Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

Plutarque · #1

Bonjour à tous,

Comme promis la semaine dernière, je viens vous présenter une nouvelle étude de cas.

Pour situer la chronologie des choses, je précise que le compromis de vente vient d’être signé et que j’entame ma période de rétractation. Je vais essayer d’expliquer la philosophie de ce nouvel investissement, et comment j’y suis arrivé, en détaillant au maximum ma démarche, autant dans un souci d’avoir des retours qui me seraient profitables que dans un souci pédagogique pour partager une méthode qui pourrait être utile à d’autres.

Le point de départ est mon souhait de continuer la démarche initiée dans le précédent projet d’Alençon lancé en janvier 2023, en « industrialisant » et en « rationnalisant » la démarche, afin de trouver un nouveau projet encore plus intéressant, qui ressemblera à celui d’Alençon mais en en gommant les défauts, et si possible avoir un meilleur rendement. Le principal défaut de ce précédent investissement était de se trouver dans un quartier un peu sensible (Perseigne à Alençon), malgré tout j’estime a posteriori que cet investissement est un succès, même si cela m’a valu beaucoup de travail au niveau de la copropriété pour faire un grand ménage.

L’étude de cas que je présente ici trouve sa source en avril 2023 (date de mise en vente de l’appartement objet de cette étude de cas), presque au moment où j’ai signé l’acte authentique d’Alençon, et où déjà je continuais à prospecter en vue du projet suivant. L’idée est la suivante : chercher un appartement à maximum 1h45 de mon domicile du sud Ile-de-France où les biens sans travaux sont très chers, construit en 2005/2010 pour arriver sur une fin de défiscalisation en de Robien, DPE en lettre D maximum (et pour cela j’évite les RDC et les derniers étages), avec un rendement brut à 12 % minimum. Dit comme cela, cela semble être la recherche du mouton à cinq pattes.

Mais j’ai identifié quelques villes où cela est possible, et parmi ces villes, j’ai trouvé une liste de résidences qui cochent ces critères (outil utilisé : Patrim via impots.gouv.fr qui donne la date de construction des immeubles). L’idée est de faire une étude de marché pour ces quelques villes. En plus d’identifier les résidences construites en 2005-2010, j’essaye d’identifier quel type de bien se loue le mieux dans chacune de ces villes, si les résidences se trouvent ou non dans un quartier recherché de la ville, quelles sont les charges de copropriétés des résidences, etc. Cela me permet de sélectionner une ou deux résidences par ville, qui coche tous mes critères. Et ensuite, l’idée est de me concentrer sur ces résidences (une dizaine de résidences au total sur plusieurs villes).

Pour chacune de ces résidences, je cherche à contacter le syndic pour avoir des infos, et faire comprendre que je suis intéressé par des biens à bon prix. S’il s’agit d’un syndic de proximité ouvert aux échanges, je demande à m’entretenir avec le président du conseil syndical, que j’informe de ma recherche (ce technique peut m’amener des vendeurs en direct qui connaissent le prix que je suis prêt à payer, c’est le summum, mais pour l’instant cela n’est jamais allé jusqu’au bout, faute à des vendeurs souvent trop gourmands).

Bien entendu, le souhait d’un rendement brut de 12% minimum sur un appartement récent sans travaux en DPE C ou D va forcément demander des contreparties. Il ne faudra pas s’attendre à des villes très dynamiques, ni à avoir un emplacement premium, il y aura des concessions à faire.

Dans cette liste de villes se trouve Vierzon, une ville qui a déjà été pas mal discutée sur ce forum, notamment grâce aux excellents messages du regretté DDtee, voir notamment :
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t20229
- https://www.investisseurs-heureux.fr/t23465

Pour faire simple, Vierzon est une ville de 26000 habitants au prix au m² très bas (800€/m² en moyenne), avec une réputation assez mauvaise et où les biens peuvent rester en location ou en vente assez longtemps avant de trouver preneur. Le tableau est posé. Il peut faire peur. Toutefois, les agences immobilières sondées ainsi que plusieurs autres personnes bien placées pour répondre sont unanimes sur un point : le bien le plus recherché à Vierzon est le T3. Un T3 en bon état et bien placé en ville se loue assez facilement. En revanche, les petites surfaces ont du mal à se louer.

Et j’ai identifié à Vierzon une résidence de 2006 qui coche tous les critères. Elle est située à 400 mètres de la gare et assez proche du centre-ville, le ravalement est en excellent état sur les photos et sur Google Maps, le syndic est une agence familiale locale géré par un père et sa fille (le père a acquis l’agence en 1968 et y aide encore sa fille malgré sa retraite et ses 73 ans), les charges de copropriétés sont modérées, la résidence est fermée et sécurisée. Cette résidence a 4 étages, sans ascenseur (ce qui participe aux charges modérées). Je me mets donc en tête de viser un T3 idéalement au 2ème étage, ou à défaut au 1er étage. Pas de RDC ni de dernier étage.

C’est ainsi que je tombe en juin 2023 sur un appartement cochant les critères, qui est mis en vente depuis avril 2023 autour de 60000€ FAI. C’est un T3 de 62 m² au 2ème étage, avec balcon et place de parking (pratique car située au plus proche de la porte de la résidence), en bon état, avec 3 placards, un revêtement de sol lino effet parquet en très bon état (pas de moquette, très bien), il y a juste à passer un coup de peinture sur certains murs et mettre à jour les meubles de cuisine pour être un peu plus premium et se distinguer des autres T3 de Vierzon. La façade a été nettoyée récemment par des cordistes, ce qui fait que les façades sont impeccables :

La cerise sur le gâteau est le DPE, que je vous laisse découvrir.

