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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/02/2014 20h20 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Bonjour à tous,

Comment évaluer la demande locative dans une ville ? J’ai vu sur un post sur un forum qu’on pouvait publier une fausse annonce sur les site d’annonces (leb***oin par exemple) afin de prendre "la température".

Qu’en pensez-vous ? Avez-vous d’autres idées ?

Disons que comme je prépare  mon 1er achat en locatif, j’ai un peu peur de ne pas trouver de locataires. Dans mes calculs je prends néanmoins en compte la possibilité de baisser le loyer (exemple de 400 à 350 EUR) pour maximiser les chances  de trouver un locataire (je prefere baisser que de le laisser vacant).

Qu’en pensez-vous ?

Cdt,

Nicolas

Mots-clés : annonce leboncoin, demande locative

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#2 17/02/2014 20h31 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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L’annonce fictive Le bon coin est la meilleure solution vu la fréquentation de ce site. Il est devenu une référence.
Vous pouvez tester votre annonce aussi bien pour la location que la vente de votre bien et de manière anonyme.

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#3 17/02/2014 20h44 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Bonsoir Nicolas,

L’annonce fictive est effectivement une bonne chose même si les images que vous allez utiliser peuvent influencer en bien ou en mal les appels des locataires.

Une autre possibilité est aussi de suivre, pendant deux mois, une quinzaine d’annonces dans la ville où vous souhaitez acheter.

Bien à vous,

Cédric

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#4 17/02/2014 20h48 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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regarder le nombre de biens similaires vacants sur le secteur et leur état.Il faut être positionné au même prix avec un aspect irréprochable.Il vaut mieux maintenir le prix à 400€ et refaire les revetements de sols ou installer une jolie cuisine ou une salle de bain sympa pour que le logement soit plus attrayant que la moyenne que de tirer sur le prix de location et offrir des prestations moyennes qui n’attireront que les locataires moins exigeants et potentiellement moins sovables au final


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#5 17/02/2014 20h52 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Bonjour, je pratique la fausse annonce c’est un bon moyen.
Tu peux aussi te renseigner auprès des agences, de la mairie également.

J’étais dans ton cas mais si ton appartement est propre, avec des couleurs modernes, que l’emplacement n’est pas un handicap, que ton prix est au marché et qu’en plus tu as de la marge. Tu loueras ton appartement.

D’après les visites que j’ai réalisés les locataires aime bien :

- Que les cuisines soit au moins semi-équipé (juste une plaque de cuisson, un plan de travail et une crédance sympa, un évier propre, un petit meuble de rangement).
- Que la salle de bains et les WC soit propre. Les joints silicone pas moisis! Sèche serviette dans la salle de bain.
- Si c’est chauffage électrique pas des grilles pains!
- Des placards dans chambres et salon.
- Des couleurs neutres et moderne.

Sa coûte 3 fois rien mais beaucoup ne le font pas. 

J’avais une amie qui travaillais à une agence elle me disait que mes appartements serait inlouable. Résultat j’ai mis 1 semaine pour trouver 2 locataires.

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#6 17/02/2014 21h43 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Pardonnez moi svp pour ces 2 contre exemples issus de mes deux derniers appartements rénovés en 2013 dans le 92.

1er cas : annonce sur le site de référence gratuit entre particuliers. Que des appels de gens insolvables. Par mail, je précisais les pièces standards demandées au prealable a toute visite. En // je suis passé par 2 agences. La première locale et la seconde qui se positionne sur une niche haut de gamme. Que des dossiers solides. J’ai fini par le louer a une personne solide financièrement amenée par une connaissance d’une connaissance.

