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#26 06/12/2016 10h31

Membre
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C’est tout le problème de demander des avis.
Je vous ai donné un exemple en partant de la liste de SCPI que vous aviez choisie, sans vouloir rajouter à la difficulté.
J’ai préféré éliminer PFO2 à Primovie, d’autres feraient l’inverse… En effet on peut reprocher à Primovie de s’être éloignée de son allocation cible. On peut aussi lui reprocher ses frais.
PFO2 me parait chère, elle a vu sa valeur de part bien augmenter récemment et cela me fait peur de voir une SCPI aussi grosse et aussi jeune, elle n’a que très peu de recul.
Vous pouvez aussi éliminer ces deux-là et en choisir une autre, c’est du moins ce que je ferais. Vous voici bien avancé.

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#27 07/12/2016 09h36

Membre
Réputation :   27  

Je partage votre point de vue KC44!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#28 07/12/2016 22h03

Membre
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Réputation :   145  

Merci pour vos retours très instructifs.

Je continue mes recherches et mes devoirs. Apres calcul, je vais passer cette année à un TMI de 30%. Du coup, ne souhaitant pas donner 45,5 % de mes revenus à l’Etat, je vais essayer d’adapter ma stratégie d’investissement.

Je pensais donc couvrir en revenus, par l’achat de parts SCPI en pleine propriété, le montant des intérêts de mon credit in fine que j’aurais à verser chaque année. Pour le reste, je pensais réaliser des achats de parts SCPI en nue propriété (je souhaite une opération neutre sans effort financier à réaliser). Ceci me permettrait de ne pas payer d’impôts sur mes revenus, et profiter de l’effet de levier du credit et du démembrement.

Concernant ma répartition pour la constitution de mon portefeuille de SCPI, je m’orienterais sur :

Rivoli 35 à 45 %
Corum 35 %
Actipierre 1ou2 20 à 30 % si possibilité sur le marché secondaire ou autre SCPI à capital fixe orientée commerces (je préfère la SCPI patrimoine foncier mais elle est orientée bureaux)

Concernant l’assurance vie nantie, je m’oriente sur l’AV Target + (security Target euro).

Quelqu’un aurait -il un avis sur cette AV? Sur ma sélection?
Quelles seraient les SCPI à prendre en NP et celle à prendre en PP?

Merci pour vos contributions.

NB: Chose qui a son importance et que je n’avais pas spécifié auparavant, mon objectif premier était de me constituer une rente à LT et éventuellement dégager des revenus chaque année. Vu mon futur TMI (30%) et n’ayant pas particulièrement besoin d’un complément de revenu dans l’immédiat (sans pour autant avoir un effort financier à réaliser; opération neutre), je privilégie finalement la seule constitution de rente à LT.

Cdlt.

Dernière modification par Cerrano (07/12/2016 22h13)

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#29 08/12/2016 01h03

Modérateur
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Réputation :   2332  

Vous êtes sur de "Ceci me permettrait de ne pas payer d’impôts sur mes revenus, et profiter de l’effet de levier du credit et du démembrement" ?

A mon avis, vous ne pourrez pas déduire la partie de l’emprunt qui finance la NP…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#30 08/12/2016 08h01

Membre
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Bonjour gbl, effectivement on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunts pour l’achat de parts en NP.

Voici mon calcul:

Crédit in fine 60000 euros à 2% TEG sur 15 ans soit 1200euros d’intérêt.
Achat de parts SCPI (rdt 5%) en PP pour 30000 euros et en NP pour 30 000 euros.
Les intérêts déductibles seront de 600 euros pour des revenus brut de 1500.

Je serai donc beaucoup moins imposable que si j’achetais toutes mes parts en PP, ce qui devrait améliorer le rdt… qu’il me reste à calculer!

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#31 08/12/2016 09h34

Banni
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Bonjour,
Malheureusement, Rivoli n’est plus disponible en NP et pour Corum c’est loin d’etre simple aussi.
Si vous souhaitez de la NP il va falloir changer votre fusil d’épaule je pense.

