Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#776 05/12/2019 08h34

Membre
Réputation :   59  

Pour comprendre le calcul des amortissements, le BOFIP a précisé les règles:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/2060-PGP.html

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #777 06/05/2020 10h21

Membre
Réputation :   4  

Bonjour à tous,

ci dessous un message de mon comptable, à remettre dans le contexte de la crise COVID.

"

COMPTACOM a écrit :

Chère Cliente, cher Client,

Le fonds de solidarité est prévu par 2 décrets de mars et avril 2020 ;

Il s’adresse aux commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut (société, entrepreneur individuel, association, etc.) et leur régime fiscal et social.
Il est accessible aux TPE de 10 salariés ou moins, avec un CA annuel inférieur à 1 million d’euros et un bénéfice annuel imposable inférieur à 60 000 euros sur le dernier exercice clos.
L’aide sera versée aux entreprises qui ont fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public ou ont perdu plus de 50% de leur chiffre d’affaires en mars 2020 par rapport à mars 2019. Elle est renouvelée en avril.
II n’est pas accessible aux titulaires d’un contrat de travail à temps complet ou d’une pension de retraite au 1er mars 2020 et les personnes ayant bénéficié de plus de 800 € d’indemnités journalières de sécurité sociale en mars ou avril 2020.

A ce jour, les conditions des décrets demeurent inchangées mais une mise à jour du FAQ en date du 29/04/2020, par les services de l’Etat, indique sans autre précision que les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas éligibles au fonds de solidarité (point 27).

Pour les loueurs qui auraient bénéficié du fonds, le FAQ précise que l’administration pourra réclamer la restitution de tout ou partie de l’aide s’il s’avère que le demandeur n’y avait pas droit ou pas en totalité (point 11).

Nous continuerons à vous tenir informés des évolutions de ce dispositif au fur et à mesure des précisions qui seront apportées par le Ministère de l’Action et des Comptes Publics. 

Cordialement,

Hors ligne Hors ligne

 

Favoris 2    #778 23/05/2020 20h22

Membre
Réputation :   9  

Bonjour,
Mon locataire actuel quitte l’appartement dans 1 mois et je suis dans les clous pour le passer en meublé (engagement de louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année où a été constaté un déficit foncier., et engagement vis à vis du dispositif fiscal De Robien, dans lequel mon bien est loué depuis 15 ans: 9+3+3 d’amortissements).
Le passer en meublé va me permettre de repasser de nouveau par l’amortissement du bien, ce qui est appréciable (choix du réel simplifié).
J’ai parcouru le forum et acheté le livre ’Les nouvelles règles de la location meublée’ qui fait référence de J-Louis Le Boulch’, mais malgré cela, il me reste des doutes/ interrogations. Il se peut que je soit passé à côté lors de mes recherches.

> Comptable:
* Certains recommandent de faire appel à un comptable dès le début de la location, mais je m’interroge. N’est-ce pas suffisant de faire appel à un comptable que pour le 1er bilan (1 an après 1ere location)?
Certains dans les discussions argumentent que cela peut etre utile pour la déclaration P0i de début d’activité mais je ne vois aucune difficulté dans cette déclaration.
> Travaux juste avant passage location LMNP et valorisation:
Comment doit-on considérer l’achat de materiel et Main d’oeuvre pour ces travaux? Peut-etre ne pas les considérer car le bien sera globalement amorti sur une valeur ’après travaux’
Comment procédez-vous (ici c’est plus un retour d’expérience que je recherche sur les 2 points suivants).
Valorisation:
Pour estimer une valorisation de votre bien (en enlevant le terrain non amortissable), comment procédez-vous?
Faites vous appel à des agences immobilières (2-3?), en arguant une possible vente?  Ou bien Patrim? autre?

J’en profite en espérant que cela soit profitable à ceux qui s’intéressent au LMNP de lister et classer les principales discussions du forum que j’ai repérées:

Discussions principales du forum sur LMNP a écrit :

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

(30/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP

(5/6) LMP vs LMNP : avantages et inconvénients entre les statuts LMP et LMNP…

Démarches

Objectif: déclarer vos BIC au réel simplifié.
> (27/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs "choisir votre ec avant le début d’exploitation de votre premier bien, ne serait ce que pour remplir correctement le POi, optimiser la cfe…"
> Aucun intérêt d’adhérer à un CGA si déficit. la non-adhésion entraîne une  majoration du résultat fiscal de 25%
1/ déclaration P0i ici de début d’activité LMNP au greffe du TGI dans les 15 jours qui suivent l’exploitation
2/ Procédure pour créer mon espace sur le site des impôts (catégorie "espace pro")
Bien qu’il s’agisse d’une activité domestique, le LMNP est géré par le "Service de la Fiscalité des Entreprises" (et soumise au C.F.E. = Cotisation Foncière des Entreprises). Du coup, sur Internet, il faut passer par un accès professionnel, différent de l’accès personnel.
Les services des impôts ne savent pas faire la différence entre "Siège Social" et "Adresse". C’est le cas pour le LMNP, mais aussi pour les travailleurs indépendants, les commerçants, etc.
Au pire, vous pouvez, par téléphone, vérifier et éventuellement faire modifier, l’adresse de correspondance.

