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#1 08/04/2022 00h23

Membre (2017)
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Bonjour à tous,

J’envisage d’acheter un petit immeuble à Mulhouse de 3 F2 de 40m2 traversant avec un jardin (que je pourrais découper en 3 jardinets de 20m2 chacun. Le détail est en dessous.  L’immeuble est en piteuse état intérieur, mais la structure/toiture/charpente semble bonne. L’idée est de faire rénover le bien par l’intermédiaire qui est à la fois MDB, agence et entreprise de rénovation tout corps d’état qui semble avoir bonne réputation. Le quartier est très populaire mais à 8min du tram entre centre-ville et université.

- Les avantages du bien : gros travaux à défiscaliser, un jardin, traversant est-ouest, des F2 de bonne taille, une rue calme, des appartements tout neuf après rénovation
- Les inconvénients : un prix de vente cher vu l’état du bien 1000€ / m2 (donc presque 2000€ / m2 après rénovation, j’ai du mal à croire que je revendrai à ce prix là, mais vu l’inflation en ce moment, c’est dure à dire), et le quartier très populaire, un petit cash-flow pour 285 000€ de budget avec des loyers déjà bien tirés vers le haut : 590€ HC / F2 loué meublé.

Est-ce que ça vous semble être un investissement raisonnable ? Cela me ferait passer à 35% d’endettement environ.

Question : connaissez-vous des banques qui financent des travaux qui s’élèvent à 100% du montant d’achat ?

Pour des raisons personnelles, j’ai besoin d’acheter dans les 4 prochains mois. J’ajoute aussi que je vois partir plein d’immeuble à Mulhouse à des prix incroyables sans négociations par des investisseurs qui visitent à peine qui viennent d’un peu partout en France. Les investisseurs sont-ils devenus fous ?

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour vos réponses.

Samuel

----------------------

MON PROFIL : Enseignant-chercheur fonctionnaire titulaire, 35 ans,  TMI=30%, salaire 2500€ nets mensuel + revenus locatif existant : 2000€ mensuel. Crédit mensuel : 1000€.
APTITUDES : j’ai déjà rénové un appartement entier, mais je souhaite délégué pour celui-ci, pour aller plus vite et pouvoir déduire les travaux

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Immeuble, lumineux, traversant est-ouest, donnant sur une rue calme et sur 60m2 de jardin
- Année : 1900
- Inhabité

LOCALISATION DU BIEN

- Mulhouse quartier très populaire, 8 min à pied du tram
- rue calme

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire  : 140 000 (FAI) + 11200 (notaire) = 151200€
- Loyer envisagé optimiste = 590*3 (F2) = 1770 € hors charges
- Apport : 11200
- Mensualité de crédit : 1280€

- Travaux immédiats :
    - la répartition des pièces est bonne, mais tout est à faire dans l’appartement
    - Coût des travaux immédiats : 135 000 € (960 € / m2), le devis provient de l’entreprise qui fait l’intermédiaire dans la vente
- Rentabilité brute : 7,4 %

RÉGIME D’EXPLOITATION : LMP au régime réel simplifié (je dépasserai le seuil LMNP). Avec les amortissements, je devrais avoir 0€ d’impôts.

CASH FLOW
- 250 € / mois (sans vacances) hors CFE et URSSAF (emprunt sur 20 ans)
- 139 € / mois (avec 10% de vacances) hors CFE et URSSAF

Dernière modification par martinsa (08/04/2022 01h34)

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, mulhouse

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#2 08/04/2022 01h05

Membre (2018)
Réputation :   14  

Bon déjà un projet dans votre ville fait plus de sens que votre précédent projet à St Etienne.
Quel est le prix moyen à Mulhouse ? Je vois autour de 1600m² de prix moyen sur les principales ref (seloger, meilleuragents…)
Vous parlez d’un quartier "très populaire", est-ce bien raisonnable d’arriver à 2000eur / m² aprés travaux?
Le marché immobilier est plutot dynamique actuellement mais comment savez vous que les biens partent "chers" et sans négo, est-ce un constat objectif observé de votre côté ou des paroles d’agents immobiliers?
Il est normal et habituel qu’il reste un stock (même si en ce moment plus faible que d’habitude) d’immeubles chers et dans les quartiers populaires, c’est en général ceux qui se vendent mal.
En général ce qui part vite correspond à des biens au bon prix et bien placé.
J’oberve aussi des immeubles dans ma région qui partent plus vite par rapport à la période d’avant covid mais souvent à des prix du marché mais parfois à des prix plus élevés. Ce n’est pas de mon côté quelque chose qui me motive à payer 20 ou 30% au dessus du prix marché.
Il y aura toujours un pigeon qui se lèvera le matin pour payer plus cher un produit (et pas que dans l’immobilier), tant mieux pour les vendeurs mais ve n’est pas une raison pour suivre le mouvement!

