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#1 01/11/2016 11h42

Membre
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Bonjour,

Je vais bientôt toucher une donation dénué valeur totale de 70 000 euros. La première tranche de 35000 euros me sera versée début novembre et la seconde au premier semestre 2017.

J’aimerais investir la totalité de cette donation en parts SCPI. Pour cela, je cherche à diversifier le risque avec des SCPI investissant en Europe ou sur des investissements de niche (EPHAD, crèches, etc.), tout en gardant en fond de portefeuille.

Le financement se fera via un credit in fine sur 15 ans. Ma donation sera nantie sur un contrat AV Target plus ( à confirmer).

Voici les SCPI que j’ai sélectionnées sur ma watchlist :

Fond de portefeuille :
Primo Pierre
Immorente
Rivoli avenir patrimoine
Pierre privilège

Diversification Europe:
Euroimmo market
Corum

SCPI de niche :
PFO2
PrimoVie

….et celles sur lesquelles je pense investir :

Rivoli avenir patrimoine 40%
PFO2 25%
primovie 25%
Corum 10%

J’aimerais recueillir vos avis sur ce placement et sur les SCPI sélectionnées.

Cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (01/11/2016 19h13) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : corum, immorente, pfo2, rivoli, scpi

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[+3]    #2 01/11/2016 15h09

Modérateur
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J’ai un peu de mal à trouver dans votre sélection la trace de "diversifier le risque avec des SCPI investissant en Europe ou sur des investissements de niche (EPHAD, crèches, etc.), tout en gardant en fond de portefeuille", même si RAP a annoncé vouloir investir hors de France (jusqu’à 25% de son patrimoine en Europe à terme)

Peut-être devriez-vous aussi diversifier vers les petites SCPI à capital fixe, qui n’ont pas la caractéristique (peu engageante) de collecter à tour de bras actuellement, mais s’occupent surtout de bien gérer leur patrimoine existant. Quelques noms : Actipierre1-2-3, Cifocama1-2, Capiforce, Le Patrimoine Foncier, etc.

Avec votre sélection , la moyenne pondérée de la collecte annuelle doit dépasser 25% de la capitalisation (en 2015 ou 2016). Le patrimoine actuel de ces SCPI ne représente même pas la moitié de ce que sera leur patrimoine d’ici 4 ans. Votre choix est donc largement un pari sur la capacité des sociétés de gestion à réussir à bien investir cet afflux (actuel et futur) de cash.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 01/11/2016 17h29

Membre
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PFO2 n’est pas vraiment une SCPI de niche puisque c’est essentiellement du bureau. L’aspect norme environnementale va s’atténuer avec la progressive mise aux normes environnementales des immeubles de l’ensemble des SCPI.
Quitte à choisir Perial, il y a sans doute un coup à jouer avec le probable passage de PF1 en capital variable. (comme récemment avec PFO)

Pour la diversification européenne, pas de Novapierre Allemagne?

Je ne connais pas le montant total de votre projet d’investissement mais 4 SCPI pour un nantissement de 70K€ va augmenter significativement les frais de dossiers de vos prêts.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#4 01/11/2016 21h13

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Merci pour vos retours.
Je me suis mal exprimé concernant le "fond de portefeuille". L’idée est d’investir dans une SCPI de rendement suffisamment solide en cas de remous. Pour cela je cherche une SCPI de grande taille qui a un très bon patrimoine immobilier. Rivoli semble le mieux correspondre à ces critères.

Il est vrai que je n’ai pas regardé les petites SCPI à capital fixe. Je vais y jeter un coup d’œil. La forte collecte risque effectivement de provoquer des investissements de moins bonnes qualités… Afin de diminuer le risque de mauvaise gestion de cette forte collecte, comment repartiriez-vous vos parts SCPI en pourcentage entre grandes et petites SCPI?

@carpediem
Je vais egalement regarder novapierre Allemagne, mais ce sera pour arbitrer avec Corum ou FPO2…

Cordialement.

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#5 02/11/2016 01h59

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La collecte n’a rien à voir avec la taille de la SCPI. Certaines "grosses" SCPI ne collectent pas, des petites le font. Relisez attentivement le message de GBL, il est très intéressant. Vous avez choisi uniquement des SCPI qui ont une collecte importante. Trop importante. A la lecture de ce choix, je me suis dit "en voilà un qui ne choisit que les SCPI à la mode". C’est la même chose au final sauf que l’argument de GBL est plus pro que mon ressenti.
Voici le classement de la collecte 2015.