2nd cas : avant la fin des travaux, j’avais mis une annonce sur le même site. Pas un seul coup de fil. En // j’ai repris contact avec les deux agences sus citées indiquant que vu le travail qu’elles avaient fait, ce serait normal que je les recontacte. J’ai aussi fait visiter le bien a une agence a 50m du bien. Un soir, en sortant de l’appartement je croise une connaissance du quartier. Elle me demande que fais je par la ? Elle visite le bien. Elle demande a le louer sur le champ. Les 2 agences me présentent un peu tard (3 jours) des dossiers solides. "Monsieur, vous êtes notre concurrent le plus redoutable" me disent l’une et l’autre. Pour la 3eme agence j’ai pris les devant.

Aucune règle a établir. Juste pour dire :
1 le bon trucmuche n’est pas une règle absolue
2 la prochaine fois, je ne me priverai pas de mettre une annonce sur ce même site …ben oui wink

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#7 17/02/2014 21h49 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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c’est tout à fait vrai,sur les sites entres particuliers se retrouvent tous les candidats refusés par les agences. pour louer,il faut bien selectionner et il vaut mieux perdre un mois que de faire entrer le loup dans la bergerie. un appartement propre avec le loyer du secteur(quitte à faire un petit geste commercial pour faire plaisir au meilleur candidat).


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#8 17/02/2014 21h53 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Merci pour vos retours…

Sauf que pour mettre en agence, il faut deja avoir acheter le bien… Là je me situe en amont, donc le seul indicateur que j’ai sont les sites de petites annonces qui me permettront d’évaluer la demande, sans effectivement savoir leur solvabilité ou non.

Mais une fois l’achat fait, je pense mettre en // dans une agence et sur les petites annonces

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#9 17/02/2014 21h53 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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toudoucement a écrit :

c’est tout à fait vrai,sur les sites entres particuliers se retrouvent tous les candidats refusés par les agences. pour louer,il faut bien selectionner et il vaut mieux perdre un mois que de faire entrer le loup dans la bergerie. un appartement propre avec le loyer du secteur(quitte à faire un petit geste commercial pour faire plaisir au meilleur candidat).

Absolument d’accord, je fais louer aussi mes biens par agence et je garde ensuite la gestion pour moi.

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#10 17/02/2014 21h58 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Link182 a écrit :

Merci pour vos retours…

Sauf que pour mettre en agence, il faut deja avoir acheter le bien… Là je me situe en amont, donc le seul indicateur que j’ai sont les sites de petites annonces qui me permettront d’évaluer la demande, sans effectivement savoir leur solvabilité ou non.

Mais une fois l’achat fait, je pense mettre en // dans une agence et sur les petites annonces

Avant l’achat, je regarde seloger pour evaluer le prix de location. Je passe un ou deux coups de fil aux agences en toute transparence. Curieusement elles donnent des informations plus pertinentes par rapport a si on se faisaient passer pour un locataire.

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#11 17/02/2014 22h35 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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les agences qui font de la gestion locatives sont en général assez pro(comparé à ceux qui ne font que de la vente"one-shot")

regarder les annonces de location est un bon moyen et voir egalement combien de temps elles restent en ligne


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#12 18/02/2014 10h14 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Personnellement je trouve assez moyen l’idée de faire paraître une fausse annonce… je préfère suivre attentivement "la vie" d’annonces réelles, faire mon enquête auprès des professionnels de la profession (agence, notaire…)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#13 18/02/2014 18h30 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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J’avais trouvé cet outil
Propriétaires, sélectionnez gratuitement votre futur locataire sur LocService
en gros vous décrivez votre bien et le site propose une liste de personnes potentiellement intéressées

Je m’en était servi une fois pour évaluer le prix pour une location en parallèle du site pap
Prix du m² dans l’immobilier - Côte immobilière | De Particulier à Particulier - PAP

Par contre je n’ai jamais été jusqu’au bout (ie a chaque fois je suis passé en direct ou via une agence mais je n’ai jamais chercher/trouver de vrais locataires par ce canal)

Ps : je ne suis qu’un utilisateur occasionnel de ce service

Nota pour les débutants en location immo le guide et la newsletter sont plutôt pas mal
Avant la signature du contrat de location

Dernière modification par LordWolfy (18/02/2014 18h34)

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#14 14/05/2017 10h13 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Bonjour a tous!