AMF :je propose les SCPI citées.

Dernière modification par Vince775 (08/12/2016 09h34)

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#32 09/12/2016 22h07

Membre
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Réputation :   145  

Bonjour, où peut-on voir les SCPI disponibles à l’achat en NP?

Cdlt

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#33 09/12/2016 22h49

Membre
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Si vous apportez/trouvez un usufruitier qui correspond à votre achat NP, toutes les SCPI à capital variable et les fixes en cours d’AK peuvent être souscrites.

Si vous n’achetez que la NP, cela dépend des stocks d’usufruit que la SCPI a donc par nature très variable.

Il n’y a pas de liste établie des SCPI achetables en NP. Comme l’a dit Vince775 dans votre première liste il reste PFO2 (préférez PFO plus rentable en NP) et Primovie (ne tardez pas trop).

Carpediem
Edit AMF je distribue les SCPI citées


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#34 09/12/2016 23h08

Membre
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Carpediem ce n’est pas le genre de réponse restrictive que l’on attend sur un forum de ce type.

Investir75 ce n’est pas non plus à moi de faire de la publicité et je ne distribue rien, c’est malheureux que cela garantisse une réponse honnête.
Renseignez-vous auprès des SG (société de gestion), elle distribuent aussi leur SCPI en NP. Allez voir sur les sites de Primaliance ou meilleurescpi.com, vous y trouverez les clés de répartition et verrez qu’il y a davantage de choix.
Une clé se négocie, de 0,5 à 1%, selon les arguments que vous aurez.

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#35 10/12/2016 01h50

Modérateur
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Investir75 a écrit :

Bonjour, où peut-on voir les SCPI disponibles à l’achat en NP?

En principe, toutes les SCPI sont "disponibles" (sauf de rares exceptions, où la société de gestion est un obstacle) : il vous suffit de trouver quelqu’un qui accepte d’acquérir l’usufruit temporaire à un prix et pour la quantité et durée qui vous convient (J’achète de l’usufruit est toujours d’actualité, pour 10 ans et plus, mais pas pour des investissements en usufruit de seulement qqs k€), soit directement, soit via une société de gestion (certaines vous trouveront la contre-partie), soit via certains CGP (comme Stephane (du forum) qui a même un site dédié à ceci : clubscpi.com).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#36 11/12/2016 08h52

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GoodbyLenine a écrit :

Vous êtes sur de "Ceci me permettrait de ne pas payer d’impôts sur mes revenus, et profiter de l’effet de levier du credit et du démembrement" ?

A mon avis, vous ne pourrez pas déduire la partie de l’emprunt qui finance la NP…

Il faut voir si il existe des scpi spécialisées dans le démembrement avec usufruit gérer par un bailleur social.
Dans ce cas,  ça pourrait peut-être marcher.

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#37 11/12/2016 10h01

Membre
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Bonjour,

dans une recherche précédente, j’avais trouvé la SCPI Patrimo croissance pour répondre à ce besoin de SCPI investissant en démembrement dont l’usufruit est géré par des bailleurs sociaux.
Sur le site de Primonial on peut lire :

Primonial a écrit :

Patrimmo Croissance permet à l’investisseur d’acquérir, en pleine propriété, des parts d’une SCPI investie principalement en nue-propriété d’immobilier résidentiel. Le secteur d’investissement de la SCPI est le logement affecté à la location par des usufruitiers bailleurs sociaux.

Le site Café du patrimoine précise que c’est la seule qui existe à ce jour dans un article du 6/10/2016 :

Café du Patrimoine a écrit :

Une seule SCPI de biens en nue-propriété existe aujourd’hui :  SCPI Patrimmo Croissance de Primonial

A titre personnel, je n’étais pas allé plus loin dans la démarche, par rapport aux risques en termes de sortie. Bonne réflexion !

