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#751 30/01/2019 13h23

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

avez vous pu lire les liens envoyés ?

quelle est la lettre de mission de votre societé de revente ? avez vous contacté les impots ?
a partir du moment ou vous n’oubliez pas les impots ( ie la TVA ) il n’y a pas de difference fondamentale.

la question porte sur quoi ? 
est ce difficile de vendre un ephad en tant que particulier ? ou avec une AI qui ne ferait pas cette declaration ?
ou est le probleme reellement?

Comment gerez vous la TVA aujourd’hui ? la declaration d’impot ? par un comptable ?

Cdt

Dernière modification par Timinel (30/01/2019 13h27)

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#752 30/01/2019 13h25

Membre
Réputation :   54  

Bonjour,

La vente d’un bien par un non professionnel est faisable: il s’agit principalement de rédiger une annonce, faire les visites et rassembler les documents administratifs.
C’est donc à votre portée.

Je comprends par votre message initial qu’il n’y a pas de compta ou autre sur ce bien ( régime nu?). Votre notaire peut dans ce cas vous aider pour les documents nécessaires à la vente.

Une autre problématique sera de mettre l’appartement au bon prix. Cela nécessitera une petite étude du marché, et éventuellement, de prendre contact Avec d’autres propriétaires.

Enfin, la vente nécessite du temps pour répondre aux appels,faire les visites, répondre aux questions, et sélectionner eventuellement la meilleure offre. Rien de dramatique, mais c’est pour cela que des agences existent.

Dernière modification par FastHand (30/01/2019 13h27)

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#753 30/01/2019 18h57

Membre
Réputation :   0  

Bonsoir,
En fait les derniers messages m’ont bien éclairé sur la marche à suivre et sur les questions qu’il faut se poser…( j’ai pu suivre les liens proposés par Timinel)
Je pense que Dangarcia est dans le vrai: faisable oui, raisonnable (en ce qui me concerne en tout cas!) non!
Donc retour à la case départ, et comme le suggère bernard2K: Nouvelle mise en concurrence de 3 agences et signer le mandat qui me paraitra le plus clair (en tout cas, un certain nombre d’infos que le forum m’a communiquées me seront utiles dans mon choix!), et c’est tout!
Cordialement

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#754 31/01/2019 21h15

Membre
Réputation :   72  

Veuillez m’excuser pour ces questionnements de néophite ;-)

Je n’ai rien d’acté, pas encore fait d’études sur le sujet.

J’envisage de déménager en achetant un nouveau bien dans la région. Je n’en suis qu’aux balbutiements)
(Pas encore décidé entre de l’ancien ou du neuf, même si j’ai une préférence par principe pour un terrain avec construction de maison neuve).

Ma maison actuelle est pratiquement payée, ne reste que le PTZ qui sera terminé cette année. Il est certain que la nouvelle acquisition, de part son emplacement souhaité plus proche des transports et de la capitale, coutera beaucoup plus cher que la valeur de l’actuelle.

Je me questionne donc sur la faisabilité de plusieurs propositions.

1) Faire un credit total pour la nouvelle acquisition, pas de crédit relais, et une fois l’emménagement fait dans la nouvelle maison, revendre l’ancienne et rembourser une partie du crédit immo.

2) faire un credit total pour la nouvelle maison, et une fois l’ancienne vendue, placer la somme en SCPI/ Assurance vie/ foncieres côtées si le rendement espéré est plus élevé que le taux du crédit immo.

3) Crédit pour la nouvelle construction, (peut être y a t’il des aides si normes RT2020? ), et conserver l’actuel logement pour le mettre en location. 
Dans cette optique, malheureusement je ne pourrais pas bénéficier de déductions d’impôts liées à mon credit. Peut-être pourrais-je en revanche déduire les travaux d’entretien et répercuter une partie de la taxe foncière ?

4) Je dis à la banque que je souhaite acheter un crédit ma nouvelle maison pour la louer, et que je reste dans mon habitation actuelle.  Je bénéficie donc d’un taux ou de conditions de prets différentes liées à un achat locatif. En réalité, je loue l’ancienne maison qui est déjà financée .
Je suppose que c’est trop simple et qu’il est facile de s’en rendre compte pour la banque ou les  impots ?

Ou bien, je dis que je loue à une personne de ma famille ?

5) D’autres idées ?

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#755 01/02/2019 00h28

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1939  

@tikitoi : pas compris le rapport entre vos questions et le LMNP, objet de ce fil.

