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#1 06/04/2019 23h55 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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VOTRE PROFIL

- Statut : Cadre en CDI
- Age : 26 ans
- TMI : 30%
- Revenus : Environs 3.500€ net avant impôts

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Correcte
- Fiscales : Bonne connaissance des différents dispositifs
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Aucune
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : 5-10h par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction : 1930
- Typologie : 3 étages comprenant chacun 2 appartements T2
- Tous les logements sont vides
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Persiennes en mauvais état
- Espaces verts dans la copropriété ? Un jardin privatif de 80m2 à l’arrière du bâtiment avec également 6 petits celliers pour chacun des locataires
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? tous les compteurs sont individuels
- Décoration : antique / vieillotte / moderne : tout à refaire

Pour la petite histoire, l’immeuble mitoyen à celui ci à subit un incendie il y a un an. Le passage des pompiers a donc causé de gros dégâts (portes d’entrées défoncées, dégât des eaux sur certains appartements ). Le seul avantage, c’est que la toiture a été refaite grâce à l’assurance, on part donc sur une charpente et une couverture en ardoise neuve.

LOCALISATION DU BIEN

- Département : Ville moyenne dans le Cher
- Centre-ville, périphérie : à 5 min de la gare et du centre ville
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Commune touchée par un taux de chômage important, mais des biens de qualité trouvent preneurs chez les actifs suffisamment nombreux
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 89k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : hypothèse à 350€ par appartement (2100€ pour l’immeuble)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%) : 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Gestion en direct

- Travaux immédiats : 120k€ pour rénover tous les appartements
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Changement de 3 chaudières
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : Toiture neuve et façade en bon état, donc RAS

- Taxe foncière hors TEOM : 1900€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : Hypothèse à 400€/an
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire et travaux: 12,05%
- Rendement net (rendement locatif) : 9.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : Montant des meubles (budgété à 15k€)
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance : 1.5%
- Durée du crédit : 20 ans

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP au réel

CASH FLOW

- Prendre en compte la TMI : 690€/mois pendant 9 ans

Sur le papier l’affaire à l’air plutôt intéressante, mais nécessite beaucoup de travaux (que je compte faire faire à 100%). J’ai estimé un budget d’environ 20k€ de travaux par appartement (de 40m2). Le bien étant à un prix très faible, il va peut être être compliqué d’avoir rapidement un chiffrage par des artisans sur un projet de cette taille :
- Réfection des sols : 2000€
- Doublage mural et isolation par l’intérieur : 3000€ (basée sur 60m2 de murs)
- Peinture des murs : 1200€
- Porte d’entrée à changer : 1000€
- Éventuellement quelques portes intérieurs : 400€/porte
- 5 appartements sur 6 ont des fenêtres en double vitrage, on peut donc dire que en moyenne je change 1 fenêtre par appartement : 800€
- Peinture du plafond : 900€
- Réfection de l’elec : 6000€
- Cuisine équipée : 3500€
- SDB récente : 2500€

Certains appartements sont en meilleur état que d’autres, toute les portes d’entrées ne sont pas à changer par exemple. Une des questions que je me pose est les éventuels problèmes dues au dégât des eaux suite au passage des pompiers, est ce que laisser sécher les murs puis doubler est suffisant ?

Tous les appartements sont chauffés au gaz avec de vieux radiateurs en fer (la moitié des chaudières sont récentes, l’autre moitié à changer prochainement). Je relance donc l’éternel débat entre le chauffage au gaz et électrique : quitte à refaire l’élec et à isoler les murs, pourquoi ne pas passer le chauffage à l’électrique et changer les chaudières par des ballons d’eau chaude ?

Autre point important sur un appartement du haut, le plafond (qui est le plancher du grenier) est en très mauvais état, l’AI me conseille de le faire tomber intégralement et de le refaire. Avez vous une idée du coup supplémentaire d’une telle opération ?

L’AI m’a aussi informé d’une très probable présence de plomb sur les encadrements de porte, selon lui il suffit de repeindre par dessus.
Présence possible d’amiante sur la toiture des celliers présents dans le jardin, pas de risque selon lui si personne n’y touche, mais qu’en est il vraiment ?

Je suis à l’écoute de vos conseils et de votre retour d’expérience concernant des projets similaires.

Merci

Mots-clés : immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux

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[+1]    #2 07/04/2019 00h15 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Bonsoir,

Je pense que 500 euros/m2 c’est beaucoup trop peu au vu des travaux à effectuer. Je partirai sur minimum 800 euros et plutôt 1000/m2 si vous faîtes faire et si vous souhaitez de la qualité.

Pour le plomb il faut poncer (avec des protections) et repeindre. Si vous ne poncez pas, le plomb sera encore présent.

Pour l’amiante, c’est beaucoup plus problématique et les contraintes sont plus lourdes (cf par exemple: Habitat contenant de l’amiante). Personnellement, je ne laisserai pas mes locataires avec de l’amiante. Le prix est d’environ 40 euros/m2 pour le désamiantage.