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#38 11/12/2016 17h48

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Après avoir travailler dessus tout le we, je vous livre la sélection multicritéres que je viens de réaliser pour sélectionner mes SCPI.
Mes critères :
Tof supérieur à 90%
Rdt supérieur à 5%
RAN et PRG conséquent (avec prise en compte de l’ancienneté de la SCPI)
Tri 10 ans supérieur à 10%
Capital supérieur à 40 millions d’euros (dommage pour Cifocoma…)
Frais de gestion et de souscription

Les SCPI commerces retenues :
Actipierre 1
Actipierre 2
Patrimmo commerce (pas de tri car trop jeune)
Btp immobilier
Sofipierre (rdt à 4,94)
Foncière remusat

Les SCPI bureaux retenues :
Lfp opportunité Immo (pas de tri car trop jeune)
Primopierre (pas de tri car trop jeune)
Selectpierre 2
Croissance immo
Pfo2 (pas de tri car trop jeune)
Le patrimoine foncier
Corum

Les SCPI spécialisées:
Primovie (pas de tri car trop jeune)
Pierval santé (pas de tri car trop jeune)

Je pense finalement investir dans 4 SCPI dont 2 en PP et 2 en NP. Il me reste plus qu’à lire les rapports de chacunes pour prendre ma décision….smile

Je rappelle que je compte investir via un credit in fine sur 15 ans et ne pas avoir d’effort financier à faire durant cette période. De plus, je n’ai pas besoin de revenus supplémentaires dans un futur proche, et je souhaite optimiser ma fiscalité sur cette période.

Si vous avez des remarques à faire sur certaines SCPI, n’hesitez surtout pas.

NB: je sais que les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs et que mes critères ne sont certainement pas optimaux, mais ils faut bien partir sur un cadre normé pré-établi…

Cdlt.

Dernière modification par Cerrano (11/12/2016 18h17)

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#39 11/12/2016 18h34

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Bonjour Investir75,

Je suis avec attention votre projet car je suis également en cours de discussions avec CGP et Crédit Foncier pour un achat à crédit de parts de SCPI, mais en amortissable.

Le CGP m’a informé que le Crédit Foncier n’allait pas accepter de financer les Actipierre1-2-3, Sofipierre (elle n’y serait pas référencée), Selectipierre-2 et le patrimoine foncier. Corum n’est plus finançable non plus il me semble.

Foncière remusat a un TOF qui plonge un peu et des résultats en deçà du dividende versé, elle ne m’a pas trop plu. BTP Immo pense fusionner avec Ficommerce 2, les derniers rapports sont intéressants à lire.

Au final, je me suis beaucoup heurté à une liste contraignante car beaucoup de SCPI qui me plaisaient n’étaient finalement pas disponibles !

Bon courage pour votre projet, tenez-nous au courant.

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#40 11/12/2016 21h58

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Bonjour Fabipm,
Merci pour votre retour. Je n’ai pour ma part pas de contrainte en terme de financement, dans le sens où je suis près à aller dans n’importe quelle banque, à condition que les modalités du prêt restent correctes;)

Pourquoi avoir demandé un financement qu’au crédit foncier?

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#41 11/12/2016 22h14

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J’ai démarché plusieurs banques depuis quelques mois sans succès. Entre le financement des SCPI maisons et les refus catégoriques, je ne suis pas allé bien loin.

Ce sujet est abordé dans une autre file et apparemment, cela dépend beaucoup du conseiller à qui l’on a à faire.

Pour illustrer, client du crédit mutuel, refus catégorique de financer un achat de parts de SCPI car ce serait une directive du siège. Cependant, en discutant sur le forum, plusieurs personnes ont dans le même temps pu contracter un crédit pour des SCPI via le crédit mutuel. Il s’agit probablement d’autres caisses et de conseillers plus motivés.

Au final et pour disposer d’un choix le plus large possible, j’ai opté pour un CGP et celui travaille avec le crédit foncier.

