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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 15/04/2020 22h46

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Merci mais n’y a-t-il pas à minima des critères rédhibitoires tels qu’une population en dessous duquel le meublé n’a aucune chance de trouver preneur ? Si je ne peux pas savoir dans quelle ville le meublé peut rencontrer du succès, au moins il est peut-être possible de savoir dans quelle ville ça ne fonctionnerait pas.

Parce que là en l’état si je trouve une bonne affaire qui in fine ne fonctionnerait qu’en nu, ce serait dommage de partir avec une telle inconnue…

Merci

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#27 15/04/2020 23h39

Modérateur
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A proximité immédiate d’Ikea peut-être….

(Je vous charrie. Faites un minimum d’efforts de recherche…. Sans effort, pas de chocolat (ni bretzel/bredele/etc. par chez vous) ! Sinon il y a un super livre écrit par un des membres du forum qui vous en apprendra beaucoup, car il a son expérience et en plus il a interrogé plein d’autres bailleurs chevronnés).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #28 15/04/2020 23h42

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Les gens qui viennent en meublé sont surtout les jeunes urbains et périurbains. A partir de là, ça peut fonctionner dans un village de 2000 habitants à proximité d’une métropole ; inversement ça va être difficile dans un village au fin fond de la campagne, quelle que soit sa taille.

Par ailleurs, l’offre et la demande sont un phénomène dynamique. L’équilibre offre/demande peut évoluer très rapidement, surtout un petit village. Par exemple, vous faites le premier studio meublé dans un village. Ca marche super bien. Vous en faites un deuxième. Toujours super. Un petit malin achète une grande maison dans le même village et fait 10 studios meublés. Début de la vacance locative et de la guerre des prix.

Autre exemple : si on prend les colocations par exemple, depuis des années ça se développe beaucoup. Il commençait déjà à avoir un phénomène d’excès d’offre dans beaucoup de villes. Or, mon petit doigt me dit que pour plusieurs mois, voire plusieurs années, les gens vont éviter de partager un appartement avec d’autres gens qui risquent de leur refiler un virus. La colocation pourrait se ringardiser très rapidement ("mais comment pouvait-on encore partager un appartement avec des gens qui ne sont pas la très proche famille ? Rentrer dans la même douche, manger à la même table, argh ! Ils faisaient vraiment des trucs SALES, avant le covid !"). Ceux qui ont plutôt misé sur studio, T1, T2 devraient bénéficier d’un report de la demande.

Voilà quelques remarques très générales, mais comme dit GBL, il faut que vous vous renseigniez par vous-même, localement.

Dernière modification par Bernard2K (15/04/2020 23h47)


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[+1 / -1]    #29 15/04/2020 23h58

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Hoenheim a écrit :

J’ai bien pensé aux moyens classiques d’évaluation d’un loyer (fausse annonce, consultation des autres annonces) mais j’ai l’impression que ces méthodes ne m’aideront pas à évaluer la demande de certains types de location indiqués dans le sujet de ma discussion.

Pourtant si, faites une annonce qui correspond à votre futur bien, pas de photos, pas de numéros de téléphone. Si avec ces points négatifs, vous avez des contacts, il y a fort à parier qu’avec une annonce correcte, votre bien sera loué rapidement.

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#30 16/04/2020 07h46

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Smad, la fausse annonce est un procédé douteux.

De plus, une annonce "pas de photos, pas de numéros de téléphone" n’est pas une annonce standard. C’est une annonce "bizarre" et bien peu de candidats à la location vont s’intéresser à votre annonce. Vous ne testez pas la demande "standard", vous testez la demande des locataires qui en seraient réduits à prospecter les annonces bizarres. wink La moindre des choses pour prétendre faire un test efficace, c’est de poster une annonce en tous points semblable à celle que vous posteriez sur le bien que vous envisagez de louer.

De plus, elle ne remplace pas l’acquisition de connaissances sur son marché local, or il semble que notre ami ait encore beaucoup de travail à faire à ce sujet.