Est ce que vous avez challengé le devis de travaux fourni via l’agence ? Ca serait la 1er étape, de faire faire chiffrer vous même les travaux conséquents, ca vous permettrait d’en maitriser les tenants et aboutissants.

Vous parlez d’une nécessité personnelle d’investir sous 3 mois? Vous avez une obligation de vous endettez à 35% et donc de bloquer tout futur projet (RP, autre projet d’invesrissement locatif ect…) ?

Étes vous sur de vos calculs? 285ke de projet (achat + travaux) et 1100eur de crédit?
Je ne vois pas comment vous arrivez à 250 ou 139eur de cashflow positif mensuel avec si peu de revenus locatifs avec un tel investissement.
7% de renta brut avec de gros travaux (vous n’en dites pas assez sur leurs natures) et surtout dans un mauvais quartier, ce n’est pas terrible, on peut faire aussi bien avec un appart en prenant moins de risque.
Vous semblez avoir déjà de l’immo car 2000eur/mois de revenus, vous faites quels rendements effectifs avec les précédents projets?

Dernière modification par Letuche57 (08/04/2022 01h20)

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#3 08/04/2022 01h33

Membre (2017)
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Merci pour la réponse rapide smile

Au niveau du prix moyen constaté dans le quartier de la vente, on serait plutôt à 1300€ mais le quartier est en mauvais état et est entrain d’être rénové ce qui explique partiellement un prix de vente peu élevé je pense en plus du côté populaire. Une vingtaine d’immeuble sont en travaux après avoir été tout juste rachetés dans le pâté de maison. Gentrification ?

J’ai fait un mauvais copié-collé, j’arrive plutôt à 1280€ de crédit (1280*240 = 307 000€ = emprunt + intérêt 1,45%) pour 1770 € de loyer mensuel. Donc 250 € de cash-flow sans vacances locatives. Cela me parait cohérent : j’ai enlevé 140 € de taxe-foncière, 30 € d’assurance, 60 € d’entretien, il me reste à peu près 250€ de cash-flow, je compte 0€ d’impôts vu que j’amortis les travaux. Ai-je oublié un point ?

Concernant ma nécessité d’investir maintenant, d’ici 5 mois, ma situation changera et je ne pourrai plus m’endetter. D’où l’envie de ne pas trop tarder quitte à avoir un investissement pas extrêmement rentable en terme de cashflow, je compte aussi sur le remboursement du prêt par les loyers pour revendre d’ici 5 ans.

Pour la question des biens qui partent vite, oui j’ai fait des offres pour d’autres immeubles et ils sont partis quasiment au prix affiché, avec 0 de cash-flow dans des quartiers pas terribles. De plus, il existe peu d’immeuble vendus vide, c’est un avantage de celui-ci.

Concernant les travaux, je pourrai faire d’autres devis une fois que j’aurai signé le compromis le cas échéant. 1000€ / m2 pour une réfection intérieur totale me parait sensé mais on doit toujours pouvoir améliorer.

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#4 08/04/2022 06h46

Membre (2013)
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Bonjour,

martinsa a écrit :

Bonjour à tous,

- Les avantages du bien : gros travaux à défiscaliser,

C’est a dire ?

Cdt

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#5 08/04/2022 08h00

Membre (2018)
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Je trouve que vous avez trop d’hypothèses et peu de certitudes.
Un mauvais quartier qui va s’améliorer et dont les prix au m2 vont flamber je n’y crois pas une seule seconde, d’autant qu’on est plutot dans une période de prux immobilière haute (on va dire en moyenne en France un bon 15% de hausse avant 2018 et bien plus encore dans certains secteurs)

Si le prix est à 1300eur dans le quartier visé et que vous êtes à 2000eur après travaux et qu’en plus vous avez pour objectif de revendre sous 5 ans vous allez vers une très forte moins value et pire encore si le marché baisse d’ici là.
Vous avez néanmoins une expérience en immo, est elle concluante, avez vous un cashflow positif?
Vous aviez acheté au prix du marché?