@rentierpeutetre : j’avoue que je ne connais rien à la vente de chambre d’ehpad, et en fait ça me semble plutôt un avantage pour réfléchir sur votre cas. Je trouve que vous réfléchissiez trop "ehpad" (comme si c’était un marché totalement déconnecté du reste) et pas assez "immobilier".

Vous voulez vendre une chambre d’ehpad, qui s’analyse comme un investissement locatif en copro, donné à bail commercial, avec la particularité que le preneur est le même pour tout l’immeuble et qu’il est donc en position de force absolue (on ne peut pas l’évincer et il dicte ses conditions).

En face, il faut un acheteur. Il achète quoi ? Un rendement pour son investissement. Le loyer étant une donnée fixe (enfin pour le moment), la seule variable est le prix de vente. Voilà pourquoi Surin avait raison d’insister sur le prix de marché. La vraie question est : à quel prix votre bien peut-être partir ? S’il est au bon prix, il se vendra.
Il n’y a pas que le rendement, mais aussi les autres caractéristiques, comme le fait que le bail est à 2 ans de l’échéance, qu’il y aura alors très probablement une baisse de loyer, et aussi à peu près dans les mêmes délais du changement de mobilier à la charge du bailleur. Ces deux éléments tendent à faire baisser le prix de vente. J’ai l’impression que votre difficulté, c’est surtout d’admettre qu’il va falloir baisser le prix de façon conséquente, compte tenu des conditions assez défavorables (rendement bas, baisse de loyer à venir dans 2 ans…). Ca fait mal au coeur, mais si vous voulez vraiment vendre, il faut bien se mettre au prix de marché. Ou alors, se dire "tant pis, je le garde".

Bon, par rapport aux acheteurs potentiels, il faut faire connaître que ça se vend. Comment recherchent les gens qui cherchent à acheter une chambre d’ehpad ? Par des sites spécialisés, mais aussi par des sites généralistes comme le bon coin, pap, etc. Et par des CGP, mais là le problème c’est que les CGP ne vendent que du neuf, vous n’aurez pas accès à cette force commerciale.

Si on prend un AI, sur un tel bien, il fait quoi ? Il publie sur son site internet, et sur des sites tiers s’il n’est pas trop flemmard, et il attend le chaland. Quelques réponses à des coups de fil. Même pas sûr qu’il se déplace pour faire visiter, c’est pas l’exploitant de l’Ehpad qui fait visiter ? En tout cas,
j’ai l’impression que c’est bien moins de travail pour l’AI que de vendre une maison. Donc, à mon avis, la rémunération est facilement gagnée. Donc, ça ne vaut certainement pas les 30 k€ que prend l’agence à qui vous avez donné mandat. Quasi 20 % alors que sur un bien immobilier normal c’est dans les 5 à 7 %, c’est quand même du foutage de gueule.

Y a-t-il le moindre avantage à donner un mandat exclusif ? Est-ce que l’AI qui a un mandat exclusif fait davantage d’efforts pour vendre votre bien ? Après 5 mois, je crois que vous avez la réponse.

A votre place,voilà ce que je ferais :
1) résilier le mandat de l’agence incompétente
2) demander des évaluations à au moins 4 agences, dont certaines spécialisées ehpad et d’autres généralistes.
3) en parallèle, faire ma propre étude sur le prix que peut valoir cette chambre.
4) en fonction des évaluations des uns et des autres, fixer un prix de marché réaliste et mettre en vente à ce prix-là. Je vous préviens : ça risque d’être en nette baisse par rapport au premier prix, qui a prouvé par l’absence d’acheteurs qu’il était bien trop haut.
Je pense qu’il faut mettre en vente par toutes les agences (sauf si l’une vous paraît vraiment douteuse), en mandat simple. Après tout, ça multiplie les touches. Négociez les commissions vers le bas.
Les AI seront d’autant plus motivés que le premier qui vend gagne la commission. Au moins il y a une vraie émulation, alors que le mandat exclusif leur donne parfois l’impression que vous êtes captif et qu’ils s’occuperont de vendre votre bien quand ils auront le temps. S’ils geignent pour obtenir un mandat exclusif, vous leur expliquerez que vous avez essayé, que ça n’a rien donné de bon, alors que maintenant, c’est mandat simple, à prendre ou à laisser.

Vous demandiez comment ça marche pour la TVA et tout. A mon humble avis, c’est au notaire de s’en occuper. A ma connaissance, c’est le notaire qui fait toutes les démarches, y compris fiscales, à la vente d’un bien immobilier. Si vraiment cet aspect vous fait peur, payez-vous les services d’un fiscaliste pour faire la paperasse. Ca vous coutera 1000 ou 2000 €, ce qui est toujours beaucoup moins cher que l’excès de commission de cette agence, qui semble vous avoir promis de s’occuper de tout, mais à quel prix !