Je vous souhaite de trouver facilement une banque qui suivra votre projet, ce n’est pas gagné d’avance…

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#42 12/12/2016 01h58

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Sur

Investir75 a écrit :

Les SCPI retenues : (…)

Vous semblez avoir retenu beaucoup de jeunes SCPI, éliminant ainsi votre critère TRI 10 ans.
Selon votre critère "Frais de gestion et de souscription", qu’avez-vous pris en compte? Car avec Primopierre, Primovie et surtout Corum, vous avez là les SCPI les plus coûteuses en frais d’acquisition.
Ca comptera le jour où l’on évaluera le TRI 10 ans.
J’avoue ne jamais avoir vraiment comparé les frais de gestion, c’est pourtant important, si vous l’avez fait, merci de partager les conclusions sur votre sélection.

Sinon il ressort de cette sélection de bonnes SCPI, bravo et continuez à tout analyser, vous verrez que dans 1 ou 2 ans vous ferez des choix différents, d’où l’intérêt d’espacer les souscriptions.

Dernière modification par kc44 (12/12/2016 02h31)

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#43 12/12/2016 08h29

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Fabipm a écrit :

Foncière remusat a un TOF qui plonge un peu et des résultats en deçà du dividende versé, elle ne m’a pas trop plu.

La nouvelle direction de la société de gestion a choisi de distribuer le RAN très important de cette SCPI aux anciens associés ce qui a conduit à un rendement de +6% avant l’augmentation de capital actuellement en cours.
Le dividende futur est plus prévu aux alentours de 5% avec distribution des résultats obtenus.

Carpediem


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#44 12/12/2016 21h01

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Surin a écrit :

Vous semblez avoir retenu beaucoup de jeunes SCPI, éliminant ainsi votre critère TRI 10 ans.

En effet, 6 SCPI sur les 15 sélectionnées ont moins de 10 ans. Mais est ce bien étonnant quand on sélectionne celles avec un rdt supérieur à 5% et un TOF supérieur à 90%. wink Plus sérieusement, COrum et les deux SCPI spécialisées ont moins de 10 ans. En les enlevant, on arrive à un ratio de 3 pour 12 SCPI sélectionnées. 

Surin a écrit :

Selon votre critère "Frais de gestion et de souscription", qu’avez-vous pris en compte? Car avec Primopierre, Primovie et surtout Corum, vous avez là les SCPI les plus coûteuses en frais d’acquisition.
Ca comptera le jour où l’on évaluera le TRI 10 ans.
J’avoue ne jamais avoir vraiment comparé les frais de gestion, c’est pourtant important, si vous l’avez fait, merci de partager les conclusions sur votre sélection.

J’ai pris en compte les frais de gestion et les frais de souscription. Vous trouverez mon tableau ci-après.
Concernant Corum, j’apprécie le dynamisme des gestionnaires et le positionnement de la SCPI. Pour moi, Corum ne peut pas ne être dans ma sélection. Elle fera donc très certainement partie des 4 dernières SCPI sélectionnées, malgré des frais pour le moins élevés (les plus élevés du marché).

Concernant PRIMOVIE, j’aurais un peu le même argumentaire que pour Corum, à savoir le positionnement que je trouve pertinent. Il me reste à faire mes devoirs pour savoir laquelle des deux (PRIMOVIE ou PIERVAL SANTE) je retiendrai, sachant qu’un investissement de ma part dans le domaine de la santé n’est pas encore définitif. Je pourrais très bien l’arbitrer, in fine, avec une SCPI de type bureau ou commerce si je la trouvais plus intéressante.

cerrano a écrit :

