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#726 13/12/2018 14h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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MichMouch a écrit :

C’est faux pour du LMNP.
Il faut simplement sortir le bien immobilier de l’actif par le 108. Aucun impact sur la fiscalité. Le notaire applique le régime des particuliers.
A la limite le comptabiliser pourquoi pas mais alors il faudrait le déduire sur la liasse puisque non imposable mais c’est inutile et embrouillerait pas mal de monde.

Si vous le dîtes , je relate le fait que sur les 7 ou 8 studios revendu , j’ai en tant que LMNP eu l’inscription de produit et charges exceptionnelles sur mon bilan de l’année de la vente

Le LMNP est une activité de particuliers en terme de fiscalité de la plus value mais une activé d’entreprise en terme comptable.
Le bien est porté à l’actif de l’entreprise donc lors de sa vente il doit bien apparaitre dans le bilan en terme de sortie d’où l’inscription dans les comptes 675 et 775.

Ci dessous es liens vers la description des compte 675 et 775 produit de cessions d’actifs et valeurs comptables de cessions d’actifs
Les produits exceptionnels en comptabilité (comptes 77)
Les charges exceptionnelles en comptabilité (comptes 67)

Ci dessous le résultat comptable de 2016 décrit plus haut
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/901_img_20181213_144700.jpg

Rien de plus à ajouter


Investissement et partenariat immobilier via des SCI IS sur des locaux commerciaux

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#727 13/12/2018 15h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il faudrait voir si dans votre même liasse fiscale vous avez une annexe à la 2033B intitulée "réintégrations et déductions diverses" et surtout si le résultat fiscal est identique au résultat comptable.

Si tel est le cas votre comptable a fait une erreur.

Comptablement lors d’une cession d’immobilisations on constate deux écritures.
Une de "sortie de l’immobilisation" qui crédite le compte d’immobilisation par le compte d’amortissement, et le solde en 675 qui correspond à la VNC.
Une autre de "vente de l’immobilisation" qui débite un compte de tiers "l’acheteur" par le 775.
La différence entre le 775 et le 675 étant la plus value (ou la moins value).
Ca c’est pour une entreprise classique.

En LMNP je me contente de passer l’écriture de sortie de l’immobilisation en soldant non pas par le 675 mais par le 108.

Dans votre cas, les écritures ont été saisies, pourquoi pas, mais il faut déduire la PV du résultat fiscal puisqu’elle n’est pas imposable en BIC.

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#728 13/12/2018 15h36 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le résultat de 1296 € est passé en passif dans le bilan simplifié 2033 au niveau de la ligne 136


Investissement et partenariat immobilier via des SCI IS sur des locaux commerciaux

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#729 14/12/2018 14h54 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il serait intéressant de voir comment cela s’est répercuté au niveau de la 2031 et de la 2042 CPRO …

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#730 15/12/2018 10h30 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Je vois qu’on parle assez technique sur la compatibilité LMNP donc je m’aventure sur une question assez technique sur la comptabilisation des frais de notaires lors de l’achat (avec une date de début d’activité LMNP = date d’achat)

Selon diverses sources dont le bofip suivant
BIC - Plus-values et moins-values - Règles générales - Calcul des plus-values et des moins-values - Détermination du prix de revient

Il est possible de déduire ces frais de notaires en charges la première année (dans le formulaire 2033-B = compte de résultat).
Ma question est maintenant quelle type de charge est à utiliser dans le formulaire ?
244 - impots taxes ?
242 - charges externes ?
294 - charges financières avec les intérêts d’emprunts et les frais de dossier du prêt?

J’ai fait des recherches et les résultats sont assez contradictoires sur la comptabilisation de cette charge.

Merci de votre aide

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#731 04/01/2019 15h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Je vais faire l’acquisition d’un immeuble de 8 appartements dont 1 est actuellement loué en meublé et je prévois d’en faire 3 autres au fur et a mesure du départ des locataires.

Je me pose donc la question :

Pour pouvoir faire du réel c’est compliqué non ? Pour l’amortissement, il faudrait découper la valeur de l’immeuble pour le réattribuer à chaque appartement ?