Il y a beaucoup d’immeubles défraichis en rénovation, très bien mais celà ne veut il pas dire que beaucoup de biens rénovés vont se retrouver à louer sur le marché?
Comment vont se démarquer vos F2 dont les loyers semblent plutôt ambitieux?
Vous avez intégré le cout de l’ameublement de 3 F2 dans vos calculs? Il y a une demande pour ce type de biens dans le quartier?

Envisager de faire des travaux après la signature du compromis n’est pas une bonne idée :
- s’il y a des surprises découvertes par un autre pro (toiture, plomberie, branchement des eaux usés à refaire, réseau électrique…) vous ne pourrez plus vous rétracter.
Le pro en lien avec l’agence a tout intérêt à minimiser le cout des travaux pour rendre attractif le prix après travaux.
- l’agent immobilier va trainer les pieds pour vous donner des rendez-vous une fois le compromis signé. Il aura considéré que son travail est terminé.
Sans avoir forcémenent un chiffrage précis de chaque poste, il faut au strict minimum que vous ayez en tête la liste exhaustive de quelles sont les types de travaux à effectuer, dans quelle ordre et sous quel délai !
"Tout à refaire à l’intérieur et la toiture semble ok" est très insuffisant comme appréciation.

Edit :
on trouve assez facilement le bien sur leboncoin avec visite virtuelle.
L’état du bien est catastrophique, on voit sans trop s’attarder de l’humidité dans les combles non isolés.
Bref si vous voulez vous lancer, faites une étude sérieuse

Dernière modification par Letuche57 (08/04/2022 08h22)

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[+1]    #6 08/04/2022 08h03

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vous vous apprêtez à acheter un immeuble de rendement à 2000 €/m² (quand on inclut le coût des travaux).

Or, je viens de regarder leboncoin on trouve des immeubles déjà rénovés pour 1400 €/m², et déjà loués avec une rentabilité brute de 8 % environ.

Pourquoi prendre le risque, l’emmerdement et le délai des travaux pour avoir la même chose en plus cher ?

Si vous êtes content de 8 % de rendement dans l’ancien rénové, achetez directement de l’ancien rénové à 8 % de rendement.

A ce sujet : 8% de rendement sur du 1400 €/m² et aussi sur du 2000 €/m², dans le même type de bien dans la même ville, ce n’est pas possible. Soit ces vendeurs ont bradé les loyers (mais pourquoi l’auraient-ils fait ?) soit votre hypothèse de loyer à 590 € HC est 43 % trop chère.  Car 2000/1400 = 43 %. Pour avoir le même rendement sur un bien 43 % plus cher, il faut des loyers 43 % plus chers ce qui semble irréaliste. Vous n’avez donc pas vérifié l’hypothèse de niveau de loyer indiquée par le MDB-agent-entreprise de rénovation ? Vous ne faites pas vos propres calculs, vous le croyez sur parole ?

L’idée est de faire rénover le bien par l’intermédiaire qui est à la fois MDB, agence et entreprise de rénovation tout corps d’état qui semble avoir bonne réputation

Et moi je connais un homme qui est prêtre, père de famille et gigolo à la fois. Il a très bonne réputation.

Dernière modification par Bernard2K (08/04/2022 09h44)


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[+1]    #7 08/04/2022 08h56

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Posez vous la question sur les enduits un peu partout, le MAP dans le grenier, le ciment sous les plinthes et les montants divers. Pourquoi faire ça sur un bien dans cet état.
Il semble y avoir eu des sondages, dans les plafonds, sur les cloisons.

Il doit y avoir problème d’humidité.
En plus l’immeuble est fermé depuis 10ans cf google maps.

De mon point de vue, c’est un nid à emmerde.

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#8 08/04/2022 09h37

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HeisenbergPH, vous pensez que c’est celui qui est en visite virtuelle à 145 k au 4 rue de la f… ?


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#9 08/04/2022 10h22

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Le prix et les loyers estimatifs concordent totalement en tous cas.
Vous connaissez le secteur et le batiment Bernard2k?

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[+1]    #10 08/04/2022 10h41

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@Martinsa,

De mon coté c’est plutôt le prix de vos loyers qui me font douter de la viabilité de votre projet.
Ayant plusieurs biens dans la régions mulhousienne au delà de 500€ pour un F2 il y a pas beaucoup de monde.
En plus d’après l’annonce c’est 590€+40€ de charges total 630€.
Pour le même loyer vous avez des appartements sur Rixheim, Pfastatt, Kingersheim… dans des quartiers sympa avec du parking.
Et pour le même budget sans être neuf vous avez des F3.