Première chose qui me plaît : l’agence qui a le mandat est la petite agence familiale syndic de l’immeuble. Je sais que cette situation va me permettre de pouvoir abattre la carte de leur proposer la gestion locative, c’est une astuce qui ne coûte rien (car on peut toujours revenir dessus ensuite) et qui vous permet de gagner sur tous les tableaux avec une agence de proximité qui fait transaction/gestion/syndic :
- Le gérant va être motivé à convaincre le vendeur de baisser son prix
- Le gérant peut baisser ses honoraires puisqu’il se rattrapera sur la gestion locative après (attention cette astuce marche moins bien dans des agences de type Citya/Foncia où transaction/gestion/syndic sont cloisonnés et chaque salarié travaille pour sa pomme et ses objectifs personnels)

A noter que les frais d’agence sont à charge acquéreur, ce qui est un excellent point (pour réduire l’assiette des frais de notaire). Je suis toujours étonné de voir Foncia/Citya en rester aux honoraires à charge vendeur, alors que cela ne coûterait rien de les passer en acquéreur, mais c’est un autre débat.

Concernant le vendeur, c’est un couple ayant acheté en défiscalisation en De Robien, qui a fini de rembourser son crédit (très bien pour moi), qui ne s’occupe pas du tout de son appartement, et qui ne sait même pas situer Vierzon sur une carte. Pire que ça : ils ont confié la gestion à Citya Bourges, qui est loin de Vierzon, et qui est à l’image du groupe Citya. Autant dire que cet appartement est un fiasco, avec des grosses périodes de vacance puisque personne ne fait rien, Citya ne fait aucun effort et les vendeurs laissent traîner sans rien faire. Même le minimum syndical (passer un coup de peinture et mettre à jour les meubles de cuisine pour de la qualité minimum) n’est pas fait.

On est donc dans une configuration idéale, avec une situation de l’immobilier qui commençait fortement à se dégrader en juin 2023, avec un marché où l’acquéreur est roi.

Je fais donc en juin 2023 une offre à 42000€ FAI (37500€ nets vendeur + 4500€ agence), sachant que l’appartement est en vente depuis 2 mois. Hélas, l’offre ne passe pas, et le vendeur ne fait pas de contre-offre, sans doute échaudé par ma tentative de négocier 30% du prix demandé. A noter que je fais environ 3 à 4 offres d’achat par mois sur des appartements des 10 résidences ciblées, et je suis habitué à être en échec. De toutes façons, mon but n’est pas d’acheter un appartement tous les mois, l’important est qu’une offre passe de temps en temps.

En janvier 2024, je constate que l’appartement est toujours en vente. Je refais donc une offre, mais en baissant mon prix de 2000€, pour arriver à 40000€ FAI. Eh oui, l’immobilier a baissé ! La gérante me fait comprendre qu’il y a une possibilité. Le retour arrive en 24 heures, l’offre est acceptée. L’agence baisse ses honoraires à 3000€, ce qui donne un net vendeur à 37000€.

J’inclus la classique déduction du mobilier à hauteur de 900€, ainsi que la fameuse clause que je mets dans toutes mes offres d’achat : « Conformément à la réglementation, le montant du fonds travaux, s’il existe, attaché aux lots vendus est définitivement acquis à la copropriété, et ne fera l’objet d’aucun remboursement de l’acquéreur au vendeur », qui permet d’éviter d’avoir à payer la quote-part du fond travaux (une économie souvent de plusieurs centaines d’euros). Il n’y a pas de petit profit quand on achète un appartement à 37000€ !

Voici les ventes (hors frais d’agence et de notaire, à comparer à 37000€ donc) de biens similaires dans la résidence sur les deux dernières années :

20/10/2021, T3 3ème étage 61m², 43000€
30/03/2022, T3 2ème étage 60m², 50000€
20/05/2022, T3 RDC 57m², 67000€
03/08/2022, T3 RDC 60m², 53000€
09/09/2022, T2 RDC 57m², 52500€
17/02/2023, T3 2ème étage 61m², 59800€
31/10/2023, T3 3ème étage 61m², 45000€

A 37000€, on est à 596€/m². Pour une résidence de 2006 en DPE C, c’est assez incroyable. Je dirais qu’on est même en dessous du prix plancher pour un T3 habitable en l’état.

Au niveau des chiffres :
- loyer projeté : 490€ HC (avec 39€ par mois de charges locatives pour le locataire)
- prix net vendeur : 37000€
- frais d’agence : 3000€ (à charge acquéreur)
- frais de notaire : 4000€
- rendement brut incluant frais d’agence et de notaire : (490x12)/(37000+3000+4000) = 13,4%

Bien sûr, il faudra compter de la vacance locative à chaque roulement (estimé tous les 3 ans en moyenne sur un T3 de qualité), et il faut tenir compte du fait que Vierzon est une ville tenue par les communistes où la taxe foncière est plus élevée que dans les autres villes environnantes. Cela étant, le rendement brut très élevé permet de voir venir.

Contrairement à mes habitudes, je ne détaillerai pas trop la partie crédit/cash-flow (sauf si certains le demandent), mais il faut savoir que le DPE C me permet d’avoir une ligne à taux zéro dans mon crédit, le Crédit agricole IDF proposant un « prêt immo durable » dans la limite de 10% du prix du bien et de 50000€, si le DPE est A, B ou C. Avec 10000€ d’apport (pour sécuriser l’obtention du crédit) et un crédit sur 20 ans, le cash-flow est positif de manière assez nette.

Comme toujours, je suis impatient de lire vos remarques et commentaires !

Dernière modification par Plutarque (11/02/2024 01h18)

Mots-clés : immobilier, sortie de défiscalisation, t3

JemappelleArnaud · #2

Felicitations, et merci pour ce super compte rendu détaillé!

Quel taux sur 20ans avez vous pu obtenir? Et bravo pour le taux à 0% sur les 10%!

C’est un detail, mais je voulais juste faire un commentaire sur ce point:

Plutarque a écrit :
A noter que les frais d’agence sont à charge acquéreur, ce qui est un excellent point (pour réduire l’assiette des frais de notaire). Je suis toujours étonné de voir Foncia/Citya en rester aux honoraires à charge vendeur, alors que cela ne coûterait rien de les passer en acquéreur, mais c’est un autre débat.

Je viens d’acheter un appartement dont les HA étaient à la charge acquéreur. Et bien j’ai demandé à l’agence de faire le changement.

Je suis d’accord que cela réduit les frais pour l’acquéreur (et cela aide à mieux négocier car on connait la commission de l’agence), mais… impossible de faire rentrer ces frais dans le crédit. Donc pour quelqu’un qui souhaite maximiser l’effet de levier, les frais à la charge du vendeur sont plus interessants.

