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#51 14/12/2016 10h11

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Ce n’est pas la fusion qui freine l’engouement. Elle décotait déjà avant. Il y a sûrement un coup à jouer si elle passe en variable. Je ne sais pas si la décote est à jour depuis la fusion, je ne sais pas si les 2 SCPI qu’elle a absorbé décotaient autant.
Un peu comme Montebourg qui disait de Ségolène que son seul défaut était son compagnon, je dirais: le seul défaut de Sélectipierre 2 est sa société de gestion.

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#52 14/12/2016 10h17

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Pourquoi êtes-vous si déçu par la société de gestion? Le RDT et TRI à 10 ans de selectipierre 2 sont très bons. Pourriez-vous m’expliquer votre opinion négative ?

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#53 14/12/2016 10h23

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Atlantique Pierre 1, Buroboutic. Ces SCPI sont amusantes à suivre tellement elles sont mal gérées. Les erreurs, coquilles dans les BT, les carnets d’ordre, sont légion. Voulu ou non? Amusantes dans la mesure où je n’en ai pas bien sûr mais la question peut se poser d’en acheter du fait de la décote, le temps que le sale temps passe. ATP1 a maintenant changé de SG mais le passif est lourd. Très lourd.
Fiducial a tout de même inauguré la valeur de reconstitution à géométrie variable. 7 million qui disparaissent, 12% de la côte. Incompétence, concours de circonstances, magouilles? C’est tellement gros que mon opinion est tout faite, ce qui compte est le résultat et pour moi il est inconcevable que l’autorité de tutelle ne mène pas une enquête et sanctionne les responsables de cette sur-évaluation.

En fait la SG est capable, le problème vient surtout des quelques incapables qui gèrent ou ont géré ces 2 SCPI, est-ce contagieux? Je ne sais pas car ne connais pas assez la structure de Fiducial. Je m’en méfie sérieusement c’est tout, les associés ne vont pas me contredire.

Dernière modification par kc44 (14/12/2016 10h26)

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#54 14/12/2016 10h29

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Mon problème est vis à vis de la société de gestion qui ne respecte pas les associés. J’avais investi sur croissance IMMO et j’ai été spolié sur la fusion. Cette société de gestion à un historique de gestion pas très reluitif avec historiquement Atlantique pierre 1er qu’elle à perdu au profit de paref. Et il suffit de voir les fil de discussion sur Buroboutic pour voir un exemple de gestion par fiducial qui se dégrade.
Je vais effectivement attendre le passage en variable pour m’en débarrasser, il y aura effectivement peut être une hausse de la part à ce moment là.

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[+1]    #55 15/12/2016 22h28

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bonsoir,

je viens de prendre connaissance des files relatives au gestionnaire FIDUCIAL. La gestion des SCPIs BUROBOUTIC et ATLANTIQUE PIERRE ne présage rien de bon en effet. Même si le management vient de changer, je préfère ne pas prendre de risque et enlever de ma sélection toutes les SCPI gérées par cette société.

Après une lecture approfondie des rapports annuels et des bulletins trimestriels, voici ma sélection des SCPIs orientées sur des actifs de type "commerce" :
1 - Actipierre 1 ;
2 - Actipierre 2 ;
3 - Foncia pierre rendement (cher et AK qui vient de se terminer) ;
4 - Sofipierre (cher et un peu trop orientée province).

Je commence mon analyse des SCPI de bureau….

Merci pour vos retours sur cette première liste.

Cordialement.

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#56 17/12/2016 19h34

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J’ai eu beaucoup plus de mal à trouver des SCPI de bureau qui correspondaient à mes critères!

Voici ma sélection des SCPI de bureau (ordre de préférence) :

1. Le patrimoine foncier (mais cher) ;
2. Corum (jeune mais pleine de promesse et bien diversifiée géographiquement + management dynamique) ;
3. RIVOLI (rdt moyen; forte collecte mais patrimoine de grande qualité);
4. PLACEMENT PIERRE (récente fusion; TOF moyen; actifs anciens);
5. PRIMOPIERRE (jeune; rapports imprécis).

En étant aussi sélectif que pour les SCPI de commerce, je n’en aurais certainement choisi aucune !

Concernant le financement, ma banque (LCL) m’impose un minimum de 30 000 euros d’investissement pour un crédit immobilier (sinon crédit conso) et le choix entre les SCPIs RIVOLI et IMMO COMMERCE, toutes les deux gérées par AMUNDI. Autant dire que je ne suis pas très chaud…
Mon CGP, quant à lui, ne propose que les SCPI de SOFIDY et de Primonial. Il est en mesure de m’obtenir un financement au crédit foncier. Du coup, si je passe par lui, j’investirai sur les SCPI SOFIPIERRE et PRIMOPIERRE.

