

Une autre option possible pour revaloriser le loyer serait d’attendre de gros travaux (type ravalement de façade/ascenseur) pour justifier de la règle d’exonération liée aux travaux ?

PAP a écrit :
Des logements dans lesquels le bailleur a effectué depuis moins de 6 mois des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer

N’hésitez pas à me faire part d’autres avis/retours d’expériences sur cette question

En vous remerciant par avance pour vos retours,

Cordialement,

Georges

gqqch · #843

Gm1515 a écrit :
Une autre option possible pour revaloriser le loyer serait d’attendre de gros travaux (type ravalement de façade/ascenseur) pour justifier de la règle d’exonération liée aux travaux ?

C’est une option, mais qui comporte plusieurs problèmes:

- Vous ne maîtrisez pas totalement le moment ni le montant de tels travaux, qui font l’objet d’un vote en AG.
- Pour une augmentation en cours de bail, il faut l’accord préalable du locataire. Autant dire que le locataire va refuser, et que les travaux seront de toutes façons faits (car votés en AG)
- Que ce soit lors du renouvellement du bail ou lors d’un nouveau bail, l’augmentation pour cause de travaux est limité à 15% du montant des travaux (valeur annuelle, à diviser en 12 pour obtenir l’augmentation de loyer).

Il semble donc y avoir peu de chances d’utiliser le moyen "travaux" pour ramener un loyer Pinel à un montant plus en phase avec le marché.

Cela nous amène donc aux 2 possibilités suivantes:
- passage en LMNP, avec une incertitude sur l’interprétation des textes (s’agit-t-il d’une première mise en location?)
- hausse du loyer lors d’un changement de locataire. Certes ça n’est pas dans les règles, mais cela se pratique (le nouveau locataire ayant moins de probabilités de saisir le préfet qu’un locataire déjà en place qui verrait son loyer augmenter).

Reste dans ces 2 cas un grosse incertitude: il faut que le locataire en place quitte le logement. Certains bailleurs vont jusqu’à proposer un arrangement financier au locataire en place pour qu’il quitte le logement.
C’est à mon sens le plus gros problème du Pinel: l’incertitude liée au départ du locataire en place.

Concernant mon interprétation d’un "nouvel objet" lors du passage en LMNP, je pense que c’est assez similaire au traitement du déficit foncier:
Comme vous le savez, pour qu’un déficit foncier (location nue) puisse être imputable sur le revenu global, il faut que l’offre de location perdure pendant 3 ans. Dans le cas d’un passage nu->lmnp avant les 3 ans, le fisc considère que l’engagement n’est pas rempli car ce n’est plus la même mise en location. Il semble donc assez logique de considérer, de manière similaire, que le passage nu->lmnp "annule" la référence du précédent loyer car ce ne serait plus la même location.

Letuche57 · #844

Bonjour à tous,

Petite question sur les déductions possibles au LMNP au réel.
Je sais qu’il est possible de déduire des factures d’artisans lors de travaux ou d’entretien courant (plomberie, électricité ect…)
Si on fait les travaux soit même, il est possible de déduire les matériaux (ex : peinture, fourniture de plomberie ect…)
Mais quid du matériel donc de l’outillage très spécifique par exemple pour de la plomberie qui sera exclusivement utilisé pour le besoin d’entretien.
Je ne parle pas ici de perceuse, clé allen mais bien d’un outillage spécifique et plutôt couteux prévu pour entretenir les canalisations et ECS. Cet entretien étant assez récurrent, c’est une dépense assez rapidement amorti vu les couts pratiqués par les plombiers et chauffagistes.
La facture établie par un magasin pro sera libellée à mon nom et adresse du bien.

choozpatate · #845

Bonjour Letuche57,
Dans l’application de compta je declaremonmeublé, je ne vois aucune rubrique permettant de faire passer de l’outillage en dépense. Il me semble donc que ce n’est pas possible de faire passer de l’outillage en charge.

Letuche57 · #846

Merci choozpatate ca confirme ma première crainte.
Pour les frais d’agence est ce déductible en charge unique comme les frais de notaire?
Faut il sortir la comission d’agence pour calculer la base d’amortissement?

Iomipom · #847

N’ayez crainte, cet outillage est bien déclarable en charges.

La question peut néanmoins se poser pour de l’outillage plus cher que 500€-600€ : on le déclare toujours, pas de doute la dessus, mais faut-il l’amortir ou peut-on le passer en charges ?
Bon, ça commence à faire du bel outil à ce prix, mais la question peut se poser.

La seule condition est de pouvoir justifier que cet achat a été fait pour l’exploitation / l’entretient de votre bien en LMNP (et uniquement pour ça).

Trahcoh · #848

Les outils sont déductibles des revenus locatifs pour leur part affectée à l’usage locatif. Même chose pour un véhicule.

Strider · #849

Bonjour,

Letuche57, le 02/03/2022 a écrit :
Pour les frais d’agence est ce déductible en charge unique comme les frais de notaire?
Faut il sortir la comission d’agence pour calculer la base d’amortissement?

Vous trouverez des éléments de réponse dans ce fil de discussion à partir du message #70.

Et notamment, cette réponse sur le site JD2M.

FAQ JD2M a écrit :
J’ai acheté mon bien cette année. Quelle valeur utiliser ? Puis-je déduire les frais d’acquisition ?
La valeur à utiliser pour une acquisition effectuée dans l’année est la valeur d’achat. Dans la mesure où vous n’avez pas occupé le bien et qu’il était destiné à votre activité de location meublée, vous pouvez déduire vos frais d’acquisiiton. Pour cela vous devez déclarer un début d’activité à la date d’acquisition et faire une déclaration de revenus locatifs cette année, même si vous n’avez pas encore perçu de recettes. Les frais d’acquisition peuvent être :

soit comptabilisés en charge et déduits immédiatement sur l’année de leur engagement,
soit immobilisés (amortis) en venant majorer la valeur du logement concerné.

@++

Fyib6301 · #850

Bonjour,

j’ai fais changer ma chaudière dans mon appartement ( 2000€) . Je suis en LMNP frais réels, comment puis je déclarer le montant sur ma 2033 ?

merci de vos réponses

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GoodbyLenine a écrit :

#831 04/12/2021 23h20

#832 07/12/2021 16h45

#833 08/12/2021 09h00

#834 08/12/2021 15h12

#835 08/12/2021 17h14

#836 08/12/2021 17h31

#837 09/12/2021 09h24

Iomipom, le 08/12/2021 a écrit :

#838 09/12/2021 16h52

sarzel a écrit :

#839 21/02/2022 17h36

[+1] #840 21/02/2022 21h49

PAP.fr a écrit :

PAP.fr a écrit :

[+1] #841 23/02/2022 11h07

Gm1515, le 21/02/2022 a écrit :

#842 23/02/2022 11h30

PAP a écrit :

PAP a écrit :

[+1] #843 23/02/2022 18h10

Gm1515 a écrit :

#844 02/03/2022 09h59

#845 02/03/2022 10h08

#846 02/03/2022 10h43

#847 02/03/2022 11h37

#848 02/03/2022 13h56

#849 10/03/2022 12h47

Letuche57, le 02/03/2022 a écrit :

FAQ JD2M a écrit :

#850 08/04/2022 17h22

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