Mon EC demande une facture pour passer les frais d'agence en charges !

Clepsydre · #1

Bonjour.
En LMNP ou LMP, j’achete un nouvel immeuble..
Mon Expert Comptable a 2 solutions pour comptabiliser les frais d’agence: il les amorti où il les passe en charges.
Mais pour les passer en charges il me demande une facture. Or c’est bien sûr le vendeur qui les a payé, je n’ai pas de facture ! J’ai juste l’acte de vente qui stipule le montant de l’achat avec la mention "dont 9000€ de frais d’agence".
En 2019 il les avait comptabilisé sans facture..
Quel est votre avis sur le sujet ? Merci pour votre aide.

Mots-clés : bilan comptable, charges, frais d'agence

Siocnarf · #2

Dans la mesure où ce n’est pas vous qui les avez payés mais le vendeur, (les fameux honoraires charges vendeur ou acquéreur…), je ne vois pas comment vous pourriez obtenir une facture et encore moins les déduire ni les amortir…
Je pense que pour ça, il aurait fallu avoir les honoraires d’agence à votre charge.

Dernière modification par Siocnarf (17/04/2023 11h17)

Bernard2K · #3

Il n’y a pas besoin d’une facture, il y a besoin d’une pièce comptable.

A mon sens la pièce comptable est l’acte d’acquisition et/ou l’attestation du notaire et/ou le "décompte" du notaire.

Par ailleurs, un principe de comptabilité est "la permanence des méthodes".

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2023 12h13)

grugru · #4

Si les frais d’agence était à la charge du vendeur, pour moi, il n’y a rien à comptabiliser.
Vous n’avez à priori pas à savoir les arrangement commerciaux du vendeur concernant la vente. Pour vous, le prix d’achat est uniquement le prix du bien à mon sens ?
Le passage en charge peut avoir lieu uniquement si vous avez réglè vous même les frais d’agence, sinon c’est "inclus" dans le prix et amorti sans distinction.
Après peut être faites vous allusions plutôt au frais de notaire ?

SamyInvest · #5

Bonjour,

Je vais confirmer le message précédent.

Les frais d’agence sont à la charge du vendeur et totalement transparent pour vous. Le montant correspondant aux frais est inclus dans votre prix d’achat.

Si les frais d’agence avaient été effectivement payé par vous (vous avez mandaté une agence pour vous trouver un bien), dans ce cas, et uniquement dans ce cas vous auriez eu la possibilité d’amortir ou de passer en charge.

carignan99 · #6

Clepsydre a écrit :
Bonjour.
En LMNP ou LMP, j’achete un nouvel immeuble..
Mon Expert Comptable a 2 solutions pour comptabiliser les frais d’agence: il les amorti où il les passe en charges.
…Or c’est bien sûr le vendeur qui les a payé,

Vous le dites vous-même : ce n’est pas vous qui les avez payé mais le vendeur. Donc de votre coté, il ne s’agit pas d’une charge mais d’une partie intégrante du coût d’acquisition du bien. Donc pas de charges ou d’amortissement spécifique (enfin si : amortissement avec le bâtiment, terrain etc.).

Je m’étais pris la tête là-dessus sur le forum (même situation que vous) - la flemme de chercher mais vous trouverez. Pour vous la faire courte : j’étais persuadé d’être dans mon droit (frais d’agence à passer en charges), pas mal d’autres forumeurs m’ont montré le contraire (même si j’avoue avoir été particulièrement buté sur ce coup là…mea culpa).

Clepsydre · #7

Ce qui me perturbe particulièrement, c’est qu’avec l’achat de 3 immeubles en 2019, 2020, 2022, l’EC a fonctionné de façon différente pour comptabiliser les frais d’agence. Et pourtant a chaque fois ils étaient à la charge du vendeur, et le montant mentionné uniquement dans l’acte de vente "dont…€ de frais d’agence payés par le vendeur".
Je crains de ne pouvoir expliquer ces variations d’attitude au fisc en cas de contrôle..

Car comme le dit très justement Bernard2K , la méthode est censée rester la même !

Dernière modification par Clepsydre (17/04/2023 14h41)

SamyInvest · #8

c’est une belle erreur de votre comptable car si je comprends bien :

* Vous avez pu amortir 100% du prix d’acquisition
* déduire une facture qui ne vous concerne pas

Une écriture de régularisation s’impose pour éviter tout souci avec l’administration fiscale en cas de contrôle.

franck1127 · #9

A mon avis, les frais d’agence sont payés par l’acquéreur sinon, ils ne pourraient pas être immobilisés. Cela ne ferait pas de sens de payer une dépense qui serait payée par une partie tierce.