Après à vous de faire une répartition à peu près équilibrée entre SCPI qui collectent, petites et grosses, capital fixe ou variable etc en fonction aussi de votre objectif de répartition s’il y en a un (bureaux/commerces, Paris/régions/Europe…).

Dernière modification par kc44 (02/11/2016 01h59)

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#6 02/11/2016 07h53

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La hausse de la collecte créé un vrai risque de baisse de performance à LT. Je me rends compte qu’effectivement, ma présélection ne le prenait pas en compte.

Néanmoins, le risque est aussi présent pour les SCPI à capital fixe (haut de cycle), et la valeur des parts a de grande chance de diminuer dans un avenir plus ou moins proche avec la baisse de la demande que provoquera la hausse des taux.

Afin de limiter les risques liés à une mauvaise gestion provoquée par une forte collecte et ceux liés à une prochaine hausse des taux, qui pourrait tarir la demande sur le marché, la meilleure solution ne serait-elle pas d’investir dans une SCPI à capital variable de taille moyenne, possédant un beau patrimoine, et dont la hausse de la collecte n’est que peu significative?

Merci pour vos retours.

Cordialement

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#7 05/11/2016 21h23

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Bonjour,

Je regarde de près la SCPI actipierre Europe. Cette SCPI a l’avantage d’être diversifier géographiquement. Elle me permettrait également de me diversifier sur les actifs, n’ayant précédemment sélectionné que des SCPI de bureau.

Que pensez-vous de cette SCPI? Les échanges pour cette SCPI ne sont pas très importants et commencent à dater.

Pour le montant de mon investissement (entre 70000 et 90 000), je vais essayer de me limiter à 3 SCPI. Est ce que ce nombre est cohérent avec le montant de l’investissement ou bien faudrait-il se limiter à 2 SCPI ?

@goodbylenine

Que pensez-vous de mon précédent message, le raisonnement est-il logique ou vous paraît-il erroné?

Merci pour vos retours.

Cordialement.

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#8 06/11/2016 01h16

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Franchement une lecture du forum dans la rubrique des SCPI répondrait à ces questions.
On en parle là:
(4/5) SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété… messages à partir du 01/11/2016
(2/2) Bulle des SCPI : y a-t-il une bulle sur les SCPI ? messages à partir du 28/10/2016
Et cette discussion récente vous permet de voir des réponses apportées à une autre personne: SCPI Primopierre vs Corum Convictions ?

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#9 06/11/2016 09h25

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Bonjour K44, merci pour votre retour.

En effet, je n’avais pas lu le lien sur la nue propriété qui parle d’acti pierre. Mais les arguments (négatifs) ne sont, selon moi, pas concluants. Il est dit que le TOF diminue au T3 2016 à 97%…il me semble que beaucoup de SCPI aimerait avoir le même taux! Passer de 99% à 97%, est-il si dramatique? Tout dépend de la cause de cette baisse, et pas de la baisse en elle-même, ne croyez-vous pas?(je vais chercher dans les rapports mais il me semble que personne n’en parle sur le forum)

Concernant les deux autres liens (sujets que j’avais précédemment lus), je ne vois pas très bien en quoi ils répondent à mes questions? Si c’est au sujet de la diversification, rien, dans ces files, n’indique le nombre de SCPI sur lesquels investir pour un investissement de 70 000 à 90 000 euros (sachant que ma question était de savoir si 3 n’était pas trop…). Je n’ai jamais dit que je voulais investir dans une seule SCPI.

Cordialement

Dernière modification par Cerrano (06/11/2016 09h26)

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#10 06/11/2016 09h38

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Sur Actipierre Europe pensez ce que vous voulez mais ne retenez pas que ce qui est positif.

Sur le nombre de SCPI, quelqu’un parle de 4 SCPI réparties sur 35000€, personne ne lui a dit que c’était trop (il risque juste d’avoir du mal en NP à trouver une contrepartie pour de petits montant inférieurs à 10000€). A fortiori avec plus de 70k.
De mon point de vue mieux vaut "trop" que pas assez et je ne comprends toujours pas quel est l’inconvénient d’un "trop" de SCPI s’il y en a un à part un peu plus de paperasse et une déclaration d’impôt plus complexe (mais pour moi ce ne sont toujours pas des inconvénients).

