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#1 12/07/2018 15h24

Membre (2015)
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Bonjour,

Je possède un immeuble de rapport dans lequel un locataire me pose le problème suivant :

A l’occasion de travaux dans l’appartement situé sous le sien, l’appartement en travaux s’est trouvé non chauffé (donc froid) pendant l’hiver, ce qui lui a engendré une hausse importante de consommation électrique (chauffage électrique individuel). Il me demande donc une participation financière au réglement de sa facture électrique.

Par ailleurs, les travaux de l’appartement situé sous le sien ont fait apparaître de la mérule dans le plancher d’une partie de son appartement. Nous avons donc du détruire et reconstruire entièrement sa salle d’eau et ses WC, ce qui a bien entendu engendré des nuisances pour lui. (il a du utiliser la salle d’eau de l’appartement du dessus qui est actuellement vide mais dont le ballon ECS est HS). Il me demande donc une remise de loyer.

J’ai reçu à ce titre un courrier du Conciliateur de Justice m’invitant à prendre contact avec lui. Auriez-vous des conseils pour gérer cette affaire ?

Merci d’avance pour vos avis éclairés.

Mots-clés : consommation électrique, rapports locatifs, répartition des charges

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#2 12/07/2018 15h32

Membre (2014)
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Bonjour,
En première approche, quels sont les montants en jeu? Si c’est absorbable pour vous, peut-être vaudrait il mieux transiger.


Bien à vous, Dooffy

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#3 12/07/2018 15h34

Membre (2016)
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Robby77,

Je ne suis pas calé niveau immobilier et encore moins gestion de locataires. Ma réponse à votre message reflétera donc juste mon point de vue, et rien d’autre.

1. Pour le chauffage, votre locataire chauffe lui-même son propre appartement. Si celui du dessous est vide il est normal qu’il ne soit pas chauffé de la même façon que si il était occupé.
Que le locataire soit "gagnant" en profitant du chauffage de l’appartement du dessous lorsqu’il est loué, c’est tant mieux pour lui. Quand il n’est pas loué… ben il paye son chauffage et puis c’est tout.
Imaginons que l’appartement du dessous soit loué, mais que votre locataire ne s’entende pas bien avec les locataires du dessous… Il va vous demander une participation a son loyer parce qu’il n’aime pas ses voisins ? Non franchement je trouve sa demande complètement abusée.

2. Dans le cas des travaux la par contre je trouve sa demande plutôt justifiée. Le fait que le ballon d’eau chaude était HS a pu lui causer une perte de confort. Qui plus est si cela eu lieu en hiver.
Après, je ne sais pas ce qui se fait en général dans ce cas là, mais je peux comprendre la demande de votre locataire.


le Petit Actionnaire - Suivi de mes investissements dans les dividendes et Éducation financière.

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#4 12/07/2018 15h37

Membre (2012)
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ESTJ

J’ai déjà eu le privilège de côtoyer des conciliateurs sur des sujets de litiges bailleurs/locataires

1°) La commission est composée pour moitié de représentants de bailleurs et pour moitié de représentants de locataires

2°) Ils n’ont pas de pouvoirs exécutifs ( sont là pour trouver un "arrangement")

3°) Si pas d’accord trouvé, libre aux parties de continuer la procédure, uo de la stopper

en clair; c’est la première étape….
Préparez votre dossier (Argumenté et détaillé)
prévoyez des copies à remettre aux membres de la commission

Voyez avec un Conseil juridique, ce que LÉGALEMENT vous devez
peut être rien
Gardez en carte à jouer, ce que vous pouvez proposer en dédomagement (Nouvelle SDB, Nouveau WC)
Ça tombe bien, c’est déjà fait smile

Allez bon courage, vous verrez c’est rigolo et ça va vous former à votre métier de bailleur


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#5 12/07/2018 15h41

Membre (2016)
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Le locataire vous avait déjà contacté en amont ou directement via le conciliateur?


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#6 12/07/2018 15h41

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Quelle a été la durée des travaux? Je sais que ça n’est pas la question posée mais attention que cela ne vienne pas polluer la discussion. Si cela a duré plus de 21 jours (chez le locataire), vous lui devez une indemnité. Voir ici.

Pour les consommations, laissez la porte ouverte et demandez ses justificatifs. Était il locataire l’hiver précédent aussi?