Je commence à me rendre compte de l’influence du financement sur le choix des SCPI à partir du moment où l’on achète à crédit.

Cordialement.

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#57 18/12/2016 01h38

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Or ce n’est pas le financement qui doit décider du choix de SCPI. D’où l’intérêt d’avoir de bonnes relations avec son conseiller financier ou en trouver un qui saura respecter votre choix et acceptera de faire son travail, à savoir financer un projet. C’est une équation difficile à résoudre.

Sur vos choix:
Corum "pleine de promesses" je ne vois pas en quoi est-ce un argument. C’est plutôt un défaut, je vois plutôt des nuages noirs sur le LT.
Placement Pierre "récente fusion" idem qualité ou défaut? Toujours est-il qu’il eut été préférable de l’acheter avant la fusion. Elle risque de voir son prix de part augmenter mais aucune confirmation à présent.
Eliminez Primopierre, elle ne justifie pas ses frais élevés. Préférez Rivoli, la "Immorente" du bureau, ça reste une valeur sûre, elle ne fera pas d’étincelles c’est tout.

A propos des SCPI de commerce, reprenez tout de même l’analyse de Selectipierre 2, sa décote la rend vraiment attractive, cela peut compenser son plus gros défaut.

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#58 18/12/2016 02h06

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Pas mal de critères subjectifs dans la sélection.

Si on prend comme critère objectif le rendement,
Corum se distingue.
Avec de plus un traitement fiscal favorable étant implantée à l’étranger (Allemagne par exemple), mais  déclaration compliquée.
Egalement innovante, même si les innovations ne sont pas pertinentes pour tout le monde : revenus mensuels, bientôt réinvestissement automatique des revenus.

Le patrimoine foncier a un beau rendement,
mais est principalement investie sur des bureaux situés dans les quartiers d’affaires parisiens.
Donc risque lié à un patrimoine peu diversifié.

RIVOLI semble être une des meilleures (ou moins mauvaises) des SCPI bancaires.


Dif tor heh smusma

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#59 18/12/2016 02h19

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Rivoli est une des meilleures SCPI tout court. Il est inutile de distinguer les SCPI dites "bancaires" des SCPI gérées par des sociétés de gestion. Ce mythe date d’il y a 20-25 ans et des "arrangements entre amis" avec ces SCPI qui investissaient à tort et à travers dans des projets immobiliers de ces mêmes réseaux bancaires.
Aujourd’hui elles se distinguent par des frais de souscription plus faibles et surtout, si on regarde les meilleures SCPI de bureau, on y trouve Elysées Pierre et Rivoli Avenir Patrimoine donc je ne comprends toujours pas ce distinguo.

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#60 18/12/2016 10h19

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Mes critères sont de loin objectifs et non subjectif (rdt, tof, tri à 10 ans, RAN, frais de gestion et de souscription). Les remarques entre parenthèses rajoutées à côté du nom des SCPI étaient juste quelques remarques supplémentaires positives ou négatives pour certaines.

Concernant Rivoli, le financement par ma banque m’obligerait à prendre 30 000 euros de Rivoli (montant minimum pour un credit Immo) ou bien un mixte entre Rivoli et Immo commerce (qui ne m’intéresse pas du tout mais qui permet une diversification.

Si je ne prends que du Rivoli, cette SCPI représentera 50 % de mon portefeuille de SCPI.

Voici différents cas de figure concernant ma sélection et les financement possible:

Cas n°1 : financement LCL + mon CGP (financement credit foncier mais ne fait que Sofidy et primonial)
Rivoli 50%
Sofipierre 25%
3eme SCPI à identifier dans la galaxie Sofidy ou primonial (primovie?immorente?).

Mais je reviens au point de départ, c.-à-d un risque fort lié au taux de collecte.

Cas n°2 : financement CGP + autre financement
corum 25%
Actipierre 1 ou 2 25%
Sofipierre 25%
primovie 25%

Cas n°3 : autres financements
Corum 25%
Actipierre 1 ou 2 25%
Pierval santé 25%
Placement Pierre ou Rivoli 25%

Concernant selectipierre2, sa forte décote est très attractive en effet, mais les commentaires et la gestion des autres SCPI de fiducial m’ont un peu refroidi….

Quel serait selon vous le meilleur choix (cas ci-dessus ou autre) ?

Bien cordialement.

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#61 18/12/2016 11h15

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Finalement c’est très personnel comme question. Je vais vous donner mon avis - qui n’est que mon avis - et ne vaut rien d’autre:

_Cas 1: Sur Sofipierre pourquoi pas mais j’ai du mal à saisir l’intérêt de ces SCPI de Sofidy au patrimoine éparpillé sur toute la France avec souvent une ville = un commerce.
Alors quand on gère un vaisseau amiral comme Immorente pas de problème mais tout de même, je me demande comment ils gèrent cela en terme de frais.
A propos de la 3ème SCPI, je prendrais plutôt une Actipierre 1,2 ou 3.