Mais enfin et surtout, que voulez-vous qu’une fausse annonce nous dise d’utile en ce moment ? La demande est complètement perturbée et le sera encore un bon bout de temps. Nous ne sommes plus dans "business as usual", dans une tendance régulière. Avant, il suffisait de lancer une épuisette pendant quelques jours pour avoir une évaluation relativement fiable de la demande, ce n’est plus le cas.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2020 11h14)


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#31 16/04/2020 08h06

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La demande est perturbée pour n’importe quelle annonce, vraie ou fausse.

L’acquisition de connaissance sur le marché local ? C’est beau en théorie, mais je ne prendrais absolument pas pour argent comptant les dires d’un agent immobilier.

Leboncoin est une mine d’or pour apprendre sur le marché locatif, vous y voyez ce qui se loue, ce qui ne se loue pas, les tarifs, les annonces qui partent en trois jours, le nombre de concurrent sur le marché, et j’en passe.

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[+1]    #32 16/04/2020 08h17

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Le site dont vous parlez est une "mine d’or" si encore l’on peut s’y fier. Si chacun y va de sa fausse annonce, ça devient un site qui désinforme et déforme la réalité.

Bernard je regrette que vous réagissiez ainsi, j’ai passé pas mal de temps à contrer les encouragements à la fausse annonce en expliquant par le passé, ça n’a pas fonctionné, Smad n’est pas nouveau ici, il n’a pas à encourager ce comportement malsain et il me semble que la charte ne défend en rien bien au contraire le fait de "ruser" pour obtenir des informations. Par "ruser", entendre faire un faux dans ce cas précis.

Bref, on est encore en train de s’échiner par la faute de personnes ne connaissant pas le respect, il m’arrive moi-même de rechercher des biens et j’ai du prendre un avion pour m’assurer justement que je ne tombais pas sur une "fausse annonce" avec une "fausse personne" feintant pour garder un acompte.
Aujourd’hui ce n’est plus possible alors la fausse annonce, svp, proscrivez-là et combattons-là ensemble, pas en se contre-disant sur le message passé (un -1 suivi d’un +1).

Je ne pense pas que Smad au vu de son dernier message en prenne conscience. Personne n’a parlé de se contenter des dires d’un AI. On peut interroger les commerçants, des connaissances, étudiants etc …

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[+1]    #33 16/04/2020 08h33

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Surin, ma position vous chagrine, mais pourtant elle est simple. Je suis contre la bien-pensance, la censure des idées. Si on s’empêche de parler de tous les procédés qui ne sont pas parfaitement vertueux sous tous rapports, on s’empêche de penser. Or, un forum est fait pour penser et échanger.

En plus, la morale, chacun en a une, et chacun n’est pas sensible aux mêmes choses. Expulser un locataire me semble autrement plus violent que publier une fausse annonce. C’est un drame personnel pour la personne qui se retrouve à la rue. Pourtant, le bailleur qui expulse un locataire pour impayés est dans son droit, et il a sans doute raison de le faire. Et donc, il est logique qu’on en parle sur le forum. Je ne vais pas mettre un -1 parce que moi, ça me choque qu’on mette quelqu’un à la rue. Ce n’est qu’un exemple, mais, voilà, je ne pense pas qu’on doive mettre des -1 pour des appréciations qui relèvent de la morale personnelle.

De toute façon, le forum n’a pas vocation à être parfait, à exposer une vision lisse et unifiée. Ne faites pas comme le gars qui dit qu’il ne peut pas aller se coucher parce que quelqu’un a tort sur internet. Il y a des conneries sur le forum, il y en aura encore demain, et ce n’est pas votre mission ni la mienne de redresser les torts à coups de -1.