Faire et laisser dire

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#7 12/07/2018 15h45

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Sur la partie chauffage : les questions de transfert de chaleur d’un appartement à l’autre, parfois appelés "vol de chaleur", sont une source fréquente de ressentiment entre voisins. Je ne pense pas que le propriétaire, qui ne chauffe pas un logement voisin laissé vide, doive une indemnisation à son locataire ; en tout cas je n’ai pas connaissance de loi ou de jurisprudence à ce sujet. Vous pourriez néanmoins accepter une participation  de "bonne volonté" compte tenu des désagréments qu’il a subi.

Sur la partie : absence de salle de bains. Le bailleur doit fournir un logement décent. L’absence de salle de bains, de WC et d’eau chaude sanitaire sont clairement des manquements sur les critères de décence d’un logement. Objectivement, avoir l’usage de la salle de bains de l’appartement du dessus (ce qui applique de traverser les parties communes pour aller aux toilettes ou pour prendre sa douche), sans eau chaude qui plus est, n’est qu’une compensation très incomplète. S’y ajoutent les nuisances dues aux travaux eux-mêmes : bruit, poussière, odeurs de colle et de peinture, allées et venues des artisans… Je suis donc d’avis que, sur ce point, vous devez absolument accepter une baisse du loyer pour la période concernée ; s’il porte l’affaire devant le juge il obtiendra très probablement cette remise sur le loyer, donc autant la consentir à l’avance, à l’amiable. Au pifomètre, je dirais que 30 % serait une ristourne correcte par rapport à la nuisance. Notez que, si jamais le juge considère que le logement n’était pas décent durant cette période, l’exonération de loyer peut être totale. Donc même une ristourne de 50 % resterait avantageuse pour vous par rapport à la décision possible du juge.

Globalement : vous avez tout intérêt à transiger. Un locataire qui considère que son bailleur abuse peut décider de ne plus payer ses loyers et vous aurez alors des emmerdements et des frais bien plus importants que ces relativement petites ristournes demandées par le locataire. Si au contraire, le locataire considère que vous avez été "correct" en acceptant de payer des compensations, cela peut remettre vos relations dans le droit chemin.

Dernière modification par Bernard2K (12/07/2018 16h00)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#8 12/07/2018 16h26

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Je suis aussi d’avis que vous n’êtes pas en position de force.
Je suis surpris que pour venir à bout d’un problème de mérule il suffise de refaire une partie du plancher tout en laissant un locataire vivre à côté. A-t-il eu seulement connaissance de ce problème ?

A votre place, je m’assurerais que la mérule est bien partie et que ce locataire soit satisfait de ce que vous lui proposerez, qui doit se chiffrer relativement justement du fait de l’absence de salle de bain avec le lien que vous a fourni Lachignolecorse et bon pour l’électricité il a tort mais si c’est l’affaire de 100 ou 200€ j’imagine que vous n’êtes plus à cela près.


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#9 12/07/2018 17h19

Membre (2015)
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Merci à tous pour vos réponses !

Les travaux de sa salle d’eau auront duré 5 semaines (en juin principalement). La mérule a bien été traitée dans son ensemble bien sûr, par une société agréée.

Concernant les montants en jeu le loyer de ce locataire est très faible (280€), donc l’éventuelle remise de loyer serait a priori assez faible. En revanche concernant le montant de la surconsommation électrique je n’ai pas d’information concernant un montant.

A la lecture de vos messages je suis d’avis de traiter les deux problèmes séparément :

- concernant le surcoût d’électricité, je compte ne rien proposer. Mes arguments seront que lorsque son logement est partiellement chauffé par les voisins du dessous, le locataire ne leur paie pas une participation et que les travaux du dessous vont à terme lui apporter un confort phonique supérieur, les deux logements étant mieux isolés dorénavant.

- concernant le défaut de jouissance du à l’absence de salle d’eau dans son logement, je vais d’abord mettre en avant ma bonne volonté (proposition de phasage différent des travaux pour les effectuer pendant ses vacances, proposition d’utilisation des sanitaires d’un autre logement), ma volonté de faire le nécessaire rapidement pour lui fournir un logement en bon état (la mérule était présente depuis très longtemps, manifestement à la connaissance du précédent propriétaire qui n’a fait que la cacher), ainsi que le fait que ce défaut de jouissance est compensé par le fait qu’il va bénéficier d’un logement de meilleure qualité au même loyer (salle d’eau neuve et agrandie au détriment d’un WC plus petit, belle et grande douche au lieu d’une vieille cabine de douche branlante, WC suspendu en lieu et place d’un vieux WC mal fixé au sol, déco neuve…). J’hésite à mettre dans la balance la menace d’une hausse de loyer due à cette amélioration…

Je vous tiendrai au courant de l’évolution de la situation.