L’acquéreur paie au notaire un prix d’achat comprenant le prix d’achat, les frais de notaire, agence et autres.

Option 1: pas de retraitement et amortir ce montant.

Option 2: diminuer le montant de l’immobilisation de certaines charges qui sont directement comptabilisées en charges et donc non amorties.

L’ANC (Autorité des Normes Comptables) préconise de tout amortir, mais il y a aussi la permanence des méthodes. Si on achète plusieurs appartements, il vaut mieux être cohérent.

L’acte d’achat et le décompte du notaire me semblent suffisants comme justificatifs comptables. En tout cas, c’est accepté par les Big Four.

Geronimo · #10

Clepsydre a écrit :
Car comme le dit très justement Bernard2K , la méthode est censée rester la même !

Sauf si c’est faux.

Errare humanum est, perseverare diabolicum

Pointez la différence à votre comptable et demandez lui de passer une écriture correctrice des années passées si besoin (impact comptable et fiscal).

Dernière modification par Geronimo (17/04/2023 14h55)

Bernard2K · #11

Carignan99 : c’est ici : p.3 Gestion d’une SAS ou SCI IS (ou équivalent) : comptabilité, écritures, bons plans…

Je disais plus haut que "la pièce comptable est l’acte d’acquisition et/ou l’attestation du notaire et/ou le "décompte" du notaire". Mais je ne poussais pas la logique jusqu’au bout. Cette pièce comptable indique un prix total (= prix FAI). C’est ce prix total que vous devez amortir (moins le terrain bien sûr).

Les différentes charges que le vendeur a exposé pour vendre ne constituent pas des charges pour vous. Si vous comptiez en charges la commission de l’AI, pourquoi pas aussi compter en charges les diags et l’état daté ? Ce ne sont pas vos charges.

Clepsydre a écrit :
Ce qui me perturbe particulièrement, c’est qu’avec l’achat de 3 immeubles en 2019, 2020, 2022, l’EC a fonctionné de façon différente pour comptabiliser les frais d’agence. Et pourtant a chaque fois ils étaient à la charge du vendeur, et le montant mentionné uniquement dans l’acte de vente "dont…€ de frais d’agence payés par le vendeur".

Il semblerait qu’il a fait une boulette.

Geronimo a écrit :
Pointez la différence à votre comptable et demandez lui de passer une écriture correctrice des années passées si besoin (impact comptable et fiscal).

Vous pensez qu’l faut donc que l’expert-comptable refasse les tableaux d’amortissement de 3 biens immobiliers (qui plus est, achetés chacun sur une année différente, et amortis par compartiments s’il a bien fait les choses) et qu’il fasse les déclarations correctives au fisc… Ca ne va pas beaucoup lui plaire.

Faut-il vraiment faire ces déclarations correctives ? J’avoue que, personnellement, je me tâterais…

Sinon, à propos de la raison de changement de méthode : c’est bien un expert-comptable "en ligne", n’est-ce pas ? L’interlocuteur en charge de votre dossier n’aurait-il pas changé récemment ?

Dernière modification par Bernard2K (17/04/2023 15h21)

franck1127 · #12

Je ne pense pas que les frais d’agence soient à reconnaître comme payées par le vendeur, mais par l’acheteur.

Comment comptabiliser un ensemble immobilier (bâtiment, terrain) ?

Dernière modification par franck1127 (17/04/2023 15h33)

SamyInvest · #13

Tout dépend de la boulette :

prenons un exemple :

prix de vente négocié = 100000
dont frais d’agence = 10000

Si le comptable amorti le bien pour 90000 et passe en charge pour 10000 on est bien d’accord que c’est faux mais ça ne va pas significativement léser le fisc. Le comptable à considéré à tord que l’acheteur prenait à sa charge les frais.

Si par contre le comptable amorti pour 100000 et passe en charge pour 10000, alors dans ce cas le total déduit serait de 110000 et le fisc est lésé.

franck1127 a écrit :
Je ne pense pas que les frais d’agence soient à reconnaître comme payées par le vendeur, mais par l’acheteur.

Comment comptabiliser un ensemble immobilier (bâtiment, terrain) ?

Habituellement les agences font signer des mandats de vente.

Il m’est arrivé de négocier avec le vendeur / notaire / agence la transformation de ce mandat de vente en mandat de recherche et de bien spécifier que les frais d’agence sont à la charge de l’acquéreur dans l’acte.

Uniquement dans ce cas vous avez la possibilité de déduire les frais d’agence mais en contrepartie votre prix d’acquisition est minoré (ainsi que les taxes d’ou l’intérêt de le faire)

Cette pratique est de plus en plus rare car les notaires ne souhaitent plus vraiment autoriser cela.