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#11 06/11/2016 09h56

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Sur le bulletin trimestriel, le TOF baisse à 94,7% au 11/10/16… à cause de libérations plus importantes que de locations. Je ne vois pas que le positif sur actipierre, mais je souhaite comprendre les arguments avancés. Pour moi, cette SCPI est bien diversifiée mais connaît quelques difficultés conjoncturelles qu’il faudra suivre en 2017. Je la laisse donc sur ma watchlist pour un éventuel investissement en 2017.

Ma question sur le nombre de SCPI à détenir pour un investissement de 70 000 à 90 000 euros fait suite à la remarque de carpediem sur les frais de dossier des prêts.

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#12 06/11/2016 10h22

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Investir75 a écrit :

la remarque de carpediem sur les frais de dossier des prêts.

Ces frais dépendent de votre capacité à les négocier… perso, je n’ai pas réussi à les négocier. Ils étaient de 390 € par dossier (et sont passés à 450 €) auprès de la CASDEN.
Dans ce cas, l’investisseur limitera le nombre de dossiers…


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#13 11/11/2016 19h01

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Après avoir consulté beaucoup de sites web spécialisés sur les SCPI, je ne comprends pas bien la corrélation entre la hausse des taux et la valeur des parts SCPI. Autant je pense avoir compris le lien avec les SCPI à capital fixe (fixation du prix de la part SCPI par la confrontation entre l’offre et la demande sur un marché secondaire) où une hausse des taux induirait une baisse de la demande, autant je ne comprends pas la corrélation avec les SCPI à capital variable.

La valeur des parts SCPI à capital variable représente normalement la valeur des actifs détenus par la SCPI.

Si mon raisonnement est le bon, une forte collecte provoque une hausse de la valeur des parts, mais risque sur le long terme d’avoir un effet négatif sur la performance. Une baisse de la demande et donc une baisse des collectes permettrait une meilleur allocation des fonds.  Les parts évalueraient donc toujours mais moins vite et la performance devrait stagner dans un premier temps, puis repartir à la hausse ensuite, une fois que la gestion des actifs optimisée.

Merci de me dire si mon raisonnement est bien le bon.

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#14 12/11/2016 22h34

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Bon, malgré le manque de retours, je vais tout de même continuer de développer mon raisonnement sur les SCPI.

ERRATUM sur le message supra concernant l’évolution de la valeur des parts de SCPI à capital variable avec une hausse des taux. En effet, je n’avais pas pris en compte le fait que le sous-jacent (les biens immobiliers) allait subir cette hausse des taux. Le prix des biens immobiliers a augmenté avec la hausse de la demande provoquée par la baisse des taux. Une hausse des taux provoquerait donc l’effet inverse, soit une baisse des prix des actifs. Cette baisse serait alors répercutée sur la valeur des parts. Du coup, sur une projection à moyen terme incluant une hausse des taux, la valeur des parts de SCPI à capital variable devrait diminuer. Le rendement devrait connaître le même sort avant de se stabiliser (la moins bonne allocation du capital due à la forte collecte devrait affecter négativement le RDT, puis ce dernier devrait se stabiliser avec la baisse des collectes et une réallocation du capital).

Pour résumer, la futur hausse des taux devrait provoquer :
- Pour les SCPI à capital variable : une baisse de la valeur de la part et une baisse du RDT à MT.

- Pour les SCPI à capital fixe : une baisse de la valeur de la part et une évolution du rendement neutre.

Selon moi, l’achat de parts SCPI, en prenant en compte une futur hausse des taux, ne doit se concevoir que dans une optique de génération d’une rente à Long Terme, et surtout pas dans l’optique de faire une plus-value. En effet, l’acheteur risque de rester "coincé" avec ses parts ,qui auront en plus perdu de leur valeur.

Dans cette optique de rente à LT, il semble donc préférable de sélectionner des SCPI à capital fixe car elles devraient mieux performer à l’avenir du fait d’un meilleur rendement.

