Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)

lachignolecorse a écrit :

Plutarque a écrit :

- un T3 à Vierzon en cours (valeur 55k€, reste à rembourser 35k€, cash-flow positif)

Pouvez-vous détailler le cash-flow ?

J’ai assez peu de temps ces deux prochaines semaines (vacances en famille), mais c’est promis je détaillerai le cash-flow ensuite. D’autant que dans deux semaines, j’aurai sans doute plus de visibilité sur la partie bancaire de l’opération.

JeromeLMNP a écrit :

Vous dites avoir achete le T3 de Vierzon 37k net vendeur et 40k avec frais d’agence, mais dans votre poste au dessus vous le valorisez a 55k.

Il est heureux que je n’aie pas acheté cet appartement au montant que je le valorise, c’est tout l’intérêt de faire une offre basse et agressive : acheter en dessous du marché. Comme expliqué dans un des messages précédent, "en faisant des travaux minimums de mise en valeur (peinture + cuisine Brico dépôt) et une belle annonce, on arriverait sans problème au niveau moyen des transactions dans la résidence vu que cet appartement est l’appartement le mieux situé de la résidence, et peut être plus". Ce chiffre de 55k€ est une estimation à partir des autres transactions dans la résidence. Ce montant est toutefois à nuancer avec le fait que cet achat est peu liquide (une vente prendrait mécaniquement un peu de temps).

PascalD a écrit :

Nous avons assez peu insisté sur le temps à consacrer au projet. Un manière partielle de le traiter est de connaitre notre coût horaire. Dans le cas de Plutarque il s’agit peut etre du salaire horaire d’une heure de khôlle ou de cours particulier corrigé des différentes taxes à payer.

Cette méthode est trop partielle. Notre valeur temps évolue au cours de la vie. Plutarque est jeune, peut être sans enfant. Avec beaucoup de temps libre et sans enfants, sa valeur temps doit être proche de son cout horaire.
A contrario, pour un père de famille (comme c’est mon cas) avec 2 jeunes enfants, la valeur temps est inestimable. Tout l’or du monde ne peut remplacer le temps passé avec ses proches. Ce temps est notre meilleur investissement. Ce constat est renforcé lorsque l’on est millionnaire. Et Plutarque le sera à moyen termes.

Comme indiqué dans un message précédent, je suis père de deux jeunes enfants (1 an et 2 ans et demi). Et je suis tout à fait conscient de la notion du temps précieux. La comparaison avec le taux horaire d’une heure de colle est très pertinente, et c’est une variable dont j’essaye de tenir compte.

Mais il y a deux points :
- cela va faire 6 ans que suis sur le même poste en CPGE 2ème année : tous mes cours, TD, DS, DM, etc sont prêts, et tous les documents sont distribués en début d’année (énorme gain de temps en reprographie). Il n’y a que 30 étudiants dans la classe, donc peu de correction. Et avec les étudiants qui sont en concours à partir du 15 avril, j’ai 5 semaines de congés en avril/mai en plus de toutes les autres vacances scolaires. Cela me laisse en fait énormément de temps : en première approximation, on peut dire que je travaille en moyenne 30 heures par semaine, sur 30 semaines (les autres semaines étant à 0 heure). Toutefois, j’ambitionne d’obtenir un poste plus prestigieux pour avancer dans ma carrière de prof de CPGE (car je suis également passionné par ce travail qui me correspond bien), et cela diminuera mon temps disponible. Donc autant profiter de mon temps libre maintenant avant que cela ne change.
- il y a une sorte d’addiction à l’immobilier, je n’ai pas peur de le dire. Je pourrais déjà discuter des heures et des heures sur ce sujet, mais surtout il y a cette adrénaline dans le fait de faire de nombreuses offres, avec l’excitation à chaque fois de découvrir la réponse du vendeur. C’est réellement une addiction.

Bernard2K a écrit :

Bon évidemment, Plutarque, a de plus, délégué la gestion à une agence. C’est une autre façon de gagner du temps mais ça n’exonère pas de suivre ce qui se fait.

Ce choix de déléguer à une agence immobilière (qui n’a pas été choisie au hasard, comme je l’ai expliqué dans l’étude de cas) va dans le sens discuté avant : si je veux continuer les projets sans qu’ils ne le prennent trop de temps, il faut apprendre à déléguer une partie du travail. C’est la première fois que je vais le faire, j’ai en effet du mal à déléguer (et encore plus à des gens que je sais incompétents). Bien évidemment, vous pouvez me faire confiance pour continuer à suivre ce qui se fait !

Dernière modification par Plutarque (17/02/2024 03h20)

Vous avez raison avec votre raisonnement, je ne dis pas le contraire.

Je donnais simplement cette "valeur" à titre purement indicatif, sans aucune prétention comptable. Je vois surtout cette notion de "valeur" comme une estimation à partir des ventes Patrim équivalentes (dans la résidence si possible), à condition qu’il y ait suffisamment de ventes pour que cela soit représentatif.

En fait, d’une certaine façon, je raisonne comme les impôts en essayant de répondre à la question : "combien vaut ce bien ?"

