2023 : mauvais moment pour investir dans les SCPIs ?

Sauf que les foncières cotées, comme leur nom l’indique, subissent les caprices de la bourse (même lorsqu’elles ne sont pas concernées directement), et rien ne dit que la décote actuelle sera rapidement comblée…

gigifred a écrit :

Mais il est clair qu’on vient d’entrer dans une période où les SCPI continueront à rapporter par leurs loyers et beaucoup moins qu’avant par la valorisation des parts…

J’imagine que c’est d’autant plus problématique si j’envisage d’investir 50% en SCPI nu propriété. Voire peut-être 100% car je pense que les revenus de loyers seraient taxé à un taux marginal de >50% dans mon cas.

GoodbyLenine a écrit :

j’éviterais soigneusement les SCPI … qui se paient en gros au prix du marché des immeubles qui constituent leur patrimoine, et même un peu plus, car le prix des parts avoisinant (c’est 90% à 110% de) la valeur de reconstitution, il inclut donc les frais d’acquisition du patrimoine comme les frais de collecte de la SCPI,

Merci de prendre le temps de me conseiller d’autres pistes. Je vais reconsidérer les foncières côtés (ou les REIT ici). Toutefois, comme dit plus haut, 80% de mon patrimoine se trouve déjà en bourse dans des ETFs extrêmement large. N’étant pas propriétaire, cela me rend un peu nerveux d’avoir un patrimoine aussi abstrait et lié à bourse. C’est peut-être irrationnel mais avec des SCPIs, j’aurais l’impression d’être plus proche d’un bien physique. En tout cas, jusqu’au jour où acheter une résidence principale aura du sens dans ma vie.

Je suis donc prêt à accepter une petite perte de rendement si cela permet d’être plus serein. Mais effectivement, il faut voir le montant de la perte!

GoodbyLenine a écrit :

L’avantage des foncières permettrait aussi de faire un DCA, difficile à réaliser sur des SCPI qui ne se revalorisent pas souvent.

J’ai probablement raté quelque chose lors de mes lectures sur les SCPIs mais est-ce désavantageux ou difficile d’acheter des parts de SCPIs tous les ans? Il me semblait que les frais étaient un pourcentage du montant investi. C’est beaucoup de paperasse?

Surin a écrit :

Oui oui

J’en conclus donc, qu’effectivement, acheter des SCPIs dans un marché en baisse, avec un horizon orageux n’est probablement pas une bonne idée. En particulier s’il s’agit de nue propriété. Cela signifie peut-être un retour à la case départ dans mes efforts de diversification.

Dernière modification par sisyphus (04/03/2023 22h40)

Mais vous n’êtes pas propriétaire de biens immobiliers quand vous investissez sur des foncières !
Vous êtres actionnaire - propriétaire en partie d’une société foncière - qui gère un parc immobilier et qui vous redistribue une très large part des loyers sous forme de dividendes.
Par contre en scpi vous êtes bien propriétaire en partie des immeubles dont est constituée la société.
Et vous déléguez la gestion de ce parc immobilier à une société de gestion.
En tous cas dans le cas d’un investissement en direct (car en AV c’est l’assureur qui est propriétaire).
Dans le cas d’une diversification du patrimoine, les SCPI sont décorrélées des actions.
Ce n’est pas le cas des foncières !
Par ailleurs si l’on est déjà détenteur d’ETF larges géographiques ceux ci incorporent déjà des foncières.

Dernière modification par Franck059 (04/03/2023 23h17)

L’endettement des foncières (ou des SCPI) n’est pour moi pas un véritable sujet à condition que le patrimoine immobilier soit sain avec un bon TOF et que cet endettement soit majoritairement ancien issu des années de crédit à bas taux. Bref, dans les 2 cas : patrimoine et gestion sont à regarder attentivement. Ayant hésité comme vous, j’ai trouvé plus facile et rassurant à l’époque de me faire une idée de la chose dans un 1er temps sur de petites foncières que sur des SCPI type Corum.

sisyphus, le 04/03/2023 a écrit :

[En particulier s’il s’agit de nue propriété.

Oui

J’aurais pu en rester là mais vous souhaitez que je développe. Vous avez pourtant bien compris la problématique. Aujourd’hui des SCPI continuent de réévaluer leur prix de part quand la tendance semble à l’attentisme, voire à une anticipation de baisse, à voir si elle durera. Dans le contexte d’inflation actuel, une stagnation est déjà une baisse, il ne faudrait pas que cela dure ! Les expertises peuvent anticiper un phénomène de baisse mais elles seront toujours en retard sur la réalité, les expertises à fin décembre, faites plusieurs mois avant, ne sont dévoilées qu’en juin lors de la sortie du rapport annuel ! C’est archaïque !