Petite question qui je l’éspère ne sera pas si bête..
Quand vous mettez une annonce fictive sur lebonmauvais, mettez-vous des fotos? Et lesquelles? Car je suppose que si on a pas encore le bien, il est difficile d’en mettre, et cela jouerai sur le nombre d’appel non?

Dans le même cas:
Si vous appelez une agence pour la demande locative du coin, quelles questions lui posez-vous (que vous vous faisiez passer par un future locataire ou vendeur)?

Merci par avance de vos reponses

Chapchoi2

Dernière modification par chapchoi2 (14/05/2017 10h14)

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#15 18/09/2017 14h05 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Je suis également en train d’essayer d’évaluer le potentiel locatif d’une ville d’un peu moins de 10000 hab. en province. Il y a peu d’annonces de location je trouve : 25 offres d’appartements de tous types seulement pour cette taille de ville (sur seloger.com) . Difficile de savoir s’il y a peu d’offres par ce qu’il y peu de demandes ou peu d’offres car bcp de demandes…

Il y a également pas mal de chiffres sur le site de l’INSEE mais lesquels sont pertinents en dehors de la variation de la population (qui est globalement stable dans mon cas, hausse < 1%) ?

Avez-vous des méthodes d’analyse ou des astuces sous le coude (autre que l’annonce test sur LBC) ?

Dernière modification par Borat (18/09/2017 14h19)

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#16 18/09/2017 15h15 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Borat a écrit :

25 offres d’appartements de tous types seulement pour cette taille de ville (sur seloger.com)

LBC est sans doute une meilleure source smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#17 18/09/2017 18h02 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Je vous propose une méthode d’analyse inspirée de ce site et simplifiée :

Pour une ville donnée, relever sur le site de l’INSEE les 2 chiffres suivants (Google : INSEE + dossier complet + VILLE) :
- NM = Nombre de ménages (rechercher "FAM T1" dans la page)
- TL = Taux de locataires dans notre cible (rechercher "LOG T7" dans la page et prendre les locataires en retranchant les locataires HLM et les locataires logés gratuitement)

Calculer le nombre de ménages en location : NML = NM * TL

Calculer le nombre de ménages, qui chaque mois, recherchent une location. Pour cela, je me base sur une durée moyenne de location de 40 mois en fonction de ce que j’ai pu trouver rapidement en cherchant sur internet.

NMR = NML / 40

Il ne vous reste plus qu’à comparer avec le nombre d’annonces disponibles sur Le Bon Coin (en cochant "maison" et "appartement") : NA

et calculer un indicateur de tension : NMR / NA

Cas pratiques :

1/ Paris
ménages : NM : 1 159 844
Taux locataires dans notre cible TL : 38,8% (61,3 - 16,9 - 5,6)
ménages en location NML = NM*TL = 707 505
Ménages en recherche par mois : NMR = NML / 40 = 17 688

Nb annonces LBC : NA = 2857

Indicateur de tension : 3,9 ménages potentiels pour 1 annonce. La vie est belle pour les proprios (grand scoop !). Le chiffre est plus bas que ce à quoi je m’attendais, probablement car il ne prend en compte que le nombre de ménages qui sont déjà locataires à Paris et pas tout ceux qui aimeraient l’être.

2/ Roubaix
NM : 93 750
TL : 24,2% (j’aurais dit plus mais bcp de locataires HLM qui nous concernent pas)
NML : 22687,5
NMR :567
NA : 416

Indicateur de tension: 1,36 ménages potentiels pour 1 annonce, ça semble équilibré.

3/ Quimper
NM : 32 598
TL : 27,3%
NML : 8899
NMR : 222
NA : 406

Indicateur de tension : 0,54 ménages potentiels pour 1 annonce. Il va falloir se battre pour louer !

Qu’en pensez-vous ? Est-ce qu’en appliquant cette méthode aux zones que vous connaissez bien vous trouvez des résultats cohérents ?

