Plutarque [61] : étude de cas immobilier (T3 à Alençon, sortie de défiscalisation)

Bonjour Plutarque,

Merci de votre retour très détaillé qui bénéficie beaucoup à la communauté.
Vous avez poussé votre étude. De l’extérieur, on sent une démarche qui s’est nettement professionnalisée depuis votre proposition de Nevers. Votre risque est maitrisé et largement acceptable au regard de votre patrimoine.
Vous avez partagé votre expérience, notamment l’étude des copropriétés dont je profite directement. Je vous en remercie.
Vous semblez avoir un profil (très) analytique auquel je m’identifie.

A ce titre, je vous fais part de l’un de mes tips qui m’est assez utile lors de mes recherches : j’essaie de scorer chaque bien. Le score  est établi à partir de critères identiques aux vôtres. En synthèse les macro critères sont : Rendement/Risque/Sérénité.
L’idée est d’industrialiser la méthode et de se fonder sur des indicateurs d’aide à la décision. Etant assez averse au risque, cela m’aide beaucoup.

Bonne chance pour votre marathon bancaire. J’ai compris que l’on tendait vers du 3% pour les particuliers et 4 à 5 pour les pros. J’espère pour vous que le nantissement est encore accepté.

Bonne journée.

Bonjour à tous,

Quelques nouvelles de cette opération.

(1) le financement est moins intéressant qu’en fin 2022, il fallait s’y attendre. Le nantissement reste OK, mais j’ai dû revoir l’apport à la hausse (10000€), et la durée de crédit à la baisse (15 ans) pour conserver un taux intéressant de 1,8%. L’offre de prêt est en cours d’édition. Pour rappel, grâce au nantissement, je n’ai pas de garantie ni d’assurance emprunteur à payer. Le projet est à l’équilibre au niveau du cash-flow, avec une vacance estimée à 3 mois tous les 2 ans.

(2) certains ont pu lire dans une autre discussion les méthodes que je mets en place pour renverser les syndics nationaux (type Foncia et Citya). Ici à Alençon, on est face à une copropriété avec des propriétaires bailleurs quasi-exclusivement, répartis dans la France entière et qui pour la plupart ne savent même pas qu’Alençon existe ni encore moins où c’est. Donc très difficile de faire bouger ce genre de copro, où pas plus de 5 personnes sur 55 se déplacent pour les AG (le reste vote par correspondance ou ne vote pas), et où cela fait 12 ans que personne n’a jamais vraiment échangé dans cette copro. Il n’y a pas vraiment de CS dans cette résidence, juste sur le papier.

Le 10 février 2023 a eu lieu l’AG annuelle, et Citya avait mis à l’ordre du jour des travaux de ravalement à hauteur de 300000€, additionnés de 38000€ pour un maitre d’œuvre. J’ai interrogé plusieurs professionnels (syndics comme professionnels du bâtiment) qui m’ont tous indiqué que ce chiffre était bien gonflé, d’environ 100000€. Les deux entreprises se sont très clairement concertées et doivent être proches de Citya, tout comme le maître d’œuvre, ce qui sent très mauvais. J’ai pris connaissance de la problématique exacte vers le 27-28 janvier. Je me suis donc mis en tête de contacter un maximum de copropriétaires d’ici au 7 février, date limite d’envoi du formulaire de vote par correspondance, et de fomenter une sorte de conjuration anti-Citya. Avec pour objectif :
- de voter contre les travaux, afin de prendre le temps d’ici 2024 de faire des devis au juste prix
- de préparer le terrain pour un renversement de Citya en février 2024, date de fin de leur mandat

Disposant uniquement des noms des 55 copropriétaires (et pas de leur adresse, car je ne dispose pas d’une feuille de présence), j’ai mené mon enquête sur ceux qui avaient des noms pas trop courants : j’ai réussi à identifier et à contacter les propriétaires de 15 lots sur 60. Un vrai travail de fourmi ! J’ai créé un groupe Whatsapp et j’ai initié une dynamique. J’ai réussi à convaincre suffisamment de personnes pour que le vote contre l’emporte à 60%, au grand dam de la gestionnaire de Citya qui a dû blémir en découvrant les votes par correspondances. Habituellement, ceux qui votent ne font pas de vagues : ils votent pour à tout. Les copropriétaires que j’ai convaincu de voter contre se sont additionnés aux quelques autres qui ont voté contre pour ne pas payer, suffisamment pour inverser le résultat du vote.