Après, j’avoue encore une fois que je ne sais pas comment se vendent les chambres d’Ehpad.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2019 09h20)


Bonjour chez vous, numéro 6.

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#756 01/02/2019 07h39

Membre
Réputation :   72  

Le rapport avec ce fil ?
Et Bien le fait d’envisager de mettre ma maison en location, en LMNP ou locatif classique (titre du sujet = LMNP et investissements locatifs)
smile

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#757 02/02/2019 11h38

Membre
Réputation :   0  

@Bernard2K: Merci pour cette analyse: Vous avez exactement mis en mots ce qui était pour le moins brouillon dans mon esprit!:

Oui, j’ai trop raisonné "EHPAD" plutôt qu’investissement immobilier disons "standard".

Oui, je dois accepté (mais ça je le savais, honnêtement!) la moins value à la revente, et je sais que la baisse du prix va être "salée"!

Maintenant, je vais aller à la pèche aux info pour estimer au mieux la valeur de ces chambres d’EHPAD et appliquer vos conseils sur la mise en concurrence des AI.

Je reprendrai contact avec le forum pour informer de l’avancée de mes démarches (c’est aussi intéressant de voir l’impact des conseils prodigués!)
Cordialement

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#758 11/02/2019 09h58

Membre
Réputation :   22  

Bonjour,

J’ai une petite question concernant le LMNP.
Peut on acheter des meubles (en soldes) avant d’avoir acheté son bien que l’on va mettre en LMNP ?

En effet je vais courant mars finaliser mon acte d’achat de studio pour mon LMNP. Je souahite profitez de la fin des soldes pour acheter un canapé.

Si je demande une facture à l’adresse du studio avant l’acte d’achat, est ce que je pourrais bien intégrer et amortir cet achat dans ma comptabilité 2019 ?

Par avance merci de votre retour,

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[+1]    #759 12/02/2019 09h03

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   120  

Soit vous êtes déjà en activité et dès lors vous inscrivez votre canapé au bilan (immobilisation corporelle) pour sa valeur d’achat.

Soit vous n’êtes pas encore en activité et dans ce cas vous inscrirez votre canapé au bilan lors de votre début d’activité (ou lors de la mise en location), pour sa valeur vénale, que vous pourrez à mon avis sans grand risque estimer au niveau de la valeur du neuf (même si l’on sait qu’il aura déjà peut-être perdu -25% même s’il est resté dans le carton).

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#760 04/05/2019 17h05

Membre
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je me suis lancé dans l’investissement locatif à travers les plateformes en ligne telles que BNB que je loue à la nuité tout au long de l’année depuis 1 an maintenant en LMNP au réel. (Achat en Mai 2018 !)
Par manque de connaissances, je n’ai pas souscris à un CGA et à un expert comptable mais j’ai appris énormément à travers ce forum et je tiens à vous en remercier tout d’abord !
Ma comptabilité n’est pas très compliquée mais j’ai tout de même quelques questions:

1) J’ai acheté les meubles de l’appartement à l’ancien propriétaire qui m’a fait une facture à hauteur de 5000€ en date du début d’activité qu’on a déduit du prix de vente (non déclaré au notaire).
Il m’a assuré que les meubles avait été achetés 1 an avant la vente et que je pouvais les déduire encore pour 4 ans => Puis je déduire 5000€ sur 4 ans en utilisant cette "attestation de vente" ?

2) De même, pour la Taxe Foncière, j’ai versé à l’ancien propriétaire un prorata de taxe foncière basée sur celle de 2017. Puis-je la déduire en utilisant l’attestation de paiement qu’il m’a faite ?

3) J’ai effectué des travaux, notamment de peinture au sein de l’appartement que j’ai effectué moi même (achat des outils et fournitures) jusqu’ à 3 reprises (2 dégâts des eaux en 1 an…).
Je suppose que les indemnités versées par l’assurance passent en revenue et que je dois amortir les achats de peinture sur 10 ans ou les passer en charge ? Car sincèrement, en location courte durée, un coup de peinture chaque année n’est pas de trop…
3)bis) De plus, en exemple, l’achat d’un sèche serviette suite à la casse du précédent par un locataire d’une valeur de 100€, puis-je le faire passer en charges, ou forcément en amortissement ?

