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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 07/05/2017 10h15

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Bonjour,

Jeune actif de 28 ans je réfléchis aujourd’hui à effectuer un investissement de 40 000€ dans des parts de SCPI à crédit (j’aimerai profiter des taux bas).
J’ai un profil particulier : je vis actuellement en Australie dans le cadre d’un contrat V.I.E (Volontariat International en Entreprise), contrat qui est donc à durée déterminée.
Au vue de cette situation seule ma banque historique (qui me connait bien) semble être prête à me proposer un crédit (40k à 1,5% sur 15ans, 700€ de frais de dossier et garanties). 

Cependant ce financement ne m’est proposé que si je l’utilise dans les SCPI offertes par ma banque, c’est à dire Epargne Foncière et/ou Multimmobilier 2.

Je me suis renseigné un peu sur ces SCPI toutes les deux gérées par la Française AM. A ce que j’ai pu comprendre, ces deux SCPI ne sont peut être pas les "meilleurs du marchés" et la gestion de la Française AM semble être critiquées par certains des membres ici. (a prendre avec précaution, ce que j’ai lu ne reflète peut être pas la réalité)

Cependant en l’absence de choix de mon côté, je serais tout de même tenté d’effectuer cette opération sur l’une ou sur ces deux SCPI. En effet, je vise un investissement sur du long-terme et je pars du principe que même si les rendements baissent légèrement dans le futur, je devrais toujours obtenir une rentabilité dans la durée (et je n’ai pas d’autres projets alternatifs d’investissement à ce jour).
J’envisage deux options possible pour mon projet :
- Mettre 40K sur Epargne foncière seulement : c’est une SCPI ancienne qui semble robuste qui me semble meilleure que Multimmobillier 2
- Mettre 20K dans Epargne foncière et 20K dans Multimmobilier 2 : ce qui me permettrait de répartir mes risques

J’aurais tendance à aller sur l’option 2 (répartition sur les deux SCPI). Etant assez novice sur ce sujet, j’aurais voulu savoir ce que vous pensez de ce projet ? Conseillerais ou déconseillerais vous cette opération ? Mettriez vous tout sur Epargne foncière ou bien effectueriez vous une répartition sur Multimmobillier 2 également ?

Cordialement,

Mots-clés : crédit amortissable, investir, scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 07/05/2017 11h09

Membre
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En général, la rentabilité de l’achat de SCPI à crédit dépend beaucoup de la fiscalité.
Si vous étiez en France, après prélèvements sociaux (15,5 %) et impôt sur le revenu (TMI 30 % après déduction des intérêts), l’écart entre le rendement net des SCPI et le coût du crédit (intérêts, assurances, frais divers) ne serait pas si considérable (un peu supérieur à 1 %).
Mais vous êtes en Australie, donc je vous laisse faire le calcul …

Le choix des SCPI est également important. Sur la durée, un écart de 0,50 % de revenus annuels est important.
Ce devrait être votre choix, pas celui de votre banque.

Les 2 SCPI mentionnées semblent un peu au dessus de la moyenne.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_epargne_fonciere.jpg
Epargne Foncière n’est pas très diversifiée avec un patrimoine immobilier sur des bureaux situés majoritairement à Paris et en Île de France.

Dans votre situation (âge notamment), ce projet impliquant :
. une épargne forcée pendant 15 ans (remboursement du crédit)
. utilisation de votre capacité d’emprunt
. des revenus après 15 ans
est-il conforme à vos besoins ?
C’est souvent plutôt une approche en vue de la retraite.

Si vous n’avez pas de "projets alternatifs d’investissement à ce jour", il vous reste 2 options :
. ne rien faire en attendant d’en trouver, rien ne vous oblige à faire un investissement long terme chargé en frais
. investir progressivement votre capacité d’épargne, par exemple dans des foncières pour rester dans l’immobilier ou des actions en général (ouvrir un PEA si c’est possible).