Bien évidemment, j’ai milité pour qu’un ravalement soit voté, mais en 2024 et avec un juste prix, et tout le monde sur le groupe Whatsapp est en phase avec ce projet ! Il fallait éviter le risque d’avoir un blocage à long terme des travaux. Lé début d’une longue aventure. Epurer les comptes de cette copro va être un sacré challenge. Mais à vaincre sans péril, on triomphe sans gloire !

En creusant, on a également découvert que Citya disposait d’un "trésor de guerre" de 100000€, issus d’anciennes indemnités d’assurance dus à la copro, ce dont Citya n’avait jamais explicitement parlé. Je l’ai découvert en examinant les lignes de comptes une par une. On va fortement insister pour que cette somme soit placée sur un livret A à 3%, et ne bénéficie pas à Citya… Avec le fonds travaux de 35000€, ça laisse au total 135000€ pour les travaux de 2024.

Dernière modification par Plutarque (11/02/2023 23h09)

Plutarque, le 11/02/2023 a écrit :

En creusant, on a également découvert que Citya disposait d’un "trésor de guerre" de 100000€, issus d’anciennes indemnités d’assurance dus à la copro, ce dont Citya n’avait jamais explicitement parlé. Je l’ai découvert en examinant les lignes de comptes une par une. On va fortement insister pour que cette somme soit placée sur un livret A à 3%, et ne bénéficie pas à Citya… Avec le fonds travaux de 35000€, ça laisse au total 135000€ pour les travaux de 2024.

Ces indemnités doivent soit servir à payer les réparations indemnisées, soit être remboursées aux copropriétaires.
Elles n’ont pas vocation à être investies ni planquées, je n’ai jamais vu cette pratique jusque là.

Pour le reste, bravo. Je crois que nous agissons à peu près de la même façon dans les copropriétés où nous mettons les pieds.
Une mise en garde toutefois : les autres copropriétaires même s’ils vous suivront dans un premier temps vont très vite se méfier de vous. Malgré tous mes efforts de pédagogie, mon "intelligence"* en la matière leur fait peur et je vois qu’en deux ou trois ans ils prennent ce qu’il y a à prendre mais ont du mal à valider des projets d’intérêt collectif.
Donc lorsque je fais l’effort/le job de trouver des devis de bonnes entreprises moins chères, lorsque je fais baisser fortement les honoraires, ils sont avec moi.
Quand je dis que les moquettes sont dégueux et qu’il faut les remplacer, ils font un foin inimaginable même si le coût est inférieur au gain que j’amène par ailleurs…
La médiocrité qui reste la caractéristique la plus partagée entre copropriétaires est usante.

* "Intelligence" à relativiser face à leur incurie.

Enfin : un point de vigilance : les règles de votes qui peuvent être bloquantes. J’ai commencé à potasser le sujet après avoir remarqué qu’elles étaient appliquées de façon très variable selon le syndic.

Dernière modification par Range19 (12/02/2023 17h07)

Range19 a écrit :

Ces indemnités doivent soit servir à payer les réparations indemnisées, soit être remboursées aux copropriétaires.
Elles n’ont pas vocation à être investies ni planquées, je n’ai jamais vu cette pratique jusque là.

Complètement d’accord avec vous. Mais je ne connais pas encore les dessous de cette affaire, et mon petit doigt me dit que tout n’est pas net. L’important dans un premier temps est d’éviter que Citya ne fasse rétention de cette somme.

De plus, je n’ai aucun intérêt à ce que cette somme soit remboursée aux copropriétaires, puisque je suis partisan de travaux de ravalement en 2024. Il sera beaucoup plus facile de faire des travaux avec cette somme, que de rendre cette somme et de faire des travaux ensuite.

Note : la problématique de sommes à placer par une copro se pose pour le fonds travaux. Rémunéré à 3% jusqu’à 76500€, il serait bête qu’une copropriété n’y place pas son fonds travaux.