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#10 12/07/2018 17h31

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Je trouve votre demande un peu grosse…

Un locataire paie un loyer en contrepartie de la fourniture d’un logement décent.
Vous faites des travaux dans un logement voisin qui occasionne la survenance de mérule qui vous oblige à détruire sa SDB et WC (durant 5 semaines).

Autrement dit, pendant plus d’un mois vous n’avez pas été en mesure de lui fournir ce pour quoi il vous paie. Il est normal qu’il demande a être dispensé de sa contrepartie.

Sachant que les travaux allaient le priver de SDB et WC et eau chaude pendant 5 semaines, il aurait très valablement pu vous demander de le reloger à vos frais.

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[+1]    #11 12/07/2018 17h56

Membre (2011)
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Roby77 a écrit :

- concernant le défaut de jouissance du à l’absence de salle d’eau dans son logement, je vais d’abord mettre en avant ma bonne volonté (proposition de phasage différent des travaux pour les effectuer pendant ses vacances, proposition d’utilisation des sanitaires d’un autre logement), ma volonté de faire le nécessaire rapidement pour lui fournir un logement en bon état (la mérule était présente depuis très longtemps, manifestement à la connaissance du précédent propriétaire qui n’a fait que la cacher), ainsi que le fait que ce défaut de jouissance est compensé par le fait qu’il va bénéficier d’un logement de meilleure qualité au même loyer (salle d’eau neuve et agrandie au détriment d’un WC plus petit, belle et grande douche au lieu d’une vieille cabine de douche branlante, WC suspendu en lieu et place d’un vieux WC mal fixé au sol, déco neuve…). J’hésite à mettre dans la balance la menace d’une hausse de loyer due à cette amélioration…

On comprend d’où vient la mauvaise réputation des bailleurs. Le gars a un appartement vétuste : wc mal fixé, douche branlante… Il a de la mérule sous le plancher à cause de vous soit dit en passant puisque vous faites des travaux dans l’appartement du dessous (pas de son fait). Heureusement, son propriétaire magnanime, vient faire des travaux de "bonne volonté" pour lui fournir quoi ? Un logement décent…

Franchement 5 semaines à se doucher à l’eau froide, à aller uriner sur le pallier. Ça mérite une compensation. Surtout que vous auriez aussi pu changer le ballon de l’appartement du dessus pour lui assurer un confort d’eau chaude mais non… On préfère le laisser cela aussi en l’état, c’est bien plus rigolo pour le locataire.

Il a déjà été gentil je trouve. Si en plus, il se prend une menace, pas dit que vous ne finissiez pas au tribunal quand même. Payer pour le désagrément en lui disant que non vous ne paierez pas pour l’absence de chauffage en dessous mais que en revanche, les désagréments sont à votre charge soit 350€ (5 semaines de loyer). Le montant est dérisoire et le locataire sera adouci.

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#12 12/07/2018 17h57

Membre (2017)
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Pas de salle de bain, c’est tout de même grave ! On ne peut pas prétendre que sa mise à disposition était un bonus, c’est quand même indispensable. Pour dire que la baisse consentie serait faible vu que le loyer lui-même est bas… il faudrait déjà savoir pourquoi, justement, il est si bas. Tout cela est bien curieux.
Par contre, un voisin peut partir en vacances d’hiver et laisser son logement simplement hors gel, rien ne lui interdit cela, donc la demande pour l’électricité me paraît fantaisiste.

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[+1]    #13 12/07/2018 19h21

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Bonjour,

Lors de travaux rendant indécent /inutilisable votre logement, vous devez théoriquement reloger votre locataire. Si tel n’est pas le cas, il me semble, à minima, que vous devriez ne pas lui faire payer la période concernée.
Vous semblez surpris que le locataire vous demande qqch. Sincèrement, je suis surpris que vous ne l’ayez ni anticipé ni prévu après coup. Imaginez un instant que cela vous soit arrivé, comment réagiriez vous?