Je vous invite a regarder les prix des loyers dans le quartier. Les agences propose souvent des loyers supérieur pour faire miroiter une meilleur rentabilité

Dernière modification par JR (08/04/2022 10h48)


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[+4]    #11 08/04/2022 11h36

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Comme certains des precedents intervenants - les loyers sont très surestimés.
J’ai un vrai retour terrain pour vous:
Je vois presque l’immeuble dont on parle en sortant la tete par la fenêtre de l’appartement que je rénove actuellement smile
Ici c’est un f4 de 80m2 qui sera remis à neuf et loué quasi au meme prix que les loyers qu’on vous annonce pour les f2.
Je l’ai acheté il y a un an environ, avec un mètre carré moitié prix de ce que le mdb vous propose.
Il était habité et habitable (mais je ne l’ai pas trouvé sur lbc smile )

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[+1]    #12 08/04/2022 14h51

Membre (2015)
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Bernard2K a écrit :

HeisenbergPH, vous pensez que c’est celui qui est en visite virtuelle à 145 k au 4 rue de la f… ?

Oui, il me semble que cela correspond en tous points.

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#13 09/04/2022 08h15

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Letuche : non je ne connais pas la ville. Je vois juste sur leboncoin des immeubles entiers à vendre, avec du 8 % de renta environ. Or, il me semble probable que ces vendeurs sont de petits malins qui se sont dit : "je rénove, je remplis de locataires, et après je vends du rendement".
Ou bien, ils se sont d’abord dit ""je rénove, je remplis de locataires". Ils voulaient être investisseurs dans l’immobilier locatif comme tout le monde. Et puis, quand ils ont vu l’engouement actuel, ils se sont dit "j’ai fait du 12 % de rendement, aujourd’hui les gens se contentent de 8 % donc je revends et j’empoche la plus-value".
Or, ces gens sont des petits malins. Donc, ils n’ont pas bradé les loyers. Or, s’ils vendent du 8 % de rendement dans des immeubles vendus entre 1000 et 1400 €/m², c’est que les loyers annoncés par le MDB sont 40 % trop chers.

Les ratios sont un puissant moyen d’analyse. Prix au m², loyer mensuel au m²… Par contre, sur un immeuble complet, attention à la différence entre surface privative et surface totale. Le MDB annonce un immeuble de 170 m² soit seulement 850 €/m². Mais on ne loue que les surfaces privatives soit 3x40 m² = 120 m². Ce qui fait qu’on a payé les parties privatives 145000/120 = 1200 € /m² avant travaux. Ouh, c’est cher.
Côté revenus, le loyer envisagé est de 590/40 = 14.75 €/m². Ca ne va pas. 10 €/m² serait plus réaliste.

Enfin, notez aussi qu’un tel immeuble, même très bien rénové, restera de l’ancien. Taille des fenêtres, escalier étroit et qui grince, odeur de cave, mauvaise insonorisation (si j’ai bien vu, le MDB est en train de poser du placo au plafond, sans insonorisation), etc. Certains locataires y trouvent du charme. D’autres vont dans une résidence récente, où ils ont un ascenseur, de grandes fenêtres, un balcon et une place de parking. C’est notamment à cause de la concurrence des logements récents que les loyers de ce genre d’immeuble ancien ne pourront pas être très élevés.

PS : HeisenbergPH, dans son court message, indique un "savoir-faire" de chercheur d’investissement locatif, dont vous feriez bien de vous inspirer. En quelques minutes, il a su trouver l’annonce, il a utilisé la visite virtuelle, il a repéré des signes que bien peu repéreraient (ciment sous les plinthes, enduit dans le grenier…), il a utilisé google street view pour voir l’évolution de l’immeuble dans le temps grâce à la "timeline"… + meilleurs agents sans doute, + peut-être castorus… Il y a tout un savoir-faire de recherche internet qui fournit des informations précieuses, mais qui nécessite de se former et de s’entraîner. On en parle peu, comme si ça allait de soi… En fait non, il y a bien peu de gens qui maîtrisent vraiment cet art de la recherche immo internet. Un agent du renseignement (un agent secret, un vrai !) a dit un jour, dans une formation que je suivais : "95 % de l’information est publique". Depuis, j’améliore sans cesse mes compétences de recherche de l’information publique… wink

