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#1 17/11/2019 19h57

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Sur ce cas, ma problématique n’est pas d’investir mais de plutôt de vendre… mais à qui?

Je possède un appartement depuis 10 ans situé en plein coeur de ville. j’ai eu 3 locataires en 10 ans, 15 jours de vacance sur 10 ans (en suppliant pour y faire des travaux)… Je l’ai passé en meublé il y a 1 an. Le prêt se termine dans 2 ans (mes calculs ne prennent pas en compte le CRD du prêt car pas décisif dans les calculs qui suivent). les montants indiqués sont annuels.

Valeur actuelle du bien : 120 000€
recettes : 6960€
TF : 353€
charges copro : 400€
PNO : 80€

Rentabilité actuelle en LMNP:
EC : 25€ (quote part)
CFE : 24€ (quote part)
impôts : 1272€ (TMI 30%+PS 17,5%)
rentabilité : 4,2% nette
cash flow 4800€ une fois le prêt soldé

J’ai 3 possibilités envisagées :

1/ je garde le bien en LMNP

rentabilité nette 4,2%
cashflow : 4800€

2/ je vends le bien

prix de vente 120000€-4000€ (taxe sur la plus value) = 116 000€

3/vente en vue d’une transmission à mon fils (seul et unique héritier) via une SC… (IS) qui aura d’autres biens à terme

Vente à la SC 105000 € (pas de taxe sur la plus value). Apport en CCA 35000€ soit un restant pour le vendeur (moi) de 70000€ (et les 35000€ en CCA à récupérer plus tard)

financement d’un montant de 78400€ par un prêt immobilier d’un montant de 78400€ (15 ans, 1,12%+0.3%) soit 12000€ d’intérêts au total et une annuïté de 5916€

les frais supplémentaires (ou corrigés) sont :
CRL : 174€
EC : 100 € (quote part sur d’autres investissements à venir dans la SC)
CFE : 100 € (idem CE)

impôts : 294€ (IS 15%)
rentabilité : 4,4% nette
cashflow : -1300€

avantages non listés/chiffrés:
- placement des liquidités (26 000€) permet d’avoir un cashflow nul (placement sur CT à 5%)
- rémunération du CCA possible à 1,5% environ soit 1000€/an
- récupération immédiate de 70000€, 35000€ ultérieurement
- les frais notairés non passés en charge et non amortis représentent 1000€ d’économie d’impôts

inconvénients :
- mon fils gèrera la SC… à terme donc il gèrera aussi la plus value
- les incidents immobiliers classiques ne sont pas pris en compte (gros travaux, locataire indélicat), mais je connais un peu le sujet… mon fils moins
- encadrement des loyers à venir, mais je un peu au dessus des maxi applicables de l’ancien décret, donc c’est gérable
- classé F en DPE (bâtiment ancien, dernier étage, pignon nu sans mitoyenneté), je risque quelques soucis dans les années à venir avec les nouvelles lois sur la criminalisation des biens énergivores… mais même pas peur… ça devrait passer en E lors du prochain diagnostic suite au renforcement de l’isolation  (déjà fait)

Je cherche une alternative à la transmission classique car les frais de successions seront élevés (à cause d’autres actifs). Je cherche aussi une alternative au plafonnement du lmnp dont je suis friand…. je ne souhaite pas passer en lmp tout en continuant à investir dans ce domaine que je connais plutôt bien.

merci d’avance sur vos commentaires

Mots-clés : immobilier, lmnp, plus-value, sci (société civile immobilière)


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#2 17/11/2019 20h50

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Quel est l’objectif de l’opération?

Si le but est la transmission à votre fils avec le moins de frottements fiscaux, pourquoi pas une donation de la nue propriété? Cela vous permet:
- Tant que vous êtes en vie, de garder les loyers pour vous
- A votre décès, que votre fils ait la pleine propriété sans droit de succession

La SCI c’est pas mal si le but
- est que vous récupériez du cash pour vous, la vente à soi-même via SCI est une solution…
- est de l’initier au métier de rentier (non oisif), une SCI avec lui est un bon départ…

Personnellement, je trouve que lui mettre le pied à l’étrier en lui donnant assez de cash (mais pas trop) pour faire lui-même son premier achat immo est pas mal… Je trouve pas mal l’idée qu’il fasse ses premières armes seul (i.e en propre avec un LMNP au réel par exemple) pour bien se rendre compte des problématiques: on ne joue bien qu’avec son propre argent…

Pour que ma réponse soit complète, notez que mes enfants sont trop jeunes pour que je me pose sérieusement ces questions…

Dernière modification par Pierrot31 (18/11/2019 08h57)

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#3 17/11/2019 21h01

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Personnellement j’opterai pour la 3 .

Comme avantage je rajouterai:

Immeuble ancien donc frais qui pourront être déduis dans la sci IS et reduiront l’impôt.

Peu etre est ce équivalent au LMNP que je connais peu?

Pour votre fils je trouve aussi l’idée interessante, il faut voir ses motivations ?

Une question sur la taxation lors de vos scénario 1 et 2, avez vous pris en compte la réduction pour délai de détention dans le cas 1 ? Et pour le cas 2 pourquoi mettez vous « pas de taxe de plu value » ?