Évidemment, cela ne veut pas dire que l’on vendra à ce prix-là, et encore moins que l’on vendra vite !

Dernière modification par Plutarque (22/02/2024 23h34)

Pour information, suite à un procès en dol, on trouve le prix payé pour un deux pièces avec une place de parking dans cette résidence à l’origine : 95900 euros.

Votre décompte est très intéressant pour un néophyte. J’avais fait à la louche pour moi un calcul de rentabilité mais au final j’ai trouvé que le gain par rapport à l’investissement  (pas que financier) ne valait pas la chandelle.

Dans mon calcul, j’avais intégré ce qu’aurait pu me rapporter mon apport. Dans votre cas, les 10 000 euros placés à 5%, avec les intérêts composés sur 10 ans, pourraient vous rapporter dans les 50 euros par mois en moyenne. Est ce que cet élément est pris dans le calcul d’un cashflow ?

Avec l’énergie que vous êtes prêts à déployer et vos moyens financiers et personnels, je me demande ce que vous faites à chercher des T2 à Vierzon, c’est vraiment du "gagne petit".

Je ne comprends pas que vous ne cherchiez pas a minima de petit immeubles. Vous payez moins cher chaque logements et mutualisez les efforts.

Il y a quelques années, j’avais perdu une enchère sur un immeuble de 4 lohements (1800 de loyer) à 125 000, à Vierzon.

La mémoire me jouant des tours, je suis aller revérifier le dossier, il y avait en fait 5 logements (2T2, 1T3,2T4) dont trois déjà loués (dont un au rabais). 1800 était le minimum du minimum avec le loyer au rabais (390 pour un T4 au 1er alors que le T3 RDC était loué 510) et les deux vacants au rabais aussi. Le scénarios médian retenu était 2100 de loyer pour 125000 max tout inclus, c’est pas exactement le même rendement qu’un T3 à 43 000 € sans grande perspective.

Au delà, je trouve que ce que vous faites (au niveau des copropriétaires et syndic) bien plus compliqué que gérer tranquillement son petit immeuble à son rythme. Et plus risqué d’ailleurs. Je vois plus de risque dans l’achat d’un pinel à 250 K pour 800 de loyer que dans l’achat d’un immeuble à 125K avec 2000€ de loyer. 

Et l’autre avantage, c’est qu’avec une banque bienveillante (la plupart), on n’est plus limité par les 35% de taux d’endettement, les projets baissant le taux d’endettement. (même si par hasard le rendement net était inférieur)

Je crois aussi que la clientèle "résidence" n’est pas la même que celle d’un immeuble  (vieil immeuble le plus souvent) de rendement.

Plutarque, le 05/04/2024 a écrit :

Un autre point a attiré mon attention : sur ce crédit d’environ 40000€, aucun questionnaire médical ne m’a été demandé pour l’assurance emprunteur de la banque, l’accord pour l’assurance emprunteur m’a été donné immédiatement. J’ai plus de 400000€ d’encours de crédit chez eux, je trouve cela relativement étonnant. Je suis bien content de ne pas avoir à indiquer les deux/trois pépins de santé que j’ai eu récemment (une semaine d’hospitalisation notamment).

J’ai entendu des discours contradictoires de banquiers, mais au final la loi ne prévoit pas de prendre en compte les encours existants, donc c’est l’application des textes même si pas forcément l’esprit … De même c’est la quotité assurée par (co)emprunteur qui est prise en compte donc j’ai réussi à esquiver un questionnaire en assurant 80/80 ce qui faisait tomber le capital garanti à moins de 200.000 par tête alors qu’à 100/100 il y aurait eu un questionnaire (ce n’est pas un conseil).

Et en effet les assureurs ne font pas de cadeau en cas de sinistre. Une omission délibérée c’est nullité du contrat d’assurance et une erreur de bonne foi réduction de la garantie …

Je pensais que c’était une disposition pour éviter de saucissonner les lignes de crédit inférieures à 200.000 pour une même opération, mais en effet vous avez raison, mea culpa.

Je n’ai pas encore signé l’offre de crédit donc je vais aller lire les petites lignes pour vérifier que je n’ai pas commis d’impair !

Je reviens sur la comparaison entre un immeuble et un appartement tel que vous avez acheté : la différence se joue aussi sur l’âge du bâti. L’immeuble est probablement plus ancien, et l’ancien c’est : moins d’isolation donc un mois bon DPE, moins de prises électriques, des portes qui frottent,  des planchers qui se déforment, des fuites, des non conformités sur le diag électrique, les réseaux d’eaux usées et pluviales qui ne sont pas en séparatif, moins de stationnement, et cetera et cetera. Tandis qu’une résidence de 10 ou 15 ans c’est  :bien isolé car conforme à la RT 2000 (voire bientôt à la RT 2012 pour les résidences les plus récentes), c’est un grand nombre de prises électriques, c’est de l’isolation thermique et phonique… Et normalement, les soucis de jeunesse de l’immeuble ont été résolus, tandis que les soucis de vieillesse ne sont pas encore arrivés. C’est normal que l’ancien soit moins cher.

Dernière modification par Bernard2K (25/04/2024 13h29)