Forums de la communauté des investisseurs heureux

genf · #1

Bonjour à tous,

Je me lance en septembre prochain dans l’achat de parts SCPIs.
Je pense investir entre 100’000 et 150’000 euros (une grosse partie à crédit sur 15 ans). Mise de fonds = 25’000 à 30’000 Euros.

Je comptais investir sur 2 SCPIs solides, à fortes capitalisations comme:
- Primopierre (bureaux) de Primonial (30%)
- Immorente (commerces) de Sofidy (30%)

ainsi que sur 2 SCPIs récentes, plus ’dynamiques’
- Corum Convictions (20%)
- PFO2 (20%)

J’ai longtemps hésité entre Primopierre et Edissimo / Rivoli. Mon choix s’est finalement porté sur Primopierre vu la récente augmentation du prix des parts des SCPIs d’Amundi.

Ce choix vous semble t-il cohérent? La répartition est-elle bonne?
Je n’ai pas encore contacté les banques pour mon crédit. Je pensais faire appel au Credit Foncier.

Merci de vos réponses

Mots-clés : corum convictions, immorente, pfo2, primopierre

carpediem · #2

Bonjour,

Merci de respecter la charte de ce forum en vous présentant dans la section dédiée et de nous donner plus d’informations sur votre situation personnelle et vos objectifs pour obtenir une réponse précise.

Pour votre répartition, j’y vois deux inconvénients, une forte proportion de bureaux et une multiplication des lignes qui va augmenter vos frais de dossiers (le crédit foncier comptant un dossier pour chaque SCPI) et vous faire plusieurs petits prêts.

Carpediem

genf · #3

Merci pour l’info carpediem.
Je viens de me présenter dans la section dédiée.

Si je comprends bien, à votre avis, il serait mieux de se concentrer sur 2 SCPIs.
Du style:
- Primopierre (bureaux) de Primonial (50%)
- Immorente (commerces) de Sofidy (50%)

Dernière modification par genf (02/08/2015 23h51)

carpediem · #4

Pour un premier investissement, 50K de chaque à crédit cela peut être intéressant.

Par rapport à vos contraintes fiscales et objectifs, l’achat de nue-propriété sur 15 ans et de SCPI à fiscalité étrangère avec votre capacité d’épargne peut aussi être pertinent.

Carpediem

GoodbyLenine · #5

Avec un probable fort TMI IR (cf votre présentation), vous devriez n’acheter des parts en pleine propriété qu’à crédit, et utiliser tout le cash que vous envisagez d’investir en SCPI à acquérir de la nue-propriété (bien meilleur rendement net d’impôts pour un investissement au comptant; Vous pouvez faire vos calculs en suivant les raisonnement décrits ici).

Pourquoi faire appel au Crédit Foncier … alors que vous travaillez dans une (autre ?) banque ?

PS : Je possède déjà de l’usufruit temporaire des 4 SCPI que vous avez envisagées (et pourrait être intéressé pour en racheter, sur 10 ans ou plus, si vous recherchez une contrepartie; Pour PFO2 et Corum Conv les sociétés de gestion indique une clé type de répartition du prix entre usufruit et nue-propriété).

stephane · #6

Pour optimiser l’effet de levier de votre crédit, vous pourriez avoir intérêt à emprunter sur une durée de 20 ans, en prêt amortissable, si ce délai est compatible avec votre date de départ probable en retraite.

Les taux sont avantageux actuellement pour réaliser ce type d’opération car le différentiel entre le taux de l’emprunt et le rendement des parts est supérieur à 200 pb en ce moment.

Il n’est pas indispensable de mettre un apport dans un tel achat à crédit. Si vous souhaitez le faire, un achat en nue-propriété, à hauteur de votre apport, est une bonne option.

Vous avez par exemple, corum AM, qui propose de la nue-propriété de corum convictions sur 15 ans.

En revanche, il n’est pas intéressant d’acheter des parts de scpi à crédit et en nue-propriété, car les intérêts ne sont pas déductibles.

Pour 100 K€, deux lignes permettent une certaine diversification, tout en évitant des frais de dossiers bancaires multiples.

Le CFF accorde des prêts pour financer les parts de scpi. L’avantage de cette banque est qu’elle ne vous impose pas ses propres scpi, contrairement à de nombreux autres établissements.

carpediem · #7

stephane a écrit :
Le CFF accorde des prêts pour financer les parts de scpi. L’avantage de cette banque est qu’elle ne vous impose pas ses propres scpi, contrairement à de nombreux autres établissements.

A ma connaissance, le CFF ne commercialise aucun produit d’investissement.

Carpediem

Super_Pognon · #8

Si le TMI est élevé, pourquoi prendre des scpi qui capitalisent un peu plus ?

Ex : Immorente 2

genf · #9

Merci pour vos réponses.
J’ai oublié de mentionner un élément de taille dans ma présentation (je corrige donc).

Je compte déménager en Suisse dans 2 mois. Et donc ne serai plus imposable en France.
Mes calculs se font donc dans cette configuration.

D’où un TMI IR qui se réduit de manière significative. D’après mes sources, seuls 20% du revenu foncier serait imposable (IR) en France. Je dois encore vérifier cela! Je ne vois aucun post sur le forum qui parle de cela.

La nue-propriété est-elle intéressante dans cette configuration? Acheter des parts SCPI à crédit?

@GoodbyLenine: je travaille dans une banque Suisse (Private Banking)

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stephane a écrit :

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