Votre menace de brandir une augmentation de loyer eu égard à la manière dont les choses se sont déroulées me semble déplacée.

Certes, nous sommes là pour gagner de l’argent, mais, à mon sens, pas au détriment du locataire. L’investissement immobilier rapporte parfois gros mais la contrepartie est un risque qui peut être important parfois à assumer (impayés, mérule, termites…).

A votre place, je le dédommagerais pour les 5 semaines de nuisances (remise de loyer proratée) et pour m’excuser des désagréments occasionnés lui proposerais a titre exceptionnel (en stipulant que ce n’est pas un dû), un dédommagement correspondant au différentiel d’électricité payé.
Car aux vues du loyer, les sommes en jeu doivent être relativement faibles .
Si vous allez au conflit, vous y laisserez certainement plus de plumes ne serait-ce qu’en frais de procédures (car, qd même, vous êtes en tort sur au moins un point).

Cdt
K16

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#14 12/07/2018 19h28

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Bonjour,

Les derniers messages me semblent pour le moins agressifs (Kabal et MichMouch en particulier), d’autant qu’ils se fondent sur des suppositions qui s’avèrent fausses.

D’abord, ce ne sont pas les travaux engagés qui ont permis à la mérule de se développer. Elle était là bien avant. Les travaux ont juste permis de s’en rendre compte (puisqu’on a cassé le faux-plafond).

Concernant l’état de l’appartement et en particulier de la salle d’eau et des WC, il explique certainement en partie le loyer bas et il semble, selon le locataire lui-même, qu’il ait pris possession des lieux dans cet état, donc en connaissance de cause (avec le précédent propriétaire).

Je ne sais pas comment le précédent propriétaire fixait ses loyers. L’appartement du dessus (celui qui est maintenant vide et dont le locataire utilisait la salle d’eau pendant les travaux), bien que plus petit et pas en meilleur état, était loué 140€ de plus. J’ai acheté l’immeuble loué et je fais avec.

Je ne pense pas être un bailleur qui abuse. Lorsque j’ai annoncé les travaux au locataire, je lui ai fait plusieurs propositions honnêtes : programmer les travaux pendant son absence, lui permettre d’utiliser une autre salle d’eau dans l’immeuble… Il a d’ailleurs réagit positivement, me disant que ça ne lui posait aucun problème, me faisant quelques demandes en terme d’aménagement de la salle d’eau (auxquelles j’ai accédé). Ce n’est que maintenant que je reçois, sans aucune discussion ou demande préalable, un courrier d’un conciliateur de justice…

Merci pour vos messages constructifs, y compris critiques, mais essayez de rester courtois.

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#15 12/07/2018 19h29

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Vous avez raison. Je trouve qu’il ne faut pas jeter trop de pierres tant qu’on ne connait que partiellement le contexte. On est ici pour trouver des solutions à ceux qui se posent des questions, je ne pense pas qu’on soit là pour juger. De plus, la durée des travaux ne correspond pas forcément à l’absence d’utilisation de la pièce en travaux.

Donc à Robby77 de voir quelle est la réelle durée durant laquelle le locataire a été géné par les travaux. par contre, je n’aborderai pas ce point dans un premier temps. Qu’il demande les justificatifs des dépenses d’énergie. Par contre, bien formaliser l’accord et tenir au courant le conciliateur de justice. et dire aussi au locataire de ne pas hésiter à aborder ce genre de problème directement avec le propriétaire sans passer par le conciliateur. En ce qui me concerne, je l’ai indiqué dans le règlement intérieur.

Dernière modification par lachignolecorse (12/07/2018 19h31)


Faire et laisser dire

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#16 12/07/2018 22h37

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"Merci pour vos messages constructifs, y compris critiques, mais essayez de rester courtois."

Elargissons le débat, ce qui pourrait servir à d’autres occasions :
- contrariant et discourtois ne sont pas synonymes ;
- vous venez de préciser certaines choses (découverte de la mérule pendant les travaux, état de la SDB) ;
- les premières réactions ne pouvaient donc prendre en compte ces données non encore connues.
J’ajouterai qu’une acceptation n’est pas toujours une garantie d’être "dans les clous".
Ayant été concerné comme locataire il y a longtemps, il me semble que des travaux importants ne peuvent être entrepris pendant que l’appartement est loué.
Sauf cas d’urgence, bien sûr. Alors, certes la mérule est une urgence, mais vous venez de préciser qu’elle fut découverte à l’occasion d’autres travaux…

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#17 13/07/2018 00h07

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Deb67 vous devriez relire la discussion avant d’écrire ce message, Robby77 parlait de la découverte de mérule dès son premier message.

