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#26 01/10/2020 14h18

Membre (2012)
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je pense que la problématique RP est différente car ce ne sont pas les mems critères et niveaux d’exigence.
Après, si on part du postulat que y’a d’autres investisseurs, cela veut dire que di un bien est visible par nos mirettes, c’est qu’il n’a pas été  choisi par d’autres investisseurs chevronnés, c’est donc qu’’il est pas bien, et donc je ne le prends pas. Ainsi, on ne fait jamais rien.

Je pense néanmoins être plutot d’accord sur le fond et, étant moi-même dans l’invest sur la région, j’émet de grosses réserves sur le projet et surtout sur la demande mais, en l’absence de précisions, ne peut pas vraiment confirmer.
Le niveau de risque me semble important. Certes localisations peuvent valoir cette prise de risque, mais beaucoup non.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#27 01/10/2020 14h37

Membre (2010)
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Un homme averti en vaut deux
mais je suis d’avis de laisser Bed43fr apprendre de cette expérience et de nous la raconter au fur et à mesure des épisodes


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#28 01/10/2020 20h15

Membre (2011)
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lemouz a écrit :

je pense que la problématique RP est différente car ce ne sont pas les mems critères et niveaux d’exigence.

Les critères sont certes différents, mais niveau exigence, je vois pas en quoi l’un nécessite plus d’exigence que l’autre.

lemouz a écrit :

Après, si on part du postulat que y’a d’autres investisseurs, cela veut dire que di un bien est visible par nos mirettes, c’est qu’il n’a pas été  choisi par d’autres investisseurs chevronnés, c’est donc qu’’il est pas bien, et donc je ne le prends pas. Ainsi, on ne fait jamais rien.

Oui, mais là on parle d’un bien inoccupé depuis 6 ans, donc potentiellement en vente depuis 5 ans.
Entre le bien en vente depuis 6 mois, limité aux investisseurs et celui en vente depuis 5 ans, devenu la blague dans le village, y a un fossé.

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Favoris 2   [+8]    #29 04/10/2020 15h08

Membre (2020)
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Bonjour à tous,

Nouveau ici, je me permets néanmoins de contribuer à votre questionnement puisque je me reconnais dans votre situation. Le plus simple est de vous résumer mon expérience. Je ferai prochainement une présentation de ce projet, mais cela me prendra du temps et je pense que vous apprécierez d’avoir mon retour d’expérience dès maintenant.

Je parle uniquement du point de vue opérationnel, étant non résident j’ai eu d’autres considérations d’un point de vu montage financier:

- Acquisition mi 2016 d’un ancien bâtiment artisanal pour le transformer en immeuble d’habitation de 6 appartements (une bonne affaire je pensais, 150k€ négocié 110k€) dans une ville moyenne du sud ouest (80k habitants)

- Déclaration d’ouverture de chantier 4ème trimestre 2017 et début des travaux immédiatement après.

- Abandon du chantier par le maître d’œuvre (SARL) en janvier 2018, qui a ensuite a été liquidé alors que le retrait de l’ancienne toiture venait d’être fait (désamiantage). C’était pourtant une entreprise de la place, mais qui a été cédée sans m’en informer (départ retraite du gérant/salarié). La reprise du chantier par un autre maître d’œuvre (archi DPLG) a nécessité 5 mois. Puis il a fallu faire de nouvelles études (négligées par le premier maître d’œuvre ont été faites), déposer un PC modificatif, convaincre l’Architecte des Bâtiments de France, ce qui m’a laissé un bâtiment découvert durant près de 30 mois.

- Défaillance entreprise générale de maçonnerie en janvier 2018 et abandon du chantier. J’ai découvert que l’avancement validé par maître d’œuvre était incorrect, surfacturé de 8k€ HT, que j’essaie toujours de récupérer. En liquidation. J’avais confiance au maître d’œuvre, d’autant plus que je n’étais pas sur place pour suivre l’avancement.

- Plainte du voisinage mi-2018: le bâtiment est mitoyen, et deux voisins se plaignent d’infiltrations chez eux. Le chantier a été abandonné une fois l’ancienne toiture (étanche) déposée. Une procédure judiciaire est en cours.