4) Je ne collectais pas la taxe de séjour pour une plateforme en ligne (BookBook ;-)) car je n’effectuais pas le checkout des locataires et ceux-ci ne m’ont que très rarement payé après leur séjour, en revanche j’ai bien payé les taxes pour chaque nuitée. Puis je les faire passer en charges ?

Merci et bons revenus locatifs à tous !
Goodgame42

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#761 22/06/2019 10h29

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

J’ai des questions à poser concernant le LMNP, je suis novice.

Peut on acheter des meubles et réaliser des travaux avant d’avoir mis en location son bien que l’on va mettre en LMNP ?
En effet, les travaux commencent d’ici 15 jours et je me demande si je dois remplir mon P0i avant le début de mon activité (janvier-février 2020) ou si je dois le faire dès à présent.

En gros, est ce que je pourrais bien intégrer et amortir ces achats et travaux dans ma comptabilité 2020 si mes travaux ont été réalisés avant  ?

Par avance merci de votre retour.

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#762 22/06/2019 12h31

Modérateur
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Réputation :   2208  

Votre question a déjà été posée maintes fois, y compris dans les 31 pages de cette discussion, avec des réponses argumentées.  Je vous suggère de la relire (et en repondant ceci, je pense vous rendre bien plus service qu’en répondant juste à votre question, car vous apprendrez bien plus, et éviterez bien des erreurs dans votre projet).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#763 01/09/2019 17h43

Membre
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Dans un LMNP les abonnements eau électricité internet sont ils forcément à la charge du propriétaire ?

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#764 01/09/2019 17h50

Modérateur
Top 20 Réputation
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Non, aucune relation entre le statut LMNP et qui prend ces abonnements. Le locataire prend généralement lui-même ses abonnements (à l’électricité et internet au moins, pour l’eau c’est souvent la copropriété qui est abonnée) … sauf bien sur en cas de location de courte durée.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#765 01/09/2019 19h00

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   272  

Le propriétaire choisi si il souhaite les fournir au locataire, ceci indépendamment de la durée de location.

Ces coûts sont facturés aux locataires le cas échéant. Intégrer ces prestations au logement à des avantages et des inconvénients.

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#766 02/12/2019 06h17

Membre
Réputation :   16  

Bonjour

J’ai une question un peu technique

J’ai un appart acquis en 2016, loué fin 2016, dans lequel j’ai fait des travaux à l’époque (travaux que j’avais passé en déficit foncier).
Je l’ai loué en nu pendant 3 ans.
Les locataires viennent de partir.
Je vais le mettre en meublé début 2020, sous le statut LMNP

Les chiffres en arrondissant gros

Achat du bien : 50K
Notaire : 5K
Travaux : 10K
Meubles (que je viens d’acheter) : 1K

nb : j’ai conservé toutes les factures
nb2 : l’agence de loc a estimé mon bien à 70K

D’après le comptable que je viens de voir, du fait que j’ai déduit en 2016 les travaux, je ne pourrais pas à nouveau prendre en compte ces travaux dans la base amortissable.
De plus, ayant acquis et exploité ce bien dès 2016, je "perds" 3 années d’amortissement (je sais pas concrètement ce qu’il veut en faire, baisser la base d’amortissement).

Je sais que c’est amorti par composant, mais pour simplifier en disant que j’amortis le tout sur 30 ans, quel est pour vous, dans cette situation (passage de nu à meublé en LMNP, 3ans+ après l’achat et première mise en loc à nu) la base amortissable de mon bien ?

1- Le cout total de mon investissement, soit 66K ?

2- Le cout total, sans compter les travaux déjà déduits et avec 3 ans d’amortissement en moins :
soit (50K + 5K + 1K) x 27 ans / 30 ans ?

3- La valeur réelle de mon bien, estimé par une (ou plusieurs) agences immo ? 70K

4- Autre chose ?

Est ce que vous auriez des liens vers des textes de loi, doc juridique etc… justifiant cela ?

Merci

Dernière modification par xFFx (02/12/2019 06h48)

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[+1]    #767 02/12/2019 08h18

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   315  

Bonjour.

Votre comptable doit uniquement prendre la valeur estimée du bien par l’agence (il est bon d’avoir une  autre estimation en cas de controle). Le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant suivant sa règle habituelle (soit par composants soit sur une durée donnée).

Pour les textes, je vous laisse chercher dans les files lmnp.


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[+1]    #768 02/12/2019 10h27

Membre
Réputation :   49  

Bonjour,

D’accord avec lachignolecrose.
Vous ne devez plus distinguer les frais de notaire, agence, travaux, etc antérieur à la date de mise en location meublée.