Une baisse de prix est d’autant plus pénalisante pour le NP car il perd avec un effet de levier, sur l’ensemble des parts bien qu’en en payant qu’une partie. L’usufruitier a plutôt intérêt à investir au vu du contexte actuel où on peut espérer que les loyers ont touché un point bas (ce n’est qu’une espérance).

Oui les foncières c’est de la bourse, adossée à du crédit. Du crédit qu’il faut refinancer régulièrement car les échéances sont courtes et nécessitent un refinancement ou … vente de biens.
Les SCPI ont mois recours à ce type de financement. Je n’ai vu qu’un seul cas où la vente de biens à été nécessaire : les Cifocoma. En a découlé un dividende nul sur un trimestre (aussi dû à l’inquiétude Covid) et nettement en baisse dans l’absolu.

Bonjour,
J’investis en SCPI, en foncières et en immobilier en direct.
Avantage de la scpi: Prix stable et revenus récurrents (je suis sur corum xl)
Inconvénients SCPI : retour sur investissement long, peu de diversification géographique (pas grand chose hors de l’Europe et du Canada ), à part certaines scpi, leurs patrimoines sont assez semblables. Les frais sont élevés.
Avantage foncière : Plus de diversité géographique (Eurasie, Amérique pas trop en Afrique ) par thématique (santé, technologie, entrepôt, commerce, bureau, etc.). Actuellement, il y a une forte décote sauf pour certaines comme Gecina. Les frais sont faibles.
Inconvénients foncière : Il faut acheter au bon moment.
Sinon, il y a l’immobilier en direct mais en France c’est compliqué.  Les propriétaires bailleurs prennent chers notamment avec les rénovations, les encadrements de loyer, la protection juridique des locataires. Je connais beaucoup de jeunes cadres qui ne souhaitent plus être propriétaires à cause de ça. Je ne sais pas où vous habitez,  mais peut être que faire du locatif en direct est plus facile qu’en France.
Cordialement

Même si la question de la rémunération des CGP se pose effectivement, je suis quand même assez d’accord avec l’état des lieux fait par celui de Chboeuf !

@GoodbyLenine

Je n’imagine rien, je n’avance rien. Je transmets juste des arguments que l’on m’a donnés (le fait d’acheter des biens décôtés) afin de faire avancer le débat.

Concernant la fiscalité (qui est un autre sujet), ce n’est pas un avis, c’est un fait (on se fait rincer en France mais ce n’est pas nouveau )

Maintenant, si je prends de la hauteur, mon constat:
  - depuis plusieurs années, les SCPI ont collecté massivement. Les taux d’intérêts étaient bas (même si les SCPI ne recourent pas massivement à l’endettement, elles l’utilisent tout de même)
 
  - cette collecte massive les a forcées à acheter des biens dont le rendement n’étaient pas toujours intéressant ou des biens de qualité moyenne

  - les taux augmentant, l’investisseur va réanalyser le marché et les classes d’actifs

  - quand les obligations d’Etats rapportaient 0,5% (fonds euros à 1% pour le particulier), les SCPI et leurs 4-5% de rendement étaient intéressantes

  - quand les livrets sont à 3%, les fonds euros à 2,5% et on sait que ca va vite augmenter, le tout sans frais d’entrée, l’intérêt de SCPI avec 10% de frais (prix de retrait), une fiscalité élevée et un rendement à 4-5% … c’est tout de suite moins attractif.

Mon analyse de ce fait:
  -  je pense que la collecte va fortement baisser. D’ailleurs, en parlant avec un responsable d’Epargne Pierre et de Louve Invest, ils anticipent la même chose

  - les nouvelles SCPI qui achètent à un prix plus bas, même 10%, et avec peut être des baux renégociés, s’en sortiront mieux sur le rendement servi que les SCPIs ayant acheté massivement des biens sur ces 3-4 dernières années à des prix élevés et avec des taux peu attrayants aujourd’hui (mais qui l’étaient quand tout était à 0 - 1%)

Mais les nouvelles SCPI sont bien évidemment plus risquées, je l’avais déjà évoqué dans mon message précédent.
Et je ne dis pas que les anciennes SCPI vont s’écrouler, ou qu’elles ont toutes acheté n’importe quoi. Ca reste une réflexion globale.

Dans tous les cas, personne n’est capable de savoir ce qu’il va se passer avec inflation + augmentation des taux brutale … bilan dans 2 ans …

Dernière modification par Chboeuf (07/03/2023 16h18)

Mcgill a écrit :

SC Tangram | FR0013428349 - Performances
Performance 2022 : 2,40 %    
Rien d’autre à ajouter

Pas tout à fait certain que la performance de Tangram 2022 soit pertinente pour évaluer si c’est le moment d’investir ou non en SCPI, sachant que le rapport de gestion 2022 indique que la performance des SCPI incluses dans son bilan est de 7,75%.