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#1 08/11/2018 19h47 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Chers membres,

Je souhaiterai avoir vos avis et/ou retour d’expérience sur un cas particulier. Il s’agit d’une location professionnelle (ni bail d’habitation, ni bail commercial 3/6/9) consenti à une profession libérale. Il s’agit d’un bureau « boîte aux lettres » dans laquelle la personne ne vient presque pas et ne reçoit personne. Elle vient en coup de vent, une fois dans la semaine à tout cassé. Je ne la vois pour ainsi dire jamais alors que j’y suis tous les jours pour faire mes travaux.

Par voie d’huissier, et bien entendu en respectant le délai de six mois de préavis, je lui ai signifié que je ne renouvellerai pas son bail à échéance des 6 ans pour convenance personnelle (dans le cas d’un bail professionnelle, il n’y a pas à donner de raison). En pratique, il s’agit d’une habitation transformé en bureau par les précédents propriétaires et, pour des raisons qui me sont propres, je veux faire l’opération inverse…

La date de fin est dans une dizaine de jours environ. Malgré, plusieurs relances, c’est le silence radio TOTAL. Je l’avais eu avant l’été et, clairement, elle ne veut pas partir : bon plan + difficulté à trouver un local adéquate qui respecte les normes handicapées dans mon secteur (secteur ABF en plus). Ce mois-ci, comme tous les mois, elle a payé rubis sur l’ongle le 1er du mois pour le mois entier alors qu’elle devrait partir avant la fin du mois…

Puis-je pénétrer dans le local ? Comment réagiriez-vous ?

M.erci pour votre aide

Dernière modification par Pierrot31 (08/11/2018 19h48)

Mots-clés : bail pro, immobilier, non renouvellement de bail

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#2 08/11/2018 21h19 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Salut Pierrot,

Quel type de relance as-tu fait? SMS, appel téléphonique, mail, courrier AR, mot sur/sous la porte ou boîte aux lettres?
Fait-il sciemment l’autruche et dans quel optique (juridique)?

Sinon, es-tu dans ton droit de changer les serrures à la date qui lui a été signifiée?

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#3 08/11/2018 22h03 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Salut Greg,

J’ai fait plusieurs appels et j’ai laissé des messages sur son répondeur. C’est son téléphone pro. Je sais qu’elle le consulte. Après, elle a un côté "sans gêne" déconcertant:
- L’an dernier, j’ai du la relancer 3 ou 4 fois pour qu’elle paye sa quote-part de TF conformément au bail
- Un jour, je me pointe à l’immeuble et je découvre qu’une autre plaque professionnel (une collègue faisant la même activité) a été rajouté sans rien me demander. En soit, ça ne me dérange pas car, comme vous le savez Greg, je suis pro-commerce mais là, j’ai trouvé que c’était abusé quand même…
- Elle a prêtée le local pendant 6 mois à son fils (il était en galère et ce local est un logement à la base) et il a servit d’habitation (depuis, il est parti). Toujours sans rien me demander. Pareil, j’ai peu apprécié d’être mis devant le fait accompli… Surtout que je suis "souple" quand on m’explique les choses.

Le seul contact que j’ai eu avec elle, c’était au téléphone avant l’été. Elle a demandé à rester. Mon refus a été catégorique et argumentée (règles Ad’Ap + secteur ABF => trop compliqué de se mettre aux normes).

Là, je suis en train de finaliser un appartement et j’ai besoin de récupérer mes clefs pour enchaîner. Je veux finir cet immeuble (conversion des locations de nues en meublés) pour passer à un autre projet…

Comme c’est du pro et que j’ai donné congé dans les règles: je pense que je vais ouvrir, mettre ses affaires en cartons, les stocker au grenier et faire mes travaux… Après, je suis pas méga à l’aise car c’est une première… J’aurai bien aimé avoir un retour d’expérience/un avis juridique sur un cas comme ça…

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#4 08/11/2018 22h26 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonsoir !

Si l’usage professionnel du local était connu du propriétaire, il y a eu accord tacite. Le (la) locataire peut refuser l’arrêt du bail en arguant d’un usage professionnel/commercial (par équivalence).
Attention, elle envisage peut-être d’obtenir une indemnité d’éviction (voir indemnité d’éviction)

Perso, je ne rentrerais surtout pas dans le local. D’ailleurs, vous ne devriez même pas avoir les clefs…

Pour la petite histoire, j’ai eu une relation professionnelle avec quelqu’un qui était dans la situation de votre locataire. Immeuble vendu à un promoteur qui voulait écrouler et reconstruire. L’affaire a traînée 18 mois en justice, et il a obtenu une indemnité d’éviction équivalente à 2 ans de chiffre d’affaires…

Dernière modification par M07 (08/11/2018 22h32)


M07

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#5 08/11/2018 22h39 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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M07 : j’ai l’impression que vous confondez bail commercial et bail professionnel. Ici, il s’agit de bail professionnel. Sauf si les parties ont expressément convenu de placer le bail professionnel sous les conditions d’un bail commercial, il n’y a pas d’indemnité d’éviction.