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#3 07/04/2019 10h04 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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ThomasC a écrit :

- Département : Ville moyenne dans le Cher

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Commune touchée par un taux de chômage important, mais des biens de qualité trouvent preneurs chez les actifs suffisamment nombreux

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire et travaux: 12,05%
- Rendement net (rendement locatif) : 9.2%

Sans que vous ayez préciser votre ville d’investissement (Vierzon ?) Je connais le secteur notamment pour l’avoir prospecté. Votre description est juste, département très sinistré mais les biens correctement refait trouvent locataires sans de trop grandes difficultés.

Par contre les taux de rentabilité que vous obtenez sont très très insuffisants ! N’importe quel bien dans le coin avec juste des travaux de rafraîchissement et une petite négociation obtient largement ces 12%.
Ils faut viser plus de 15%, surtout avec les travaux que vous souhaitez entreprendre. Ce n’est pas très difficile à obtenir dès que l’on discute, certains biens sont en vente depuis très longtemps. Le marché est très détendu, de mémoire du genre 3 vendeurs pour 1 acheteur.

Lors de visites je me souviens d’un agent immobilier qui voulait de lui même entamer une négociation d’emblée à - 30% du prix affiché. Le bien était déjà à plus de 10% de rentabilité.


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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[+1]    #4 07/04/2019 10h52 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Si c’est bien Vierzon, réfléchissons au m² :
Achat 371 €/m² : bien, en apparence !
Travaux +meubles et déco : 900 €/m²
Coût total : 1271 €/m²
Location d’un F2 meublé refait à neuf 300 € HC pour 40 m² soit 7,5 €/m².
Rentabilité brute 7,5*12/1271 = 7 %
Revente dans 10 ou 15 ans : 800 €/m²

Conclusions :
- rentabilité très basse contrairement aux apparences, pendant la période où vous louez.
- forte moins-value à la revente.
- Vierzon fait partie des villes où il est impossible de rénover des logements au prix normal, on ne s’y retrouve pas, ni en location, ni en revente. Ce n’est envisageable que si on est capable de faire des travaux à prix très bas, ce qui nécessite d’en faire une grande partie soi-même et de négocier très dur avec les artisans pour ce qu’on fait faire et de les surveiller de près pour contrôler, recadrer, etc. (cf. exemple de Cricri).
- le prix d’achat, qui paraît bas, est encore trop élevé quand on voit le prix total après rénovation et la rentabilité trop basse.
- dans une telle ville, il vaut mieux acheter du "refait à neuf" (en étant attentif à la qualité et en négociant dur) : on récupère le travail d’autrui, pour moins cher que le prix de revient que l’on aurait soi-même.

Mes mises en garde :
- vous vous illusionnez sur le prix des travaux. Jeune ingénieur parisien qui n’y connaît rien et qui débarque avec ses sous et ses certitudes : vous allez vous faire tondre. Les prix d’amis, on les réserve pour les gens du coin qui sont dans le besoin.
- vous négligez totalement la complexité de tels travaux. Il ne suffit pas d’avoir des artisans, il faut savoir ce qu’on leur fait faire et dans quel ordre ils interviennent. C’est le boulot d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre. Vouloir s’en passer est aller au devant de grandes désillusions. Lisez "Vous plaisantez Monsieur Tanner", on le trouve d’occase pour moins de 10 €, je peux vous garantir qu’acheter et lire ce livre est aujourd’hui le meilleur investissement que vous pouvez faire (rentabilité >10000 %, vu les déboires financiers qu’il va vous éviter).
- vous oubliez le prix des meubles et de la déco. Si vous voulez vous démarquer, il faut un vrai budget sur ce poste.
- vous êtes un peu trop optimiste sur le loyer. A mon avis c’est plutôt 300-320 € HC.
- vous oubliez la vacance locative. Vous proposez d’un coup 6 T2 meublés. Qu’il y ait de la demande pour ce type de biens, oui, mais le problème c’est que vous mettez d’un seul coup 6 biens identiques sur le marché : excès d’offre par rapport à la demande. Combien de candidats sérieux et solvables recherchent en même temps un tel logement dans la ville ? Je dirais qu’il vous faudra au moins un an pour louer les 6.
- pour enfoncer le clou : être solvable et louer à Vierzon, il faut quand même être un peu con ou savoir qu’on va bouger très prochainement. Vu ce qu’on peut acheter, et le prix auquel on peut l’acheter… Donc vous aurez beaucoup de rotation, le locataire qui part vous disant "je quitte enfin cette ville" ou bien "vous ne devinerez jamais quel prix j’ai payé la maison dans laquelle je vais !". Dans les villes pas cher, beaucoup de locataires qui partent sont des accédants à la propriété. Comme locataires durables, il vous reste les cassoc’.
- vous oubliez l’entretien. J’ai vu dans votre présentation que l’immeuble de rapport est pour vous la solution magique. Vous croyez donc que les syndic de copro jettent les sous par les fenêtres ? Prenez un immeuble tel que celui que vous envisagez, et un syndic bénévole (l’un des copropriétaires, donc quelqu’un qui cherche avant tout à économiser) et vous avez quand même un budget annuel non négligeable. Entretenir un immeuble coûte cher, qu’on soit en copro ou non.