Ce qui ne doit surtout pas être un prétexte pour ne pas aller voir sur place. Depuis son fauteuil, on recueille déjà de très précieuses informations (entre 50 et 80 % de l’information nécessaire ?) mais après, la visite terrain est indispensable. Celle où one vient pas seulement voir l’immeuble, mais où on prévoit du temps avant ou après pour traîner dans le quartier, interroger voisins et commerçants…

PS : lisez aussi des témoignages d’autres apprentis investisseurs, qui visent d’emblée un immeuble entier, c’est instructif :
Juradais [24] : étude de cas immobilier (immeuble de rapport)
Bed43fr [81] : étude de cas immobilier (immeuble de 6 appartements)
Bed43fr [31] : immeuble de rapport (grosse rénovation) p.2
Personnellement, je ne connais aucun cas réussi dans lequel un débutant s’est attaqué d’emblée à un immeuble à rénover entièrement. Les gens qui rénovent entièrement des appartements ou des immeubles (cricri77, lachignolecorse…) ont appris progressivement sur des cas de difficulté croissante.

Dernière modification par Bernard2K (09/04/2022 10h16)


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#14 09/04/2022 18h30

Membre (2017)
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Merci pour tous ces commentaires. Vous avez trouvé l’immeuble, bien vu wink C’est toujours "agréable" de remettre les pieds sur terre en lisant vos réponses.

@bascarol  : en LMNP, les travaux peuvent être amorti sur 10 ans contrairement à l’immeuble qui est plutôt sur 20/30/50 ans, donc ça permet de ne pas payer d’impôt durant 10 ans

@Letuche57 Concernant mon expérience précédente, j’avais acheté à 600€ / m2 en 2018. Mais c’était un cas compliqué avec une tutelle donc l’achat à pris un an. D’où le prix. Et j’ai pris 1 an à temps plein pour tout refaire, 114m. Donc forcément, maintenant, j’ai un gros cashflow (1300€ de loyer HC pour 400€ de crédit). Je désespère de retrouver un jour une telle pépite. Encore moins avec les prix d’aujourd’hui.

J’ai aussi peur pour les loyers. J’ai posé une annonce F2 meublé avec belles photos à la dite adresse et au dit loyer 590+40, j’ai eu 8 demandes dans la journée, ce qui est pas mal, mais surtout des personnes qui ne connaissent pas Mulhouse et qui déménagent dans la région car elles ont trouver un emploi à Bâle. Je me dis qu’elles risquent de ne pas prendre quand elles auront visité.

@Bernard2K Je vois aussi les immeubles à 8% déjà loué à 1400€/m2. Mais je me dis que un immeuble vide à rénover à l’avantage de la défiscalisation et de repartir avec un logement propre. Cela dit, je suis d’accord, ça ne se revendrait jamais 2000€/m2. D’où la moins value en perspective.

@HeisenbergPH Merci pour l’expertise travaux. Et pour le timeline de google street, je ne connaissais pas. Concernant les travaux, je pense que c’est le propriétaire actuel qui a du vouloir commencer à rénover et n’a pas pu continuer pour une raison inconnue (manque de financement ?). Le MDB lui a fait un devis avec isolation inclue. Mais en effet, il y a du y avoir des fuites car un partie du plafond proche de la colonne d’eau est pourrie.

zaser Merci pour l’info pour le f4. Vous ne l’avez pas trouvé sur leboncoin ? Ça m’intéresse d’en savoir en MP si jamais wink

Bernard2K
- Concernant la surface carrez en effet, c’est 138m2 et le MDB annonce 170m2. Est-ce autorisé ? Y a-t-il une réglementation d’annoncé le carrez habitable pour un immeuble ou pas ? Le MDB me dit que non.
- Concernant l’ancien vs le récent, je préfère <1945, je trouve que c’est plus facile à rénover que le 1960-1980. Il y a plus de volume pour faire de l’isolation phonique justement smile.
- Merci pour les conseils de recherche, oui je rame un peu pour sortir des sentiers battus et sortir du boncoin. Si vous avez des conseils en MP je suis preneur.
- Merci pour les autres études de cas. Je me console en voyant que je ne suis pas le seul débutant !