Dernière modification par Bernard2K (08/11/2018 22h43)

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#6 08/11/2018 22h40 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonsoir M07,

En l’espèce, il s’agit d’un bail professionnel et non d’un bail commercial (votre lien). Pour voir la différence entre les 2, lisez ce lien:
Bail professionnel et bail commercial : quelle différence

Pour ce qui est des clefs, dans un bail d’habitation, on peut les avoir:
Le propriétaire peut-il conserver un jeu de clés ? - Conserver un jeu de clefs, garder un double, violation de domicile, urgence | De Particulier à Particulier - PAP

Pour autant, le bailleur ne peut rentrer sans l’accord du locataire dans le cas d’un bail d’habitation. Je ne peux dire ce qu’il en est pour un bail professionnel d’où ce post et mes interrogations….

Mais, entendons nous bien, il s’agit d’un bail professionnel donné à une profession libérale (une infirmière en l’occurrence): ce n’est ni un bail commerciale, ni un bail d’habitation.

Pour ce qui est du formalisme, je suis passé par un huissier (240€) pour que ce soit fait dans les règles…

Quand je dis que je suis pro-commerce, c’est un clin d’oeil à Greg que j’ai déjà rencontré IRL…. En l’occurrence, ici, je suis "pro-profession libérale".

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#7 08/11/2018 23h50 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonjour.

En tant qu’ex infirmier libéral, je peux juste vous dire qu’un local professionnel nous est soumis à déclaration à l’URSSAF et au fisc, ainsi qu’à contrôle potentiel de l’ARS et de la CPAM.

https://www.l-idel.fr/local-professionnel-34.html a écrit :

Le cabinet doit exister matériellement : le patient doit pouvoir ainsi, en fonction de ses besoins réels, faire effectuer des soins au cabinet aux heures de permanence prévues, ou bien à son domicile.

En aucun cas, il ne peut s’agir d’un cabinet fictif (plaque professionnelle apposée à l’entrée d’un local ne servant pas à l’usage professionnel).

Ce cabinet ne doit pas être un local à usage commercial.


Le cabinet peut être installé dans une partie du lieu qui sert d’habitation.

Il faut cependant vérifier que cette affectation n’est pas contraire au règlement de copropriété auquel peut être soumis l’immeuble.

Le local ne peut être juste une adresse, il doit être équipé à minima pour recevoir pour des soins, même si dans l’usage les libéraux souvent travaillent exclusivement à domicile. Mais il y a des conditions spécifiés dans le lien ci-dessus qui sont celles-ci:

id lien ci dessus a écrit :

Le cabinet professionnel peut être :

    Soit un cabinet personnel
    Soit un cabinet de groupe
    Soit un cabinet d’une société

Mais toute association ou société entre des infirmières doit faire l’objet d’un contrat écrit qui respecte l’indépendance professionnelle de chacune.

À noter qu’un même local professionnel ou un même standard téléphonique peut être partagé avec un professionnel de santé d’une autre catégorie (Masseur-Kinésithérapeute par exemple).

Une société civile de moyens peut être constituée.

Cependant, les salles de soins ne peuvent être communes aux deux catégories professionnelles qui doivent prendre les mesures d’organisation et de fonctionnement nécessaires afin d’éviter tout risque de compérage.

Il incombe à la Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (DDASS) de vérifier l’existence du cabinet professionnel.

Les Caisses Primaires ont également la possibilité de procéder elles-mêmes à ce contrôle, l’existence d’un cabinet professionnel constituant une condition nécessaire de conventionnement (par voie de justificatifs qui précisent la nature des locaux.


Extrait de la Circulaire DGS n° 1428 du 9 mai 1994 relative à l’application du décret n° 93-221 du 16 février 1993 relatif aux règles professionnelles des infirmiers et infirmières

"

Personnellement j’ai été déclaré à la même adresse qu’une autre collègue auprès des instances sécu, URSSAF, fisc, je payais donc la CFE sur la commune par rapport à ce logement. Par contre elle payait le loyer elle en son nom, et je reversais une part. J’avais voulu être déclaré "officiellement", elle n’a rien fait (ça lui a permis de me lourder plus tard mais bon, c’est une autre affaire)…….par contre jamais je n’ai mis de plaque à mon nom sur ce lieu, contrairement à la collègue de votre locataire. Vous auriez pu être prévenu qu’elle bossait avec quelqu’un d’autre, pour mon cas, c’était connu que je partageais le local, même si je n’étais pas "officiellement" déclaré. Par contre, le prêter à son fils, je n’aurais pas osé faire un truc pareil.

Tout ça pour dire que nous ne sommes, les infirmier(e)s, pas au-dessus des lois ni des propriétaires. Il me semble que vous avez été sympa à de nombreux égards et que vous avez respecté les règles protocolaires.

Je pense que passer par la voie protocolaire, pour couteux que ce fut, vous permet de montrer que vous êtes dans les clous. En tant qu’infirmier, je comprendrais très clairement le message à la place de votre locataire! Après, peut-être, si vous voulez continuer à rester gentil (mais pas trop!), lui enjoindre un délai pour trouver un local (ce qu’elle n’a pas dû faire), rapidement (sous deux mois dira-t-on).