Vous voulez tester la location à Vierzon ? Faites-vous la main sur ça, par exemple : www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1593404334.htm/
15 % bruts (annoncé…) sans travaux. Ou autre truc similaire : un truc pas cher et refait à neuf donc immédiatement louable (sachant qu’il y a toujours une GROSSE marge de négociation dans une telle ville). Evitez les RDC. Regardez quand même le montant des charges de copro.

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2019 11h20)

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[+1]    #5 07/04/2019 11h28 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Bernard2K a écrit :

- Vierzon fait partie des villes où il est impossible de rénover des logements au prix normal, on ne s’y retrouve pas, ni en location, ni en revente. Ce n’est envisageable que si on est capable de faire des travaux à prix très bas, ce qui nécessite d’en faire une grande partie soi-même et de négocier très dur avec les artisans pour ce qu’on fait faire et de les surveiller de prêt pour contrôler, recadrer, etc. (cf. exemple de Cricri)

Effectivement cette ville m’a fait penser à celle choisie par Cricri et à son parcours. C’est un bon "coin à champignons" si l’on fait tout les travaux soit même ou si l’on sait obtenir d’excellent prix des prestataires en étant sur place pour les accompagner au quotidien. Evidemment, il faut acheter vraiment peu cher et pas se rater sur les travaux ! Etre totalement certain du marché (à 200m, tout peut être différent dans ce type de ville)

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez la vacance locative. Vous proposez d’un coup 6 T2 meublés. Qu’il y ait de la demande pour ce type de biens, oui, mais le problème c’est que vous mettez d’un seul coup 6 biens identiques sur le marché : excès d’offre par rapport à la demande. Combien de candidats sérieux et solvables recherchent en même temps un tel logement dans la ville ? Je dirais qu’il vous faudra au moins un an pour louer les 6.

Si toutes vos mises en garde sont très juste celle-ci "plus d’un an" est peut-être tout de même un peu excessive wink


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#6 07/04/2019 16h46 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Quand on achète un immeuble, il faut tenir compte de la rénovation des parties communes qui augmente le coût du m² "louable".

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#7 07/04/2019 17h25 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Bonjour, merci pour vos réponses très détaillées qui m’aident à réaliser que j’avais tout faux sur bon nombre de points.

Il s’agit bien de la ville de Vierzon, les prix bas peuvent paraître intéressant mais si le prix des travaux nécessaire au m2 est supérieur au foncier, il n’y a plus grand intérêt …

Stochastic a écrit :

Je pense que 500 euros/m2 c’est beaucoup trop peu au vu des travaux à effectuer. Je partirai sur minimum 800 euros et plutôt 1000/m2 si vous faîtes faire et si vous souhaitez de la qualité.

En terme du budget travaux/m2, ont entend vraiment tous les chiffres possibles (que ce soit pour du rafraîchissement ou pour de la rénovation). Dans les estimations des travaux a effectué sur un logement type de 40m2, voyez vous un élément en particulier ou je sous estime très largement le coût réel ?

DDtee a écrit :

Par contre les taux de rentabilité que vous obtenez sont très très insuffisants ! N’importe quel bien dans le coin avec juste des travaux de rafraîchissement et une petite négociation obtient largement ces 12%.
Ils faut viser plus de 15%, surtout avec les travaux que vous souhaitez entreprendre. Ce n’est pas très difficile à obtenir dès que l’on discute, certains biens sont en vente depuis très longtemps. Le marché est très détendu, de mémoire du genre 3 vendeurs pour 1 acheteur.

En cherchant un peu plus sur leboncoin je me suis rendu compte qu’en effet, il est très facile de dépasser le 12% sans efforts particulier dans les travaux.

Bernard2K a écrit :

- vous vous illusionnez sur le prix des travaux. Jeune ingénieur parisien qui n’y connaît rien et qui débarque avec ses sous et ses certitudes : vous allez vous faire tondre. Les prix d’amis, on les réserve pour les gens du coin qui sont dans le besoin.

J’ai estimé les prix des travaux notamment en me basant sur les devis qu’avait obtenu mon frère lors de la rénovation de son dernier immeuble.