_Cas 2: 50% Corum et Primovie, c’est trop. Plus ça va, plus je deviens dubitatif sur ces 2 SCPI qui ont leur place dans un portefeuille, à hauteur de 10% chacune selon moi, 20% maxi si petit portefeuille.

_Cas 3: je préfère peut-être, hormis Corum. J’en ai du Corum, en NP 5 ans prise il y a 2 ans. Je ne le regrette pas et me félicite de n’avoir choisi que 5 ans. Il est probable que je la revende 2 ou 3 ans après le démembrement. Je n’en souscrirais pas aujourd’hui (patrimoine moyen, baux plus anciens, risque de baisse du TOF une fois les baux échus). Je la vois mal poursuivre ainsi sur les 10 prochaines années. Donc surtout pas 25%.
Pierval je ne connais pas, rien à lui reprocher à priori, pourquoi pas.

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#62 18/12/2016 11h52

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Investir75 a écrit :

Si je ne prends que du Rivoli, cette SCPI représentera 50 % de mon portefeuille de SCPI.

Si votre portefeuille de SCPI ne représente qu’une partie de votre patrimoine (également PEA, etc.),
ce n’est pas un problème d’investir ainsi dans une "valeur sûre" comme dit Surin. Vous pourrez compléter plus tard.
Le vrai problème des SCPI est que vous en prenez pour 10 ans.


Dif tor heh smusma

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#63 19/12/2016 00h05

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Je viens de faire mes calculs avec des éléments suivants :
Crédit in fine sur 15 ans à 2% TEG
RDT  parts SCPI : 5%
Revalorisation de la part : 0%
Délais pour toucher les revenus après achat de part : 6 mois

CAS n°1 : Achat pour 60000 euros de SCPI en PP
Résultats au bout de 15 ans : 94500 euros de parts SCPI + 3385 euros de cash

CAS N°2 : Achat pour 30000 euros de SCPI en PP et 30000 euros en NP (clé de répartition 65%) sur 15 ans
Résultats au bout de 15 ans : 92654 euros de parts SCPI + 1799 euros de cash

Contrairement à ce que je pensais, l’achat de la totalité des parts SCPI en PP semble être la meilleure solution.

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#64 19/12/2016 00h11

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Vous ne publiez pas le détail du calcul. Je pense que c’est du à votre 5% de dividendes qui me semble élevé sur les 15 prochaines années.

Dernière modification par kc44 (19/12/2016 00h14)

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#65 19/12/2016 00h50

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Il manque au moins 1 chiffre dans vos hypothèses : le TMI IR pris en compte.
Avec un TMI très faible, acheter en PP est préférable. Avec un TMI élevé, c’est l’inverse. (voir message #2 ici)
Et si le TMI IR n’intervient nulle part dans vos calculs, c’est qu’ils sont faux.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#66 19/12/2016 10h37

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Votre hypothèse de rendement à 5 % est-elle après prélèvements sociaux (-15,5 %) ?
Si oui, c’est optimiste !
Si non, le calcul est à compléter …


Dif tor heh smusma

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#67 19/12/2016 14h37

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J’ai refait mes calculs qui comportaient quelques erreurs…je pense que cette fois ils sont justes.

Voici mes critères:
Crédit in fine sur 15 ans de 60 000€ TEG 2%
TMI + PS : 45,5%
Prix moyen de la part SCPI : 500€
Frais achat: 10%
Revalorisation de la part: 0%
RDT net de frais avant impôts : 4,5%
Délai de jouissance de la part : 6 mois
RDT AV Target : 2,5% (la moitié de 2015)
Trésorerie mise sur livret A: 0,75%

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 81000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 2758€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP et achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 82038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1318€

Finalement, les deux options semblent se valoir…
Si quelqu’un pouvait m’expliquer comment on intègre un fichier Excel sur le forum, je pourrais le mettre en ligne. Sinon, si quelqu’un se porte volontaire pour le vérifier, je suis fana pour lui envoyer en MP☺️

Dernière modification par Cerrano (19/12/2016 14h41)

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#68 19/12/2016 17h03

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Pour le Excel vous faites une copie d’écran et envoyez la photo de la partie intéressante.
Il se trouve que les clés en démembrement sont calculées pour qu’à situation constante, aucune des deux parties ne soient lésée.
Si on y ajoute l’imposition, le NP est gagnant car il ne paie pas d’impôts sur les dividendes (ni PS) mais le UP l’est aussi car il utilise son déficit foncier pour le retrancher de ses dividendes (j’ai bon? Je ne maitrise pas l’usufruit).