J’ai ainsi pu emprunter 100% ce que mes banques ne m’autorisaient pas sinon. Au cout de frais de notaire majorés.

Hate de lire votre prochaine épisode, bon courage pour votre recherche de locataire!

Dernière modification par JemappelleArnaud (11/02/2024 01h23)

Plutarque · #3

JemappelleArnaud a écrit :
Quel taux sur 20ans avez vous pu obtenir? Et bravo pour le taux à 0% sur les 10%!

En dehors de la ligne à taux zéro, on s’oriente sur un taux entre 3,6 et 3,8% (taux donné oralement par mon directeur d’agence CA IDF). J’attends son retour définitif, c’est en cours de négociation et pas encore arrêté.

Bernard2K · #4

La ville de Vierzon a failli être célèbre :

Jacques Brel, dans sa chanson Vesoul a écrit :
T’as voulu voir Vierzon, et on a vu Vierzon
T’as voulu voir Vesoul, et on a vu Vesoul

Il aurait été plus logique d’appeler la chanson du nom de la première ville citée, mais ça sera du nom de la deuxième, qui en tire d’ailleurs un vrai avantage :

Le Figaro a écrit :
«Personne n’est foutu de situer Vesoul sur une carte mais tout le monde connaît la chanson», affirme d’emblée Denis Roll, ancien adjoint à la Culture de la ville(…) La notoriété internationale de la ville de Haute-Saône se vérifie à la Maison du tourisme où Chloé Didiot accueille de nombreux Néerlandais, Allemands et Belges fanatiques de Brel

A son premier passage à Vesoul en 1961, Brel aurait promis aux patrons de La Bonne Auberge de citer Vesoul dans une chanson… Il n’avait sans doute pas fait la même promesse à Vierzon, d’où le choix de nommer cette chanson "Vesoul" ! Et tant pis pour Vierzon.

Les Vierzonnais ont d’ailleurs longtemps reproché à Brel de chanter « T’as plus aimé Vierzon, on a quitté Vierzon », comme si Brel disait que c’était une ville peu aimable et qu’on avait envie de la quitter. Pourtant, Vesoul est soumise exactement au même traitement : « T’as plus aimé Vesoul, on a quitté Vesoul ». Oui, mais Vezoul a eu le titre de la chanson. Et on se rappelle des titres. Donc Vesoul en a tiré plus de notoriété.

Les deux villes ont faille être à égalité, puisqu’une première version du titre de la chanson était "Vesoul-Vierzon". Mais Vesoul a gagné le titre. Et tant pis pour Vierzon.

Plus sérieusement : je suis impressionné par le côté systématique et analytique de votre démarche. Cela vous a amené à une rentabilité extraordinaire.

J’ai relu la première étude de cas que vous donnez en lien, et je n’y allais pas de main morte pour démonter le projet de ThomasC ! Mais je maintiens tout ce que j’ai dit. J’expliquais que, dans une ville à très bas coût au m², il est impossible de rentabiliser des travaux réalisés au prix normal, et je préconisais d’acheter directement du "refait à neuf". J’aurais dû ajouter "ou du récent qui n’a pas besoin de travaux". C’est ce que vous avez fait et c’est très malin. Sur le forum, il me semble que c’est Range19 (entre autres ?) qui a montré tout l’intérêt des "sorties de défisc".

A une époque, vous écriviez rechercher des biens avec travaux. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ? Le coût des travaux ? Le DPE qui, même après travaux, n’est souvent pas fameux dans l’ancien ? Ou le fait que les vendeurs ne baissent toujours pas les prix de leurs passoires thermiques ?

Vous dites aussi faire 3 à 4 offres par mois sur les résidences que vous avez ciblées, ce qui m’amène deux questions :
- vu que vous achetez disons un appartement par an, ça veut dire que vous avez 1 acceptation pour 30 à 40 offres émises ?
- prenez-vous le temps de visiter avant chaque offre ? Parce qu’à 2 heures de voiture et 40 offres par an, si vous ne faites pas une offre à chaque fois, ça voudrait dire 80 ou 100 visites par an ; ces déplacements représenteraient alors beaucoup de temps et d’argent. Vu que les appartements se ressemblent dans la même résidence, vous arrive-t-il de faire une offre sans visite préalable ? Je sais que c’est très peu apprécié des agents immobiliers. Une offre basse sans avoir les éléments objectifs recueillis durant la visite pour objectiver les raisons de cette offre basse, ça fait mauvais effet.

Si votre démarche est exemplaire en termes de ciblage, de recherche, et d’activisme au niveau des copropriétés, vous ne parlez pas beaucoup de la fiscalité. Or, avec de bons revenus et sans enfants, vous devez être à un TMI élevé. En revenus fonciers "classiques", la fiscalité pique sévèrement ! Avez-vous une forme ou une autre d’optimisation de la fiscalité ? LMNP ? Loc’Avantages ? Pouvez-vous expliquer un peu vos choix à ce sujet?

Encore deux remarques :
- vous exposez tellement bien votre ciblage que vous risquez d’être copié. Or, dans une ville de 26000 habitants, si quelques dizaines de forumeurs se mettent aussi à cibler les T3 des résidences récentes, la demande va augmenter et il ne sera plus possible d’espérer faire passer une offre à 37000 € ! Si vous comptiez faire d’autres opérations similaires, il ne fallait pas donner votre coin à champignons.
- entre Alençon et Verzion, du fait des villes et des quartiers bof et des résidences qui sont récentes mais qui vont vieillir ; ce sont donc des appartements qu’il ne faudra pas garder indéfiniment. En période d’engouement pour l’investissement immobilier locatif, ce genre d’appartement, occupé par un locataire bien sous tout rapport, se vendra très bien. Il y a toujours des gens pour acheter de la renta et du "clé en mains". Dans 10 ou 15 ans, quand vous aurez un tel locataire et que l’investissement immobilier locatif sera revenu à la mode, vous pourrez penser à vendre ! C’est quand tout va bien qu’il faut vendre ! Sur de tels biens, il ne me semble pas nécessaire de vendre vide, car le marché n’est guère tiré par les acheteurs de RP ; tandis que les apprentis bailleurs sont prêts à payer cher pour un appartement déjà occupé qui leur promet un rendement et un fonctionnement bien huilé. Un bon locataire est un argument de vente, même s’il n’y a évidemment aucune garantie que le locataire en place reste longtemps.