J’ai bien senti en discutant avec les agents immobiliers que le mot "Paris" était à bannir, c’est comme si une petite lumière s’allumait dans leur tête lorsqu’ils entendent cela et ils font tout pour vous refiler les biens dont personne ne veut.
Pour cette immeuble en particulier, j’ai dis au vendeur que je viens d’un village dans la Loire (la ou j’ai grandi) et on sent la différence … Je suppose que cela sera de même avec les artisans

Bernard2K a écrit :

Il ne suffit pas d’avoir des artisans, il faut savoir ce qu’on leur fait faire et dans quel ordre ils interviennent. C’est le boulot d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre. Vouloir s’en passer est aller au devant de grandes désillusions. Lisez "Vous plaisantez Monsieur Tanner"

J’envisageait de passer par un maître d’oeuvre pour ce projet, ce qui réduirait encore la rentabilité … Merci pour ce conseil de lecture, que je vais lire très rapidement smile

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez le prix des meubles et de la déco. Si vous voulez vous démarquer, il faut un vrai budget sur ce poste.

J’ai budgétisé 2500€/appartements, ce montant a été pris en compte dans la simulation via rendement locatif, mais j’ai oublié de le préciser.

Bernard2K a écrit :

- vous oubliez l’entretien. J’ai vu dans votre présentation que l’immeuble de rapport est pour vous la solution magique. Vous croyez donc que les syndic de copro jettent les sous par les fenêtres ? Prenez un immeuble tel que celui que vous envisagez, et un syndic bénévole (l’un des copropriétaires, donc quelqu’un qui cherche avant tout à économiser) et vous avez quand même un budget annuel non négligeable. Entretenir un immeuble coûte cher, qu’on soit en copro ou non.

Je ne remet absolument pas en question l’utilisation du budget par les copropriétés, l’idée de ne pas avoir de copro est plus d’avoir une liberté supplémentaire pour décider des travaux à effectuer mais aussi du timing sur lequel on les fait.

Je ne suis pas sur de voir tout ce que vous incluez dans "l’entretien de l’immeuble". Pour ce qui est du ménage, j’ai vu des devis de l’ordre de 50€/mois. Pour les travaux d’entretiens, je n’en ai pas budgété à court terme car il était prévu de rafraîchir également les communs lors des travaux. Niveau gros oeuvre, la toiture est neuve et la façade en bon état.
Peut être que je passe à côté de certaines dépenses que vous aviez en tête ?

Pour conclure :
Grâce à vos retours je me suis rendu compte que ce projet ne tenais pas vraiment debout. Sur des villes où le prix au m2 est très bas (moins de 1000€/m2), il est en effet préférable de prendre des biens déjà rénovés. Je vais également viser des biens avec moins de travaux pour me faire la main avec les artisans et voir ce qu’il me proposent réellement en terme de prix et de qualité.

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#8 07/04/2019 18h40 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Sur un tel immeuble, vous pouvez vous attendre à avoir au moins :
- électricité des parties communes (la conso est faible, normalement, mais l’abonnement pèse)
- ménage des parties communes, sortir les poubelles.
- l’entretien des parties communes (petites ou grosses réparations). En théorie, après réfection complète, il n’y a plus rien à faire. Mais vous pouvez avoir un coup de vent qui fait tomber une cheminée ou emporte quelques tuiles, un dégât des eaux dans les parties communes, l’interphone qui tombe en panne, la gâche électrique de la porte d’entrée qui tombe en panne, le cheneau qui est déboité, l’évacuation des eaux usées qui est bouchée… Dans un immeuble ancien, les "petites conneries" à réparer sont une litanie sans fin.

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#9 07/04/2019 18h44 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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ThomasC a écrit :

Sur des villes où le prix au m2 est très bas (moins de 1000€/m2), il est en effet préférable de prendre des biens déjà rénovés. Je vais également viser des biens avec moins de travaux pour me faire la main avec les artisans et voir ce qu’il me proposent réellement en terme de prix et de qualité.

En théorie vous avez parfaitement raison.
Cependant, dans la pratique vous ne trouverez dans ces villes que des biens nécessitant un gros rafraîchissement ou des biens en plus mauvais état nécessitant de gros travaux. Si jamais vous trouviez un bien en parfait état, il serait lui bien plus cher que la moyenne et pas rentable.

Si les prix sont bas c’est aussi voire surtout que la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif. Une résignation en quelque sorte qui les enfonce dans une spirale d’éloignement au marché locatif.

La solution c’est d’acheter vraiment pas cher de gros travaux et de bien maîtriser coûts/technique pour proposer un produit plus attractif que les autres. Par contre, pour cela il ne faut pas habiter trop loin et avoir plus de 5/10 heures par semaine à y consacrer durant la période des travaux.