Si vous voulez formaliser les choses en cas d’opposition passive, vous pouvez très bien aviser l’ARS et la CPAM (service profession de santé) de votre secteur, en leur signalant la situation, et en faisant savoir à votre locataire que vous avez effectué cela. Cette solution est celle du rapport de force face à une opposition passive ou active, si vous n’avez pas réussi à trouver autre chose. En lui faisant savoir que vous la signalez à l’ARS et à la CPAM, ou en la prévenant que vous allez faire cette démarche, ça risque de la faire réagir, car elle saura qu’elle sera sous leur mirador et qu’elle risque d’être hors la loi. Une autre instance est l’ordre national des infirmiers (mais là c’est vraiment pour montrer qui est le boss et sortir le vrai grand jeu!). En tous cas, l’ARS comme la CPAM, sont en fait les supérieurs hiérarchiques des infirmier(e)s libérales-aux.

Bon, j’ai pas été très confraternel, mais en tant qu’ex IDEL, comme on acronymise la chose, je sais que dès fois, dans ce boulot, on a un biais très installé, très égocentré, très territorial et matérialiste, et toujours au nom de la sacro-sainte mission de sauver le monde, où souvent sauver le monde sert à encaisser pas mal de sous rapidement dans la poche en oubliant la bienveillance qui va avec le fait d’être soignant.

Et je pense que trouver un autre local, n’est pas mission si impossible, ici où c’est zone plus que rurale, ça se fait, alors vers chez vous ça ne doit pas être impossible.

Bon courage dans vos démarches.

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#8 09/11/2018 00h11 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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En posant ma question, je ne pensais pas avoir une réponse si détaillée : un GRAND M.erci!

Je vais digérer votre message mais là, vous m’avez donné des bonnes munitions…

Après, en effet, elle n’a pas du beaucoup cherché. C’était un bon plan pour la zone, surtout si elle divisait le loyer en 2.

Pour la petite histoire, la seconde plaque est apparue quelques mois après l’achat. Naïvement, je lui avais proposé de refaire un bail aux mêmes conditions et en mettant les 2 noms. Elle n’avait pas donné suite sûrement pour les raisons que vous donnez: j’aurai pu être chocolat 6 ans de plus… ça tient à rien !

Dernière modification par Pierrot31 (09/11/2018 00h12)

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#9 09/11/2018 20h54 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Concernant la seconde plaque, c’est juste une question de visibilité et de promotion de l’activité, sachant qu’il est interdit aux infirmier(s) de faire de la publicité (ce qui n’est pas très pratique!), puisque justement ce n’est pas une activité commerciale, et qu’avoir une plaque et un numéro dans l’annuaire sont les deux seuls principaux moyens avec le bouche à oreille et la pub "verbale" dans les commerces et autres.

Mais la déclaration aux instances dont nous relevons n’a aucune incidence sur le bail ou quoi que ce soit relevant de la relation au propriétaire, si ce n’est la CFE à payer. Les ARS et CPAM se foutent de qui est propriétaire, la seule chose qui leur importe est que le local réponde à un minimum de norme sanitaires et d’accueil). Il est fort probable que c’était un arrangement entre elles pour bosser ensemble. Légalement chacun est censé être indépendant, mais ça c’est la théorie! Après chaque IDE est obligé par la loi à déclarer son lieu de travail professionnel, censé répondre à l’accessibilité handicapés, avoir une salle de soins et une salle d’attente, même à minima. Ces règles contraignantes sont en fait peu réalistes, dans le sens où, surtout en milieu rural, le lieu de travail se gare en général devant chez le patient! Mais ça permet à l’état de toucher des ronds en obligeant à certaines dépenses (après deux ans de cessation d’activité, je reçois toujours des appels de menace concernant mon obligation à rendre le local accessible aux handicapés), et en générant une fiscalité des entreprises.

Pour en revenir à nos moutons, il est surtout fort probable que votre locataire se trouve bien là (vous êtes un proprio cool, j’en aurais eu un comme ça j’aurais fort apprécié!), et qu’elle n’ait pas très envie que ça change. Connaissant la psychologie du milieu, le topo est en général: "je suis débordé j’ai trop d’appels trop de boulot je cours partout et j’ai pas le temps de répondre"…mais vous inquiétez pas qu’elle trouve le temps d’aller courir chez le patient (et donc l’argent!), donc si elle veut elle peut aussi vous consacrer un brin de temps pour clarifier ses problèmes avec vous. Le temps, ça se trouve. Faut-il le souhaiter!
Sachez aussi qu’un IDE libéral peut parfaitement déclarer son lieu de travail à son propre domicile. Les seules choses qui l’en empècheraient seraient l’absence totale de possibilité de déclarer un local dédié dans une partie de domicile (mais une pièce ou deux suffisent, et les vrais contrôles sont plus que rarissimes), et l’absence d’accès handicapé (genre entrée par escalier exclusif, porte trop étroite, etc etc…). En général les freins sont plutôt la fiscalité locale, aussi le fait que la commune d’implantation change l’équilibre des facturations de déplacement: une IDEL en milieu rural gagne souvent plus en déplacement (car ils sont comptés en étoile, comme un aller-retour à partir du cabinet, même pour deux voisins on facture deux AR), sachant qu’on n’a pas le droit de facturer les kms en sus du forfait de base (qui est à 2,50 euros) si on va dans une commune où il y a une autre IDE installée. Ces choses sont largement ignorées du grand public, mais influent sur pas mal de choix.
Mais il faut savoir que parfois le lieu d’implantation revêt un aspect très stratégique dans la visibilité et dans la psychologie des patients (un écart d’une commune peut faire que certains n’appellent plus car ils ont l’impression que c’est le bout du monde!).