Dernière modification par Bernard2K (11/02/2024 08h33)

Plutarque · #5

Bernard2K a écrit :
A une époque, vous écriviez rechercher des biens avec travaux. Qu’est-ce qui vous a fait changer d’avis ? Le coût des travaux ? Le DPE qui, même après travaux, n’est souvent pas fameux dans l’ancien ? Ou le fait que les vendeurs ne baissent toujours pas les prix de leurs passoires thermiques ?

La raison, vous l’avez donnée un peu plus loin dans votre post : la distance ! Si je peux me permettre d’avoir des appartements en location nue à 1h30/2h de voiture (pour la gestion si je la garde, les AG annuelles importantes où se déplacer est indispensable pour que le copro vote selon mes consignes, le changement de locataire, etc), c’est par contre inenvisageable avec des travaux. Que je les fasse moi-même, ou que je délègue, il est important d’être sur place ou pas trop loin. C’est pour cela que je cherche des biens avec travaux à maximum 30 minutes de chez moi. Sauf qu’à 30 minutes de chez moi, on arrive au mieux dans le sud 91, ou dans le 45/28 limite 91 : les biens y sont très chers, mais surtout il y a une énorme concurrence. La négociation y est difficile, et je tente parfois le coup quand je trouve des opportunités, mais pour l’instant aucune de mes tentatives n’a jamais abouti.

Bernard2K a écrit :
Vous dites aussi faire 3 à 4 offres par mois sur les résidences que vous avez ciblées, ce qui m’amène deux questions :
- vu que vous achetez disons un appartement par an, ça veut dire que vous avez 1 acceptation pour 30 à 40 offres émises ?
- prenez-vous le temps de visiter avant chaque offre ? Parce qu’à 2 heures de voiture et 40 offres par an, si vous ne faites pas une offre à chaque fois, ça voudrait dire 80 ou 100 visites par an ; ces déplacements représenteraient alors beaucoup de temps et d’argent. Vu que les appartements se ressemblent dans la même résidence, vous arrive-t-il de faire une offre sans visite préalable ? Je sais que c’est très peu apprécié des agents immobiliers. Une offre basse sans avoir les éléments objectifs recueillis durant la visite pour objectiver les raisons de cette offre basse, ça fait mauvais effet.

C’est un point très intéressant, et en effet je me rends compte que je n’ai pas du tout détaillé cet aspect. Pour chacune des 10 résidences, j’ai repéré une agence de proximité qui rentre régulièrement des mandats dans la résidence, et je cherche aussi en direct via plusieurs canaux (j’en ai détaillé un avec le président du CS). Je fais une première visite dans chaque résidence via l’agence (à ce jour, je n’ai pas encore visité les 10 résidences, faute d’offre dans certaines d’entre elles), ce qui m’a permis de me faire une bonne idée de chaque résidence, repérer les points forts et les points faibles, mais surtout de m’éviter de faire des visites ensuite, puisque tous les appartements sont quasiment les mêmes, et le gérant de l’agence trouve cela tout à fait normal que je fasse des offres sans visiter.

En plus de cela, j’ai développé une technique de négociation qui me permet de placer les jalons d’une baisse de prix assez vite, et j’amène petit à petit l’idée auprès du vendeur (si c’est en direct) que j’ai un niveau de prix souhaité, et que si on est d’accord sur le prix, la visite ne sera qu’une formalité pour "vérifier que tout est OK, et qu’il n’y a pas de surprise". Bien sûr, cela braque certains vendeurs en direct, mais cela reste une petite minorité. Et cela me permet de faire une visite que quand je sens qu’il y a une bonne probabilité de succès (disons >50%). Je fais donc très peu de visites !

Avec une agence avec qui j’ai déjà visité un bien dans la copro, cela reste encore plus facile, je fais une offre d’achat directe sans avoir visité l’appartement, et je laisse l’agence faire "le sale boulot", à savoir expliquer que je suis un investisseur qui connait parfaitement la résidence, que je suis sérieux, que si le vendeur est d’accord avec le prix tout peut aller très vite, etc. Bien sûr, la visite est importante et parfois une fois sur place, je change d’avis ou, encore pire, je baisse encore mon prix.

Bernard2K a écrit :
Si votre démarche est exemplaire en termes de ciblage, de recherche, et d’activisme au niveau des copropriétés, vous ne parlez pas beaucoup de la fiscalité. Or, avec de bons revenus et sans enfants, vous devez être à un TMI élevé. En revenus fonciers "classiques", la fiscalité pique sévèrement ! Avez-vous une forme ou une autre d’optimisation de la fiscalité ? LMNP ? Loc’Avantages ? Pouvez-vous expliquer un peu vos choix à ce sujet?

J’ai deux enfants en bas âge, sans doute avez-vous lu ma présentation de 2019. Mais sur le reste, vous avez raison, la location nue au réel est bien fiscalisée. J’essaye d’optimiser comme je peux, mais il reste toujours une part irréductible. Mais le gain d’avoir de la location nue est considérable en terme de confort. Et il n’est pas à exclure que la location meublée soit moins intéressante dans les mois/années à venir. "Louer abordable" était un dispositif intéressant auquel j’ai réfléchi sans avoir le temps de le mettre en place avant qu’il soit remplacé par "Loc’Avantages", qui lui est à fuir (cf la dernière discussion du forum à ce sujet). Enfin, je n’ai aucun mal à payer des impôts si j’ai du cash-flow positif, je ne cherche pas la défiscalisation à tout prix comme certains, cela n’a pas de sens.

Bernard2K a écrit :
vous exposez tellement bien votre ciblage que vous risquez d’être copié. Or, dans une ville de 26000 habitants, si quelques dizaines de forumeurs se mettent aussi à cibler les T3 des résidences récentes, la demande va augmenter et il ne sera plus possible d’espérer faire passer une offre à 37000 € ! Si vous comptiez faire d’autres opérations similaires, il ne fallait pas donner votre coin à champignons.