SCPI    GESTION    FRAIS GESTION    FRAIS SOUSCRIPTION
ACTIPIERRE 1    CILOGER    11    12
ACTIPIERRE 2    CILOGER    11    12
ACTIPIERRE 3    CILOGER    11    12
PIERRE PLUS    CILOGER    10,8    11,04
ACTIPIERRE EUROPE    CILOGER    11    10,8
ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION    CILOGER    9,57    9,27
ACCES VALEUR PIERRE    BNP PARISBAS REIM    10,76    11,96
ACCIMMO PIERRE    BNP PARISBAS REIM    11,4    11,96
PIERRE PRIVILEGE    LA FRANCAISE AM       
EPARGNE FONCIERE    LA FRANCAISE AM    12    9
MULTIIMMOBILIER 2    LA FRANCAISE AM    11,96    9,57
LFP OPPORTUNITE IMMO    LA FRANCAISE AM    14,4    10,8
PRIMOPIERRE    PRIMONIAL    12    10,8
PRIMOVIE    PRIMONIAL    12    9,15
UFIFRANCE IMMOBILIER    PRIMONIAL    11,96    11,96
PATRIMMO COMMERCE    PRIMONIAL    12    9,15
PATRIMMO CROISSANCE    PRIMONIAL       
FRUCTIPIERRE    NAMI AEW    10,76    7,77
LAFITTE PIERRE    NAMI AEW    10,76    10,17
FRUCTIREGIONS    NAMI AEW    10,76    7,77
EDISSIMMO    AMUNDI    12    8,39
RIVOLI    AMUNDI    9,6    8,39
GENEPIERRE    AMUNDI    7,9    8,4
GEMMEO COMMERCE    AMUNDI    12    10
SELECTINVEST    FIDUCIAL GERANCE    10,96    7,48
FICOMMERCE    FIDUCIAL GERANCE    11,96    10,72
BUROBOUTIC    FIDUCIAL GERANCE    10,76    11,96
SELECTPIERRE 2    FIDUCIAL GERANCE    9,57    7,97
SELECTPIERRE 1    FIDUCIAL GERANCE    9,57    7,97
BTP IMMOBILIER    FIDUCIAL GERANCE    7,18    7,18
CROISSANCE IMMO    FIDUCIAL GERANCE    10,76    10,17
LOGIPIERRE 3    FIDUCIAL GERANCE    9,57    8,18
PIERRE EXPENSION    FIDUCIAL GERANCE    10,17    11,96
IMMORENTE    SOFIDY    11,96    10
EFIMMO    SOFIDY    11,96    11,96
SOFIPIERRE    SOFIDY    12    12
IMMORENTE 2    SOFIDY    11,96    10
CIFOCOMA 2    SOFIDY    10,6    9,6
CIFOCOMA     SOFIDY    10,6    9,6
NOTAPIERRE    UNOFI    9,57    9,57
PFO2    PERIAL    13,8    10,2
PARTICIPATION FONCIERE 1    PERIAL    12    9,16
PARTCIPATION FONCIERE OPPORTUNITE    PERIAL    12    9,16
FONCIA PIERRE RENDEMENT    FONCIA    12    9,57
PLACEMENT PIERRE    FONCIA    12    9,57
LE PATRIMOINE FONCIER    FONCIA    12    9,57
PIERRE 48    PAREF    9,57    9,91
NOVAPIERRE    PAREF    9,57    9,57
NOVAPIERRE Allemagne    PAREF    12    10
CAPIFORCE PIERRE    PAREF    10,8    12
ATLANTIQUE PIERRE 1    PAREF    10,17    12
INTERPIERRE    PAREF    14,35    11,96
IMMO PLACEMENT    VOISIN    8    8
FONCIERE REMUSAT    VOISIN    10,76    9,57
PIERVAL SANTE    EURYALE    8,4    10,51
CORUM CONVICTIONS    CORUM    13,16    11,96

Surin a écrit :

Sinon il ressort de cette sélection de bonnes SCPI, bravo et continuez à tout analyser, vous verrez que dans 1 ou 2 ans vous ferez des choix différents, d’où l’intérêt d’espacer les souscriptions.

Merci pour vos conseils et vos encouragements. Pourrais-je savoir quels seraient vos critères de sélection si vous aviez à reprendre vos investissements en SCPI au début?

NB :désolé, je n’arrive pas à importer le tableau au format EXCEL.

Cordialement

Dernière modification par Cerrano (12/12/2016 21h03)

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#45 12/12/2016 21h29

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Questions:
Source et méthode pour le calcul des frais de gestion?
Source pour le calcul des frais de souscription?
Comment calculez-vous les frais de souscription?
(Attention, la dernière question est piège… Vérifiez par ex entre Efimmo1 et Immorente, en utilisant la même méthode… Puis reprenez les autres wink sur Fructipierre / Fructirégions je ne trouve pas pareil, sur bien d’autres aussi…)

Investir75 a écrit :

Corum ne peut pas ne être dans ma sélection. Elle fera donc très certainement partie des 4 dernières SCPI sélectionnées, malgré des frais pour le moins élevés (les plus élevés du marché).