Dif tor heh smusma

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#3 08/05/2017 14h27

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Merci beaucoup pour votre commentaire.

Je compte rester en Australie jusqu’en fin 2018 (et ensuite l’inconnu). Pendant cette période à l’étranger je ne paye pas d’impôts en France.
Cependant il est possible que je retourne en France à moyen-terme, auquel cas je serai soumis à un TMI de 30%.

Je suis assez surpris de votre chiffre annoncé (1% +) concernant le retour sur investissement. Sur mes différentes simulations faites (sur différents simulateurs en ligne notamment) le TRI est plutôt entre 2,2% et 3,5% (ceci des rendements de la SCPI "pessimistes"). J’oubli peut être certains paramètres…

Au vue ma situation professionnelle / géographique "instable" actuelle je n’ai pas pour projet d’investir dans une résidence principale / dans de l’immobilier personnel pour le moment.
De fait je me retrouve donc avec une capacité d’épargne non-utilisée, d’où ma réflexion pour un investissement en SCPI. Ce type de produit semblent apporter un rapport risque/rendement intéressant.

Je suis plus frileux par contre à l’idée d’investir dans des actions où des foncières côté, placements qui me semblent d’avantage risqués.

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#4 09/05/2017 00h36

Modérateur
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Pour vous faire avancer dans votre réflexion :

(A) Combien espérez-vous gagner dans cette opération ? Est-ce juste le différentiel d’environ 2%/an entre le taux de l’emprunt (1.5% + 0.1 ou 0.2% cf. les 700€ de frais + le coût de l’assurance) et le taux de rendement du placement (4.5% actuellement, avec un risque de baisse de la distribution, vues les investissements récents et le patrimoine de la SCPI -illustré par son passé-), soit 800€/an ou 12 000€ sur 15 ans avant fiscalité, vers 8 000€ sur 15 ans après fiscalité (je suppose une situation de non-résident fiscal en France, avec 30% à payer sur le revenu foncier, prélèvements sociaux inclus) ?

(B) Combien risquez-vous de perdre, si le prix des parts baisse (en particulier en relation avec une hausse des taux) ? Peut-on évaluer, si les taux remontent de 3-4% à terme, nécessitant que le rendement affiché avoisine 7% (la situation d’il y a 15 ans), si les loyers restaient stables, que le prix des parts baisserait de 35%, soit une perte potentielle voisine de 14 000€ ?
A ce montant, il faut ajouter les frais à l’achat/vente (voisins de 4 000€), et retirer le gain (voisin de 7 500€) évalué en (A)

(C) En investissant vos flux d’épargne permettant de financer cet emprunt (en gros 900€/an, cf 3000€ d’échéance de prêt pour 1800€ de dividende et 300€ d’impôts), sur un fond €uros, vous auriez un gain faible, un peu plus de 2 000€ (900€ placés pendant 15+14+13+…+1 ans, à 2%, et des intérêts composés négligeables), mais un risque très faible.
A noter aussi qu’ainsi, cette épargne resterait bien plus disponible, pour financer un autre de vos projets (vous semblez n’avoir qu’une faible visibilité sur ce que vous voudrez faire dans les 15 prochaines années, et il devrait y en avoir d’ici 15 ans, des "autres projets"), que si vos fonds sont immobilisés dans des parts de SCPI. 

A vous de déterminer si mes calculs "au doigt mouillé" sont appropriés, et de déterminer si "le jeu en vaut la chandelle", selon vos anticipations des évolutions à venir. Pour ma part, j’aurais tendance à m’abstenir(=à ne pas faire cet investissement de 40 k€ en SCPI).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#5 09/05/2017 04h52

Membre
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Juste pour completer GBL :
Je suis moi meme expatrie, et possede des SCPI donc je commence a y voir plus clair.

Donc, pour 40kEUR d’investissement, les remboursements de prets donneront environ 250 EUR /mois, soit 3000 EUR/an.