Dernière modification par SamyInvest (17/04/2023 15h45)

franck1127 · #14

Je ne suis pas d’accord (et arrêterai la ensuite):

Les 2 solutions correctes sont:

- reconnaître 90000 en immobilisations et 10000 en charges.

Ou reconnaître 100000 en immobilisation.

(En réponse à la première partie du message.,,). Je vais me remettre au travail. 😀

Dernière modification par franck1127 (17/04/2023 15h51)

Bernard2K · #15

franck : vous avez lu trop vite :
ça ne peut pas être une charge de l’acquéreur puisque celui-ci n’a pas de contrat ni de facture avec l’AI. Comme je l’expliquais dans la longue discussion initiée par Carignan, l’acte authentique de vente mentionne (exemple avec 150 k€) :

"La vente est conclue moyennant le prix de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 EUR)"
et beaucoup plus loin dans le document :
"Les parties reconnaissent que le prix a été négocié par l’Agence NNNN.
En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de DIX MILLE EUROS (10.000,00 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse."

Manifestement, ce document ne dit pas que l’acquéreur a une charge de 10000 €. Le fait que le vendeur utilise une partie du prix de vente pour payer l’agence, et que cette dette du vendeur soit mentionnée dans l’acte, n’en fait pas une charge de l’acquéreur. Comme je disais plus haut, si l’acquéreur se met à déduire en charge dans sa compta les charges du vendeur, pourquoi pas déduire aussi le prix des diags et de l’état daté ? Eux aussi ont été payés sur le prix de vente, d’une certaine façon. Non, l’acte authentique dit clairement que l’acquéreur a payé un prix de 150000 €, c’est donc 150000 € (moins le terrain) qu’il faut amortir.

SamyInvest a écrit :
Si le comptable amorti le bien pour 90000 et passe en charge pour 10000 on est bien d’accord que c’est faux mais ça ne va pas significativement léser le fisc.

Potentiellement, si. Supposons une acquisition d’immeuble par an, trois ans de suite (2020, 2021, 2022), à un prix unitaire de 100 k€ dont 10000 € de commission d’agence charge vendeur à chaque fois.
- Si on amortit les frais d’agence au sein du prix, ça fait un amortissement très faible par an, disons 500 € par an (durée moyenne de 20 ans). Supposons aussi que les immeubles sont suffisamment rentables pour qu’il y ait un résultat imposable de 5000 € par an en 2020, 10000 € en 2021 et 15000 €en 2022. Impôts et PS à payer au total sur les 3 ans : de l’ordre de 30000 x 50 % = 15000 €.
- si on passe les frais d’agence en charge de l’année, le résultat est abaissé de 10000 € environ, donc il devient -5000 € environ en 2020, 0€ en 2021, et 5000 € en 2022, mais comme le déficit de l’année 1 a été reporté, il est consommé en 2022 ce qui fait que le bénéfice imposable de 2022 est de 0 €.

Or, en 2023, contrôle fiscal. Avec la méthode des amortissements, le contribuable aurait du payer 15000 € d’impôts et PS. Du fait qu’il a inscrit en charge de l’année, il n’a pas payé d’impôt. Le contribuable a éludé 15000 € d’imposition, d’où redressement fiscal.
Vous aurez beau dire au contrôleur fiscal : "certes, avec l’inscription en charges de l’année, j’ai économisé jusqu’à présent, mais dès 2023 je vais payer davantage, puisque je n’aurai pas cette somme en amortissement, donc vous y perdez à court terme mais vous toucherez la même chose au long terme", ça ne fonctionnera pas. Il ne réfléchit pas comme ça. Il redresse les 3 ans passés, sans tenir compte de si ça aurait peut-être été compensé sur les années futures.

Donc, oui, il y a un risque de redressement fiscal du fait d’avoir passé en charge un montant qui n’était pas une charge mais qui faisait partie du prix d’achat et aurait donc dû être amorti sans être distingué du prix d’achat.

Dernière modification par Bernard2K (18/04/2023 05h54)

SamyInvest · #16

franck1127 a écrit :
Je ne suis pas d’accord (et arrêterai la ensuite):

Les 2 solutions correctes sont:

- reconnaître 90000 en immobilisations et 10000 en charges.

Ou reconnaître 100000 en immobilisation.

(En réponse à la première partie du message.,,). Je vais me remettre au travail. 😀

Vous avez raison Si et seulement si les frais sont à la charge de l’acheteur ce qui ne semble pas être le cas de Clepsydre

Siocnarf · #17

franck1127 a écrit :
L’acquéreur paie au notaire un prix d’achat comprenant le prix d’achat, les frais de notaire, agence et autres.