Le fait qu’il ait eu une absence de jouissance pour sa salle de bain est une chose, le fait que sa salle de bain se soit améliorée depuis en est une autre, maintenant il ne vous a rien demandé (même si vous avez tenu compte de ses avis) et reste en position de force car il a un bail signé avec tel loyer.
Négociez.


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#18 13/07/2018 00h40

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Ok je fais amende honorable sur ce point qui m’a échappé.

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#19 13/07/2018 08h18

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robby77 a écrit :

Les derniers messages me semblent pour le moins agressifs (Kabal et MichMouch en particulier), d’autant qu’ils se fondent sur des suppositions qui s’avèrent fausses.

Bonjour,

je découvre ce fil de discussions ce matin, que j’ai lu d’une traite.

Ce n’est pas facile de se prendre des critiques.

Par contre, je souhaite rassurer Robby77. Je n’ai pas trouvé les propos de Kabal et MichMouch agressifs. Ils sont directs et résument, à mon sens, ce que peut ressentir le locataire.

Personnellement, je suis aux petits soins pour mon locataire et comme je suis perfectionniste je refuse de louer un bien s’il n’est pas dans un état impeccable.

Cette année, mon locataire m’appelle parce que le barillet de la porte d’entrée ne fonctionne plus. Je lui ai installé un second verrou de sécurité, en attendant de recevoir le nouveau barillet (pas de chance, barillet spécial obtenu que sur commande). Au final, mon locataire était ravi car il se retrouve avec 3 points de sécurités.

Je pense qu’il faut être aux petits soins pour ses locataires, les loyers reçus paient notre crédit. Pour moi, cela revient à prendre soins de son investissement.

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[+1]    #20 13/07/2018 08h30

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Au vu de vos éléments supplémentaires, je serais tenté de réagir de la façon suivante :
- surcroît d’électricité : à la base, ne rien prendre en charge. L’appartement est resté vide à cause de travaux, mais il aurait pu rester vide pour cause de vacance locative, ou d’un logement loué mais avec les locataires absents pendant les 3 mois d’hiver, ou autre. La présence de voisins du dessous qui contribuent au chauffage du logement n’est pas un dû, et toutes sortes d’événements peuvent être la cause d’un appartement vide sans que quiconque doive quelque chose au locataire. Accepter de le prendre en charge cette fois viendrait à accepter de le prendre en charge à nouveau lors d’une absence future de locataires du dessous.
SAUF QUE : non seulement le logement était vide, mais il était en travaux. Ces travaux peuvent avoir causé des déperditions thermiques supérieures à un simple logement vide, par exemple parce que l’artisan laissait les fenêtres ouvertes ; ou parce que le faux-plafond était démonté ce qui enlevait l’isolation thermique qu’il apportait auparavant ; ou encore parce que le plancher de la salle de bains et des WC étant démontés, le froid remontait davantage de l’appartement du dessous.
Donc, je pense quand même que vous pourriez proposer une participation. A argumenter de la façon suivante : Thèse : Rien ne vous est dû si la hausse de la consommation électrique vient seulement d’un appartement laissé vide, car cela peut arriver pour diverses raisons sans que rien ne soit dû au locataire du dessus. Antithèse : Néanmoins, j’accepte l’idée que les travaux aient pu causer, en plus du logement vide, une consommation supplémentaire du fait de l’affaiblissement temporaire de l’isolation entre les deux logements. Synthèse : D’où une prise en charge très partielle (de l’ordre de 10 ou 20 % de la facture totale d’électricité de l’hiver).