Enfin au vu de votre situation, avant d’attaquer frontalement, je redemanderais réponse, et si rien ne vient j’avertirais clairement de la possibilité d’informer l’ARS et la CPAM. Cela devrait suffire à faire bouger la situation.
Vous pourriez peut-être aussi refuser le paiement.
Si vous deviez en arriver à la mettre dehors par les grands moyens, en tous cas ma suggestion, pour rester dans une posture honorable, serait d’avertir l’ARS et la CPAM de votre intention avant que d’initier quoi que ce soit, ou de leur poser la question directement de ce que ça implique auprès d’eux. Cela aurait la vertu de montrer que vous ne vous souciez pas égoistement de votre problème personnel, mais que vous vous souciez du regard des autorités sanitaires.
On ne pourrait alors pas taxer votre conduite d’abusive vis à vis d’un professionnel de santé, surtout qu’en fait, vous avez respecté le délai légal et qu’en fait, vous êtes dans les clous et pas elle.

Enfin c’est ce que j’en pense avec le regard du professionnel de santé.

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#10 09/11/2018 23h19 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonsoir Lausm,

Après une lecture attentive de votre post, je vais m’inspirer grandement de votre plan de bataille :
- Essayez de dialoguer à nouveau en la relançant par téléphone, avec cette fois, un courrier en plus dans sa boîte aux lettres.
- Sans réponse de sa part, la même chose mais en expliquant que je vais avertir l’ARS, la CPAM (et éventuellement, l’ordre des infirmiers) de la situation

Si nous en arrivons à ce stade, il est probable que l’inconfort de la situation la fasse réagir. Si ce n’était toujours pas le cas, je rédigerai les dits courriers pour prendre leurs avis.

Je reviens sur ce que vous dites. Mettons de côté le prestige d’une adresse: je consoie essaiement le côté psychologique de la chose côté patient. Intéressons nous à la partie financière propre à l’activité d’IDEL, est-il plus rentable de payer une location éloignée de son domicile plutôt que de déclarer son activité à son domicile pour facturer des frais kilométriques alors que les patients sont proches du domicile de l’IDEL? C’est cela que vous m’expliquez ?

Avec l’activité de bailleur, je vois passer pas mal de dossiers et donc, je vois passer tout type de niveau de revenu. Et, quand je me suis plongé dans ses papiers, vieux de 6 ans, j’ai été épaté par la bonne fortune d’un IDEL.

Après pour ce qui est de refuser le paiement, j’ai vraiment peu de principe et je déteste quand quelqu’un commence une phrase par « par principe » car ce qui suit c’est presque toujours de la flûte pour habiller des décisions contraire à la logique. Mais là, quand même…. Par principe, je ne refuse jamais l’argent que l’on me donne. C’est une habitude que j’ai pris il y a fort longtemps et qui me réussit plutôt bien. Comme dit Alexandre Dumas : « Les affaires, c’est bien simple, c’est l’argent des autres ». 😀 Plus simplement, elle doit être dans mes dettes car elle doit me payer sa quote-part de TF de cette année mais l’administration c’est pris les pieds dans le tapis et à adressée la TF de l’immeuble à l’ancien propriétaire… j’attends que les impôts reviennent vers moi, ce dont je ne doute pas…

Dernière modification par Pierrot31 (09/11/2018 23h33)

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#11 10/11/2018 13h31 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonjour Pierrot31,

En tant qu’ex IDEL, je me suis mis à la place de votre locataire.
Trouver un local professionnel respectant les normes handicapés c’est très compliqué, surtout dans les centres ville historiques. Par ailleurs pour une profession libérale médicale, notamment pour les infirmières, l’adresse est primordiale car c’est ça qui va faire que les patients vous appellent vous plutôt qu’un autre.

Pour avoir changé de local lors de mon parcours, j’ai au moins multiplié par 3 le nombre d’appels en déplaçant mon activité de 100 mètres alors que je passais sur un local + petit et moins bien exposé.
Quand les patients cherchent un professionnel, comme nous n’avons pas le droit de faire de la publicité ni d’affichage hormis la plaque professionnelle, c’est vraiment l’adresse qui va faire la différence, malheureusement bien + que le bouche à oreille.

Par ailleurs, 95% de l’activité se fait au domicile des patients, le local est là car c’est une obligation mais beaucoup d’IDEL s’en passeraient. D’autant + qu’il faut respecter certaines contraintes comme l’a dit Lausm.

Donc dites vous bien que pour elle, trouver un autre local n’est pas forcément idéal car elle risque de perdre "l’adresse" qui la fait tourner.