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#15 13/11/2016 03h16

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Investir75 a écrit :

Dans cette optique de rente à LT, il semble donc préférable de sélectionner des SCPI à capital fixe car elles devraient mieux performer à l’avenir du fait d’un meilleur rendement.

Je ne vois pas pourquoi elles performeraient davantage.
Ce qui compte c’est la valorisation de la SCPI et son patrimoine.
Certaines SCPI à capital fixe sont sur-cotées, d’autres sont largement en dessous de leur valeur de reconstitution. En variable elles sont entre -10 et +10% de cette valeur.
Quant au rendement il dépend uniquement de la qualité du patrimoine et de la capacité de la SG à le gérer et trouver des locataires.

Vos conclusions me semblent pleines d’a priori, Gbl vous expliquera mieux que moi la relation hausse des taux / baisse du prix de part même si votre dernier message se rapproche davantage de la réalité.

Je pense que la différence capital fixe / variable ne se situe pas là en tout cas mais plutôt sur la liquidité des parts, la capacité de la SCPI à collecter puis investir et sur certaines SCPI à capital fixe il y a des opportunités d’achat fortement décoté ce qui peut se concevoir sur un achat à court-terme.

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#16 13/11/2016 10h46

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Merci pour votre retour kv44, mes réflexions supra sont en effet de grandes généralités.

Je vais essayer de préciser un peu plus mon sentiment.

Tout d’abord sur la performance: en general une SCPI à capital fixe devrait surperformer car elle n’aura pas eu à investir sur des actifs moins rentables comme les SCPI à capital variable du fait de leur forte collecte. Néanmoins, quand on regarde dans le détail, toutes les SCPI à capital variable n’ont pas eu à gérer une forte hausse de la collecte. Le niveau de la collecte dépend selon moi de plusieurs choses:
- de la qualité de son patrimoine;
- de sa distribution (au sein du réseau bancaire par exemple);
- de sa taille;
- de la composition de son patrimoine (bureaux, commerces,etc.)

En outre, le marché de l’immobilier professionnel est en surchauffe avec, dans certains cas, une surcote pouvant atteindre 30% ( bureaux parisiens).

On pourrait se dire qu’il suffirait d’investir dans une SCPI à capital variable qui a eu une faible collecte, mais sauf exception, il s’agit souvent de SCPI de moins bonne qualité.

Conclusion: il faudrait donc se concentrer sur les SCPI qui ont connu une hausse de leur collecte raisonnable (ce qui peut être difficile à apprécier), afin de limiter les risques de baisse de performance, tout en prenant en compte la composition de leurs actifs.

Les SCPI à capital fixe sont moins concernées par la problématique liée à une forte collecte, donc, toute chose égal par ailleurs, elles devraient superformer les SCPI à capital variable.

Concernant la liquidité des parts, les SCPI à capital variable ont un reel avantage dans ce domaine.

Pour les personnes qui cherchent une plus-value à LT, les SCPI ne semblent pas être un bon choix, car nous sommes sur un haut de cycle ( taux ultra bas, rendement élevé même si ce dernier commence à baisser, forte demande).

En revanche, pour ceux qui chercheraient à se constituer une rente à LT, les SCPI restent une possibilité à étudier.
Je reviens aux conseils de gbl, le plus important étant de se diversifier en prenant en compte l’ensemble des risques (liquidité, évolution du rdt, composition des actifs sous gestion,etc.).

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#17 13/11/2016 10h59

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Investir75 a écrit :

en general une SCPI à capital fixe devrait surperformer car elle n’aura pas eu à investir sur des actifs moins rentables comme les SCPI à capital variable du fait de leur forte collecte.

Une forte collecte est au contraire souvent présentée comme l’opportunité d’acquérir des actifs plus rentables :
. pour les anciennes SCPI, acquérir des immeubles récents/neufs plus aux normes et avec moins de risques de travaux
. pour les SCPI très investies sur Paris, acquérir en province voire dans d’autres pays en zone Euro (Allemagne, etc.).

Mais il ne faut pas que la collecte soit trop forte pour déséquilibrer le patrimoine,
surtout si on vise une niche (la santé par exemple,  cf. Primovie).