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#10 07/04/2019 18h48 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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DDtee a écrit :

Si toutes vos mises en garde sont très juste celle-ci "plus d’un an" est peut-être tout de même un peu excessive wink

Ville de 26000 habitants. Une année donnée, combien changent de logement ? Parmi ceux-ci, combien sont des locataires ? Parmi ceux-ci, combien cherchent un T2 meublé ? Combien vont passer leur tour car 350 € c’est trop cher, alors qu’il y a toujours une offre locative pléthorique et qu’ils ont vu des trucs corrects à 300 € ? Et enfin, parmi ceux-ci combien sont sérieux et solvables ? Un bailleur qui veut louer vite accepte souvent des dossiers de second choix et même de troisième choix, et ça finit en impayés de loyers et en incivilités.
En plus, dans les 6 T2, il y a forcément 1 ou 2 au RDC (sinon Thomas nous aurait parlé d’un local commercial). Dans une ville où il y a pléthore d’offre locative, pourquoi aller s’embêter à louer au RDC (moins lumineux, les gens qui passent qui voient chez vous, etc.), s’il n’y a pas un agrément spécifique au RDC, du type jardin privatif ou terrasse privative ?
Les 4 ou 5 appartements situés en étage se loueront peut-être en quelques mois, mais pour ceux du RDC, un an n’aurait rien d’étonnant.
De plus, il est avéré qu’en zone rurale, comme dans le Cher, les gens ont davantage tendance à avoir leurs propres meubles, même quand ils sont encore très jeunes. L’aspect "meublé" peut donc repousser.
Le problème dans une telle ville, c’est le manque de profondeur du marché. Le marché n’est pas capable d’absorber 6 "ordres" de location pour le même bien en peu de temps. Parmi les villes pas chères, je préférerais encore Nîmes ou Béziers (avec toutes les mises en garde adéquates !), parce que sur 170 000 habitants on a forcément plus de candidats ; on a un marché plus dynamique, plus profond.

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2019 19h07)

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#11 07/04/2019 19h15 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Aujourd’hui, sur LBC, en tapant le mot clef "immeuble" sur la rubrique vente immobilière, à Vierzon il y a 59 immeubles à la vente pour une ville de 26 000 habitants.

En comparaison, aujourd’hui, sur Toulouse, il y a 78 immeubles à la vente pour une ville de 475 000 habitants.

Clairement, Vierzon n’a pas l’air d’une zone avec beaucoup d’acheteurs…. Dans ce genre d’endroit, il faut faire beaucoup d’offres à prix cassés jusqu’à tomber sur un vendeur (très) pressé…

Quand on regarde les annonces à la location, on ne peut que partager l’avis de DDTee lorsqu’il dit que "la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif."

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#12 07/04/2019 20h34 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Thomas : J’ai vu l’annonce. Façade refaite, bof, elle est grisée aux endroits où l’eau s’écoule, je dirais qu’elle a au moins 10 ans. En plus, les volets sont vraiment moches. Vous pouvez prévoir de les repeindre voire les changer. et je confirme pour les 2 T2 du RDC, ça va être difficile à louer.

DDTee : dans une ville vraiment déprimante, on trouve du refait à neuf pour moins cher que le prix de revient de l’ancien + rénovation au prix "normal" avec artisans "normaux".
Exemples à Vierzon :
1000 €/m² pour un appartement 45 m² www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1593654512.htm/
<1000 €/m² pour 1 autre, très bien conservé dans un résidence récente (2006) : www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1583247111.htm/
Encore un : www.leboncoin.fr/ventes_immobilieres/1385638077.htm/

Pour autant :
- il y a refait à neuf et refait à neuf. Il faut visiter avec l’oeil aiguisé pour ne pas se faire refiler un appartement seulement ripoliné en surface.
- en copro, attention aux charges.
- on se demande pourquoi les gens vendent des biens "refaits à neuf" à ce prix-là. Si un T2 refait à neuf se loue 350 € HC presque du jour au lendemain, ça ne devrait pas se vendre un peu plus cher ?

Dernière modification par Bernard2K (07/04/2019 20h34)

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[+1]    #13 08/04/2019 10h06 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Bernard2K a écrit :

Le problème dans une telle ville, c’est le manque de profondeur du marché. Le marché n’est pas capable d’absorber 6 "ordres" de location pour le même bien en peu de temps. Parmi les villes pas chères, je préférerais encore Nîmes ou Béziers (avec toutes les mises en garde adéquates !), parce que sur 170 000 habitants on a forcément plus de candidats ; on a un marché plus dynamique, plus profond.

C’est effectivement logique en théorie, en regardant les statistiques, les annonces en ligne. Seulement comme vous le savez très bien dans la vie les choses sont très souvent différentes des "théories" et des calculs sur excel.

Si je me permettais de trouver votre remarque excessive, c’est que j’ai arpenté la ville, fait des visites, discuté avec des bailleurs, des professionnels de l’immobilier et n’abouti pas à la même opinion que vous.
Si je n’ai pas investi dans cette ville c’est effectivement parce qu’elle me parait bien déprimante mais surtout parce qu’elle est trop éloignée de chez moi. Je peux vous assurer qu’il n’y aurait évidemment aucun souci à absorber une offre de 6 logements meublés. De plus la mise sur le marché de 6 biens identiques au même moment n’intervient que la première fois et encore si tout les logements sont rénovés en même temps. Il y a ensuite rotation.