Non c’est PF1 pour les plus élevés…. Encore une erreur dans le tableau, je dirais à la louche 30% de chiffres faux wink

Dernière modification par kc44 (12/12/2016 21h35)

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#46 12/12/2016 21h57

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Pour être franc, je n’ai fait aucun calcul. J’ai trouvé les éléments (frais de gestion et de souscription) sur le site Altos-patrimoine ! Je n’ai pas précisé que ces chiffres étaient ceux de fin 2015.

Dernière modification par Cerrano (12/12/2016 21h59)

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#47 13/12/2016 00h14

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j’ai décidé de sortir les SCPI gérées par PERIAL (hors PERIALSANTE) de ma sélection. En effet, leur TRI à 10 ans est inférieur à celui du marché. Concernant PFO2, le TOF descend pour atteindre les 90% et le rdt devrait descendre à 4,4% en 2016.

Je viens également de voir que croissance immo avait fusionnée avec selectipierre 2. Je la retire également de ma liste.

J’arbitre enfin PIERVALSANTE sur PRIMOVIE. PIERVAL SANTE est bien diversifiée, notamment en Allemagne, à des frais inférieurs et ne "souffre" pas d’une trop forte collecte. Sa gestion parait être mieux maitrisée.

Mise à jour de ma liste de SCPI sélectionnées :

Les SCPI commerces retenues :
Actipierre 1
Actipierre 2
Patrimmo commerce (pas de tri car trop jeune)
Btp immobilier
Sofipierre (rdt à 4,94)
Foncière remusat

Les SCPI bureaux retenues :
Lfp opportunité Immo (pas de tri car trop jeune)
Primopierre (pas de tri car trop jeune)
Selectpierre 2
Le patrimoine foncier
Corum

Les SCPI spécialisées:
Pierval santé (pas de tri car trop jeune)

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#48 13/12/2016 01h27

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Investir75 a écrit :

Pourrais-je savoir quels seraient vos critères de sélection si vous aviez à reprendre vos investissements en SCPI au début?

Je regarderais aussi la décote par rapport à l’ANR plutôt que de m’attarder sur le TRI 10 ans qui ne présage de rien s’il est bon par exemple à cause d’un prix de part qui s’est bien apprécié. Vous verrez que certaines SCPI ont un potentiel de valorisation de prix de part important.
Pour être franc les chiffres que vous avez trouvé sur un site ne valent pas grand chose. On peut dire la même chose de tous les chiffres glanés ci et là (oui je suis dur). Il faut faire les calculs soi-même, aller à la source (RA/BT), prenez le prix des frais et divisez-le par le prix de retrait, multipliez par 100, vous verrez combien vous payez de frais par rapport au prix de retrait et surtout vous verrez que chaque SG calcule les frais à sa façon.
Sur les frais de gestion c’est pareil, je n’y ai jamais vraiment rien compris, c’est le maquis.

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#49 14/12/2016 09h43

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J’ai étudié l’ANR de chaque SCPI. Je suis très surpris de la décote sur ANR de Selectipierre 2 (entre 25 et 30%). En lisant le rapport annuel de 2015, et les BT 2016, je ne trouve rien justifiant cette décote. La SCPI semble être très bien gérée. Est-ce la fusion avec les autres SCPI de la société de gestion qui freine l’engouement sur cette SCPI?

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#50 14/12/2016 09h56

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Ou la décote est peut être du à la société de gestion qui gère très mal ses scpi. Possesseur de croissance immo j’ai plutôt perdu dans la fusion, et je ne pense qu’à une chose c’est revendre mes Selectipierre 2. Peut être que je ne suis pas le seul à vouloir m’en débarrasser.

Dernière modification par Audacesfortunajuvat (14/12/2016 09h57)

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