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#76 22/12/2016 19h56

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J’ai refait mes calculs avec un TMI de 14%. Voici les résultats

Cas 1 : achat 100% en PP avec achat de parts grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 85000€
PV sur AV : 13008€
Cash: 3317€

Cas 2: achat 50% PP et 50% NP avec achat de parts en PP grâce au flux de trésorerie
K net de frais : 84038€ (40500€ des parts en PP et 41538€ des parts en NP)
PV AV : 13008€
Cash: 1603€

Pour résumer, il est préférable d’acheter 100% des parts en PP quand on a un TMI de 14%. On arrive à un quasi-équilibre avec un TMI de 30%. L’achat en NP est avantageuse lors que le TMI est supérieur à 30% (toute chose égale par ailleurs, avec prise en compte des critères retenus dans le cadre de ces calculs).

Dernière modification par Cerrano (22/12/2016 19h57)

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#77 18/01/2017 21h51

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Bonsoir,

avec la fin des vacances de fin d’année, j’ai repris mon tour des banques pour financer mon projet. Pour le moment, ce n’est pas très concluant :

LCL : 30 000 euros mini par SCPI, sachant qu’il n’accepte que pour leurs SCPI (RIVOLI et IMMO COMMERCE) ;
SG : pas de financement en dehors de leur SCPI ;
Crédit mutuel : non ;
CIC : RDV téléphonique demain

Mon CGP m’a assuré un financement via le crédit foncier dont j’attends les conditions sachant que le montant minimum est également de 30 000 euros par SCPI. 

Vu les exigences des banques (et notamment du montant minimum de 30 000 euros par SCPI achetée), je vais être obligé de m’orienter sur 2 SCPIs seulement. Du coup, je me diversifierai sur une troisième SCPI en réinvestissant les revenus issus des parts.

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#78 27/01/2017 18h45

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Je viens de réaliser mon premier crédit Immo in fine de 40 000€ avec nantissement de 30000€ sur l’AV Target (prêt chez Crédit foncier à 2.35%
Aucune autre banque n’a accepté de me financer mon projet (soit du fait des SCPIs choisies, soit parce que mon AV était externalisée)

Ce crédit servira à acheter des parts de Primopierre.

Le second achat interviendra quand je récupérerai la seconde partie de ma donation (30 000€). Je repartirai sur un prêt pour acheter des Actipierre 1 ou 2.

Avec les revenus (nets des intérêts du prêt), je diversifierai vers Corum dans un premier temps, puis peut-être vers pierval santé.

NB: le choix de la SCPI achetée à crédit dépend plus que je ne le pensais de la source du financement trouvée…mais mon achat se fait sans regret

Cordialement.

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#79 03/02/2017 10h44

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Mon conseiller me propose un crédit in fin sur 10 ans à 1.7% pour achat de scpi de rendement (je vise entre 100Ks 500K)

J’avoue être surpris du choix en in fine (j’ai un TMI très haut actuellement salaire 200 K), mais ma société peut stopper à tout moment son activité et la mon TMI sera au ras des pâquerettes (j’aurais des revenus fonciers de mes précédentes SCPI 100K de pro2 et c’est tout.

Trouvez-vous judicieux de prendre de l’in fine comparée à un crédit "normal" pour faire de l’achat de nue propriété? Du peu que j’ai compris l’in fine est un remboursement des intérêts puis du capital en entier au terme du crédit. Si mon tmi était linéaire sur les dix ans cela me semblerait intéressant mais quand est-il vu ma situation?
Je retourne me documenter, merci pour vos remarques

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#80 03/02/2017 15h11

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Je suppose que votre conseiller a considéré que vous alliez revendre ces parts au bout des 10 ans (pour rembourser le prêt).

Comme je ne connais pas grand chose de votre situation (ni votre présentation ni votre message de ce jour ne sont assez détaillés, si ce n’est que vous devez avoir actuellement un fort TMI IR, remarquez que toute personne même en CDI peut se faire licencier un jour…), ni de ce que vous avez dit et demandé à votre conseiller, difficile d’en dire plus.


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#81 06/02/2017 16h01

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Merci pour la remarque en effet je n’ai pas eu le réflexe de mettre à jour ma présentation

Effectivement mon TMI est haut (salaire 200k environ).Cependant je ne sais pas combien d’années ma société va durer et sans cette information je ne sais pas sur quel pied danser concernant le choix des scpi (direct ou nue propriété)

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#82 26/02/2017 08h51

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Contrairement à ce que j’ai écrit lors de mon dernier message, je n’ai pas donné suite à la proposition du CF. Les frais et demande d’assurance (car non propriétaire) était exorbitant.

Finalement, je suis parti sur un crédit amortissable classique de 60 000 euros (2x30000€). Le taux nominal est de 2%.

Parallèlement, j’achèterai pour 60 000 euros en cash.

Mon premier achat : 30 000 euros en cash de Primopierre (hausse de la valeur de la part au 01/04/17).
Mon second achat sera financé par mon premier crédit de 30 000 euros.