Celui du rez de chaussée aurait sans doute effectivement plus de mal à se louer, mais ce serait principalement à cause de ses qualités.
Résonner par rapport au marché existant est une erreur, cela permet juste de louer au prix et à la rentabilité moyenne. Il faut le créer une offre nouvelle et attractive qui déjoue les statistiques et les annonces existantes déjà..

Je vais prendre un exemple personnel pour essayer de me faire comprendre. Si j’investis habituellement dans une ville plus grosse, j’ai acheté un bien (une petite maison) il y a quelques années dans une ville d’à peine 20 000 hab. Celle-ci fait entre 50 et 55 m2, n’a pas de jardin et est en centre ville. Si j’applique les théories classiques, regarde les annonces sur LBC elle est trop grande pour être loué en meublée, souffre d’un sérieux handicap en étant sans jardin dans une petite ville où tout le monde en veux un. Pourtant je la loue meublée, à plus du double du prix moyen au m2 dans la ville et n’ai jamais mis plus de 10 jours pour trouver un nouveau locataire. Bizarre non ?

Rien de sorcier, elle est juste extrêmement lookée, dans un bon emplacement et déclenche l’envie d’y habiter dès que l’annonce parait. J’ai eu des gens qui voulait la réserver sans visite (n’importe quoi), qui cherchaient du nu mais ont changés d’opinion en la voyant ou qui venaient de communes autour (l’attractivité d’une ville c’est son bassin et pas seulement le nombre d’habitants de la ville)

Pourtant en théorie c’est impossible, beaucoup trop cher, pas de marché pour les maisons meublées…

Bernard2K a écrit :

Pour autant :
- il y a refait à neuf et refait à neuf. Il faut visiter avec l’oeil aiguisé pour ne pas se faire refiler un appartement seulement ripoliné en surface.
- en copro, attention aux charges.
- on se demande pourquoi les gens vendent des biens "refaits à neuf" à ce prix-là. Si un T2 refait à neuf se loue 350 € HC presque du jour au lendemain, ça ne devrait pas se vendre un peu plus cher ?

Absolument, refait à neuf ne suffit pas, il faut que ce soit craquant (et rien de caché sous le tapis wink)

L’emplacement est encore plus essentiel dans les petites villes. Il y a des barrières psychologiques difficiles parfois à appréhender quand on est pas du coin. Pour d’obscures raisons "il faut ou pas" habiter tel ou tel endroit, à 200m tout peut changer !

Attention aussi aux taxes foncières qui peuvent être très lourdes dans es villes qui perdent habitants mais pas de charges de fonctionnement.

La taille de la ville est bien un handicap (pas rédhibitoire si l’on connait bien le marché) qui mérite une rémunération qui l’inclus, c’est pour cela que je disais qu’il faut en retirer un rendement locatif >15%


"La liberté existe toujours, il suffit d'en payer le prix"- Henry de Montherlant

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#14 08/04/2019 10h18 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Bonjour DDtee,

D’abord bravo pour le temps et le partage dont vous nous gratifiez smile

Pourriez vous svp pour enrichir encore le fil préciser la distance maxi acceptable en terme de gestion (puisque vous regardez des biens dans diverses villes) et ce que vous entendez par "extrêmement lookée" ?

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#15 08/04/2019 11h32 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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Iqce a écrit :

Pourriez vous svp pour enrichir encore le fil préciser la distance maxi acceptable en terme de gestion (puisque vous regardez des biens dans diverses villes)

C’est subjectif et personnel, si subjectif d’ailleurs que selon le trajet le ressenti est différent. Personnellement je ne dépasserais pas une heure, qu’importe la distance. Après cela me semble trop lourd pour les visites/entretient/travaux etc… si j’habitais Paris et voulais faire rentable peut-être dirais-je 1 h 30 ?

Iqce a écrit :

et ce que vous entendez par "extrêmement lookée" ?

Jouer à l’archi d’intérieur. Refait à neuf avec en plus une recherche esthétique qui guide chaque choix. Le lien mis en exemple dans la discussion ci-dessus, c’est pour moi juste refait à neuf mais pas spécialement looké. En meublée, c’est beaucoup plus facile de se distinguer (grâce aux meubles évidemment). Même quand c’est pas meublé je mets toujours une cuisine intégrée neuve, machine à laver, grand frigo (si les gens ont déjà, ils sont bien cotant de les vendre et de pas avoir à les déménager). Il y a quelques années Elise Franck avait montré l’exemple à de nombreux investisseurs (pour la déco plus que pour l’opportunité à mon opinion) ses dernières réalisations semblent un peu plus cheap.
Si c’est très courant dans les grandes villes, dans les plus petites c’est bien plus rare ( pour le moment ) de trouver un bien à louer vraiment sympa et c’est un marché qui a l’avantage en plus d’attirer les meilleurs candidats.