J’ai réalisé une opération de vente a soi même, Montage identique au votre, et je dois dire que c’est assez spécial de se retrouver vendeur et acheteur ! Surtout quand on récupère du cash en gardant le bien finalement !


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#4 18/11/2019 06h13

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@pierrot31
Le but est de transmettre tout en gardant la main. En passant par une SCx, le bien n’est qu’un actif qu’on peut vendre à tout moment.

Mon fils a 25 ans, diplômé grande école, bon travail et bon salaire au prix d’une mobilité importante. De plus, il est économe et ses comptes remplis. Donc il n’a pas besoin de moi pour investir mais ne le fait pas pour l’instant par manque de motivation et de culture d’investisseur. Comme vous l’avez très bien souligné, il faut être certain que ce montage corresponde à ses motivations.

Étant seul héritier, la taxation lors de la transmission  sera d’au moins 30% dans 10 ans. Pour un démembrement de bien, j’estime avoir le temps (et le bien) de le faire dans les prochaines années.

Mon objectif est à la fois de transmettre mais aussi de l’intéresser aux produits financiers (immobilier et bourse) et pour moi de continuer à investir (et d’en vivre).

@FVHR
J’ai simulé les taxes sur la plus-value. À 105000€, pas de taxe, à 120000€ 4000€ de taxe. Dans le cadre d’une vente à une sc, je me suis dit qu’il n’était pas intéressant de maximiser la valeur car :
- cela oblige le paiement d’une plus-value
- cela augmente les frais notariés
- cela augmente le montant du prêt que la sc devra faire et il faudra augmenter l’apport en cca pour éviter le cashflow négatif.

L’expression consacrée est la vente à soi-même mais n’oublions pas qu’en échange, vous perdez la dégressivité de la taxe sur les plus-values et le bien ne vous appartient plus vraiment.

Autres avantages qui dopent la rentabilité :
- l’apport en CCA peut rapporter 1.5%/an
- la trésorerie de la SCx peut etre placée sur un CT
- l’argent récupéré sera placé dans 1 ou 2 autres biens et augmenteront la rentabilité globale de l’opération.
- les demandes de financement seront facilitées grâce à l’apport (ca aidera aussi vu l’age de l’emprunteur…)

Dernière modification par lachignolecorse (18/11/2019 06h53)


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#5 18/11/2019 08h32

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Bonjour,
Je me suis posé les mêmes questions (transmission éventuelle ou amélioration de ses revenus, mon fils a le même âge que le vôtre).

Chaque solution a sa part de complexité et je me sens bien trop jeune pour me démunir ne serait-ce que partiellement.
J’ai fini par considérer il y a deux ans que j’avais un savoir faire qui a défaut d’être transmis pouvait être utilisé à son profit.
Je lui ai fait acheter un appartement bien choisi que j’ai refait à neuf (seul mais à ses frais), mis en location (seul) et que je gère (seul) en lui faisant donation d’une somme d’argent sous réserve qu’elle soit employée exclusivement au financement de l’apport, ce qui fut fait.

L’objectif n’est donc pas de transmettre mon patrimoine mais bien de lancer sa fusée.

Je lis votre projet : en cas de revente à un tiers vous envisagez un prix de 120 000 et à soi même 105 000.  Je crois qu’il convient d’être prudent sur ce point et d’avoir des éléments d’évaluation sérieux afin de ne pas éveiller l’attention du fisc.

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#6 18/11/2019 09h08

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lachignolecorse a écrit :

Étant seul héritier, la taxation lors de la transmission  sera d’au moins 30% dans 10 ans.

lachignolecorse, en réfléchissant à la question dès maintenant ces 30% semblent encore largement optimisables. En outre la famille se sera peut-être agrandie d’ici 10 ans, ouvrant la possibilité d’autres optimisations.

Range19 a écrit :

Chaque solution a sa part de complexité et je me sens bien trop jeune pour me démunir ne serait-ce que partiellement.
[…]
en lui faisant donation d’une somme d’argent […]

Je ne comprends pas bien votre propos Range19, d’un côté vous dites je ne fais rien… et de l’autre vous lui donnez une somme d’argent.

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#7 06/05/2020 18h11

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Bonjour,

J’arrive peut-être un peu tard mais avez-vous envisagé une revente à une SARL de famille à l’IR dont votre fils serait nue-propriétaire ?

Avantage : la SARL à l’IR permet de conserver le régime du LMNP et la rédaction des statuts de la SARL d’organiser les pouvoirs.

Inconvénient : attention à bien choisir le gérant. En effet, si le gérant est majoritaire il doit cotiser.

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#8 06/05/2020 18h39

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Bonjour. Oui bien sûr mais mon souci dans ce scénario de transmission est que mon fils n’est pas très motivé par ce genre de projet. Pour l’instant  il débarque dans le vie professionnelle avec un confort qui lui plaît bien.


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#9 06/05/2020 20h12

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Je comprends. Après de votre vivant, il n’a rien à faire et à votre décès il revend. Pour l’IPV, le délais de détention démarre à l’acquisition de la  nue-propriété.

Dernière modification par Lavie (06/05/2020 20h13)

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