Je souscris à tout le reste sur les copros, il n’est jamais facile d’être le plus intelligent dans un océan de médiocrité ! Cependant, les deux autres investisseurs avec qui j’ai beaucoup sympathisé (5 lots pour le 1er, 3 lots pour le 2ème ; les 8 lots ont été acquis ces dernières années) ont vraiment la même approche que moi, et ils ont pleinement misé sur la résidence donc tout à fait intérêt à que tout se passe bien à long terme (ils habitent à proximité d’Alençon et ont investi pour leur retraite, repérant le fort rendement de cette résidence).

Phaeton a écrit :

Trouvant l’approche très intéressante, je me suis demandé si je ne tenterais pas de vous suivre, Plutarque.

Même si la résidence est en limite de la ZUS (SIG Ville, Système d’Information Géographique de la politique de la ville), au final je me range à l’avis de Kundera.

Les policiers entrent tous les jours dans le quartier, c’est bien la preuve qu’ils y rentrent encore ! Blague à part, plusieurs intervenants ont très justement fait remarquer que ce type d’investissement ne s’adresse pas à tous. Il y a un fort rendement mais aussi du risque.

D’une certaine façon, un T3 de 55m² de 2007 située dans une préfecture, prêt à louer, à 46000€, sans frais d’agence, c’est très difficile à trouver. Donc forcément il y aura des contreparties à accepter. L’emplacement est en effet à la limite de la ZUS, mais du bon côté, à proximité de pavillons individuels et du centre commercial Leclerc (sans avoir à traverser la ZUS pour s’y rendre).

Si certains sont intéressés par la résidence, il y a cet appartement jumeau du mien en vente depuis un certain temps : Vente appartement Alençon (61000) 3 pièces 54.93m², 60 500? | Citya
A mon avis, il est tout à fait possible de le négocier 46000€ net vendeur (voire d’essayer de contourner les frais d’agence si j’arrive à trouver le propriétaire dans la résidence).

Dernière modification par Plutarque (12/02/2023 20h14)

Bonjour.

Cette somme de 100000€ n’apparait nulle part dans la comptabilité, je l’ai découverte sur un projet de répartition des travaux (un document qui indique ce que chaque copropriétaire devrait payer si les travaux sont votés). Il y avait une ligne à -100000€, sans aucune autre précision. Lors de l’AG, j’ai demandé à l’investisseur qui a 5 lots de poser la question. La gestionnaire a été très gênée et a répondu qu’il s’agissait "d’une cagnotte ancienne d’avant Citya suite à des indemnités d’assurance anciennes. Il s’agirait d’une somme de 80000€, auxquels s’ajoutent 20000€ suite à des travaux moins coûteux que les prévisions de l’expert". Tout cela a été dit à l’oral.

A savoir que Citya est là depuis quand même assez longtemps, prenant la suite d’un syndic de Rouen proposé par le promoteur. Ce genre de choses est caractéristique d’un syndic national comme Citya, et je compte bien dès que je serai propriétaire mettre le nez en profondeur dans cette histoire, il n’est pas dit que je n’y découvre pas un énorme loup. En attendant, je me contente de réaliser que ça amène 100000€ à la copro, qui tombent un peu du ciel, ce qui est en soi une excellente nouvelle.

Le lavage par des techniciens encordés et un ravalement partiel (c’est surtout la façade côté sud qui a très mal vieilli) sont des choses qui sont sur la table.

Pour répondre à Phaeton sur le message de remerciement, il y a plusieurs autres appartements en vente, à mon avis par des vendeurs qui ont eu peur du ravalement à venir (ce qui risque de changer, vu qu’il n’aura finalement pas lieu tout de suite). Il y a celui à 60500€ mentionné plus haut, et deux autres dignes de s’y intéresser :
- celui proposé par Orpi que vous avez vu à 69900€, il était à 74900€ depuis plusieurs semaines, le prix a baissé. Il a été bien "home-stagé", mais il n’est pas mieux que celui proposé à 60500€ qui me semble le meilleur rapport qualité/prix
- il y a aussi celui-là, moins cher, mais plus petit :
Vente appartement Alençon (61000) 2 pièces 47.3m², 54 500? | Citya

Bien qu’un peu anciennes, voici des données intéressantes sur Alençon et le taux de renouvellement des annonces locatives : https://www.investisseurs-heureux.fr/p81655#p81655

Dernière modification par Plutarque (13/02/2023 14h49)