A la date de mise en location meublée, vous devez déterminer la valeur réelle du bien, et amortir sur cette base.

Attention aussi aux déficits fonciers déduits et vérifier que vous avez bien loué l’immeuble 3 années consécutives suivant l’imputation des déficits.

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#769 03/12/2019 18h07

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,

Je compte meubler un appartement dont j’ai fait l’acquisition.
Le mobilier supérieur à 600 euros peut être enregistré comme dépense amortissable.
Un parent m’a offert une télévision à 610euros (facture à mon nom, date postérieure à l’acquisition, paiement par lui en espèce).
Puis-je comptabiliser ce bien comme dépense amortissable ?

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#770 03/12/2019 23h04

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   272  

Je ne comprends pas votre question, dont vous donnez la réponse 2 phrases plus haut.

Vous voulez savoir si faire une fausse facture est légal?

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#771 03/12/2019 23h19

Membre
Réputation :   6  

Dans le prolongement de ce qu’écrit Trahcoh : pensez-vous que quelque chose qui vous a été "offert" puisse constituer une "dépense" ?

Dernière modification par Treblad (03/12/2019 23h20)

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#772 04/12/2019 02h24

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   315  

PatBo31 a écrit :

Bonjour,

Je compte meubler un appartement dont j’ai fait l’acquisition.
Le mobilier supérieur à 600 euros peut être enregistré comme dépense amortissable.
Un parent m’a offert une télévision à 610euros (facture à mon nom, date postérieure à l’acquisition, paiement par lui en espèce).
Puis-je comptabiliser ce bien comme dépense amortissable ?

Non vous ne pouvez pas car ça n’est pas vous qui avez eu la charge. En cas de contrôle, le fisc peut vous demander la preuve du paiement (reçu CB, relevé de compte). Pourquoi ne pas demander comme cadeau de Noël tous les tickets de caisse de gsb de la famille?

De plus, il faut que la facture soit à l’adresse du bien loué ou le siège déclaré de l’activité meublée.

Dernière modification par lachignolecorse (04/12/2019 02h29)


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#773 05/12/2019 06h51

Membre
Réputation :   16  

Bonjour

Merci pour vos réponses

Le bien a commencé à être loué fin 2016 en nu, et sera loué à partir de 2020 en meublé.

Il y aura donc bien eu 3 ans (2017-2018-2019) durant lesquels le bien a été loué suite à l’imputation du déficit en 2016, donc ça doit être bon niveau fiscal

@ lachignolecorse

lachignolecorse a écrit :

Bonjour.

Votre comptable doit uniquement prendre la valeur estimée du bien par l’agence (il est bon d’avoir une  autre estimation en cas de controle). Le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant suivant sa règle habituelle (soit par composants soit sur une durée donnée).

Qu’entendez vous par "le comptable doit déduire le foncier et amortir le restant" ?
Vous parlez des travaux que j’ai engagé il y 3 ans ? Ou rien à voir ?

De même, j’ai recherché sur internet les textes de loi traitant de ce cas, mais je ne trouve rien de précis

La seule chose que j’ai trouvé est sur ce site

Amortissement comptable et location meublée

"Comment calculer l’amortissement ?
L’amortissement est calculé sur la valeur d’acquisition du bien majorée des frais relatifs à l’achat ou sur sa valeur vénale quand il est déjà détenu dans le patrimoine"

Celà me parait assez claire.
Toutefois c’est un site qui n’a rien d’officiel

Pas pour faire l’assisté, mais est-ce que vous auriez les textes précis ou au moins un site sur lequel chercher les textes qui donneraient une réponse claire ?

Je n’arrive pas à trouver.
J’ai poser la question aux impots via ma messagerie sur impots.gouv, mais ils se sont contentés de me balancer deux liens hyper génériques dans lesquels je n’arrive pas à trouver la réponse à ma question

Code général des impôts, annexe 3 - Article 38 quinquies | Legifrance

Les régimes d’imposition | impots.gouv.fr

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[+1]    #774 05/12/2019 07h18

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Si votre appartement est estimé à 100, il faut retirer 15 pour le terrain qui est non amortissable. Le comptable amortira les 85 restants.

Le 15 pour le terrain est à estimer par vous (sur base de valeurs foncières locales) ou par votre expert-comptable compte tenu de ses "habitudes".


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[+1]    #775 05/12/2019 08h23

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xFFx : vous devriez relire ce message : (24/31) LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs

Sinon, je plussoie ce que disent lachignolecorse et michmouch.


Bonjour chez vous, numéro 6.

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