Je pense que vous voulez récupérer ce local pour des raisons d’optimisation fiscales et je peux les comprendre. Néanmoins vous avez quand même une locataire stable qui a un risque très limité d’être en défaut de paiement et qui vous paye rubis sur l’ongle. Qui + est, vous lui répercutez une partie de la TF (même si pour ça elle a peu de mal à le régler selon vous). Sans compter le fait qu’elle n’est pratiquement jamais là et qu’elle ne vous em***de pas.

A votre place, je commencerai par lui expliquer pourquoi vous la mettez dehors. Si c’est pour gagner un peu + d’argent, il est probable qu’elle soit prête à accepter une revalorisation du loyer si cela lui permet de garder l’adresse. Et vous y gagnez en tranquillité à ne pas avoir à gérer de turn over par la suite ni à effectuer les travaux de remise en état.

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#12 10/11/2018 15h05 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonjour à tous et à Stinky.

Pour mieux illustrer ce dont je parlais, je vais juste raconter au plus synthétique mon histoire.
J’avais récupéré l’héritage d’une tournée d’une IDE partant à la retraite. C’était cadeau rubis sur l’ongle. Une annonce dans le journal faisant de moi son successeur a été le meilleur passe-droit que j’aie eu. Mais j’habitais alors à 10 km, et les patients se demandaient tous pourquoi je n’habitais pas la même commune que ma prédecesseuse. Dans la psychologie des anciens, une commune c’est comme un pays étranger. Mais comme je me suis lié avec les IDE de la commune où j’étais, qui opéraient sur le canton, nos territoires étaient, dira-t-on liés.
Puis un an après, j’ai déménagé (achat de maison), à dix kilomètres. Par rapport à la zone que je couvrais, c’est comme si la zone où j’opérais était le centre d’un cercle, et que j’avais déménagé du midi du  cercle à 9h du cercle. Pour moi ça ne changeais rien. Pour les patients, non plus, sauf dans leur perception. Ceux qui m’avaient investi sont restés avec moi. Par contre quand une infirmière s’est installée près de la zone où j’opérais, mais sur les 14h du cercle dont je parle, j’ai perdu peu à peu des gens. Mais peu à peu j’en gagnais plus vers chez moi.
Par contre, quand j’avais déménagé, je me retrouvais sur une zone que mes collègues (avec qui nous n’avions pas de local commun, c’était juste une association informelle pour se remplacer mutuellement) couvraient, donc ma présence les empèchait de facturer plein pots 16 kms AR à chaque déplacement. Après, j’ai laissé ce logement, pour me domicilier professionnellement chez ma nouvelle collègue. En fait je n’ai pas vraiment perdu de patients, j’en perdais certains et trouvait une visibilité chez d’autres. C’était juste une commune voisine.Je n’ai pas vécu de décalage comme Stinky, mais ça dépend vraiment des zones, chez moi c’est très très rural, en zone plus denses je pense que là ça peut devenir plus sensible, ça dépend de la concentration ou la dispersion d’habitat, être visible sur un bourg ou une zone d’habitations concentrées donne vite plus de patients, par effet de contamination de voisinage. C’est aussi plus rentable, plus ils sont proches, moins vous perdez de temps, moins vous perdez de temps, plus ils disent que vous êtes à l’heure. Plus ils disent que vous êtes à l’heure, plus ils vous appellent. La réputation se fait et se défait!

Peut-être que le truc est que votre IDE a ce local et une visibilité, et habite ailleurs et a aussi une visibilité chez elle de par sa présence, même si elle est à titre privé. Dans ce métier, la frontière entre le monde pro et privé est fort poreuse. En tous cas la patientèle s’en fout, elle regarde où vous êtes.
Ma dernière ex-collègue avait joué cette carte. Elle avait "oublié" sa plaque sur son domicile privé où elle étiat installée au départ, pour rester visible dessus. J’ai vu qu’elle avait disparu récemment, je pense qu’une IDE voisine a fini par se plaindre auprès de l’ARS, je savais que ça commençait à raler Et c’est normal, elle a un comportement un peu prédateur!

Après, la question des revenus: KPMG qui était mon cabinet comptable, indiquait une moyenne de brut de 80000 euros en 2016. En 2005 il était de 70000.
Mais moi je gagnais en moyenne 44000 brut, ce qui faisait un net de 24000 en moyenne. Cela me suffisait, le peu où j’ai gagné plus car on était moins nombreux, je l’ai payé en charges pendant 3 ans.

Tout ça pour dire que si elle gagne bien, je ne suis pas sûr que changer de lieu lui fera tant perdre de patientèle si ça fait longtemps qu’elle est implantée et si elle connaît ses patients depuis plusieurs années.
Je pense surtout que ça la fait suer de devoir prendre le temps de chercher car elle doit bouffer la route pour gagner sa croute, et que sa croute est grosse. Tout dépénd de l’ambition qu’on a, et la décroissance ne fait pas toujours partie de cette profession qui se plaint souvent, mais la bouche souvent bien pleine aussi (ok je règle des comptes, mais faut savoir reconnaître sa chance quand on l’a au lieu de se plaindre, et se tuer au boulot pour l’argent est avant tout un choix avant que d’être quelque chose qu’on subit).
Si en zone urbaine un local avec accès handicapé est plus difficile, je pense que dans votre secteur, les habitats sont de plain pied, j’ai une collègue qui a fait construire pour pas cher une rampe en bois, donc rien n’est impossible, surtout quand on gagne des sous, car tous ces frais (loyer, travaux) sont autant de sommes déduites des revenus imposables.