Oui… et vous le dites vous-même : l’acquéreur paie au notaire et pas à l’agent immobilier…
Et si le choix "charge vendeur" a été fait, le notaire paie les honoraires à l’agent immobilier sur présentation d’une facture établie au nom du vendeur !

Ce choix charge vendeur / acquéreur doit être précisé (et il est irrévocable depuis l’arrêté du 10 janvier 2017 - avant, c’était possible de changer) :
- dans le mandat de vente
- dans le compromis
- et dans l’acte de vente

S’il est écrit noir sur blanc dans l’acte de vente que les honoraires d’agence sont à la charge du vendeur, je ne vois pas comment passer cela en charge déductible comptablement parlant pour l’acquéreur…

Bon après je ne suis pas comptable, il y a peut-être un moyen de prendre tout de même ça en compte… Si un expert comptable passe par ici, je serais curieux d’avoir son avis…

Pour la petite histoire :
Dans la majorité des cas, c’est le choix "charge vendeur" qui est le plus souvent retenu. Pourquoi ? Tout simplement afin que le montant des honoraires n’apparaisse pas dans les petites annonces. Car dans le cas contraire, la loi oblige les agents immobiliers à communiquer le montant de leurs honoraires dans les petites annonces.
Ce choix "charge vendeur" est même le seul possible dans certains mandats de vente, notamment ceux d’un grand réseau de mantataires (qui le fait).

Dernière modification par Siocnarf (17/04/2023 16h55)

Siocnarf · #18

SamyInvest dans mon+1 a écrit :
Merci pour vos précisions. Je ne savais pas que c’était une loi qui avait mis fin à cette possibilité de faire supporter les frais d’agence par l’acquéreur.

Attention, je n’ai pas dit qu’une loi a mis fin au choix "charge acquéreur" des honoraires d’agences, je que je voulais dire c’est que la loi a interdit la possibilité de passer de charges vendeur à charge acquéreur (ou inversement) en cours d’achat (on appelait ça basculement des honoraires).

A partir du moment où un choix est fait dans le mandat de vente, on ne peut plus changer après.
Mais on peut toujours faire le choix de faire supporter les frais d’achat à l’acquéreur.

franck1127 · #19

Il faudrait vérifier dans un Lefèvre spécialisé immobilier ou un bon livre de comptabilité immobilière.

J’aurais tendance à penser que si le prix de vente comprend 10k de frais d’acquisition payable par le vendeur à un agent immobilier, mais prélevé dans les faits sur le montant du prix de vente, cela suffit à leur donner la nature de charges (ou à ouvrir l’option à être comptabilisé en tant que tel) pour l’acheteur. En gros, industry practice. Mais, je peux me tromper.

Après, c’est à l’expert comptable de se justifier et de répondre aux questions posées. Seul lui a accès aux actes d’achat etc…

bascarol · #20

Bonjour,

Ben ne fait vous avez tous raisons

Les frais de notaire et agence, ce comptabilise suivant deux méthodes en fonction de compte que vous enregistré.

En charges
Comptes débités :
- 6226 honoraires pour les émoluments du notaire et agence
- 44566 TVA déductible, les émoluments du notaire sont soumis à une TVA de 20%
- 6227 frais d’actes et contentieux, pour les frais d’hypothèque éventuellement.
- 6354 droits d’enregistrement pour les taxes de publicités foncières et de sécurité immobilière (CSI)

Compte crédité
- 401 fournisseur que l’on peut appeler "Notaire"

En Immobilisation, ils sont rattachés au bien acquis. Donc cela concerne les immo
Soit les comptes
- 20, 21, 26

A savoir tout de même que depuis 2018 l’Autorité des Normes Comptables, a modifier le plan comptable et "recommande" de mettre en Immobilisation. C’est une recommandation pas une obligation
Cette méthode est la méthode de référence.

Autorité de Normes Comptables 2019-09
Que 2 pages a lire

Bonne lecture.

Dernière modification par bascarol (17/04/2023 21h31)

Siocnarf · #21

Bascarol, votre message indique comment comptabiliser techniquement les charges liées à un achat.

La question que nous nous posons est de savoir si une dépense non prise en charge par une entreprise (mais par le vendeur d’un bien) est déductible / amortissable par l’acquéreur de ce bien.