J’en ai bien conscience. J’ai quasiment donné le nom de la résidence à qui prend la peine de chercher 5 minutes. Mais ce n’est pas si grave que cela, d’une part j’ai mes 10 résidences cibles, d’autre part si des investisseurs chevronnés attaquent cette résidence, cela va en faire monter les prix, ce qui est positif pour moi à la revente, et peut amener plus de dynamisme dans la résidence (conseil syndical, plus de présence aux AG, etc).

A noter qu’à Alençon, j’avais même donné explicitement le nom de la résidence. Sur les 12 derniers mois, tous les acheteurs de la résidence sont des locaux habitant proche d’Alençon (l’info est facile à avoir quand on est au conseil syndical, et qu’on a accès aux grands livres comptables). Donc personne ne m’a copié à Alençon ! On verra bien si j’arrive à en convaincre à Vierzon !

Dernière modification par Plutarque (11/02/2024 10h24)

Range19 · #6

Plutarque a écrit :
J’en ai bien conscience. J’ai quasiment donné le nom de la résidence à qui prend la peine de chercher 5 minutes. Mais ce n’est pas si grave que cela, d’une part j’ai mes 10 résidences cibles, d’autre part si des investisseurs chevronnés attaquent cette résidence, cela va en faire monter les prix, ce qui est positif pour moi à la revente, et peut amener plus de dynamisme dans la résidence (conseil syndical, plus de présence aux AG, etc).

Bonjour,
La discrétion chère à Bernard2K me semble une attitude judicieuse.
J’ai la naïveté d’aimer partager mes gâteaux avec les copains et amis… ce qui révèle certains goinfres.
Il y a 2 ans, j’ai indiqué à un "ami" (devenu une connaissance) que j’avais ciblé une résidence récente en sortie de défisc pas chère avec rendement élevé et facilité de location. Les vendeurs étaient essentiellement des investisseurs lointains peu concernés. L’agence/syndic m’appelait alors systématiquement lorsqu’une mise vente approchait. J’avais ainsi acquis trois appartement, T2, T2bis et T3 avec parkings.

Je mets "l’ami" sur le coup… Il est nul en négo, paye 15 ou 20% de plus que moi, et, surtout, se garde bien de dire que le contact pro lui présente les nouveaux biens à vendre… et plus à moi car moi "je négocie le prix". Il en a rapidement acquis un second. Confirmé par l’agent immo au souvenir duquel je me suis rappelé.
Soit, je n’aurai de toute façon pas acheté toute la résidence.

Plus embêtant : "l’ami" révèle en AG une mentalité de rat : il a voté quasi systématiquement contre moi lors de deux AG, il a des oursins énormes dans els poches et est prêt à n’importe quoi pour se faire mousser autour de solutions pas chères qui restent des bricolages de rats.
Moralité : j’ai fait entrer un profil d’investisseur que j’exècre dans la bergerie… Il me complique la tâche, et je vais devoir redoubler d’efforts pour faire réaliser des travaux destinés à rendre la résidence plus séduisante et confortable pour les occupants et poursuivre un travail de lissage dans le temps des dépenses et travaux nécessaires en les hiérarchisant, pas en les évitant.
Au moins, les investisseurs lointains envoyaient des pouvoirs ou s’en moquaient…

Sinon et pour revenir au sujet principal, c’est bien joué Plutarque, félicitations. Sauf voisinage craignos, un logement mieux décoré et équipé que la moyenne se loue plutôt facilement y compris en zone où la demande est faible.

Plutarque · #7

Merci Range19 pour l’anecdote de votre "ami", en effet de temps en temps les bonnes actions se retournent contre nous.

Cela étant dit, votre "ami" est un investisseur de pacotille, à qui ne viendrait sûrement pas l’idée de participer à ce forum, et encore moins de faire le travail. Vous lui avez donné un plan facile clés en mains et il n’est même pas capable d’en tirer profit.

En revanche, si un investisseur chevronné comme vous, par exemple, venait à prendre un lot dans la résidence, je pense en revanche que j’y serai plus gagnant que perdant ! Et cet investisseur chevronné négociera, lui, bien son lot, à l’image de ce que j’ai pu faire. A noter qu’il y a plusieurs lots en vente dans la résidence : que les investisseurs chevronnés ne se privent pas !

Dernière modification par Plutarque (11/02/2024 18h46)

Phare17 · #8

J’habite pas très loin de Vierzon. C’est une ville en déclin et peu attractive (c’est un euphémisme …).
Il y a, par exemple, très peu de retraités qui viennent s’établir … En quarante ans sa population est passée de 34000 à 25348 habitants (comme en 1946).
Un de ses seuls atouts est que c’est un nœud ferroviaire mais la ville n’en a pas profité, surement du fait de la gestion de la ville par le parti communiste peu pro business …
Il y a toujours des projets de trains à grande vitesse dans les cartons (vers Lyon, Limoges …) qui rapprocheraient Vierzon de Paris.
Autre motif d’espoir, le parc technologique de Sologne où la société Ledger s’est implantée.
Donc à première vue, Vierzon n’est pas trop idéale pour faire un investissement mais au regard du prix et de la qualité de l’appartement je pense qu’il n’y a pas beaucoup de risques de faire une mauvaise affaire …
Il n’y a qu’une question que me taraude : pourquoi encore autant d’appartements en vente dans une résidence qui ne me parait pas immense ? Je ne vois que la fin du dispositif De Robien (15 ans max) et cela expliquerait les marges de manœuvre pour les négociations.

Plutarque · #9

Phare17 a écrit :
Il n’y a qu’une question que me taraude : pourquoi encore autant d’appartements en vente dans une résidence qui ne me parait pas immense ? Je ne vois que la fin du dispositif De Robien (15 ans max) et cela expliquerait les marges de manœuvre pour les négociations.