- absence de SDB et de WC : faire une ristourne totale de loyer pendant les 5 semaines. Les raisons :
1) c’est ce à quoi vous condamnerait potentiellement un juge, pour cause que le logement n’était pas décent pendant cette période ; autant prendre les devants.
2) cela paraît généreux alors que cela ne coûte pas cher, vu le faible loyer. A l’inverse, 30 ou 50 % de ristourne paraîtrait pingre.
3) ça compense la déception de l’absence de prise en charge (ou de la faible prise en charge) sur la note d’électricité.
Attention à bien le faire apparaître clairement : ce ne sont pas 5 semaines futures que vous lui offrez, mais bien 5 semaines passées que vous lui remboursez. Vis à vis du locataire, vis à vis du conciliateur de justice lorsque vous lui présenterez la proposition, et vis à vis des Impôts, ce n’est pas pareil. Soit vous lui faites carrément un chèque de ce montant ; soit vous lui envoyez un "appel de paiement du loyer" aussi clair que possible, par exemple :
"loyer août : 280 €. Remise intégrale de loyer pour la période du tant au tant pour cause de perturbations dans la jouissance de la chose louée, dûes à des travaux : 344 €. Loyer à régler : 280-344 = -64 €. Vous n’avez aucun loyer à payer en août et il reste 64 € en votre faveur que j’imputerai en déduction du loyer de septembre."

Concernant une éventuelle hausse de loyer : je pense qu’il ne faut pas en parler à ce stade ; un seul problème à la fois. Quant à savoir si elle est possible : déjà, vérifiez les conditions d’encadrement des loyers. Ensuite, de façon pragmatique, est-ce que ce locataire peut "encaisser" une hausse de loyer, à la fois du point de vue financier, et du point de vue de son état d’esprit ? Au vu de sa réaction (contacter directement le conciliateur de justice), je pense que c’est plutôt non ; et dans ce cas, je dirais qu’il vaut mieux un loyer bas, mais qui rentre, qu’un loyer plus élevé mais des impayés qui entraînent une procédure longue et coûteuse.

Dernière modification par Bernard2K (13/07/2018 08h51)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#21 13/07/2018 08h50

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J’abonde dans le sens de Bernard2K dans son intégralité, électricité + remise totale du loyer. Pour le reste, il vaut mieux un loyer non augmenté que des vacances locatives.  Une vacance locative de 2 mois, à 300 euros le loyer, ça représente 30 mois de hausse  de 20 euros du loyer..

Dernière modification par Mettero (13/07/2018 08h51)

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#22 13/07/2018 08h56

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Bonjour,

Navré que vous ayez interprété mon message de la sorte, il n’empêche que vos précédents message ne pouvait laisser présager guère d’autres choses.
En effet dans votre premier message vous dites "texto" que "les travaux ont fait apparaitre la mérule".
Enfin il n’était pas précisé que vous aviez acheté le studio en l’état et avec le locataire en place à ce niveau de loyer.

M’enfin passons maintenant que ceci est éclairci.

Je rejoins grandement B2K, vu les faibles loyers pratiqués, la ristourne se voudra raisonnable pour vous, et pourrait grandement faire plaisir à votre locataire.

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#23 13/07/2018 09h03

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Une fois passé ce problème il serait intéressant que vous détailliez le déroulement de cet investissement. J’ai lu que vous aviez regardé sur Castorus.
Si c’était à refaire comment procéderiez-vous ? Si le problème de mérule était connu du propriétaire précédent, que pouvez-vous faire et arriverez-vous à traiter le problème indépendamment de cela ?
Dans mon esprit mérule=partir en courant mais si cela se traite après tout c’est un calcul à faire.

La région est-elle réputée infestée ? Est-ce vers Rennes ?
J’avais visité un charmant village un jour (Pontrieux, je conseille pour visiter, pas pour investir) et un ami m’avait fait état d’un investissement dans un immeuble envahi de mérule. Ce qu’il me décrivait était autre chose que ce qui vous arrive.


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#24 13/07/2018 09h08

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Vous devriez en parallèle rechercher le vice caché sur la mérule. Si le propriétaire en avait connaissance, cela pourrait vous permettre de récupérer quelque chose. A voir.

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#25 13/07/2018 09h16

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Ca semble plus compliqué que ça

Selon un arrêt de la cour de Caen du 24 septembre 2013, un  acheteur ne peut invoquer la garantie des vices cachés dès lors qu’il connait l’existence du vice constitué par la présence de mérule. A fortiori lorsque l’état parasitaire est  annexé à la promesse de vente et que l’acte notarié mentionne sa présence et que l’acquéreur reconnait avoir été en mesure de visiter entièrement l’immeuble et de constater cette dégradation du bois la garantie de vices cachés ne peut pas être exercée.

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