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Forums des investisseurs heureux

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#751 30/01/2019 13h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour

avez vous pu lire les liens envoyés ?

quelle est la lettre de mission de votre societé de revente ? avez vous contacté les impots ?
a partir du moment ou vous n’oubliez pas les impots ( ie la TVA ) il n’y a pas de difference fondamentale.

la question porte sur quoi ? 
est ce difficile de vendre un ephad en tant que particulier ? ou avec une AI qui ne ferait pas cette declaration ?
ou est le probleme reellement?

Comment gerez vous la TVA aujourd’hui ? la declaration d’impot ? par un comptable ?

Cdt

Dernière modification par Timinel (30/01/2019 13h27)

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#752 30/01/2019 13h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

La vente d’un bien par un non professionnel est faisable: il s’agit principalement de rédiger une annonce, faire les visites et rassembler les documents administratifs.
C’est donc à votre portée.

Je comprends par votre message initial qu’il n’y a pas de compta ou autre sur ce bien ( régime nu?). Votre notaire peut dans ce cas vous aider pour les documents nécessaires à la vente.

Une autre problématique sera de mettre l’appartement au bon prix. Cela nécessitera une petite étude du marché, et éventuellement, de prendre contact Avec d’autres propriétaires.

Enfin, la vente nécessite du temps pour répondre aux appels,faire les visites, répondre aux questions, et sélectionner eventuellement la meilleure offre. Rien de dramatique, mais c’est pour cela que des agences existent.

Dernière modification par FastHand (30/01/2019 13h27)

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#753 30/01/2019 18h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir,
En fait les derniers messages m’ont bien éclairé sur la marche à suivre et sur les questions qu’il faut se poser…( j’ai pu suivre les liens proposés par Timinel)
Je pense que Dangarcia est dans le vrai: faisable oui, raisonnable (en ce qui me concerne en tout cas!) non!
Donc retour à la case départ, et comme le suggère bernard2K: Nouvelle mise en concurrence de 3 agences et signer le mandat qui me paraitra le plus clair (en tout cas, un certain nombre d’infos que le forum m’a communiquées me seront utiles dans mon choix!), et c’est tout!
Cordialement

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#754 31/01/2019 21h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Veuillez m’excuser pour ces questionnements de néophite ;-)

Je n’ai rien d’acté, pas encore fait d’études sur le sujet.

J’envisage de déménager en achetant un nouveau bien dans la région. Je n’en suis qu’aux balbutiements)
(Pas encore décidé entre de l’ancien ou du neuf, même si j’ai une préférence par principe pour un terrain avec construction de maison neuve).

Ma maison actuelle est pratiquement payée, ne reste que le PTZ qui sera terminé cette année. Il est certain que la nouvelle acquisition, de part son emplacement souhaité plus proche des transports et de la capitale, coutera beaucoup plus cher que la valeur de l’actuelle.

Je me questionne donc sur la faisabilité de plusieurs propositions.

1) Faire un credit total pour la nouvelle acquisition, pas de crédit relais, et une fois l’emménagement fait dans la nouvelle maison, revendre l’ancienne et rembourser une partie du crédit immo.

2) faire un credit total pour la nouvelle maison, et une fois l’ancienne vendue, placer la somme en SCPI/ Assurance vie/ foncieres côtées si le rendement espéré est plus élevé que le taux du crédit immo.

3) Crédit pour la nouvelle construction, (peut être y a t’il des aides si normes RT2020? ), et conserver l’actuel logement pour le mettre en location. 
Dans cette optique, malheureusement je ne pourrais pas bénéficier de déductions d’impôts liées à mon credit. Peut-être pourrais-je en revanche déduire les travaux d’entretien et répercuter une partie de la taxe foncière ?

4) Je dis à la banque que je souhaite acheter un crédit ma nouvelle maison pour la louer, et que je reste dans mon habitation actuelle.  Je bénéficie donc d’un taux ou de conditions de prets différentes liées à un achat locatif. En réalité, je loue l’ancienne maison qui est déjà financée .
Je suppose que c’est trop simple et qu’il est facile de s’en rendre compte pour la banque ou les  impots ?

Ou bien, je dis que je loue à une personne de ma famille ?

5) D’autres idées ?

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#755 01/02/2019 00h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@tikitoi : pas compris le rapport entre vos questions et le LMNP, objet de ce fil.

@rentierpeutetre : j’avoue que je ne connais rien à la vente de chambre d’ehpad, et en fait ça me semble plutôt un avantage pour réfléchir sur votre cas. Je trouve que vous réfléchissiez trop "ehpad" (comme si c’était un marché totalement déconnecté du reste) et pas assez "immobilier".

Vous voulez vendre une chambre d’ehpad, qui s’analyse comme un investissement locatif en copro, donné à bail commercial, avec la particularité que le preneur est le même pour tout l’immeuble et qu’il est donc en position de force absolue (on ne peut pas l’évincer et il dicte ses conditions).

En face, il faut un acheteur. Il achète quoi ? Un rendement pour son investissement. Le loyer étant une donnée fixe (enfin pour le moment), la seule variable est le prix de vente. Voilà pourquoi kc44 avait raison d’insister sur le prix de marché. La vraie question est : à quel prix votre bien peut-être partir ? S’il est au bon prix, il se vendra.
Il n’y a pas que le rendement, mais aussi les autres caractéristiques, comme le fait que le bail est à 2 ans de l’échéance, qu’il y aura alors très probablement une baisse de loyer, et aussi à peu près dans les mêmes délais du changement de mobilier à la charge du bailleur. Ces deux éléments tendent à faire baisser le prix de vente. J’ai l’impression que votre difficulté, c’est surtout d’admettre qu’il va falloir baisser le prix de façon conséquente, compte tenu des conditions assez défavorables (rendement bas, baisse de loyer à venir dans 2 ans…). Ca fait mal au coeur, mais si vous voulez vraiment vendre, il faut bien se mettre au prix de marché. Ou alors, se dire "tant pis, je le garde".