Donc après l’avis de Stinky, c’est vous qui tranchez. Perso le côté sans gène, j’en suis revenu, et surtout c’est toujours au nom du bien de l’humanité entière, sauf que derrière c’est toujours pour son intérêt propre. Vous avez été plus que réglo, vous continuez à être sympa, c’est tout à votre honneur, mais les IDE peuvent très bien surtout en zone rurale, demander à leur mairie pour un local, les mairies sont toujours prêtes à aider ces situations qui valorisent leur commune. Le dernier local où j’étais était une ancienne poste, et était loué par la mairie. Vous devez être en zone semi rurale plus ou moins proche d’une grande agglomération, je ne crois pas que ce soit si impossible que cela. Je pense juste qu’elle n’a pas voulu chercher. Et les ARS sont parfaitement capables de ne pas mettre la pression si il y a besoin local et si il faut que la machine sanitaire tourne. Chez moi, beaucoup de dérives infirmières existent, les instances locales ne se mouillent pas trop (personne ne les sollicite trop non plus, mais la régulation est "distante"!).
De mon point de vue je penche, vu de loin, à l’envie que rien ne change.
Comme je l’ai dit, les IDE ne sont pas au-dessus des lois.

Donc, après cette longue bafouille (excusez-moi, je suis un brin verbeux!), le plan d’action que je proposerais serait quasi le même que vous: -appel téléphonique plus courrier (en recommandé AR? Elle pourrait bien aller le chercher, car parfois la sécu en envoie)
                                          -si pas de réponse, idem avec une petite phrase du genre "souhaitez-vous que j’avise l’ARS et la CPAM de votre situation?"(je mets de côté l’ordre national des infirmiers qui n’a pas de vrai pouvoir juridique, par contre si vous la balancez à l’ONI alors qu’elle n’est pas inscrite-ce qui peut être le cas si elle est installée depuis environ plus de dix ans, là ça peut la faire réagir!).
                                           -entretemps en l’absence de réaction de sa part, prendre avis de l’ARS et CPAM (service professions de santé) directement plutôt par téléphone, sans forcément avoir à la nommer, mais ils vous diront si votre démarche a du sens…peut-être ne sauront-ils donner réponse sur le plan relation bailleur-locataire, mais au moins vous aurez leur version sur les recours possibles.

De mon point de vue, vous êtes dans les clous, vous avez prévenu en temps et heure, vous avez laissé six mois. Elle peut faire celle qui n’a pas reçu l’info, vous pouvez éventuellement lui laisser un délai, mais à mes yeux le droit est pour vous. Je ne cache pas que j’ai une dent contre l’aspect fort égocentrique des IDEL, mais vous êtes un propriétaire cool, vous avez aussi le droit à une réponse, et à la jouissance de votre bien!

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#13 11/11/2018 09h55 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bonjour à tous,

En ce qui concerne les normes d’accessibilité, je me suis renseigné à l’époque… Je voulais me mettre aux normes et garder la partie louer en bureau. Une fois que l’on m’avait expliqué les démarches et que la personne de ce service de l’urbanisme ai conclut par un « vous êtes pas sorti de l’auberge » (véridique), j’étais un peu dépité.

De mémoire:
- c’est au bailleur de faire les travaux et non au locataire. Le locataire peut obliger le bailleur à faire les travaux.
- quand on parle de handicap, ce sont tous les handicaps : marquage au sol, rampe d’accès, taille des portes etc etc
- c’est quelque chose de très réglementé et il faut monter des dossiers + divers interlocuteurs (ddt, abf, urbanisme…)
- et dans mon cas, il fallait même demander une dérogation à cause de la taille du trottoir devant…

Dans mon cas d’un bâti ancien, c’est une tannée. Tout ça pour avoir un revenu foncier taxé à près de 50% (tmi 30%).

C’est pour ça, que je me suis informé sur la réglementation des baux professionnels et, par effet d’aubaine, que je pouvais le résilier à l’échéance des 6 ans. Ce que j’ai fait.

Après dans le cas présent, je n’avais pas compris mais Lausm m’a ouvert les yeux : elle se sert du local comme d’un panneau publicitaire. En effet, sur société.com, elle est basée à son domicile. l’immeuble est très bien placé et est très visible : aux pieds de l’église et, surtout, dans mon immeuble, il y a un second professionnel de santé qui reçoit énormément de patients… ce second professionnel doit également trouver un local (congés donné) pour dans 4 mois… et elle ne trouve pas non plus car je suis bien placé + il y a un grand parking à proximité. Et ça, c’est un sacré combo…

Dernière modification par Pierrot31 (11/11/2018 10h18)

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#14 11/11/2018 11h13 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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En tant que bailleur, j’ai eu le même cas sur un bail professionnel ou le locataire souhaitait se maintenir dans les lieux après la date du congé que je lui avais signifié.

J’ai consulté un avocat en immobilier qui a fait constater par huissier le maintien dans les lieux du locataire dès le lendemain du congé, lequel a confirmé son souhait de se maintenir malgré mon congé.