La résidence a été achevée en 2007, et le De Robien impose une mise en location dans les 12 mois après l’achèvement. La défiscalisation peut en effet durer jusqu’à 15 ans, avec un amortissement de 65% du bien dans ce cas (à noter qu’il n’y a pas de plafond de ressources, et que le plafond de loyer est bien plus élevé qu’en Pinel, donc les contraintes n’en sont pas réellement, d’où le fait que la plupart des gens aillent au bout des 15 ans).Cela nous amène à des fins de défiscalisation en 2022-2023, et donc un boom des mises en vente.

La résidence est quand même de taille conséquente pour Vierzon (environ 100 lots principaux sur quatre bâtiments), donc il ne me paraît pas complètement surprenant d’avoir 5-6 appartements en vente sur 100. Bien sûr, la demande étant faible, ces appartements restent longtemps sur le marché avant de trouver preneur. Il faut donc avoir conscience qu’en achetant un tel appartement en 2024, on achète un gros rendement, mais pas liquide du tout.

Mais c’est ça qui va permettre une grosse négociation comme la mienne. Je suis sûr que parmi les autres appartements en vente, certains sont obtenables au même prix. Là où j’ai eu de la chance, c’est que j’ai réussi cette négociation sur un des meilleurs appartements de la résidence (2ème étage qui permet un DPE C, sols propres et pas de moquette, murs peints et pas de tapisseries, balcon agréable qui donne sur de jolis arbres). Plus qu’à passer un coup de peinture sur certains murs, faire une jolie petite cuisine Brico dépôt à 500€/700€ (déductible des revenus fonciers), et j’aurai un bien qui se démarquera des autres, autant sur sa situation dans la résidence que pour sa remise à jour.

Dernière modification par Plutarque (11/02/2024 22h50)

JeromeLMNP · #10

Merci beaucoup pour ce partage méthodologique.

En toute objectivité, à quel prix pensez-vous pouvoir vous défaire de cet appartement en moins de six mois ?

En regardant parfois des villes similaires à Vierzon et dans le secteur, j’hésite toujours. 12 % est évidemment très intéressant, mais c’est 12 % sur un appartement de très faible valeur. Ce qui veut dire qu’avec un portefeuille croissant d’immobilier, il faudrait vite gérer 10 à 20 lots, probablement répartis sur cinq villes chacune à 100/200 km du domicile.

RichardG · #11

Je réside également dans un village de la communauté de communes depuis maintenant 3 ans. J’ai une perception une peu différente de Phare 17 sur l’attractivité de la ville. Pour moi cette ville possède de nombreuses qualités. Nœuds ferroviaire et autoroutier qui permettent d’aller rapidement tant à Paris qu’à la Rochelle ou Brive. Un hôpital de proximité même si on trouvera toujours quelqu’un pour le dénigrer comme les autres. Les grandes chaines de distribution Aldi et Lidl ont des magasins neufs dernier modèle auxquels s’ajoutent un leclerc, un très grand système u ou encore 2 petits carrefour. La distribution y est bien représentée ce qui permet d’avoir un vrai choix et des tarifs avantageux en général. Un cinéma rénové de belle qualité ainsi qu’un théâtre dynamique. Coté nature on est super bien servi avec la Sologne, le canal de Berry et le cher qui permettent des balades. Des guinguettes au bord de l’eau pour emmener ses amis et des vignobles pas loin Menetou Salon, quincy, Reuilly pour ne citer qu’eux.

J’ai noté qu’une partie des Vierzonnais n’aimait pas leur ville. Peut être est ce lié au passé décrit par Phare 17 avec une ville au passé industriel qui n’a pas vu le mur arriver et a encore moins su réagir. Rien n’a été proposé à la fermeture des usines et les gens ont fini partir puisque sans travail. On trouve le même passé sur Romorantin à quelques kilomètres. Clairement il manque du sang neuf avec des classes moyennes mais la classe politique est elle prête à prendre le risque sachant que tous ces nouveaux risquent de ne pas voter pour eux. On reste sur une population très pauvre d’un coté et quelques assez fortunés de l’autre. Je dirais que tout le monde attend des implantations type Ledger pour booster les emplois mais pas spécialement des emplois qualifiés. De l’industrie pour réécrire l’histoire. C’est à mon sens le défi actuel que de faire venir les gens pour s’installer car si la ville et son environnement possèdent de nombreux atouts, il faut que les entreprises fonctionnent. Ledger le fleuron local vient de lancer un PSE il y a peu.

L’immobilier local est très attractif en général. J’avais échangé avec l’agent immobilier qui m’a vendu la maison sur le parc locatif. Lui était bailleur et m’avait indiqué qu’il favorisait les maisons de taille moyenne. C’était ce qui se louait le mieux et drainait la population la moins contraignante à gérer. Si la population se stabilise ou recommence à croitre le pari immobilier sera gagné. D’ici la les loyers sur les biens attractifs seront payés. Plutarque, je joints mon admiration pour votre négo et toutes mes félicitations pour votre projet.

Bernard2K · #12

RichardG a écrit :
Ledger le fleuron local vient de lancer un PSE il y a peu.

Plan de Sauvegarde de l’Emploi ? En êtes-vous tout à fait certain ? Je n’en trouve aucune trace nulle part sur l’internet.

RichardG · #13

Une connaissance travaille parfois pour eux. Elle a été informée en ce sens.

Dernière modification par RichardG (12/02/2024 11h58)

Bernard2K · #14

Vous avez un scoop !

RichardG · #15

Bernard,

Voici des éléments pour vous éclairer. Parus sur la tribune ou encore bfm. 12% des effectifs ont été supprimés.
Ci-joint les liens qui datent d’octobre.

Cryptos : le champion français Ledger va licencier 12% de ses effectifs

Cryptomonnaies: la licorne française Ledger se sépare de 12% de ses salariés

Dernière modification par RichardG (12/02/2024 13h12)

Phare17 · #16

Que Vierzon ait des atouts cela est indéniable mais ils sont inexploités. Il n’y a qu’à traverser la ville d’ouest en est en passant par le centre-ville pour être un peu déprimé … Après ce n’est que mon avis.

Si on compare avec Romorantin, en 1982 17692 h vs 34209 h à Vierzon, en 2021 18115 h vs 25348 h.
Et pourtant, Romorantin n’est pas très bien desservie au niveau des transports et a perdu les usines Matra dans les années 2000 qui employaient plus de 2000 personnes à son apogée. Les équipements sont du même acabit dans les deux villes.