Dif tor heh smusma

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#18 13/11/2016 11h06

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Encore une fois, vous cherchez à tirer des généralités qui dans la pratique ne se vérifient pas. Contentez-vous d’analyser la qualité des biens, de par leur emplacement en premier lieu. C’est la première des choses, une SCPI avec de mauvais locaux sera mauvaise en fixe comme en variable, collecte ou pas. Idem la réciproque.

Investir75 a écrit :

Concernant la liquidité des parts, les SCPI à capital variable ont un reel avantage dans ce domaine.

Je ne trouve pas, je ne cherche pas à argumenter pourquoi, il suffit de vérifier quelles sont les SCPI "bloquées" en ce moment, ce sont des SCPI à capital variable et surtout elles sont importantes. En fixe celui qui veut vendre fixe son prix et il finit par vendre, en variable il doit accepter les conditions fixées par la SG.

Investir75 a écrit :

Pour les personnes qui cherchent une plus-value à LT, les SCPI ne semblent pas être un bon choix, car nous sommes sur un haut de cycle ( taux ultra bas, rendement élevé même si ce dernier commence à baisser, forte demande).

Certains disent cela depuis 2007. Sur l’habitation c’est le cas depuis 2003. Personnellement j’ai investi récemment en nue-propriété dans l’objectif d’une plus-value sur les prix de part, ne croyant pas que les loyers augmenteront.
Comme vous le dites l’idéal est aussi de diversifier le patrimoine et les types de SCPI, petites et grandes, fixes et variables etc.

Dernière modification par kc44 (13/11/2016 11h08)

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#19 03/12/2016 09h17

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Bonjour et merci encore pour vos retours.

Je n’arrive toujours pas à me décider pour l’achat de mes SCPI. Je pense partir sur 3 SCPI. Quelles seraient selon vous la meilleure sélection pour un premier investissement en pierre-papier?

NB: étant débutant sur ce sujet, autant prendre les avis de personnes plus qualifiées😅 …(même si je ne manquerai pas de faire mes devoirs après)

Cordialement

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#20 03/12/2016 09h34

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Vous auriez déjà du les faire, tout est là:

GoodbyLenine a écrit :

Peut-être devriez-vous aussi diversifier vers les petites SCPI à capital fixe, qui n’ont pas la caractéristique (peu engageante) de collecter à tour de bras actuellement, mais s’occupent surtout de bien gérer leur patrimoine existant. Quelques noms : Actipierre1-2-3, Cifocama1-2, Capiforce, Le Patrimoine Foncier, etc.

Voici des conseils d’une personne qualifiée.

Edit: vous devriez d’ailleurs recommander le message #2 de GBL afin qu’il apparaisse en clair, il est hautement mérité.

Dernière modification par kc44 (03/12/2016 09h38)

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#21 04/12/2016 10h18

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Oui en effet, mais gbl ne donnait ici que des petites scpi à capital fixe, principalement orientées vers des biens commerciaux…je vois bien l’intérêt de diversifier ma sélection vers l’une de ces SCPI, mais je ne pense pas qu’il faille partir sur 3 SCPI de ce type…
A moins que je ne me trompe🤔.

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[+1]    #22 04/12/2016 11h39

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Absolument!
Voici ce que vous pourriez faire, ce n’est qu’un exemple:

Investir75 a écrit :

Voici les SCPI (…) sur lesquelles je pense investir :

Rivoli avenir patrimoine 40%
PFO2 25%
primovie 25% 10 à 20%
Corum 10%

Et vous en choisissez une autre à capital fixe pour compléter et faire 20 à 30%,
Votre portefeuille aura déjà davantage d’allure même si bien sûr je ne fais pas l’unanimité en vous conseillant cela et rien ne vous empêche de changer.

Dernière modification par kc44 (04/12/2016 11h40)

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#23 05/12/2016 14h01

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à contrario de KC44, j’enlèverai primovie et conserverai pf02


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#24 05/12/2016 21h09

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Bonjour, qu’est ce qui vous ferez choisir pf02 à primovie?

Cdlt.

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#25 06/12/2016 10h21

Membre
Réputation :   27  

Primovie n’a pas respecté sa ligne de conduite à savoir investir uniquement en santé et ont succombé à la collecte. Ca ne change en rien la qualité des gérants mais par principe, si on annonce quelque chose on s’y tient.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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