Bernard à bien reposé le problème dans un message un peu long, mais si je résume avec un autre exemple chiffré et plus court, ça donne ça :
- Bien à 100K, acheté par une société IS ou LM(N)P
- Frais de notaire : 8k
- Frais d’agence charge vendeur: 5k

L’acheteur de ce bien va verser 108K au notaire
Le notaire versera 95k (100k moins 5k) au vendeur (moins un éventuel impôt sur la plus-value)

Toute la question de ce fil est de savoir si les 5k facturés au vendeur par l’agence immobilière constituent une charge déductible ou amortissable côté acquéreur…
Je ne vois aucun problème pour déduire ou amortir les 8k de frais de notaire, mais je ne vois pas comment c’est possible pour les 5k d’honoraires d’agences ?

Dernière modification par Siocnarf (17/04/2023 21h44)

skywalker31 · #22

Bonsoir,
Sauf erreur de compréhension en cette heure nocturne : comme la rédaction de l’acte l’indique, les frais d’agence sont à la charge du vendeur et à la limite cela ne regarde pas particulièrement l’acquéreur tant que ce dernier n’a rien à payer.
Ils ne constituent donc pas une charge de l’acquéreur et ne peuvent être amortis chez l’acquéreur qui doit donc retenir une base amortissable de 108.
L’amortissement ne vise qu’à étaler dans le temps le rapport au compte de résultat du décaissement effectué par l’acquéreur. Et celui ci est de 108.

albundy · #23

Vous ne pouvez déduire une charge que lorsque celle-ci vous est personnellement facturée (adressée à M X). M. Y ne peut pas déduire une facture qui est adressée à M. X (c’est la base de la compta).
Honoraires charge vendeur = la facture est libellée à l’attention du vendeur = c’est le vendeur qui la déduit de sa comptabilité
Dans ce cas l’acheteur n’a pas d’honoraire à sa charge et il ne peut donc pas en déduire
Il n’y a pas à aller chercher plus loin !
NB : M. X et M. Y mangent ensemble au restaurant. M. X a payé la facture totale qui a été libellée à son nom.
M. Y ne peux pas déduire cette facture (ni une quote part de cette facture) sous prétexte qu’il a mangé avec M X…

SamyInvest · #24

franck1127, le 17/04/2023 a écrit :
Il faudrait vérifier dans un Lefèvre spécialisé immobilier ou un bon livre de comptabilité immobilière.

J’aurais tendance à penser que si le prix de vente comprend 10k de frais d’acquisition payable par le vendeur

Je ne penses pas qu’il y ait besoin de consulter un Lefèvre spécialisé, c’est du bon sens.

Vous parlez de FRAIS d’ACQUISITION payé par le vendeur ?

Le vendeur a choisi de passer par les services d’une agence pour commercialiser son bien immobilier.
Il aurait pu trouver un acheteur tout seul. L’agence ne travaillant pas gratuitement, un % sera facturé à celui qui l’a mandaté pour ce service. On parle ici de Frais de VENTE.

Il est d’usage que ces frais soient retenues sur le prix total de la vente uniquement si une vente se fait.

L’acheteur n’a rien à voir avec tout ça.

J’espères que les diverses interventions auront pu vous éclairer.

@Siocnarf : merci pour la précision, j’ai en effet lu un peu trop vite vos propos.

Dernière modification par SamyInvest (18/04/2023 07h10)

franck1127 · #25

Je comprends tous vos arguments et pour ma propre declaration, je ne reconnais pas ces frais vendeurs en charges. J’ai amorti le prix d’acquisition moins le terrain.

Ce serait intéressant d’avoir le point de vue de l’expert comptable. Il doit être en mesure d’expliquer sa position. A t-il fait une erreur ou existe t-il une pratique de marché pour procéder comme cela?

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Mon EC demande une facture pour passer les frais d'agence en charges !

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#2 17/04/2023 11h15

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#6 17/04/2023 14h04

Clepsydre a écrit :

#7 17/04/2023 14h37

#8 17/04/2023 14h53

#9 17/04/2023 14h54

#10 17/04/2023 14h54

Clepsydre a écrit :

#11 17/04/2023 15h19

Clepsydre a écrit :

Geronimo a écrit :

#12 17/04/2023 15h33

#13 17/04/2023 15h36

franck1127 a écrit :

#14 17/04/2023 15h46

[+2] #15 17/04/2023 16h39

SamyInvest a écrit :

#16 17/04/2023 16h49

franck1127 a écrit :

[+1] #17 17/04/2023 16h54

franck1127 a écrit :

#18 17/04/2023 18h34

SamyInvest dans mon+1 a écrit :

#19 17/04/2023 20h32

#20 17/04/2023 21h20

#21 17/04/2023 21h43

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franck1127, le 17/04/2023 a écrit :

#25 18/04/2023 11h27

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