Il faut des conneries, des erreurs sur le forum, pour constituer un "fatras", ce qui est doublement vertueux :
- montrer que l’investissement immobilier est compliqué. Les bouquins ou les formations qui disent "c’est facile" ne rendent pas service à l’apprenti investisseur, parce que ce n’est pas facile. Qu’il prenne un peu peur face à la complexité du sujet, et prenne donc conscience de la nécessité de mieux potasser son sujet et préparer son investissement : tant mieux !
- c’est dans la réserve d’idées extrêmement différentes que chacun trouvera son bonheur, pour faire face à des problématiques qui sont aussi très différentes. On doit faire face à un monde changeant, à des problèmes très variables (quel rapport entre celui qui attend gentiment la livraison de son Pinel et celui qui donne en location 50 garages boxés au fond de l’Allier ?). Plus la boîte à outils est foisonnante, plus on risque de trouver le bidule qui s’adapte à la situation tordue que l’on a en face de soi. Personnllement, plusieurs foreumeurs m’ont aidé à "penser en dehors de la boîte", même avec des idées limite illégales ou que j’ai rejetées ensuite. Même si leurs idées n’étaient pas parfaites, je leur suis reconnaissant d’avoir "élargi le champ du possible".

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2020 08h57)


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[+1]    #34 16/04/2020 08h45

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Bernard2K a écrit :

Autre exemple : si on prend les colocations par exemple, depuis des années ça se développe beaucoup. Il commençait déjà à avoir un phénomène d’excès d’offre dans beaucoup de villes. Or, mon petit doigt me dit que pour plusieurs mois, voire plusieurs années, les gens vont éviter de partager un appartement avec d’autres gens qui risquent de leur refiler un virus. La colocation pourrait se ringardiser très rapidement ("mais comment pouvait-on encore partager un appartement avec des gens qui ne sont pas la très proche famille ? Rentrer dans la même douche, manger à la même table, argh ! Ils faisaient vraiment des trucs SALES, avant le covid !"). Ceux qui ont plutôt misé sur studio, T1, T2 devraient bénéficier d’un report de la demande.

Ou alors ça pourrait être totalement l’inverse : "Mais comment pouvait-on être confiné seul dans un petit studio étriqué alors qu’au même prix je pourrait avoir un grand appart et des colocs avec qui passer le temps ?"

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#35 16/04/2020 09h01

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Hoenheim,
Les moyens pour évaluer un marché sont relativement nombreux mais incertains* ; dans une petite commune, contacter la mairie peut avoir du sens.
Les commerçants : je suis plus sceptique, c’est souvent radio trottoir.
Les agents immobiliers : ils prêchent pour leur paroisse.
À quelques minutes d’une métropole urbaine, il devrait y avoir un marché : allez sur place, regardez ce qui existe, scrutez des offres de location.

Quoi qu’il en soit, la période actuelle est on ne peut plus trouble, il y a pas mal d’inconnues dont pour ce qui concerne les bailleurs, une composante psychologique.
Je ne sais pas dire s’il y aura une préférence pour les colocs ou pas ( point de vue qui me semble totalement totalement arbitraire en l’état) ; on pourrait imaginer que des lots avec ouverture sur l’extérieur, balcon, jardin, loggia auraient potentiellement un atout… mais c’était déjà le cas avant.

Décider en univers incertain est le propre de l’investisseur : on maîtrise certains points, on peut approcher la réalité d’un marché, faire des études très poussées… et il arrive pourtant que les meilleurs, les plus aguerris, les mieux entourés en ingénieurs et statisticiens de tous poils se plantent.

Acceptez cette part d’incertitude tout en ne faisant pas n’importe quoi. La principale règle en immobilier d’investissement tient dans la qualité de l’emplacement (et du bien). Une petite commune ou une petite ville peut avoir des emplacements numéro 1.
Mais ne vous méprenez pas : si l’argument principal est le prix la contrepartie est souvent une faible demande.

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#36 16/04/2020 09h01

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Kromoz0hm : très bonne remarque !

Surtout si vous ajoutez "au même prix je pourrait avoir un grand appart avec un extérieur et des colocs avec qui passer le temps ?".

Une coloc peut permettre de mutualiser un jardinet, une grande terrasse, ce genre de trucs… En zone périurbaine, le petit jardin avec barbecue peut faire une sacré différence sur l’attractivité. (edit : je vois que Range19 écrivait la même chose au même moment que moi).

Votre remarque confirme tout à fait ce que je disais à Surin juste au-dessus, comme quoi c’est dans la diversité des idées que chacun peut trouver la solution adaptée à son cas.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2020 09h05)


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#37 16/04/2020 09h07

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C’est vrai Kromoz0hm, cela participera à la réflexion de chacun.