Lorsque j’ai investi, j’avais établi plusieurs scénarii, hausse prix de part, baisse, idem dividende.
Prix de part +5, +10, +20%, -5, -10, -20, on peut aller à -30 aussi, dividende à 5 puis 5,5, 4,5, 4…
Bien sûr on peut éliminer d’office un prix de part qui flambe et un dividende en hausse, on ne garde que les cas possibles et on peut alors tirer ses conclusions.

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#69 20/12/2016 15h24

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Surin a écrit :

_Cas 3: je préfère peut-être, hormis Corum …(patrimoine moyen, baux plus anciens, risque de baisse du TOF une fois les baux échus). Je la vois mal poursuivre ainsi sur les 10 prochaines années. Donc surtout pas 25%.
Pierval je ne connais pas, rien à lui reprocher à priori, pourquoi pas.

Vous m’excuserez de penser que la notion de baux ancien et risque de baisse du TOF est un argument à charge.La même problématique se retrouve chez les autres SCPI.

Que vous reprochiez à Corum un choix dynamique et non premium de localisation, c’est factuel et c’est un choix que l’on peut accepter ou non et donc refuser de prendre cette SCPI. A contrario, la politique de mise en réserve est bien respecté et Corum est resté fidèle à sa politique initiale , contrairement à d’autres SCPI qui critiquaient l’investissement à l’étranger et qui aujourd’hui y courent rapidement


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#70 20/12/2016 16h19

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Sauf que tous ces baux sont récents, sur des actifs importants parfois, si 2 ou 3 se terminent en 6 mois, cela risque de faire comme sur Primopierre, un TOF qui oscille de façon inquiétante. Ca serait après 5 ou 6 ans

Flyz57 a écrit :

Que vous reprochiez à Corum un choix dynamique et non premium de localisation

Je vous laisse la responsabilité d’employer ce terme "dynamique" qui me semble purement marketing.

Dernière modification par kc44 (20/12/2016 16h20)

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#71 20/12/2016 19h22

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Surin a écrit :

Sauf que tous ces baux sont récents, sur des actifs importants parfois, si 2 ou 3 se terminent en 6 mois, cela risque de faire comme sur Primopierre, un TOF qui oscille de façon inquiétante. Ca serait après 5 ou 6 ans

bonjour,

pourriez-vous expliciter ces quelques lignes? J’avoue ne pas bien comprendre…

Investir75 a écrit :

J’ai refait mes calculs qui comportaient quelques erreurs…je pense que cette fois ils sont justes.

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 81000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 2758€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP et achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 82038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1318€

Voici mes calculs :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5359_capture_decran_2016-12-20_a_195353.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5359_capture_decran_2016-12-20_a_200603.png

J’espère ne pas avoir fait d’erreur.
Le total "K sur AV" ne prend pas en compte le remboursement du K du prêt in fine. Mais comme il interviendra dans les deux cas (achat 100%PP ou achat 50/50% PP-NP), çà n’a aucune importance.

Concernant le calcul du TRI, je ne sais pas encore faire…Je vais m’y atteler wink

Cordialement.

Dernière modification par Cerrano (20/12/2016 20h12)

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#72 21/12/2016 00h14

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Corum a signé plein de baux longue durée certes mais récemment et n’a jamais été mise à l’épreuve de relocations. Avec un patrimoine aux quatre coins de l’Europe, je m’inquiète juste de la façon dont ils pourront avoir à gérer cela une fois les premier baux échus.
Je m’en tiendrai donc à l’écart si j’ai la possibilité de sortir avant.

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#73 21/12/2016 09h28

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Surin a écrit :

Je vous laisse la responsabilité d’employer ce terme "dynamique" qui me semble purement marketing.

Quel terme voulez vous proposer?
Oui ce n’est pas de l’emplacement premium (centre paris) mais ca n’empêche pas d’avoir des besoin de location ailleurs et ca n’empêche  pas les locataires de payer (à ce jour). Je ne crois pas que tous les bureaux d’Europe sont concentrés dans le centre historique des capitales…

De toute façon, c’est un débat stérile, l’approche core étant systématiquement rejeté par certains, je m’en tiendrais donc ici.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#74 21/12/2016 12h07

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Investir75 a écrit :

Concernant le financement, ma banque (LCL) m’impose un minimum de 30 000 euros d’investissement pour un crédit immobilier (sinon crédit conso)

Est ce problématique ?
Si le crédit est clairement indiqué comme affecté à l’achat de SCPI (et donc les intérêts déductible) et le taux similaire à celui du crédit immo ?

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#75 21/12/2016 12h27

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Bonjour,

Oui très problématique car:
1- je ne souhaitais pas forcément acheter pour 50% de parts Rivoli;
2- le taux en supérieur au taux Immo;
3- il n’existe pas de crédit conso en in fine à ma connaissance.

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