Pour en revenir sur l’investissement de Plutarque, la négociation a dû être facilitée par le fait que la mairie de Vierzon a décidé d’une taxe sur les logements inhabités au 01/01/2024 représentant plus de 21 % de la valeur locative. 700 propriétaires sont concernés pour un parc de plus de 1000 habitations …
Je viens de regarder la taxe foncière sur Vierzon : la taxe sur le bâti est passée de 22,77% en 2016 à 45,2% cette année … Je ne sais pas ce que cela donne pour un appartement de 61 m2 près du centre-ville mais l’augmentation est assez importante. Apres cela peut être déduit des revenus selon le type d’imposition il me semble.

Enfin 100 lots, c’est vraiment une copropriété importante à gérer surtout s’il y a de nombreux propriétaires bailleurs ne logeant pas sur place mais Plutarque vu, sa démarche rigoureuse, a du éplucher les comptes rendus des réunions.
Dans tous les cas l’étude de Plutarque est très instructive.

Plutarque · #17

JeromeLMNP, le 12/02/2024 a écrit :
En toute objectivité, à quel prix pensez-vous pouvoir vous défaire de cet appartement en moins de six mois ?

En regardant parfois des villes similaires à Vierzon et dans le secteur, j’hésite toujours. 12 % est évidemment très intéressant, mais c’est 12 % sur un appartement de très faible valeur. Ce qui veut dire qu’avec un portefeuille croissant d’immobilier, il faudrait vite gérer 10 à 20 lots, probablement répartis sur cinq villes chacune à 100/200 km du domicile.

Si l’objectif était de vendre dans les 6 mois (ce qui n’est pas le cas), je pense qu’en faisant des travaux minimums de mise en valeur (peinture + cuisine Brico dépôt) et une belle annonce, on arriverait sans problème au niveau moyen des transactions dans la résidence vu que cet appartement est l’appartement le mieux situé de la résidence, et peut être plus :

20/10/2021, T3 3ème étage 61m², 43000€
30/03/2022, T3 2ème étage 60m², 50000€
20/05/2022, T3 RDC 57m², 67000€
03/08/2022, T3 RDC 60m², 53000€
09/09/2022, T2 RDC 57m², 52500€
17/02/2023, T3 2ème étage 61m², 59800€
31/10/2023, T3 3ème étage 61m², 45000€

Pour le second paragraphe cité, vous avez tout à fait raison. Mais chaque nouvel appartement lancé correspond à une opportunité, et rien ne dit que je vais continuer indéfiniment sur ce schéma-là d’appartements peu chers à 100/200km de chez moi en IDF. Je vise un certain nombre de lièvres à la fois, et je ne lance une nouvelle opération que lorsque les chiffres sont excellents, ce qui me laisse une grosse marge de sécurité. Mais au dépens de la gestion, c’est vrai.

lachignolecorse · #18

Je trouve votre démarche très opportuniste et pleine de bon sens. Je connais Vierzon et ça n’est pas pire que les ex-bassins industriels du nord ou de l’est. En mon temps, j’ai participé au déclin de cette ville en y fermant une société il y a 20 ans. Et au prix auquel vous achetez… vous ne risquez vraiment pas grand chose.

Par contre, je suis convaincu que votre modèle va se "gripper" tôt ou tard pour une de ces raisons :
- acheter à 2h de chez soi peut devenir pénible en cas de gros soucis (impayés, syndic à surveiller de près,…).
- fiscalité. Même si vous avez un très bon rendement, votre 2044+PS va piquer rapidement
- l’endettement, tout comme les arbres, n’atteignent pas le ciel. Donc un jour, votre banquier dira stop aux nouveaux emprunts quelque soit la rentabilité
-…

Donc voyez vos investissements comme un premier étage de fusée. Je vous conseille de lire les présentations de cricri77000 et philippe30.

Dernière modification par lachignolecorse (15/02/2024 19h16)

PascalD · #19

Bonjour Plutarque,

Félicitations pour ce nouvel investissement.
Les chiffres concernant la rentabilité sont excellents et le risque très faible.

Les derniers messages laissent présager une évolutions future de votre stratégie vers des biens un peu plus qualitatifs. J’ai mis du temps et je suis arrivé à peu prés à la même conclusion pour plusieurs raisons :
- Les 3 indicateurs principaux d’un projet autofinancé doivent être le TRI, le niveau de risque et la quantité de travail à fournir. Ne retenir que la rentabilité m’a conduit à faire quelques erreurs.
- Accumuler des lots unitaires de faibles valeurs, à distance est difficilement scalable
- Je ne tenais pas compte du temps passé et de mon coût horaire.

Ce projet est excellent et vous sert de socle d’apprentissage. Néanmoins, les gains seront limités en raison de la faible prise de risques (petit montant, projet sans travaux et faible probabilité de valorisation du bien).
Il n’y a pas de martingale magique. Simplement des risques que l’on est prêt à prendre au gré de notre parcours d’investisseur.

A bientôt et merci pour votre récit et vos tips.
J’ai beaucoup appris sur le fonctionnement des copropriétés.

Plutarque · #20

Merci beaucoup lachignolecorse et PascalD pour vos retours qui me mettent en garde, à raison, sur la suite, au-delà de cet appartement.

Très clairement, c’est une réflexion qui commence à se faire dans ma tête, et en effet je compte diversifier tôt ou tard (vers des biens plus qualitatifs, ou en dehors de l’immobilier), j’aime beaucoup le concept de "premier étage de la fusée".

A 33 ans et sans avoir bénéficié de rien d’autre que là où j’en suis arrivé grâce à mes études (petits salaires en tant que normalien puis doctorant contractuel, gros salaires ensuite en tant que prof de CPGE depuis mes 28 ans), j’en suis désormais à mon 4eme projet immobilier :
- une RP à 25km de Paris avec ma conjointe (valeur 450k€, reste à rembourser 220k€)
- un T2 de standing à Clamart (valeur 250k€, reste à rembourser 200k€, autofinancé)
- un T3 à Alençon (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)
- un T3 à Vierzon en cours (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)

En dehors de l’immobilier, je possède autour de 100k€ (AV, PEA, livrets).