L’avocat a assigné mon locataire en référé avec le constat à l’appui, le tribunal a statué sur une indemnité (j’ai perdu la terminologie exacte de celle-ci) légèrement supérieure au loyer plus quelques frais au titre des frais de justice article 700 et à surtout donner une date butoir au locataire pour quitter les lieux (2mois de mémoire ).

Ce jugement ouvrant droit à expulsion (ce n’est la encore pas le terme exact) , le locataire a quitté les lieux juste avant la dead line.

Je n’ai pas fait fortune sur ce coup là, mais bien compris que c’etait La seule voie légale pour ne pas être embêté ultérieurement…

Globalement, je fais des baux précaires, plus simple à sortir en cas de souci ….

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#15 11/11/2018 21h49 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Une idée: pourquoi ne pas lui proposer un bail d’habitation meublé de location? Mais, ni en RP, ni en saisonnier: en tant que logement de fonction ou pieds à terre. Je me base sur cet article:

www.pap.fr/bailleur/location-vide-meubl … -meublees.

Elle garde les plaques apposées sur l’immeuble. Elle a toujours l’usage du local si besoin.

Certes, elle ne peut pas le passer en charges (enfin, peut être que si…) mais je suis pas mal au niveau fiscal, et je n’ai plus de problématique d’accès handicapé.

Elle est déjà déclarée dans sa RP. Enfin, je crois car c’est l’adresse de "l’établissement" sur societe.com

Qu’en pensez-vous? C’est peut être en dehors des clous niveau ARS et/ou CPAM?

Dernière modification par Pierrot31 (11/11/2018 21h51)

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#16 11/11/2018 23h32 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Ou même plus simplement un bail professionnel meublé?

bail professionnel meublé

Pierrot31 a écrit :

En ce qui concerne les normes d’accessibilité, je me suis renseigné à l’époque… Je voulais me mettre aux normes et garder la partie louer en bureau. Une fois que l’on m’avait expliqué les démarches et que la personne de ce service de l’urbanisme ai conclut par un « vous êtes pas sorti de l’auberge » (véridique), j’étais un peu dépité.

De mémoire:
- c’est au bailleur de faire les travaux et non au locataire. Le locataire peut obliger le bailleur à faire les travaux.
- quand on parle de handicap, ce sont tous les handicaps : marquage au sol, rampe d’accès, taille des portes etc etc
- c’est quelque chose de très réglementé et il faut monter des dossiers + divers interlocuteurs (ddt, abf, urbanisme…)
- et dans mon cas, il fallait même demander une dérogation à cause de la taille du trottoir devant…

Vous parliez des locaux commerciaux?

Dernière modification par Philref92 (11/11/2018 23h36)

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#17 12/11/2018 00h03 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Les règles d’accessibilité s’appliquent aussi aux cabinets d’infirmiers:

www.ordre-infirmiers.fr/assets/files/Accessibilit.pdf

Mes lectures ne m’ont pas permis de conclure sur la faisabilité ou non d’une location meublé professionnelle… c’est pourquoi, comme mon infirmière à « deux » adresses, je pensais à une location meublé plus classique (mais, hors RP et hors saisonnier : cf le lien du précédent message)

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#18 12/11/2018 07h17 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Il serait intéressant d,avoir un retour d,expérience des bailleurs pros ou locataires pro sur le serpent de mer de l’accessibilite des locaux :

De mémoire, cette mesure devait être initialement mise en place en 2012 …elle fut repoussée in extremis car globalement inapplicable…

Beaucoup de vieilles boutiques par exemple ont des largeurs d’entree Inférieures à la norme avec quelques marchés d’escalier devant …et toute modification est impossible (encore plus dans les centre villes à bâtiments classés…)

Cette mesure revenant à clôturer définitivement toute activité dans ce type de locaux, je prendrai le parti, si j’etais Concerne, de ne rien faire, à commencer par l’agenda des travaux qui revient à se surligner… il y a fort à parier qu’en cas de signalement au procureur que le dossier termine sans suites vu le contexte … je fais pourtant partie des gens qui restent dans les clous, mais la, le risque me semble quasi nul…

petite précision / president de conseil syndical de longue date dans une copro pro, je reçois la commission de sécurité tous les 3 ans et ai pu échangé a chaque fois avec les pompiers dans ce cadre… au final entre l’annonce initiale et les exigences 10 ans après, on peut dire que la mesure a fait pshitt….

Dernière modification par serenitis (12/11/2018 08h22)

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#19 12/11/2018 08h30 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Pierrot31 a écrit :

Les règles d’accessibilité s’appliquent aussi aux cabinets d’infirmiers:

www.ordre-infirmiers.fr/assets/files/Accessibilit.pdf

Mes lectures ne m’ont pas permis de conclure sur la faisabilité ou non d’une location meublé professionnelle… c’est pourquoi, comme mon infirmière à « deux » adresses, je pensais à une location meublé plus classique (mais, hors RP et hors saisonnier : cf le lien du précédent message)

Votre cas me fait penser à mon dentiste qui loue à l’année une partie de son cabinet laissée vacante par le départ de son ex épouse et associée à un confrère, évidemment meublé (!) … je ne sais pas quel cadre légal entoure son activité par contre

Je ne pense pas que vous puissiez bénéficier du dispo LMNP dans ce cadre, sans être catégorique sur ce point… mais un bail pro à d’autres avantages à exploiter pour moi :

récupération du foncier relatif
charges au forfait mensuel, non négligeable au final…

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#20 12/11/2018 09h07 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Philref92 : la location de locaux équipés se rapproche du régime LMNP mais n’en est pas. Notamment deux inconvénients :
- assujettissement à l’ex-RSI
- assujettissement à la TVA (mais possible d’utiliser le régime de la franchise en base).