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#15 09/04/2022 20h46

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Bonsoir,

martinsa a écrit :

@bascarol  : en LMNP, les travaux peuvent être amorti sur 10 ans contrairement à l’immeuble qui est plutôt sur 20/30/50 ans, donc ça permet de ne pas payer d’impôt durant 10 ans

Vous parliez de défiscalisation, un amortissement n’est pas une défiscalisation.

L’un est fiscal, l’autre comptable.

Cdt

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[+1]    #16 10/04/2022 01h59

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Pour la vente d’une maison ou d’un immeuble entier, la surface n’est qu’indicative. Encore faut-il savoir de quelle surface on parle puisqu’il existe environ une dizaine de définition différentes de la surface. Cf les illustrations dans cette page : Calcul de la surface habitable (SHAB) d’une construction

Sur les conseils de recherche : ils sont tous disponibles sur le forum (ils ne sont pas à chercher sous ma plume car d’autres forumeurs ont de très bonnes idées à ce sujet et les ont eu avant moi).

Sur l’amortissement :
bascarol, la distinction que vous faites ne tient pas vraiment. A partir du moment où les Impôts acceptent que les amortissements comptables diminuent le résultat fiscal, ils deviennent des amortissements au sens fiscal. Il y a de rares cas où un amortissement comptable n’est pas admissible fiscalement, et où il faut alors réintégrer l’amortissement comptable pour établir le résultat fiscal, mais ça ne concerne pas le LMNP ordinaire. Donc amortissement comptable = amortissement fiscal.

Sur le fond, je suis d’accord avec vous pour dire que le LMNP au réel n’est pas une défiscalisation. La comptabilité et la fiscalité d’un LMNP au réel suivent les mêmes règles que n’importe quelle autre entreprise imposée en BIC. Or, par définition, la règle commune n’est pas une défiscalisation. Une défiscalisation, c’est une règle fiscale spécifique, particulièrement avantageuse.

Pour autant, martinsa, je ne suis pas d’accord pour dire que les travaux s’amortissent sur 10 ans. La bonne logique, c’est que les travaux devraient s’amortir sur la même durée que le composant qu’ils remplacent.
Par exemple, dans cet immeuble, il y a manifestement toute l’électricité à refaire. La facture de l’électricien devrait donc s’amortir sur la même durée que le composant "électricité" d’un immeuble en bon état. Cette durée me semble devoir être supérieure à 10 ans. Cela dit, la durée d’amortissement choisie relève de la responsabilité de chaque contribuable et de son expert-comptable et je me garderais bien d’indiquer des durées.

Dernière modification par Bernard2K (10/04/2022 10h28)


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#17 10/04/2022 11h04

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Bonjour Bernard,

Bernard2K a écrit :

Sur l’amortissement :
bascarol, la distinction que vous faites ne tient pas vraiment. A partir du moment où les Impôts acceptent que les amortissements comptables diminuent le résultat fiscal, ils deviennent des amortissements au sens fiscal.
Mais je suis d’accord pour dire que le LMNP au réel n’est pas une défiscalisation. La comptabilité et la fiscalité d’un LMNP au réel suivent les mêmes règles que n’importe quelle autre entreprise imposée en BIC. Or, par définition, la règle commune n’est pas une défiscalisation. Une défiscalisation, c’est une règle fiscale spécifique, particulièrement avantageuse.

Certes j’ai pris un raccourci, même si l’objectif d’un amortissement est de réduire l’impôt, dire que c’est de la défiscalisation est un abus de langage, en ce qui me concerne.

Mais je maitrise mal le langage des BIC

J’ai défiscalisé dans un MH la globalité de mes travaux, mon IR c’est réduit du montant des travaux proportionnel à mon taux d’imposition, sauf erreur je ne peux les amortir (SCI IR).
D’ailleurs les règles fiscales sur les MH se sont un peu durcit en 2022 puisqu’on ne peut plus faire de meublé avant 3 ans après la livraison. Mais la convention sur les droits de succession a été préservée (ouf).