Pour l’anecdote -significative- à propos de la maison décrite dans mon message précédent, dans cette petite ville il n’y avait carrément pas de meublés en location sur LBC (seulement 2 ou 3 chambres chez l’habitant très 70’).
Evidemment tout le monde me disait si il n’y a pas d’annonces c’est qu’il n’y a pas de marché wink


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#16 08/04/2019 12h00 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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NB : sur le sujet de l’offre du marché et de la demande : c’est un des points ESSENTIELS que l’on tente de faire passer aux élus lorsque l’on veut vendre un projet ; ainsi en général vous disent ils "vous voulez vendre des T3 sur 400 m2 mais regardez il n’y a que des T4/5 sur 1500 m2 donc c’est voué à l’échec".
Pas facile !

Dernière modification par Iqce (08/04/2019 12h03)

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#17 08/04/2019 12h13 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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DDtee a écrit :

En théorie vous avez parfaitement raison.
Cependant, dans la pratique vous ne trouverez dans ces villes que des biens nécessitant un gros rafraîchissement ou des biens en plus mauvais état nécessitant de gros travaux. Si jamais vous trouviez un bien en parfait état, il serait lui bien plus cher que la moyenne et pas rentable.

Si les prix sont bas c’est aussi voire surtout que la dynamique du marché a démotivée l’essentiel des bailleurs à une mise à jour continuelle de leur produit locatif. Une résignation en quelque sorte qui les enfonce dans une spirale d’éloignement au marché locatif.

La solution c’est d’acheter vraiment pas cher de gros travaux et de bien maîtriser coûts/technique pour proposer un produit plus attractif que les autres. Par contre, pour cela il ne faut pas habiter trop loin et avoir plus de 5/10 heures par semaine à y consacrer durant la période des travaux.

On se retrouve ici dans la recherche d’un mouton à 5 pattes : Soit la ville propose des prix très bas et on peut s’attendre à un faible dynamisme, soit au contraire la ville est dynamique et les prix sont très élevés. Sans une bonne connaissance (et participation) aux travaux, il parait compliqué de trouver des bonnes affaires.

Bernard2K a écrit :

- il y a refait à neuf et refait à neuf. Il faut visiter avec l’oeil aiguisé pour ne pas se faire refiler un appartement seulement ripoliné en surface.

Avez vous des choses classiques que l’on voit souvent chez les vendeurs "cache misère" ?

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#18 08/04/2019 12h39 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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ThomasC a écrit :

On se retrouve ici dans la recherche d’un mouton à 5 pattes : Soit la ville propose des prix très bas et on peut s’attendre à un faible dynamisme, soit au contraire la ville est dynamique et les prix sont très élevés. Sans une bonne connaissance (et participation) aux travaux, il parait compliqué de trouver des bonnes affaires.

C’est un bon résumé. Une vraiment bonne rentabilité c’est un mouton à 5 pattes.

L’intérêt de l’immobilier physique me parait assez faible si c’est pour obtenir une rentabilité de 6 ou 7%. Il existe pour cela des foncières ou des Reits qui offrent l’avantage d’une plus grande diversification ou des SCPI qui permettent d’emprunter et de bénéficier ainsi de l’effet de levier. Le tout sans gestion.

Mais trouver un mouton à 5 pattes c’est en plus de la rentabilité au moment de l’exploitation également une sortie avec plus valus !


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#19 08/04/2019 12h55 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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ThomasC a écrit :

Avez vous des choses classiques que l’on voit souvent chez les vendeurs "cache misère" ?

C’est difficile d’en faire une liste. Il faut s’exercer l’oeil, en visitant des appartements, en faisant des travaux soi-même, etc.

Le "refait à neuf" pas cher, ça veut juste dire "entièrement repeint". Ce qui est évidemment bien loin d’une rénovation totale.

Il faut donc vérifier, visuellement :
1) l’ampleur de la rénovation :
- peintures à neuf murs, plafonds, portes.
- revêtement de sol changés (ou qu’ils soient encore en excellent état)
- électricité aux normes (par exemple prise de terre de partout), tableau électrique récent.
- cuisine, WC et SdB neufs.
- et les petits détails qui trahissent l’âge d’un appartement (par exemple les poignées de porte).

2) la qualité de mise en oeuvre
Par exemple, la peinture : bien appliquée, pas de bavures, pas de taches, pas de surface irrégulière quand on regarde plafonds et murs à la lumière rasante.

3) la qualité des matériaux utilisés
Cuisine de marque ou premier prix (mélaminé blanc tout basique) ? Marque des mitigeurs ?

4) le goût, l’esthétique
que ça soit au goût du jour (et pas d’il y a 5 ou 10 ans), et que l’ensemble soit de bon goût, looké comme dit DDTee.
D’ailleurs, le bon goût ne consiste pas forcément à tout refaire. Dans les biens vraiment anciens, les rénovations d’architecte consistent souvent à préserver des éléments anciens et à les associer à d’autres totalement contemporains. Une rénovation de bon goût peut donc parfaitement conserver des éléments anciens, pourvu que ça fasse l’effet "waouh, la classe !" quand on visite.