Pour le reste, j’attendrai la seconde partie de ma donation.

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#83 04/03/2017 18h07

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Bonjour,

un conseiller financier m’a proposé cette répartition (pour 2x30 000 euros en cash et 2x30 000 à crédit) :

Au comptant :

30 000 euros de PRIMOPIERRE
30 000 euros de ACTIPIERRE 2

A crédit :

30 000 euros de PIERVAL SANTE
30 000 euros de LF EUROPIMMO

Que pensez-vous de cette répartition ?
Je la trouve bien équilibrée (50% bureaux; 25% santé; 25% commerces // 50% IDF; 20% régions; 30% étranger // 4 sociétés de gestion différentes) mais les SCPI sont jeunes…

Pour ma part, je partirais plus sur :

Au comptant :

30 000 euros de PRIMOPIERRE
15 000 euros de PIERVAL SANTE
15 000 euros de CORUM

A crédit :

30 000 euros ACTIPIERRE 2
30 000 euros PLACEMENT PIERRE

Laquelle vous semble la plus pertinente?

Cordialement.

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#84 04/03/2017 23h01

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Avez-vous discuté de la possibilité d’acheter une SCPI sur le marché secondaire à crédit? Je pense à Actipierre 2, est-ce possible?

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#85 04/03/2017 23h30

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Bonjour Surin, c’est compliqué mais possible, tout dépendra du banquier, s’il accepte ou non de débloquer les fonds en fonction du nombre de parts dispo sur le marché secondaire…

Sinon, je pensais acheter au comptant ACTIPIERRE 2 tout en demandant un crédit immobilier qui servira, dans les faits, à me rembourser (à voire aussi avec le banquier).

La troisième solution serait d’avoir un crédit immobilier de 30 000 euros pour l’achat de 2 SCPI, ce qui me permettrait d’acheter à crédit Pierval et Corum, et prendre du coup actipierre au comptant.

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[+1]    #86 04/03/2017 23h36

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S’il vous faut attendre de voir le carnet d’ordre à la vente avant de pouvoir mettre votre ordre (et donc verser l’argent), cela me parait bien aléatoire.
Le mieux est je pense que vous avanciez l’argent et qu’une fois l’ordre validé, en accord avec la banque, elle vous verse le montant.

Sur votre choix de SCPI, pas de remarques ou critiques particulières. Je préfère votre sélection.

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#87 05/03/2017 02h47

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Si on décide de financer certaines SCPI au comptant, et d’autres à crédit, c’est vraiment vouloir se créer des complications que de choisir une SCPI à acheter sur le marché secondaire pour le financement à crédit.


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#88 05/03/2017 09h52

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Malheureusement, je n’ai pas trop le choix… L’achat de PRIMOPIERRE au comptant est en cours.

Le problème est que certaines banques refusent l’achat de plusieurs SCPI sur le même crédit et ont le montant de 30 000 euros comme montant plancher pour leur crédit immobilier. Du coup, si je ne peux pas acheter à crédit Corum et Pierval, je suis bien obligé d’acheter actipierre à crédit (à moins d’avoir raté quelque chose !).

L’idée est donc de faire un crédit de 30 000 euros qui servira dans les faits à me rembourser de mes achats de parts d’actipierre (à négocier avec la banque), puis, une fois l’achat réalisé, acheter Pierval et Corum.

Un avis sur la sélection?

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[+1]    #89 05/03/2017 13h21

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Avis personnel sur la sélection :
     - j’ai vu bien pire (sur le forum comme ailleurs)
     - je n’aime pas trop LFP Eur…, en particulier quand je regarde la rentabilité (famélique) de ses acquissions récentes, qui (à mon avis) augure d’un futur pas terrible. (De manière générale, je n’aime pas les acquisitions de cette société de gestion : si elle n’arrive pas à investir mieux, elle devrait envisager de cesser de collecter, car la plupart de ses investissements reviennent à diminuer encore le rendement de ses SCPI. Quel est l’intérêt d’aller investir dans des bureaux en Allemagne avec un rendement de 4.40% ou 4.22% par exemple ? Visent-ils une distribution de 3 ou 3.5% à terme ?)
     - vous avez beaucoup de SCPI qui collectent beaucoup (trop ?), et qui n’ont pas forcément d’autres atouts susceptibles de compenser cet inconvénient.   
     - votre sélection ne me semble comprendre aucun "fond de portefeuille", avec une (grosse) SCPI ancienne et ayant fait ses preuves, même si elle n’aurait pas trop de potentiel de faire mieux que prévu (en raison de son inertie) : la seule ancienne SCPI y est une petite capitalisation


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#90 05/03/2017 13h58

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Avec Placement Pierre et Actipierre 2, on a 2 anciennes SCPI dans la dernière sélection de Investir75, certes avec de petites capitalisations mais ça ne me parait pas de mauvais choix même s’il est toujours dommage d’acheter Placement Pierre après son augmentation de prix de part.
Avec Primopierre à un quart et les deux autres je trouve cela équilibré, en tout cas comme le dit Gbl bien plus que bien des exemples de sélections que l’on voit passer.