Bernard je ne comprends pas votre exemple, vous parlez d’une expulsion dans un cadre légal en comparant la fausse annonce mais je ne connais pas de fausse annonce légale. Alors oui peu seront poursuivis mais bon, la morale n’a rien à voir là dedans.
Je remets les premiers mots des bonnes pratiques du site leboncoin :

REGLES GENERALES DE DIFFUSION, DE REFERENCEMENT ET DE DEREFERENCEMENT a écrit :

BONNES PRATIQUES

Voici quelques points à retenir lorsque vous déposez une annonce :

   - Le texte de l’annonce doit impérativement décrire le produit/bien/service de l’annonce

Plus loin :
INTERDICTIONS GENERALES

Contenus non autorisés

Il est interdit de déposer une annonce :

   - Comportant des termes ou des descriptions sans lien avec le contenu proposé.

Un site d’annonces n’a pas vocation à tromper les gens en recherche au prétexte de "tester le marché", on met une annonce pour un bien à vendre ou à louer, si l’on n’en a pas, on ne met pas d’annonce et on fait son travail de recherche et collecte d’informations.

Pour revenir aux autres points évoqués, cette crise va redistribuer les cartes, de la colocation en effet, la location saisonnière ne sera plus du tout considérée comme la martingale qu’elle n’était déjà plus en raison de contraintes réglementaires et concurrence toujours plus présente.
Quid des résidences secondaires ? Super pour y passer le confinement mais si l’on doit rester enfermé dans sa RP tout en payant les charges d’une RS inaccessible, à quoi bon.
Aujourd’hui nous manquons de réponses à tous ces points.

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#38 16/04/2020 09h25

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Hoenheim, là où il y a de la demande, à vous d’étudier l’offre !

Deux exemples parmi d’autres :

-  dans les villes universitaires, grandes pourvoyeuses d’étudiants locaux mais aussi venant d’ailleurs.
-  là où une présence militaire subsiste encore, une ville de garnison, pour ceux qui ne veulent pas habiter la caserne


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#39 16/04/2020 10h00

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Un moyen toujours simple, rapide d’évaluer le marché immobilier

et surtout le déséquilibre offre demande: les affiches ( A VENDRE, A LOUER…) sur les biens en facades

==> Un marché avec une grosse demande (achat location), est caractéristique d’une absence de panneaux aux balcons etc etc

si par contre, les panneaux "fleurissent" à chaque coins de rue, c’est signe que les biens ne n’arrachent pas tant que celà

Aprés, l’annonce "Test LBC, PAP etc  etc" est aussi un test utile
SI vous avez des appels, vous êtes au prix et il y a de la demande


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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[+1]    #40 16/04/2020 13h09

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Je me joins à votre discussion à mon tour

Ricou a écrit :

surtout le déséquilibre offre demande: les affiches ( A VENDRE, A LOUER…) sur les biens en facades

==> Un marché avec une grosse demande (achat location), est caractéristique d’une absence de panneaux aux balcons etc etc

si par contre, les panneaux "fleurissent" à chaque coins de rue, c’est signe que les biens ne n’arrachent pas tant que celà

Je ne crois absolument pas à ces fameux panneaux à vendre qui fleurissent.
Pour mon exemple:
- Lors de l’achat de mon garage à Lyon, j’ai visité le jour de la parution de l’annonce. (L’agent n’était soit disant pas disponible avant le lendemain, mais en étant très flexible, il a pu me caser entre deux rdv et j’ai ainsi pu visiter avec poussette + bébé mais le jour même). J’ai fais mon offre au prix suite à la visite, sur le capot de sa voiture. Il a mis un panneau " A vendre + nom de l’agence immobilière + son téléphone" sur le portail de la résidence pendant que je signais les papiers.
Motif " Maintenant que je suis là, et que j’ai le panneau, autant l’accrocher". Le bien était donc déjà vendu, et il n’allait plus faire de visites dessus.
- Lors de l’achat de nos bureaux à Lyon, (autre agence), l’agent a visité les locaux pour la première fois avec nous. Il a accroché son panneau pendant la visite. Nous avons fait une offre, toute toute petite négo histoire de dire, qui a été contre signée dans la semaine.
Une semaine après, j’ai reçu par mail leurs " news letters du mois" avec " le coin des bonnes affaires " et en tête de file nos bureaux ! J’ai écrit immédiatement à l’agent, qui m’a dit de ne pas m’inquiéter et que notre vente était bien maintenue.