Bon, par rapport aux acheteurs potentiels, il faut faire connaître que ça se vend. Comment recherchent les gens qui cherchent à acheter une chambre d’ehpad ? Par des sites spécialisés, mais aussi par des sites généralistes comme le bon coin, pap, etc. Et par des CGP, mais là le problème c’est que les CGP ne vendent que du neuf, vous n’aurez pas accès à cette force commerciale.

Si on prend un AI, sur un tel bien, il fait quoi ? Il publie sur son site internet, et sur des sites tiers s’il n’est pas trop flemmard, et il attend le chaland. Quelques réponses à des coups de fil. Même pas sûr qu’il se déplace pour faire visiter, c’est pas l’exploitant de l’Ehpad qui fait visiter ? En tout cas,
j’ai l’impression que c’est bien moins de travail pour l’AI que de vendre une maison. Donc, à mon avis, la rémunération est facilement gagnée. Donc, ça ne vaut certainement pas les 30 k€ que prend l’agence à qui vous avez donné mandat. Quasi 20 % alors que sur un bien immobilier normal c’est dans les 5 à 7 %, c’est quand même du foutage de gueule.

Y a-t-il le moindre avantage à donner un mandat exclusif ? Est-ce que l’AI qui a un mandat exclusif fait davantage d’efforts pour vendre votre bien ? Après 5 mois, je crois que vous avez la réponse.

A votre place,voilà ce que je ferais :
1) résilier le mandat de l’agence incompétente
2) demander des évaluations à au moins 4 agences, dont certaines spécialisées ehpad et d’autres généralistes.
3) en parallèle, faire ma propre étude sur le prix que peut valoir cette chambre.
4) en fonction des évaluations des uns et des autres, fixer un prix de marché réaliste et mettre en vente à ce prix-là. Je vous préviens : ça risque d’être en nette baisse par rapport au premier prix, qui a prouvé par l’absence d’acheteurs qu’il était bien trop haut.
Je pense qu’il faut mettre en vente par toutes les agences (sauf si l’une vous paraît vraiment douteuse), en mandat simple. Après tout, ça multiplie les touches. Négociez les commissions vers le bas.
Les AI seront d’autant plus motivés que le premier qui vend gagne la commission. Au moins il y a une vraie émulation, alors que le mandat exclusif leur donne parfois l’impression que vous êtes captif et qu’ils s’occuperont de vendre votre bien quand ils auront le temps. S’ils geignent pour obtenir un mandat exclusif, vous leur expliquerez que vous avez essayé, que ça n’a rien donné de bon, alors que maintenant, c’est mandat simple, à prendre ou à laisser.

Vous demandiez comment ça marche pour la TVA et tout. A mon humble avis, c’est au notaire de s’en occuper. A ma connaissance, c’est le notaire qui fait toutes les démarches, y compris fiscales, à la vente d’un bien immobilier. Si vraiment cet aspect vous fait peur, payez-vous les services d’un fiscaliste pour faire la paperasse. Ca vous coutera 1000 ou 2000 €, ce qui est toujours beaucoup moins cher que l’excès de commission de cette agence, qui semble vous avoir promis de s’occuper de tout, mais à quel prix !

Après, j’avoue encore une fois que je ne sais pas comment se vendent les chambres d’Ehpad.

Dernière modification par Bernard2K (01/02/2019 09h20)

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#756 01/02/2019 07h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le rapport avec ce fil ?
Et Bien le fait d’envisager de mettre ma maison en location, en LMNP ou locatif classique (titre du sujet = LMNP et investissements locatifs)
smile

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#757 02/02/2019 11h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Bernard2K: Merci pour cette analyse: Vous avez exactement mis en mots ce qui était pour le moins brouillon dans mon esprit!:

Oui, j’ai trop raisonné "EHPAD" plutôt qu’investissement immobilier disons "standard".

Oui, je dois accepté (mais ça je le savais, honnêtement!) la moins value à la revente, et je sais que la baisse du prix va être "salée"!

Maintenant, je vais aller à la pèche aux info pour estimer au mieux la valeur de ces chambres d’EHPAD et appliquer vos conseils sur la mise en concurrence des AI.

Je reprendrai contact avec le forum pour informer de l’avancée de mes démarches (c’est aussi intéressant de voir l’impact des conseils prodigués!)
Cordialement

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#758 11/02/2019 09h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

J’ai une petite question concernant le LMNP.
Peut on acheter des meubles (en soldes) avant d’avoir acheté son bien que l’on va mettre en LMNP ?

En effet je vais courant mars finaliser mon acte d’achat de studio pour mon LMNP. Je souahite profitez de la fin des soldes pour acheter un canapé.

Si je demande une facture à l’adresse du studio avant l’acte d’achat, est ce que je pourrais bien intégrer et amortir cet achat dans ma comptabilité 2019 ?

Par avance merci de votre retour,

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[+1]    #759 12/02/2019 09h03 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Soit vous êtes déjà en activité et dès lors vous inscrivez votre canapé au bilan (immobilisation corporelle) pour sa valeur d’achat.

Soit vous n’êtes pas encore en activité et dans ce cas vous inscrirez votre canapé au bilan lors de votre début d’activité (ou lors de la mise en location), pour sa valeur vénale, que vous pourrez à mon avis sans grand risque estimer au niveau de la valeur du neuf (même si l’on sait qu’il aura déjà peut-être perdu -25% même s’il est resté dans le carton).

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