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#91 05/03/2017 18h34

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Placement Pierre est certes ancienne (et pas si petite que ça : 260 M€ de capitalisation), mais aussi le résultat de la récente (2015) fusion de 3 SCPI (pas toutes avec un joli track record) et (si ma mémoire ne me trompe pas) avait avant la fusion (après il a un peu été dilué) un très gros associé institutionnel (donc risque que les autres associés n’aient quasiment aucune influence sur la gouvernance).
Ça n’en fait pas nécessairement un mauvais choix (d’autant que sa société de gestion semble décidé à la relancer), mais je ne la qualifierais pas de "fond de portefeuille".


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#92 18/03/2017 18h46

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J’ai enfin trouvé une banque pour mon projet: le CIC. Il me propose un crédit consommation à 1,6% sur 12 ans, sans garantie, avec 300 euros de frais de dossier et aucun frais en cas de remboursement anticipé. La seule contrainte est de domicilier mes revenus chez eux.

J’ai un achat en cours pour 30 000 euros au comptant de parts Primmopierre.
Le crédit me permettra d’acheter pour 30 000 euros de parts Placement Pierre.

Partant sur des crédits consommation, je ne serai pas contraint par un montant plancher de crédit. Du coup, je pourrai acheter dans un second temps actipierre2 au comptant et 15 000 euros de parts Pierval santé à crédit.

Il me restera alors 15 000 euros à investir à crédit. Primaliance m’a fortement déconseillé corum (et ils m’ont convaincu) et CF ne finance plus à crédit l’achat de parts Corum.

Il me reste donc à poursuivre mes recherches pour savoir dans quelle SCPI j’allouerai cette dernière enveloppe.

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#93 18/03/2017 19h10

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Investir75 a écrit :

Primaliance m’a fortement déconseillé corum (et ils m’ont convaincu)

Etonnant. Pouvez-vous développer SVP ?

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#94 18/03/2017 21h16

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Investir75 a écrit :

J’ai enfin trouvé une banque pour mon projet: le CIC. Il me propose un crédit consommation à 1,6% sur 12 ans, sans garantie, avec 300 euros de frais de dossier et aucun frais en cas de remboursement anticipé. La seule contrainte est de domicilier mes revenus chez eux.

Le crédit me permettra d’acheter pour 30 000 euros de parts Placement Pierre.

C’est 1,6 % hors assurances ? Combien facturent ils les assurances ? Disent ils qu’ils vous donnent le prêt seulement si vous prenez l’assurance chez eux ?

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[+3]    #95 18/03/2017 22h20

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Avec assurance le prêt est de 1,78%. Je n’ai pas négocié l’assurance tout simplement car elle n’est pas excessive et que je n’ai trouvé aucune autre offre à ce taux.

Concernant Corum:
- une petite équipe d’une vingtaine ou une trentaine de personnes pour un parc d’actifs dans toute l’europe : pb de gestion;
- des actifs à haut RDT à CT mais peu d’actifs de qualité ;
-petite structure. Pas de grosse société de gestion derrière en cas de coup dur;
- bcp d’interrogation sur son président (expérience passée et actuelle)
-Primaliance ne la propose  plus;
-CF ne propose plus de crédit pour cette SCPI;
Etc…

Dernière modification par Cerrano (18/03/2017 22h22)

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#96 18/03/2017 22h25

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Et c’est ce qu’iLs appelent le pret personnalisé sur 15 ans au CIC ? Vous êtes dans quelle région ?
Le taux est excellent pour un prêt conso sur une durée longue je trouve.

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#97 18/03/2017 22h35

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Je suis sur paris. Il s’agit bien de leur prêt personnalisé. Le LCL (ma banque actuellement) me proposait 1.95 en crédit conso. Je peux vous préciser l’agence par MP si vous le désirez.

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#98 18/03/2017 22h57

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Interéssant. 1,78 sur 12 ans pour du conso, ca me conviendrait tout à fait. C’est canon comme taux.
Même 1,95. Je vais les appeler dans ma région. A ce taux là, je prends de suite.

Vous pouvez me dire quelles sont les contraintes s’il y en a ? Quel montant maximum on peut avoir sur 12 ou 15 ans chez eux ?

Je ne sais pas si c’est bien utile pour l’agence car je suis loin de la région parisienne.

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#99 18/03/2017 23h16

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Pas de contraintes hormis la domiciliation des revenus dans mon cas. Même pas de nantissement des parts…

Pour le montant, j’ai demandé 30 000 euros, que j’ai obtenu sans soucis.Tout dépendra de votre situation…

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#100 19/03/2017 20h48

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Ok.
Et pour le LCL c’etait sur quelle durée maximale le 1,95 % ?

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