Si on prend Epargne Fonciere pour le calcul, on aura 50-51 parts, en imaginant que la distribution reste constante a 36.9 EUR/part/an, on a donc  1880 EUR par an de revenus.

Pour ce qui concerne les impots, la premiere annee, il y aura des interets d’emprunts (hors assurance) a environ 540 EUR, soit un montant imposable de 2460 EUR. Le taux d’imposition pour les non-residents est un taux unique a 20%, en plus des 15.5% de CSG. soit 880 EUR d’impots (si regime reel - si micro-foncier, il y a des chances que cela soit mieux, mais pas des masses).

Bref, on a donc des flux annuels :
- Dividendes : 1880 EUR
- Remboursements : 3000 EUR
- Impots : 880 EUR

Cash flow negatif : - 2000 EUR / an

Si vous etes sur que cet effort d’epargne sera possible, alors cela peut-etre un bon plan, si vous n’etes pas sur, alors peut-etre capitaliser d’abord sur un contrat d’assurance vie.

Pour info, si vous mettez 2000 EUR/an sur une assurance vie a 2%, apres 15 ans, la valeur sera juste sous les 35kEUR. dans le cas ci-dessus, la valeur sera de 40k EUR (en prenant une distribution stable et un prix de part qui grossis juste assez pour couvrir la commission de souscription).

Autre chose : Diversifier les SCPI c’est en general pour :
1- diversifier le patrimoine pour mitiger les risques sectoriels
2- diversifier les societes de gestion  pour mitiger les risques de mauvaise gestion

Dans votre idee, acheter 2 SCPI de la meme societe de gestion n’aide pas forcement pour le point 2.

Derniere chose : si votre banque travaille avec La Francaise, ayez un oeil sur LF Opportunite Immo : j’en ai 150parts et c’est l’une des plus performante de mon portefeuille.


L'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt… et qui font quelque chose de leur journée.

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#6 09/05/2017 09h03

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GoodbyLenine a écrit :

(B) Combien risquez-vous de perdre, si le prix des parts baisse (en particulier en relation avec une hausse des taux) ? Peut-on évaluer, si les taux remontent de 3-4% à terme, nécessitant que le rendement affiché avoisine 7% (la situation d’il y a 15 ans), si les loyers restaient stables, que le prix des parts baisserait de 35%, soit une perte potentielle voisine de 14 000€ ?
A ce montant, il faut ajouter les frais à l’achat/vente (voisins de 4 000€), et retirer le gain (voisin de 7 500€) évalué en (A)

Sans vouloir minimiser le risque, Epargne Foncière n’est-elle pas déjà bien décotée, et le risque de baisse du prix de la part réduit si les taux venaient à monter ? J’ai acquis des parts récemment de cette SCPI et mon ’pari’ (de novice) était plutôt de voir le prix de la part augmenter.
Pour moi, mais je me suis peut-être trompé, cette SCPI est une valeur sûre de par la qualité de ses biens et son historique. Je ne m’attends pas à des dividendes en constante augmentation (bien au contraire), par contre la qualité des biens et le prix actuellement faible des parts me font penser qu’il s’agit d’une SCPI au profil peu risqué (mais peu rentable également).

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#7 14/05/2017 07h32

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Bonjour,

Merci pour vos commentaires très détaillés, vous m’avez donné beaucoup de matière à réflexion.
Je vais continuer à évaluer le pour et le contre de ce projet, mais en effet vous m’avez donné de bon arguments pour ne pas y aller.

Je réalise que j’ai beaucoup de choses à apprendre sur le sujet ici, je vais je pense me former d’avantage afin de pouvoir mieux appréhender tout cela (notamment via ce forum!).
Si je ne pars pas sur ce projet de SCPI je placerai d’avantage mon épargne sur mon assurance vie et voir pour mettre un peu d’argent sur un PEA également.

Merci,

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