Par ailleurs, sur ce Blog agent immobilier
Les panneaux sont une publicité pour les agences, cf ce paragraphe :

blog de l’agent immo a écrit :

La stratégie est la suivante : les acquéreurs des 3 dernières années sont recontactés par l’agence qui s’était, jadis, occupée de la vente. Cette dernière leur propose d’apposer sur leur façade un nouveau panneau « VENDU » pendant un, deux ou trois mois, alors que, nous sommes bien d’accord, il ne s’agit pas d’une nouvelle vente. En contrepartie de cette publicité gratuite (et fallacieuse, vous en conviendrez !), le propriétaire consentant se voit offrir une bouteille de champagne (pas du Pommery, mais bon…) ou la possibilité de participer à un jeu concours (50 propriétaires posent un panneau, mais un seul gagnera peut-être …un vélo !).

Et enfin, les villes peuvent en avoir marre de cette publicité envahissante, cf l’exemple de Vannes en 2016

Concernant votre second point

Ricou a écrit :

Aprés, l’annonce "Test LBC, PAP etc  etc" est aussi un test utile
SI vous avez des appels, vous êtes au prix et il y a de la demande

Une annonce est consultée pour les photos, pour la localisation, la surface, la proximité des commodités ( école, fac, travail, commerce, transports en commun…).
Dans votre annonce vous allez donc "inventer" tout cela. " Je pense que j’aurais un appartement Avenue Foch, de 45m², exposé plein sud, avec un balcon, une cave, et que je le meublerai avec ce designer ".
Vous étonnez pas d’avoir des locataires qui inventent aussi.

Le nombre d’appels n’est absolument pas en relation avec le sérieux de leurs recherches, ni le sérieux de leurs profils. Et demander des avis d’imposition pour un appartement fantôme est pour moi un sacré manque de savoir vivre… Evitez de faire perdre du temps aux personnes qui cherchent réellement un logement.

Concernant les visites réelles, leurs nombres ne veut rien dire.
Il y a quelques années, suite à un concours, mon conjoint a été affecté à un poste sur Roanne (42). Il y a pléthore d’appartements en location et en vente. Nous en avons visité plusieurs.
Une des grosses agences immobilières prennent des étudiants afin de faire " visiter" les appartements. Nous avons donc arpenté la ville avec un étudiant, ses trousseaux de clés, et ses fiches descriptives de bien.
Il était étonné que nous soyons vraiment intéressés pour louer, qu’il passait la grande partie de ses journées à "promener" des jeunes retraités qui " veulent visiter pour peut être faire un investissement " ou " voir ce que propose la concurrence ".

Je ne connais pas de méthode rapide et sans implication personnelle pour connaître son secteur.
Ca fait 3 ans que nous avons déménagé et je ne connais toujours pas finement mon nouveau secteur. Je ne m’en donne surement pas la peine ni le temps nécessaire.

J’ai mis longtemps pour bien connaître mon secteur de chasse, à arpenter les sites de vente, patrim, à visiter, à faire des offres ( souvent ratées, mais j’aurais pris de l’expérience à défaut d’un achat), à regarder les prix des locations, à savoir faire un devis à la seule visite possible, et à me prendre des rateaux. Mais maintenant je loue dans la journée pour mon studio, mon nouveau bureau ( achat en fév 2020). Je connais la demande et le bon prix de location.
Rome ne s’est pas faite en un jour, et comme pour un trail, l’entrainement est une phase pénible mais nécessaire. Ne croyez pas les personnes qui vous font une analyse dans l’heure de votre secteur de recherche. La réussite est dans une bonne préparation. Bonne recherche.

Dernière modification par amoilyon (16/04/2020 13h16)

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