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#1 22/01/2017 22h18 → Atlas : étude de cas immobilier (SCI familiale et enfant mineur) (immobilier, sci (société civile immobilière), transmission)

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Bonsoir,

Je viens à vous afin d’obtenir vos avis, conseils et retours d’expérience concernant l’utilisation d’une SCI dans le but de gérer et transmettre un bien immobilier locatif.

Actuellement en projet d’achat, je souhaite monter une SCI familiale pour intégrer mon enfant dans ce patrimoine immobilier.
Achat par le biais d’un emprunt sur 25 ans apport de ma part.

But à atteindre: Transmettre un patrimoine qui augmentera au fur et à mesure des années ( en nombre et en valeur ) sans le déposséder le jour de ma disparition. ( obligation de revente d’un ou de plusieurs biens )

Plusieurs questions restent en suspens comme par exemple :

- Mon enfant est mineur, dois-je obligatoirement obtenir l’aval de sa mère pour l’intégrer à une SCI ?

- Si je viens à disparaître, puis-je intégrer une clause permettant la gestion de cette SCI à un tiers ou doit-il forcément faire partie de cette SCI en tant qu’associé ?

- Faut-il commencer tout de suite en répartissant les parts sociales de manière inégale ? ( 60/40 en ma faveur pour conserver " la main "  )

Vous remerciant par avance pour votre temps.

Mots-clés : immobilier, sci (société civile immobilière), transmission

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#2 24/01/2017 12h15 → Atlas : étude de cas immobilier (SCI familiale et enfant mineur) (immobilier, sci (société civile immobilière), transmission)

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Bonjour,

je ne suis pas un spécialiste, mais voici quelques remarques :

1) attention, enfant mineur dans une SCI ne fait pas bon ménage avec emprunt bancaire. La solution est, dans les statuts, de reporter la responsabilité sur tout ou partie des sociétaires majeurs, mais même en ayant fait cela, il n’est pas évident que ça suffise à rassurer le banquier.

2) clairement, il faut l’accord des deux parents pour qu’un enfant soit sociétaire d’une SCI.

3) comment allez-vous louer ? Si c’est en meublé, attention au fait que dès qu’une SCI a plus de 10 % de ses revenus issus de meublés, elle doit être à l’IS ce qui complexifie. De plus, on perd alors l’avantage du calcul de la plus-value des particuliers. Donc SCI mal adaptée pour ce faire.
L’intérêt du meublé imposé au réel, c’est qu’il est fiscalement intéressant lorsque la PV des particuliers s’applique ; le plus simple est alors que ça soit la propriété en nom propre d’une seule personne. Sinon, indivision ou SARL de famille, avec chacune leurs limites et inconvénients.

3) la question plus globale est celle de la gestion et de la transmission de votre patrimoine. La SCI n’est qu’un outil, ne pas confondre l’outil et l’objectif. A votre place, j’irai voir un notaire en lui exposant clairement la nature de votre patrimoine présent et à venir, puis en lui exposant vos souhaits en termes de gestion et transmission de patrimoine. Il vous indiquera alors les outils adaptés.

5) bien regarder les alternatives. Par exemple, vous pourriez acheter en nom propre, puis faire donation de la nue-propriété. Cette solution a des avantages et des inconvénients. D’où l’intérêt de bien regarder cela avec le notaire.

6) dès qu’un enfant mineur est propriétaire d’un patrimoine, les parents doivent le gérer comme étant le bien de leur enfant : déjà, ne pas se le réapproprier (c’est le bien de l’enfant et pas des parents) ; ensuite, le gérer avec "prudence", en "bon père de famille" ; enfin, si les actes d’administration (gestion courante) peuvent être réalisés par un seul parent, les actes de disposition (tout ce qui fait courir un risque au patrimoine et tout ce qui en change la nature, comme par exemple la vente ou l’achat de parts de la SCI) nécessitent l’accord des deux parents, et certaines décisions nécessitent même l’accord du juge des tutelles. Cf par exemple : La gestion des biens du mineur par les parents
C’est pourquoi il n’est pas toujours pertinent de mettre des biens (en l’occurence des parts de SCI) au nom d’un enfant mineur. D’où l’intérêt, encore une fois, de bien regarder cela avec le notaire.

Dernière modification par Bernard2K (24/01/2017 12h50)

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#3 24/01/2017 22h56 → Atlas : étude de cas immobilier (SCI familiale et enfant mineur) (immobilier, sci (société civile immobilière), transmission)

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Bernard bonsoir et merci pour l’ensemble de vos précisions.

En effet, le montage commence à m’être déconseillé en raison du fait que mon enfant soit encore mineur.
La banque ( celle-ci tout du moins ) n’y voit d’inconvénient pour le financement mais m’alerte sur la faisabilité du montage en SCI ( juge des tutelles, procédure longue et pouvant devenir compliquée en matière de gestion )

Les biens seront loués nu, le passage part une SCI me motivait par le fait aussi de passer en IS plus tard lorsque les intérêts commenceraient à chuter.

Ne pas confondre " l’outil et l’objectif " Une phrase pleine de bon sens ! Merci

Rendez-vous pris avec le notaire pour la semaine prochaine, je pourrais lui exposer au mieux mon objectif et mes contraintes.

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