Oui comptablement il existe l’amortissement fiscal, mais cela reste pour le logiciel et l’investissement dans le capital des entreprises innovantes, reste encore à démontrer que l’entreprise est innovante ! Voir l’émission sur M6 " Qui veut être mon associé"  ou les Simoncini, Larcheveque et autres Delphine André ont trouvé le moyen d’investir de s’enrichir en défiscalisant sans contestation possible du fisc.  Leurs investissements étant rendu public, il sera difficile de démontrer le contraire

En terme de travaux, pour moi, la défiscalisation en LMNP restera le Censi-Bouvard, le reste n’est qu’amortissement.
On voit bien là la limite de langage entre amortissement et défiscalisation. Mais peut être que je fais aussi un abus de langage, ce qui m’arrange big_smile

Je vous vois venir, Bernard, sur le terrain du déficit foncier, est-ce une défiscalisation ?
Si l’acte du déficit foncier permet de réduire son impôt, on ne peut pas parler de défiscalisation puisque c’est un acte comptable et pas un règle fiscal a proprement parler. 
L’objectif est le même, et surement contestable lors d’un contrôle fiscal, mais ayant eu plusieurs contrôles (URSSAF et Fiscal)  j’ai appris a me méfier des mots et de leurs sens.

Je ne vous apprends rien, c’est juste pour l’explication de mon point de vue.

Cdt

Dernière modification par bascarol (10/04/2022 11h12)

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#18 12/04/2022 16h19

Membre (2017)
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OK. Merci pour ces clarifications. En gros, si je comprends bien, pour résumer

- amortissement : permet de payer moins d’impôts sur les loyers du LMNP (donc dans la limite des loyers du LMNP mais possible d’étaler sur plusieurs années si amortissement > loyers une année donnée)

- défiscalisation : permet de payer moins d’impôts tout court grâce à une règle fiscale (ex : dûe travaux d’économie d’énergie), donc par exemple permet de réduire l’impôt sur le salaire

Mais au final, en terme de ce qu’il rentre ou sort de ma poche, ça revient un peu au même : il s’agit de 2 mécanismes pour qu’il y en ait moins qui sorte de ma poche wink

Bernard2k a écrit :

La bonne logique, c’est que les travaux devraient s’amortir sur la même durée que le composant qu’ils remplacent.

Vous voulez dire qu’acheter un immeuble à rénover ou acheter un immeuble déjà rénové revient au même d’un point de vue amortissement ? J’ai toujours cru que c’était plus avantageux de faire soi-même les travaux pour l’amortissement justement (sans parler de la diminution des frais de notaire qui est relativement négligeable). Pouvez-vous éclaircir ma lanterne ?

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#19 12/04/2022 16h50

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Sur l’amortissement, je ne saurais me substituer à un expert-comptable ni à un fiscaliste.

En cas de doute, relire le Bofip…
tout cette partie
BIC - Amortissements - Règles de déduction | bofip.impots.gouv.fr
et notamment :
BIC - Amortissements - Règles de déduction - Durée et taux d’amortissement - Durée normale d’utilisation des biens amortissables | bofip.impots.gouv.fr
Bofip qui est bien peu clair car l’administration se refuse à donner des durées standard d’amortissement.

Voici mes quelques réflexions, qui sont peut-être simplistes :
- Le principe même de la décomposition en composants vient de l’idée qu’un composant en fin de vie doit être remplacé.
- manifestement dans un immeuble tel qu’envisagé, on achète : le terrain, les murs, planchers et toiture, et les menuiseries. Tout le reste est en fin de vie et doit donc être remplacé, donc tout le reste n’a aucune valeur.
- donc, je ventilerais le prix d’achat de l’immeuble en : terrain (non amorti), les murs, planchers (= structure, telle durée, telle proportion de la valeur), toiture (= étanchéité, telle durée, telle proportion de la valeur), et les menuiseries extérieur (telle durée, telle proportion de la valeur). zéro euro sur les composants HS tels qu’électricité, plomberie et revêtements.
- ensuite, les travaux permettent de refaire à neuf l’électricité, la plomberie, et tous les revêtements. Je ventile donc les factures de travaux dans 2 à 3 composants, selon les répartitions habituelles, par exemple 3 composants : électricité / sanitaire et plomberie / agencement et revêtements. Or, par exemple, quelle est la durée de vie d’une installation électrique refaite à neuf ? J’aurais tendance à dire 25 ans. En tout cas pas 10 ans. Dans un tel immeuble, on est sur le renouvellement total d’un composant, et non pas sur de simples travaux d’entretien, et c’est pour cela qu’il me semblerait inadéquat d’amortir les travaux sur 10 ans.

Je ne prétends pas avoir raison. Chacun est libre de penser différemment et chacun reste responsable de ses déclarations à l’administration fiscale.

Dernière modification par Bernard2K (13/04/2022 08h47)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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