Merci.

Dernière modification par cedric44 (04/01/2019 15h22)

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#732 04/01/2019 15h44 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour Cédric,

Pour faire du LMNP au réel, le mieux est de faire appel à un expert-comptable pour l’établissement de la liasse.

Pour l’amortissement, l’immeuble sera réparti soit :
-à la valeur réelle de chaque appartement (estimer par un professionnel),
-ou en fonction des mètres carrés (le plus couramment utilisé).

La valeur du terrain n’est pas amortissable et sera donc retiré de la valeur de l’immeuble.
Les durées d’amortissements seront différentes pour chaque composante de l’immeuble.

Si vous louez 50m² en nu et 50m² en meublé dans un immeuble, la répartition sera de 50% par exemple.

Attention en location nue en cas de déficit foncier déduit de ses revenus imposables et au passage en LMNP.

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#733 04/01/2019 16h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci Pitivier93 pour votre retour.

Justement je me pose des questions pour la prochaine déclaration.

Comment déclarer les revenus venant des meublés et celle des revenus issus des autres appartements ?

Pour les meublés => Formulaire n°2042 C-PRO (en Micro-BIC imaginons), donc abattement direct de 50% sur les loyers encaissés, en ayant pris soins de s’inscrire pour avoir un numéro de SIRET et cotiser (ou pas) à la CFE

Pour les autres => Formulaire n°2044, pour la déduction des intérêts d’emprunt, je dois faire un prorata où sur les appartements je peux prendre la totalité sur l’année ?

Merci :-)

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#734 12/01/2019 10h41 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

J’ai effectué pas mal de recherches sur la SARL de famille avec activité LMNP concernant l’assujettissement au RSI des gérants égalitaires sans trouver de texte stipulant clairement que ces derniers étant salariés sont exempts de cotisations RSI.

Le cas est le suivant :

Monsieur et madame souhaitent acquérir 3 biens et les louer sous le régime LMNP en créant une SARL de famille à l’IR où ils seront gérants égalitaires.

Loyers prévisionnels : 55 000€/ an soit plus de 46000€ pour les 2. (2x23 000€)

Revenus salariés par ailleurs de Monsieur 50 000€ et 20 000€ pour Madame.

Pour rappel l’assujettissement aux cotisations sociales peut être souligné en présence d’une SARL (SARL de famille
ou à l’IS d’ailleurs).
L’article L311-3 du Code de la sécurité sociale (CSS) prévoit un assujettissement aux charges sociales
des salariés :
« 11° Les gérants de sociétés à responsabilité limitée et de sociétés d’exercice libéral à responsabilité
limitée à condition que lesdits gérants ne possèdent pas ensemble plus de la moitié du capital social,
étant entendu que les parts appartenant, en toute propriété ou en usufruit, au conjoint, au partenaire
lié par un pacte civil de solidarité et aux enfants mineurs non émancipés d’un gérant sont considérées
comme possédées par ce dernier ; »
L’article D632-1 du même code prévoit un assujettissement aux charges sociales des non-salariés non
agricoles :
« 2°) les gérants de sociétés à responsabilité limitée qui ne sont pas assimilés aux salariés pour
l’application de la législation sur la sécurité sociale »;
« 3°) les associés majoritaires non gérants d’une SARL exerçant une activité rémunérée au sein de
l’entreprise et qui ne sont pas assimilés aux salariés pour l’application de la législation sur la sécurité
sociale. »
Attention, cet article ne concerne que « les sociétés dont l’activité est industrielle ou commerciale »
au sens social et non fiscal.
Enfin, l’article L613-1 du CSS assujetti obligatoirement aux charges sociales des non-salariés non
agricoles
« 1° b. le groupe des professions industrielles et commerciales, y compris les débitants de tabacs ; »
« 8° Les personnes exerçant une activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés
ou destinés à être loués meublés à titre professionnel au sens du 2 du IV de l’article 155 du code général
des impôts, à l’exclusion de celles relevant de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime. »

En pratique, le caractère professionnel donc le passage au LMP n’est pas uniquement conditionné au dépassement du seuil de 23 000€ et de la proportion des revenus LMNP par rapport aux revenus salariés mais en dernier lieu à l’inscription au RCS.