5) la praticité, la qualité et l’ingéniosité de l’aménagement. Par exemple, tuyaux apparents ou coffrés ? Placards vides ou aménagés avec des étagères modulables ?
Prenez l’exemple d’un appartement livré neuf : alors, certes, c’est tout neuf. Mais c’est mal aménagé, car il reste plein de petits trucs à faire pour que ça soit vraiment pratique et cosy : cuisine à compléter, placard à garnir d’étagères, etc.

Une foreumeuse avait posté des photos de rénovation avant/après, et ce qui m’avait marqué, c’est qu’avant c’était déjà correct, ça ressemblait à tant d’appartements à louer. Après, c’était juste "classe", avec les petits détails d’aménagements qui font la différence, et la déco parfaitement au goût du jour.

Enfin, la solution imparable quand quelqu’un vous dit "tout refait, oh là, j’en ai eu pour 20000 €", demandez à voir les factures des travaux. Tout le monde garde ses factures, pour les garanties, pour le calcul de la PV à la revente, etc., alors demandez-les. Les factures vous disent l’ampleur de la rénovation, vous disent le montant total, et vous disent aussi la date (il n’est pas rare que le vendeur exagère l’aspect récent de la rénovation). S’il prétend ne pas les avoir c’est que c’est du pipeau (ou bien qu’il a payé au black, mais, même là, il devrait au moins avoir les factures des matériaux).

Il ne faut pas forcément cracher sur un appart qui aurait été refait à l’économie ; mais il faut en tenir compte dans le prix, qui ne doit pas être le même qu’un appartement qui serait parfaitement refait de A à Z. Et surtout, il faut chiffrer ce que ça va coûter de l’amener au niveau de standing que l’on veut pour ses biens locatifs.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2019 15h06)

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#20 08/04/2019 13h06 → ThomasC [18] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 T2 à refaire) (immeuble, immobilier, rapport, rénovation, travaux)

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ThomasCn a écrit :

En terme du budget travaux/m2, ont entend vraiment tous les chiffres possibles (que ce soit pour du rafraîchissement ou pour de la rénovation). Dans les estimations des travaux a effectué sur un logement type de 40m2, voyez vous un élément en particulier ou je sous estime très largement le coût réel ?

Il n’est effectivement pas toujours évident de fixer un budget. Cela dépend beaucoup de l’état du bien.

- Peintures, on se situe généralement vers 25 - 30 euros m2. Si l’état des murs nécessite un temps de préparation important (rebouchage,…), vous risquez même d’être au dessus.
- Sol: Cela dépend encore une fois de l’état de sol et de la qualité des matériaux choisis. Entre un sol premier prix à 4€/m2 qui tiendra peu de temps (surtout s’il y a un turn over des locataires et donc plus de déménagements) et un parquet massif à 70€ le m2, cela change tout. Votre budget de 2 000 euros me semble plutôt cohérent pour du moyen gamme.
- Cuisine: Entre l’électroménager, les meubles, le plan de travail et la pose, 3 500 euros cela me semble très light.
- SDB: Cela dépend encore des rénovations à faire. Avez vous de la faience à enlever et à poser? Faut il mettre une VMC? Est-ce qu’il y a des raccords à effectuer ou vous gardez la même disposition?  Votre budget me semble aussi très léger. Regardez sur un site de bricolage, additionnez le prix d’un meuble vasque, d’un receveur, d’une colonne de douche, d’une porte de douche, de la faience, d’un seche serviette,… et vous verrez que cela monte vite.
- Comme évoqué par d’autres membres du forum, ne pas oublier les parties communes, cela peut vitre chiffrer.

Pour tenir votre budget de 500€, cela sous entend selon moi:
- soit vous être très doué comme cricri par exemple, capable de refaire une cuisine à des prix imbattables grâce à son talent, son réseau et son expérience.
- soit vous souhaitez plutôt faire un rafraîchissement qu’une rénovation totale car le bien ne le nécessite pas (murs lisses, pas de ragréage parquet,…).

Avant d’acheter un bien avec beaucoup de travaux, faîtes toujours un ou deux devis pour valider votre estimation. Il y a peu, j’ai failli faire l’acquisition d’un immeuble de rapport. J’avais compté 1 000 euros/m2 pour la rénovation, ce qui était plutôt large. J’ai quand même fait venir un artisan avec qui j’ai l’habitude de travailler. Il m’a alerté sur la structure du plancher, qu’il fallait selon lui renforcer. Evidemment cela augmenté nettement le budget travaux et aussi la durée des travaux. Cela rendait l’opération beaucoup moins intéressante. Cela m’a confirmé une chose:  Ne jamais se baser sur des hypothèses qui n’ont pas été validées par des éléments tangibles (en l’occurrence un devis, la base patrim pour valider la cohérence d’un prix d’achat,…).

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