LMNP : achat mobilier et frais bancaires avec un compte bancaire dédié ?

LMNP : achat mobilier et frais bancaires avec un compte bancaire dédié ?
> Je retiens ici qu’il est préférable d’avoir un compte bancaire dédié avec CB gratuite, sinon gérer le bien sur un compte perso en marquant les lignes associées aux recettes/dépenses pour location

LMNP - Meubles à prévoir

Comment meubler un studio pour faire du LMNP ?
LMNP : quels meubles et électroménager pour le LMNP ?
(3/5) LMNP : quels meubles et électroménager pour le LMNP ?
Information - Forums des investisseurs heureux
> Je retiens ici qu’il y a 2 approches entre:
* l’occasion (moins cher/ + d’embêtements sans doute) et possible de l’imputer dans ses charges ou amortissement, en demandant une lettre de cession ou attestation (et non une facture, non possible pour un particulier sans SIRET) comme indiqué Information - Forums des investisseurs heureux1]ici[/url] ou .
* du neuf (+ cher / + de garanties / + de ’standing’, quoi que).

LMNP - Refus de meuble par le locataire

LMNP et stockage de certains meubles ?
> Ce que je retiens ici: "Sur l’état des lieux, indiquez la liste des meubles et accessoires (respecter le minimum que la loi impose). En face de chaque meuble que le locataire ne veut pas, indiquer "repris par le propriétaire à la demande du locataire.
Arrangez vous pour que cela ne concerne que 2/3 postes. Si le locataire veut supprimer d’avantages de postes, n’hésitez pas à changer… de candidat."

LMNP - Charges et Amortissement

LMNP : différences entre charges et amortissement ?
> "- la mesure de tolérance d’inscription en charges de l’exercice est normalement limitée à l’achat de petit matériel et outillage, ainsi qu’à l’achat de logiciel, de moins de 500 € (et non pas : tout achat de moins de 500 €).
- dès lors que les travaux et achats de meubles portent sur l’objet même de l’entreprise (à savoir la location de logements meublés), ils devraient être immobilisés, même à moins de 500 €.
- en tout cas, la mesure de tolérance pour l’inscription en charges de dépenses de moins de 500 € ne doit pas être détournée en achetant pour moins de 500 € les éléments d’un même ensemble ; en tout cas, l’équipement initial en meubles d’un appartement meublé ne peut pas être passé en charges, même si chaque meuble coûte moins de 500 €."
LMNP : date de début d’amortissement d’un bien immobilier ?
LMNP : les déductions possibles en régime réel (2/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (4/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (17/17)
LMNP : les déductions possibles en régime réel (14/17)
Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle

Valorisation valeur venale > Terrain non amortissable   
(24/32) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs   > METHODE?
Synthèse : statut LMNP pour la location meublée non professionnelle
LMNP : ventilation du coût entre mur et terrain pour le calcul de l’amortissement ?

BàV,

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #779 24/05/2020 11h34

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1720  

Un expert comptable vous fait toujours payer sa mission par exercice. Donc, que vous le missionniez dès le début, ou 7 jours avant de déposer la liasse fiscale, le coût sera le même. Donc, prenez-le dès le début, vous aurez une personne à qui poser vos questions !

Travaux : effectivement vous ne pouvez pas les déclarer en tant que tel. Mais vous devriez les retrouver plus ou moins dans le surcroît de valeur de l’appartement estimé avant location.

Estimation de la valeur : c’est toujours sous VOTRE responsabilité. Mais prenez des sources écrites pour avoir de quoi argumenter en cas de redressement fiscal. Par exemple Patrim + DVF (pour des biens similaires) + 3 estimations d’AI.

Ces sources estiment toujours le bien avec le terrain. Etablir la valeur du terrain est là aussi sous votre responsabilité. Vous pouvez faire 10 ou 20 %. Sinon, j’ai posté quelque part sur le forum la méthode préconisée par le Conseil d’Etat. Vous devriez la retrouver avec une recherche sur les bons mots clés.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur