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#26 11/12/2017 18h49

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ohennequin a écrit :

Concernant les dérogations et requalifications s’y afférent, je n’ai pas eu d’avertissement spécifique de la part de mon notaire…
S’agissant d’une donation a des enfants direct, il y a peu de risque que ceux-ci portent plainte.

Attention, je vais repréciser les 2 cas principaux de démembrement : ab initio et par donation. Ensuite, dans le donation, on a le donation classique, d’une SCI qui existe, possède un ou plusieurs biens, et la donation d’une coquille vide (SCI créé début décembre, avec donation avant Noel alors que la SCI est à peine immatriculée et ne dispose d’aucun patrimoine)

La donation classique ne pose aucun souci. Et il est fortement conseillé d’avoir des statuts adaptés avant la donation.

Les deux autres cas sont problématiques dans le sens où vous avez des recours devant les tribunaux. Vous trouverez facilement les premiers recours, datant de 2006 (Toulouse, Grenoble, Lyon par exemple), avec des décisions de justice tantôt favorables aux contribuables tantôt à l’administration fiscale, puis des appels sur ces mêmes questions, puis conseil d’etat, etc … Certains dossiers sont toujours en cours, soit plus de 10 ans de procédure, et les frais associés (et ne rêvez pas, les dépens ne couvrent pas les frais d’un bon avocat sur une procédure de plus de 10 ans et 3 tribunaux, donc peu importe le résultat, les contribuables poursuivis en seront de leur poche)

Après, chacun choisit : vous pouvez prendre une position non fiable, puisque des recours existent, ou sécuriser votre position en évitant le démembrement ab initio et la donation de coquille vide.

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#27 11/12/2017 18h55

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Ok, merci de vos précisions.

Dans mon cas, les statuts sont rédigés avec toutes les notions d’usufruit et nue propriété.

Il n’y a pas de donation car nous sommes en cours d’investissements.
Par contre, dans quelques années, il y aura effectivement donation en NP des parts aux enfants…

Il est clair que j’aurais aimé avoir a l’époque ces précisions de mon notaire, afin de choisir en tout état de cause.
En espérant ne pas me retrouver border line d’ici quelques temps.

A+

Ohe

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[+1]    #28 11/12/2017 19h16

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Dans ce cas, vous êtes dans le cas normal : une donation lorsque la SCI existe complètement, avec des biens, et donc sans aucun souci.

Le cas intermédiaire coquille vide peut poser problème si :
- les statuts prévoient le démembrement
- la donation se fait relativement rapidement
- alors que la SCI n’est pas encore ou tout juste en possession d’un bien.

C’est la base d’un recours à Grenoble : l’intention libérale justifiée par des statuts prévus pour la donation et la donation qui a eu lieu quasi simultanément avec l’entrée du patrimoine. Le fisc conteste donc la valeur de la donation réalisée (SCI vide vs SCI avec un patrimoine --> pas les mêmes droits) au motif que l’intention des donateurs étaient d’éluder la fiscalité via un montage astucieux, et uniquement d’éluder la fiscalité. Ce qui pourrait caractériser l’abus de droit au sens du livre des procédures fiscales.

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#29 11/12/2017 19h32

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Merci.

Même si d’une certaine manière, la finalité est la même: optimiser la donation d’un capital créé dans le temps.
Que la donation se fasse avant ou après le premier achat, l’esprit semble le même, d’autant si les statuts prévoient déjà ces cas.

J’aurais toujours du mal avec ces subtilités du droits français…

A+

Ohe

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#30 29/01/2018 19h29

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L’aventure continue…

Finalement j’ai depatouillé le problème avec le voisin qui est quelqu’un d’assez honnête et a reconnu son tord. Tout cela s’est fait par mail en se souhaitant les voeux pour la nouvelle année. Finalement le souci n’était pas vraiment le voisin mais le notaire du vendeur qui ne s’est pas trop intéressé au dossier (erreur d’adresse pour le voisin, lenteur… le notaire est seulement entrain de voir s’il a les documents pour rédiger l’acte.. .). En fait, il n’a pas trop digéré de se faire prendre le mandat de vente par un ai et que je prenne un notaire.

Un diagnostic mérule a été fait aux frais du vendeur et s’est révélé négatif. Tant mieux…

Nous ne ferons ni sci ni SARL de famille. Le bien sera acheté conjointement avec ma compagne avec qui je suis pacsé depuis décembre. Nous avons des projets à long terme de vivre dans le sud (échéance 10/15 ans) et ce bien sera probablement revendu avant ce départ. Il n’y a pas de volonté de le donner en succession. Nous aviserons pour les prochains achats s’il y a lieu de créer une sci.

J’attends toujours une réponse de ma notaire sur la possibilité d’être associé en étant assimilé fonctionnaire.

J’attends maintenant de signer le compromis… en attendant, dossier pour le banquier en cours de constitution.


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#31 29/01/2018 19h38

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lachignolecorse a écrit :

J’attends toujours une réponse de ma notaire sur la possibilité d’être associé en étant assimilé fonctionnaire.

Pour un fonctionnaire, le fait d’être simplement associé d’une société civile ne pose pas de problème. Le fait d’être gérant pose par contre problème.

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#32 29/01/2018 19h43

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cat a écrit :

lachignolecorse a écrit :

J’attends toujours une réponse de ma notaire sur la possibilité d’être associé en étant assimilé fonctionnaire.

Pour un fonctionnaire, le fait d’être simplement associé d’une société civile ne pose pas de problème. Le fait d’être gérant pose par contre problème.

Vous avez raison, c’était gérant que je voulais dire


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#33 09/02/2018 08h26

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Le décret 2007-658 régit le cumul des emplois pour les fonctionnaires. Voir ici

J’ai trouvé sur le net dans la circulaire FP n° 2157 du 11 mars 2008  ici . Dans le paragraphe B)(les exceptions au principe), il est expressément indiqué que le statut de gérant de sci est interdit aux fonctionnaires.

Par contre, pour les salariés énergie (GDF, edf et filliales), il existe l’accord de branche du 3 septembre 2010 ici qui ne restreint autant la liste des postes interdits aux fonctionnaires.

Je n’ai pas trouvé d’autre accord de branche.

En conclusion, les fonctionnaires (hors branche energie) ne peuvent cumuler leur emploi avec celui de gérant de sci. Pour ceux de la branche énergie, il faut demander l’accord a l’entreprise. Dans le cas d’une sci pour gestion d’un patrimoine famillial, cela ne devrait pas poser souci.

Dernière modification par lachignolecorse (09/02/2018 08h27)


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[+1]    #34 09/02/2018 09h32

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Bonjour lachignolecorse,

vous devriez plutôt regarder le texte de loi en vigueur actuellement :
Article 25 septies LOI n°2016-483 du 20 avril 2016 - art. 7
dont je vous extrais des morceaux choisis :

Article 25 septies 7 a écrit :

I.-Le fonctionnaire consacre l’intégralité de son activité professionnelle aux tâches qui lui sont confiées. Il ne peut exercer, à titre professionnel, une activité privée lucrative de quelque nature que ce soit, sous réserve des II à V du présent article.

Il est interdit au fonctionnaire :

De créer ou de reprendre une entreprise lorsque celle-ci donne lieu à immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers ou à affiliation au régime prévu à l’article L. 133-6-8 du code de la sécurité sociale, s’il occupe un emploi à temps complet et qu’il exerce ses fonctions à temps plein ;

De participer aux organes de direction de sociétés ou d’associations à but lucratif ;
[…]

Vous pourrez regarder les points II à V mais les exceptions sont rares.

Le seul poste de gérant qu’autorise visiblement le texte à un fonctionnaire : celui d’une SCI pour une maison de famille (patrimoine familial et à but non lucratif).

Bien à vous,
cat

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#35 09/02/2018 10h06

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Bonjour Cat,  nous arrivons à la même conclusion pour les fonctionnaires (hors branche energie). Merci d’avoir corrigé la référence de la loi.

Pour la branche énergie (situation qui concerne ma compagne), l’exclusion de gérant n’est pas indiquée et cela est confirmé par le DRH de sa société. Les références des lois ne sont pas du tout les mêmes. Malgré toutes mes recherches, je n’ai pas trouvé de lien avec la loi que vous citez, probablement lié à la branche professionnelle (régie par d’autres loi mais qui confèrent le statut d’assimilé fonctionnaire). Dans tous les cas, une demande officielle doit être faite auprès de la société pour avoir l’accord.


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#36 18/04/2018 14h02

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Des nouvelles de ce projet.

Compromis toujours pas signé…

Et pour cause : Le bien appartient à une sci dont le gérant (qui était majoritaire) est décédé. La vente ne peut pas se faire tant qu’un nouveau gérant n’a pas été désigné.

La succession comporte plusieurs personnes qui ne semblent pas s’écharper. La sci comporte d’autres biens (avec soucis). Un des héritiers à procuration semble t-il mais n’y connais rien en succession ni sci. A noter que cette personne est actionnaire minoritaire de la sci (aucune connaissance de comptabilité  ni AG,… rien)

Le notaire traîne des pieds. Depuis octobre (accord des 2 parties sur le prix de l’immeuble), rien ne s’est passé pour régler le souci de la sci. Le notaire du vendeur a proposé de mettre une cause suspensive sur la conformité des statuts permettant la vente…

Quelqu’un a t-il connaissance de la "procédure" pour débloquer la situation?. J’imagine qu’il faut à minima modifier les statuts et nommer un nouveau gérant (il n’y avait que 2 associés dont 1 décédé maintenant). Qui peut faire cela? Notaire? Avocat? Diy?


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[+1]    #37 18/04/2018 19h34

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C’est au vendeur (c’est à dire les associés actuels) de gérer leur SCI, pas à vous de le faire à leur place.

Les démarches à effectuer dépendent de l’avancement de la succession, mais aussi de ce que disent les statuts sur le cas de décès d’un associé et sur les modalités de prise de décision, etc. Cf. La succession de la sci en cas de décès d’un associé - LegalPlace

Si les associés actuels sont infoutus de gérer leur SCI, qu’ils se fassent aider, par leur notaire par exemple. Tant qu’ils ne font rien, ils ne sont pas prêts de vendre, et vous d’acheter !


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#38 18/04/2018 21h57

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Merci Bernard2k pour vos conseils précis , comme dhabitude.

Vous devriez comprendre aussi que la plupart des (bonnes) affaires se sont dans des situations parfois complexes où, retirer l’épine du pied de l’autre, peut permettre de faire avancer les choses à notre avantage. Oui, c’est au vendeur de trouver la solution et le notaire en charge de la succession est infoutu de gérer le  souci. Je vois, au delà du simple achat à bon prix d’un immeuble, une opportunité de récupérer d’autres biens.

L’avenir le dira…


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#39 19/04/2018 07h38

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Sur l’option "notaire" : il y a des fois où un "homme de l’art" est utile, et c’est pour ça que je conseillais qu’ils se tournent eux-mêmes vers une personne compétente ; un notaire, ou pourquoi pas un expert-comptable. Ce n’est pas forcément le notaire en charge de la succession, ça peut être un notaire tiers qui connaît bien la gestion d’une SCI. Il pourra alors obtenir des informations de son collègue en charge de la succession.

Sur l’option "vous les conseillez vous-même" : la difficulté vient que vous ne pourrez les conseiller utilement que si vous avez accès aux statuts et savez exactement où en est la succession. Or, certaines personnes risquent d’être réticentes à vous communiquer ces informations (l’un des associés, le notaire en charge de la succession…). Si l’un des associés se fait fort de vous communiquer tous les documents et renseignements nécessaires pour que vous puissiez les aider à dépatouiller l’affaire, alors ça pourra avancer ! Mais il vous faut un allié dans la place, sinon vous donnerez des conseils imprécis ou inadaptés et ça pourrait empirer la situation au lieu de l’améliorer.

Cela dit, saurez-vous vraiment dépatouiller la situation ? Tous les associés vont-ils faire confiance à vos recommandations et les exécuter ? Un notaire inspire confiance et c’est pour ça que l’assistance d’un notaire envers les associés de la SCI me semblait une bonne solution.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2018 07h44)


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#40 19/04/2018 15h01

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J’ai proposé mon aide, donné des liens pour que les vendeurs démystifient le problème.

Cela fait 6 mois que le notaire connaît le problème et n’a rien fait (l’AI l’a signalé au notaire). Il a confirmé aux héritiers que tout était ok dans les documents et que ça avançait… forcément puisque le notaire a mis comme condition suspensive la modification des statuts de la sci… pour lui ça avance, mais en fait il reporte à plus tard. Les vendeurs sont perdus dans les papiers.

Si ça tombe il y a des clauses particulières dans les statuts pour le décès du gérant mais… personne n’a les documents sauf le notaire. Réunion début mai pour la signature du compromis, on verra bien.


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#41 19/04/2018 15h33

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Vous avez le rendez vous du compromis qui se profile dans 15 jours.

Voyez le côté positif dans toute situation : vous aurez tous les membres de la SCI, le notaire avec les statuts. Vous allez enfin avancer.
Et vous pourrez parler avec les autres membres de la SCI, s’ils sont si perdus sans leur gérant, ils vont peut être vouloir se débarrasser des autres lots. Et vous pourrez finir avec d’autres jolis lots, le premier et seul à visiter, contre une vente "rapide" et "la plus simple pour eux".
Vous voyez bientôt le bout de ce tunnel.

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#42 19/04/2018 16h06

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Merci pour vos encouragements mais dans 15 jours, il n’y aura qu’une seule personne et elle a les procurations des autres héritiers. La notaire ne lui a toujours pas envoyé le projet de compromis (alors que je l’ai reçu via mon notaire depuis mi-février).

Votre scénario me plait bien et j’ai oeuvré ce matin dans ce sens. Mais il faut jouer serré car ce n’est pas dans l’intérêt ni de l’AI ni du notaire. Je fais infuser pour l’instant…

Comme autre sujet, il y aura l’antenne qui est tombée, avec des tuiles et qui menace de finir dans la verrière du voisin. J’ai prévenu l’AI. Ça n’était pas comme cela lorsque j’ai signé l’offre de prix.

La clerc en charge du dossier a l’amabilité d’un cerbère. Elle fait l’unanimité contre elle..La réunion s’annonce longue.


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#43 19/04/2018 16h24

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Aie.. Je voyais ça plus productif.
Si en plus vous n’avez qu’un seul associé, il ne va pas prendre de décision tout seul. Va devoir appeler les autres, et ça va prendre encore bien du temps.

Pour les soucis sur l’immeuble en cours, listez bien tout, et prenez des photos. Ayez un solide dossier pour que vos interlocuteurs ne puissent pas nier l’évidence.

Difficile.

Pour la discussion avec la personne de la SCI, restez parler un peu après le rendez vous. L’AI ne va pas tourner dans vos pattes éternellement. Puis, vous lui demandez les autres biens possédés, et ce qu’ils souhaitent en faire. Histoire que l’idée murisse aussi dans son esprit, et qu’il en parle vite aux autres.

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#44 19/04/2018 18h05

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Dans la sci, il n’y avait que 2 associés dont le défunt. Il reste l’associé minoritaire et les héritiers, associés par héritage qui reste à régulariser.

Pour les soucis liés à l’immeuble, c’est l’ai qui m’a prêté les clefs pour que je fasse chiffrer les travaux par des entreprises. Le propriétaire n’est pas au courant, mais j’ai les photos. J’ai relancé l’ai. On verra le moment venu.

Je sais quels sont les biens de la sci. Il y a une maison et un terrain (en centre ville). Mais ce sont des biens avec soucis (que je connais donc, pas de surprise). Si l’orientation de faire une offre sur la sci est acceptée, il faut le faire si possible avant de signer le compromis.  Après, ce sera plus compliqué.

Pour faire une offre, il me faut les documents liés a la sci (statuts, bilans, comptes… ). le notaire va me voir arriver… et ça va prendre du temps.


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#45 19/04/2018 20h30

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Amoilyon parlait d’acheter les autres biens de la SCI, ce qui est assez différent d’acheter toutes les parts de la SCI.

En achetant les parts, vous achetez aussi l’historique et le passif de la SCI, et vu qu’il semble y avoir eu des carences de gestion (comme beaucoup de SCI !), à votre place j’éviterais. Qui plus est, si les vendeurs ne comprennent rien au fonctionnement d’une SCI, ils ne comprendraient pas que vous fassiez une offre, pour la SCI dans son ensemble, inférieure à la valeur supposée de l’ensemble des biens détenus ; et pourtant, c’est ce qu’il faudrait faire pour tenir compte du risque qu’il y a à reprendre une SCI.


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#46 19/04/2018 21h12

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Tout à fait d’accord avec vous Bernard. Il est nécessaire que j’ai les documents sur la sci. J’ai bien lu les messages de gbl sur le sujet, y compris ne pas pouvoir amortir le bien si cela a déjà été fait (si c’est une sci is). Cela baisse la rentabilité donc le prix. Les frais de notaire changent aussi  (5% au lieu de 9%). Pour l’historique, cela sera assez simple car les biens sont inhabités, le défunt mort depuis plus d’un an, la sci est gérée par le notaire à priori (Cela m’a été confirmé par le greffe ce jour). Donc s’il y a un passif, il devrait y avoir des traces.

Le greffe m’a indiqué que le notaire doit organiser une AG, modifier les statuts, nommer un gérant Et déposer les nouveaux statuts aux greffes. Seulement après cela, ils peuvent prendre des décisions au niveau de la sci. Ça me laisse un peu dubitatif sur la validité des décisions prises avant la remise en ordre (mandat de vente du bien par exemple), mais ça n’est pas mon souci.

Dernière modification par lachignolecorse (19/04/2018 21h23)


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#47 20/04/2018 09h19

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Sur l’option "vous les conseillez vous-même" : la difficulté vient que vous ne pourrez les conseiller utilement que si vous avez accès aux statuts et savez exactement où en est la succession.

Je suis peut être bête mais si une société valablement constituée, les statuts doivent normalement être publiés aux greffes et donc disponibles sur société.com ? (bon il faudra débourser quelques euros).

L’avez vous trouvée ?
Je le fais régulièrement lors de recherche d’immeubles, parfois des informations fortes utiles sur les greffes, comme actes de vente fonds de commerce, statuts etc

Dernière modification par maxlille (20/04/2018 09h20)


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#48 20/04/2018 09h51

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Vous avez raison. Mais j’attends que les héritiers reviennent vers moi. Inutile de commencer l’étude si ça ne les intéresse pas.


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#49 08/05/2018 20h07

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Compromis signé pour le premier immeuble avec condition suspensive de modification des statuts de la sci dans une ambiance tendue. J’ai décalé mes conditions suspensives (emprunt), histoire de ne pas monter un dossier de demande de prêt pour rien. Donc… j’attends.

Lors de la réunion chez le notaire avec le vendeur, ce dernier annonce qu’un autre bien qui était squatté est libéré et disponible à la vente. Je suis passé devant et … Y avait pas mal de monde dans la dite maison. Donc je laisse tomber. Ces gens là sont trop compliqués pour moi.


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#50 16/05/2018 18h08

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J’ai fait chiffrer la rénovation du bien par 3 sociétés et j’ai chiffré les matériaux de mon côté :

J’ai estimé à :
- 13 000€ de matériaux et prestations extérieures
- 5 000€ de meubles
- 2 000€ de sécurité

soit 20 000€

Les estimations reçues ne comprennent que le gros oeuvre et le budget est de l’ordre de 34 000€ auquel il faudra ajouter les meubles et quelques matériels que j’ai prévu de fournir (6000 €) soit un total de 40 000€. Ce budget est optimiste car il y aura forcément des surprises et des plus values.

Cela donne (pour 53m²):
-rénovation complète soustraitée : 750€/m²
-rénovation DIY : 380€/m² (cohérent avec mes estimations habituelles)

J’ai 2 petites astuces qui seront différentes de mes précédentes réalisations :
- Il n’y a pas de compteur électrique pour les communs et actuellement, il doit y avoir un des 2 locataires qui paie l’élec des parties communes. Avec le Linky (qui va poser quelques soucis aux bailleurs), pas de locataire, pas de courant. J’ai fait chiffrer un ensemble de panneaux solaires/batterie… pour alimenter les 2 ampoules de 5w des communs.

- je crée un toit terrasse sur l’arrière de la maison qui sera accessible par les deux appartements. Ce sera sympa et ça rendra le bien original pour le secteur. En principe il ne devrait être accessible que d’un des appartements, mais je le laisse libre d’accès aux 2 locataires. ça servira aussi à générer un complément de loyer si l’encadrement de loyer revient.

Dossier envoyé aux banquiers avec la version des travaux réalisés DIY.

Donc si on compare les deux versions (DIY, sous-traitance), on a un écart de 20 000€. Sachant que j’estime 6 mois de travail à 40h/sem soit 1000h environ. Cela donne un taux horaire de 40€ (je trouve cela un peu optimiste). Si je passe par une entreprise, les travaux dureront moins longtemps : 2 mois environ soit une perte de 4 mois de loyer soit 4000€ environ. L’économie réelle n’est donc que de 16 000€.

Il est clair que faire des travaux soi-même permet de faire baisser le prix de revient mais ça n’est pas forcément rentable au regard du temps passé et de la motivation qu’il faut pour aller au bout d’un chantier.


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