Il va falloir que je réfléchisse à la suite en terme de stratégie. Je suis évidemment ouvert à tous les conseils !

Dernière modification par Plutarque (16/02/2024 00h37)

lachignolecorse · #21

Plutarque a écrit :
- un T3 à Vierzon en cours (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)

Pouvez-vous détailler le cash-flow ?

JeromeLMNP · #22

Vous dites avoir achete le T3 de Vierzon 37k net vendeur et 40k avec frais d’agence, mais dans votre poste au dessus vous le valorisez a 55k.

PascalD · #23

Bonjour,

Au risque de me découvrir, je souhaite vous partager un élément beaucoup plus personnel qui me semble incontournable à certaines étapes de notre vie lors de l’évaluation des projets : la valeur temps ou la "sérénité".

Dans nos échanges nous avons beaucoup évoqué à peu prés toutes les variables financières : Cash Flow, TRI, rentabilité … Nous avons assez peu insisté sur le temps à consacrer au projet. Un manière partielle de le traiter est de connaitre notre coût horaire. Dans le cas de Plutarque il s’agit peut etre du salaire horaire d’une heure de khôlle ou de cours particulier corrigé des différentes taxes à payer.

Cette méthode est trop partielle. Notre valeur temps évolue au cours de la vie. Plutarque est jeune, peut être sans enfant. Avec beaucoup de temps libre et sans enfants, sa valeur temps doit être proche de son cout horaire.
A contrario, pour un père de famille (comme c’est mon cas) avec 2 jeunes enfants, la valeur temps est inestimable. Tout l’or du monde ne peut remplacer le temps passé avec ses proches. Ce temps est notre meilleur investissement. Ce constat est renforcé lorsque l’on est millionnaire. Et Plutarque le sera à moyen termes.

En conclusion je retiens 3 variable sur les projets : Cash Flow (pour continuer), TRI (pour savoir si c’est rentable), et sérénité (pour savoir si je fais).
Sur le projet en question, il me semble que : CF +, TRI ( à définir) et sérénité (moyen).

A très bientôt et Merci pour nos échanges.
Pascal

Bernard2K · #24

PascalD : c’est une très bonne remarque.

Je vais la tempérer en disant que nous ne sommes pas égaux sur le temps et la sérénité.

Regardez la façon dont Plutarque gère les visites : il a visité un appartement dans la résidence, il sait que les autres sont similaires, donc les photos lui ont suffi, pas besoin de visiter sur place. Il économise beaucoup de temps.

Sur la gestion : je repense à un forumeur qui gère 48 garages, avec un loyer modique pour chaque garage. D’autres forumeurs lui disaient qu’il devait y passer un temps fou. En fait, dès le premier rendez-vous, les gens viennent avec les justificatifs, il les scanne avec son téléphone, ils remplissent et signent le bail, et c’est fait.

Même sur des impayés de loyer : certains vont s’en faire une montagne. D’autre ont établi une procédure à suivre qui ne leur prend que quelques minutes.

En résumé, pour gagner du temps et de la sérénité, il faut :
- bien maîtriser les outils numériques
- savoir écrire, compter, avoir des notions d’administratif et de bureautique (notamment pour la fiscalité, pour la régularisation annuelle des charges…).
- aller à l’essentiel
- établir des procédures (et les suivre)
- être convaincu de son bon droit et ne pas se laisser attendrir ni perdre de temps en palabres.

Cela dépend beaucoup de la façon de fonctionner de chacun. J’ai remarqué que les gens ont tendance à appliquer les mêmes méthodes, qu’il s’agisse de choisir l’achat d’une voiture, gérer un projet au boulot, ou gérer un appartement locatif : certains sont très pointilleux au point d’y passer bien trop de temps, d’autres sont tellement intuitifs qu’ils font tout en deux coups de cuiller à pots (très efficace souvent mais parfois des erreurs), certains sont très anxieux au point d’en perdre le sommeil dès la moindre contrariété.

Bon évidemment, Plutarque, a de plus, délégué la gestion à une agence. C’est une autre façon de gagner du temps mais ça n’exonère pas de suivre ce qui se fait.

Dernière modification par Bernard2K (16/02/2024 10h33)

Range19 · #25

Bernard2K a écrit :
PascalD : c’est une très bonne remarque.

Je vais la tempérer en disant que nous ne sommes pas égaux sur le temps et la sérénité.

Remarque très juste et la sérénité est plurifactorielle.
Nous ne sommes pas égaux en compétences techniques, de gestion, juridiques etc et en habileté dans les rapports humains… facteurs de sérénité essentiels pour moi. Je vois bien que je supporte moins bien certaines attitudes des locataires oud es copropriétaires.
La sérénité peut décroître avec le temps.
Je m’interroge beaucoup sur la perte de compétence et de goût pour cette activité -sinon d’usure- avec l’âge : côté propriétaires bailleurs, je vois essentiellement en AG des grippe sous, très peu de gens compétents et affutés ou plutôt si, des gens qui l’ont peut-être été et qui pérorent drapés dans leur dignité.
ça donne des discussions sans queue ni tête où il est bien difficile d’élaborer des stratégies efficaces.
J’y observe la nullité de la culture économie/gestion de nos compatriotes, beaucoup achètent sans intégrer une seconde les coûts et obligations induits par le statut de propriétaire. Pas mal sont pris à la gorge avec zéro marge de manoeuvre financière et ne viennent en AG que pour faire de l’opposition systématique.
ça me fatigue de plus en plus, ça m’est aujourd’hui très pénible de devoir régulièrement faire le prof et de devoir entendre des inepties parfois très difficiles à recadrer. "Les cons osent tout" !
J’ai peur de devenir un jour comme ces incompétents qui pérorent, mais, ce qui nous différencie, je suis lucide et connais mes limites.

Plutarque n’a fort heureusement pas l’âge de ces considérations, il a celui où l’on fait feu de tout bois, avec l’avantage de capacités cognitives +++ et d’une méthodologie affutée. Il a sa stratégie qui plus est réfléchie.

Dernière modification par Range19 (16/02/2024 14h32)

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Bernard2K a écrit :

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