Dernière modification par Borat (18/09/2017 18h05)

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#18 18/09/2017 18h12 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Borat a écrit :

Calculer le nombre de ménages, qui chaque mois, recherchent une location. Pour cela, je me base sur une durée moyenne de location de 40 mois en fonction de ce que j’ai pu trouver rapidement en cherchant sur internet.

Je me demande par quelle méthode vous avez obtenu ce chiffre de 40 mois qui me parait énorme. Possible sans doute en nu, mais très peu probable en meublé…


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#19 18/09/2017 18h19 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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DDtee a écrit :

Borat a écrit :

Calculer le nombre de ménages, qui chaque mois, recherchent une location. Pour cela, je me base sur une durée moyenne de location de 40 mois en fonction de ce que j’ai pu trouver rapidement en cherchant sur internet.

Je me demande par quelle méthode vous avez obtenu ce chiffre de 40 mois qui me parait énorme. Possible sans doute en nu, mais très peu probable en meublé…

Un peu au hasard, par exemple, il est indiqué 29 à 58 mois ici, 45 mois
Et le site que je cite au début indiquait 10 ans !

Dernière modification par Borat (18/09/2017 18h21)

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#20 18/09/2017 18h24 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Ici, votre méthode demanderait de rassembler plusieurs communes voisines pour rendre compte du marché.
Or je le sais car je connais le coin.

Par ailleurs, votre méthode cherche à prédire l’avenir à partir d’une photo. Le financement de l’immobilier étant rarement inférieur à 15ans, il faut trouver une autre approche.

Par exemple, si le nombre d’arrêt à une gare augmente, la construction d’équipement publics structurants suivant la clientèle que vous visez.


Parrainage Direct Énergie: 103 287 544

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#21 18/09/2017 22h58 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Bon,
suite a ce fil j’ai posté une fausse annonce sur le bon coin pour tester un projet.
J’ai deja dans l’heure une personne "intéressée fortement" par mon bien.

Ca me permet de voir que je ne suis pas un extra terrestre (c’est un projet un peu original…) D’autant que j’ai mis un loyer tendance haute de mon prévisionnel et que les photos sont celles d’ un bien équivalent mais vieillot, non rénové.

Par contre, ma copine m’a fait me mettre a la place de cette personne qui va être déçue par cette illusion. Ca me fait culpabiliser un peu.

Bref, comment déclinez vous de manière la plus correct possible les demandes de visite ?
Je pense dire que finalement une connaissance s’est montrée intéressée.

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#22 18/09/2017 23h09 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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Une annonce fictive sur LBC et la possibilité d’être contacté uniquement par mail. Perso ça me donne vite un aperçu de si il y a une demande ou pas


Le piment c'est comme l'autoroute, on paye à la sortie XD

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#23 19/09/2017 11h26 → Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ? (annonce leboncoin, demande locative)

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SteelStorm a écrit :

J’ai deja dans l’heure une personne "intéressée fortement" par mon bien.

Les réponses à des annonces fictives sur LBC ne sont pas qualifiées, c’est pourtant une question essentielle : aurais-je loué mon bien à cette personne ?
Si vous avez 10 retours de personnes insolvables par exemple, quelle valeur y apporter ? Il y a des questions que vous pouvez poser par téléphones et d’autres "perceptions" qui ne peuvent exister que de visu…

Il semble plus pertinent de faire un travail de fond et d’enquête pour savoir quels sont les biens recherchés, manquants sur le marché, les taux de vacance, renouvellement… auprès des agences, notaires, concierges etc. C’est bien plus fiable que les soit disant enquêtes de journalistes et a l’avantage de répondre à l’état du marché local.

Suivre la vie des annonces peut-être aussi intéressant afin de tenter de déterminer en combien de temps un bien se loue, selon son type (taille, état, nu/meublé…) et selon la saison (d’importantes variations saisonnières peuvent exister)


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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