De ce que j’ai lu  il y a des cas où le RSI appelle les gérants égalitaires à payer des cotisations alors qu’ils sont considérés comme salariés et non redevables de ces dernières.

Quels sont vos avis sur le sujet ? Les Expert comptables semblent botter en touche et traîter cela au cas par cas si le RSI demande de payer des cotisations.

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[+1]    #735 12/01/2019 18h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Mon avis est que vous vous compliqez un peu la vie. A votre place, j’achèterais les biens à louer en propre (en indivision 50% / 50% si jamais vous êtes en séparation, sinon c’est la communauté que les achète) : vous évitez toute ambiguïté avec la securité sociale des indépendants (qui remplace le RSI depuis début 2018), vous évitez des frais associés à la SARL, et vous serez dans une bien meilleure situation le jour où vous vendrez ces biens (je préfère ne pas trop détailler), entre autres.

Ca ne change rien au niveau du statut LMNP ou LMP (le seuil LMP est d’ailleurs de 23 000€ de recettes au niveau du foyer fiscal, pas 2 x 23 000€, mais de toute façon vos autres revenus font que vous devriez rester LMNP), au niveau de la comptabilité qu’il vous faudra faire tenir, vous aurez plus facilement (et pour moins cher) un compte bancaire dédié à l’activité de location meublée, etc.

De toute façon, je doute que la securité sociale des indépendants se manifeste spontanément pour vous réclamer quoi que ce soit. Avec le RSI, il fallait faire la démarche de s’y inscrire (et seul le gérant de la SARL de famille était concerné… et je ne vous décrit pas les complications que j’ai eu pour changer de gérant le jour où l’un des conjoints a cessé d’être salarié).

L’argument qu’une SARL de famille faciliterait la transmission future ne me semble pas très consistant (vous feriez sans doute un cadeau empoisonné à vos enfants en leur transmettant des parts d’une SARL de famille, plutôt que des immeubles -qu’il vendront sans doute-, sachant qu’il préféreraient sans doute du cash), encore plus quand on réalise que vous avez 28 ans seulement (donc la transmission; ce n’est pas pour tout de suite…).

Note : J’ai investi en 2003 pour devenir LMP à travers une SARL de famille. Depuis, je n’ai fait qu’en découvrir des inconvénients, et le fait qu’aucun des prétendus avantages ne m’était d’une réelle utilité. Si c’était à refaire, j’investirais en direct.


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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#736 12/01/2019 21h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pourriez vous partager les découvertes des inconvénients et la disparition des avantages qui vous avaient séduit ?

Comment pratiquement partager le BIC LMNP sans SARL ?
Le fait de passer par la SARL permet justement de partager le BIC.

Le fait d’être mariés en séparation des biens et d’acheter ensemble un bien et de faire du LMNP valide l’indivision mais il faut demander aux impôts une indivision par ailleurs pour la liasse fiscale ?

Le statut LMP change quand même la donne au niveau de l’assujettissement au RSI de la Plus value et du champ de plus value professionnelle.
Quelle est votre expérience avec le LMP versus le LMNP ?

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#737 13/01/2019 01h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je vous suggère de lire les quelques synthèses que j’essaie de tenir à jour, qui figurent sur ma présentation. Vous devriez y trouver des réponses à vos première et dernière questions. 

Sinon, pour les autres,  je ne vois pas le problème pour "partager le BIC LMNP sans SARL" : un couple est dans le même foyer fiscal (même s’il est marié avec un régime de séparation) et n’a guère à partager ce BIC, et, si des indivisaires ne font pas partie du même foyer fiscal il suffit que chacun déclare sa quote-part des BIC (exactement comme des BIC sont "partagés" entre des associés d’une SNC fiscalement trasparente, ou des revenus fonciers entre les associés d’une SCI transparente, etc.). Votre comptable pourra vous l’expliquer si nécessaire.


J'écris comme "membre" du forum, sauf si je précise que c'est à titre de "modérateur".

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