Par ailleurs, l’application du BIC à la location de locaux équipés vient de l’article 35 du CGI :

5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie

Les quelques infos trouvées sur internet considèrent que cela peut s’appliquer à des bureaux et à des professions médicales ou paramédicales. Ils ont peut-être raison, mais j’ai du mal à comprendre comment une activité libérale, imposée en BNC, pourrait rentrer dans la définition "commercial ou industriel".

Pour ce qui est de lui louer comme une habitation meublée :
- déjà il faut meubler avec les meubles de la liste obligatoire. Ca risque de l’encombrer plus qu’autre chose.
- ensuite, vous savez très bien qu’elle ne l’utilise pas comme habitation. Vous avez donc un risque potentiel de redressement pour fausse déclaration, ou abus de droit. Le caractère important ou au contraire négligeable de ce risque est à évaluer par vous…

Dernière modification par Bernard2K (12/11/2018 09h16)

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#21 12/11/2018 10h23 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Bernard2K a écrit :

Philref92 :
Par ailleurs, l’application du BIC à la location de locaux équipés vient de l’article 35 du CGI :

5° Personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d’industrie

Les quelques infos trouvées sur internet considèrent que cela peut s’appliquer à des bureaux et à des professions médicales ou paramédicales. Ils ont peut-être raison, mais j’ai du mal à comprendre comment une activité libérale, imposée en BNC, pourrait rentrer dans la définition "commercial ou industriel".

Sur ce point :

Le 5° du I de l’article 35 du CGI s’applique également dans le cas de location d’établissements munis de leurs appareils et servant à l’exercice d’une profession libérale.

Ainsi, un médecin radiologue qui met ses locaux munis d’appareils à la disposition de certains confrères moyennant le versement de redevances est passible à ce titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

BIC - Champ d’application et territorialité - Revenus imposables par détermination de la loi - Autres activités paragraphe 50 (ce sont visiblement des décisions du Conseil d’Etat (auxquelles je n’ai pas eu accès) qui ont  abouti à cet élargissement)

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#22 12/11/2018 19h56 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Concernant les locaux pour IDEL, il y a: l’obligation d’avoir un accès handicapés…et l’ouverture d’un deuxième local pour le même professionnel est soumis à demande auprès de l’ARS ou la CPAM, mais ce doit être l’ARS, pour avoir son accord quand au fait que cette deuxième adresse est compatible avec les besoins du territoire (c’est aussi et surtout pour éviter trop d’empiètement de territoire et de concurrence déloyale, derrière les lignes!).
Donc je pense que si elle a laissé son adresse perso sur sociéte.com, ce n’est pas certain que ce soit son adresse pro actuelle.
Les autorités sanitaires ne sont pas fiscalistes, peu leur chaut les baux et divers statuts fiscaux. Ce qui les intéresse c’est que le local cadre avec les normes sanitaires: accès handicapés, salle d’attente et salle de soins séparées, point d’eau dans la salle de soins.

En tous cas l’activité infirmière c’est fiscalement du bénéfice non commercial, ce n’est pas un commerce donc ça ne peut être un bail commercial. Sur ce point les choses sont claires, et si une autre IDE se déclare au même endroit, leur activité est censée être indépendante. Autrement dit on ne peut avoir le cas de figure du radiologue ci-dessus (cela dit les règles régissant les infirmier(e)s libéraux expriment nombre de contraintes fort peu réalistes quand à leur applicabilité dans les faits…ainsi que leur application!

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#23 12/11/2018 20h59 → Congé donné au locataire d'un bail professionnel et refus de partir ? (bail pro, immobilier, non renouvellement de bail)

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Pour mon cas personnel, tout est bien qui finit bien: elle achète un local et passe chez le notaire cette semaine… Cela prendra quelques mois mais je lui laisse ses plaques pro en façade, l’accès à sa boîte aux lettres, le temps qu’elle se retourne. Cependant, je récupère un jeu de clefs pour commencer mes travaux: je ne prends pas de retard sur mon planning.

Plus généralement, avant de lui parler, j’ai continué à me renseigner et j’ai trouvé ce document fort intéressant sur les règles d’accessibilité que je partage avec vous:

www.entreprises.cci-paris-idf.fr/docume … f0144f972f

Ce que j’en retiens est qu’il est possible d’inclure une clause au bail (lors du renouvellement ou la conclusion d’un nouveau bail) stipulant que les travaux imposés par l’autorité administrative seront à la charge du preneur sauf ceux de la clause 606 : ceux touchant la structure de l’immeuble (façade, mur porteur)…

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