- Faillite de mon assurance Dommage Ouvrage qui me couvrait également en TRC (mars 2018). La plupart des assureurs en Dommage Ouvrage opérant en France le font en Libre Prestation de Service. J’avais évité celles basées à Gibraltar, j’avais choisi une enregistrée au Danemark. Le fond de garantie danois ne m’a rien donné. J’ai donc du souscrire une nouvelle assurance.

- Budget du chantier. Au départ, le maître d’œuvre avait estimé les travaux à 278k€ HT. Ça sera environ 640k€. J’ai sûrement été naïf de croire cette estimation initiale, mais il y a eu des reprises de fondations, des démolitions en plus, des renforts additionnels, considération de prix trop faibles (pour avoir le marché de maîtrise d’œuvre, il devait faire travailler des entreprises qu’il connait). Une partie du surcoût résulte aussi à une mise en œuvre plus qualitative. Les honoraires d’architecte augmentent dans la même proportion.
Sans compter les autres frais induits : Assurance Dommage-Ouvrage et Constructeur Non Réalisateur (de 1 à 2% du coût des travaux et honoraires techniques), Assurance TRC et RC MoA, Mission de contrôle technique (exigée par l’assurance en DO, qui coûte facilement 1% du coût des travaux), coordination SPS (en particulier en cas de désamiantage, travaux en hauteur, …), abonnements/consommation eau/électricité, taxes d’aménagement, frais d’huissier (PC et état des lieux des existants), frais financiers (dossier de prêt, …). Pour moi au total c’est environ 8% du coût des travaux.

- Covid: Les travaux ont repris en début d’année 2020 mais arrêtés par le Covid. Puis le charpentier n’était pas disponible. Fin des travaux prévue au premier trimestre 2021.

J’ai néanmoins eu de la chance dans cette situation, car j’avais une épargne importante qui m’a permis de préfinancer une part importante du projet. Si les travaux effectués fin 2017 avaient été fait sur financement (et sans réserves) en comptant uniquement sur la mise en exploitation du bien pour rembourses ces travaux, j’aurais dû payer des mensualités de prêt alors que le bâtiment était en péril et ne rapportait rien! Mon objectif est de couvrir les mensualités par les loyers, et que l’opération n’impacte pas mon niveau de vie.

Il m’est arrivé de douter de mon investissement en raison de ces nombreuses complications, mais j’ai su me remotiver et surtout j’ai pu avancer plus de 400k€. J’ai appris énormément et vous apprendrez, je vous le concède. Mais c’est une sacré aventure, que je ne répèterai pas de la même façon.

Dans tous les cas, vous êtes le maître d’ouvrage, le client final. Vous allez supporter tous les aléas et tous les risques. Il faut bien les identifier pour les maitriser. Vous serez seul.

Je dirai que les points suivants sont primordiaux:
- Bâtiment existant: outre l’excitation de refaire vivre un vieux bâtiment et de vouloir faire une affaire, il faut connaître précisément l’état du bien. En plus des diagnostics légaux, faites réaliser des études de structure et géotechniques coordonnées par votre archi/maître d’œuvre + bureau d’étude. Cela vous évitera de prendre un plomb de ce côté là (cela fait rapidement quelques dizaines de milliers d’euros de plus, sans compter le temps). Il est parfois plus facile de démolir pour reconstruire…

- TVA: Bien étudier le taux de TVA applicable. Le taux de TVA réduit ne s’applique que dans des conditions spécifiques. Si vous refaites toutes les cloisons, électricité, chauffage, plomberie, ça sera un bâtiment neuf, et donc soumis à un TVA normale.

- Savoir s’entourer de personnes de confiance, et toujours garder un œil critique sur le chantier.

Tout ça pour dire que ce n’est pas si facile que ça, mais si vous aimez les défis, évaluez bien les risques et les abordez de manière pragmatiques, cela pourrait en faire un beau projet. Il faut éviter d’avoir le regret d’être passé à côté d’un projet qu’on pensait très bon, ou se mettre (et sa famille) dans une situation financière difficile.

Si vous vous lancez, je vous suivrai avec plaisir.

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#30 06/10/2020 16h43

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ESTJ

Je suis en train de finaliser mon projet et un doute m’assaille, je lis et j’entends partout que quand on divise il faut prévoir des places de stationnement. La maison de ville que je vise n’a aucun garage et aucune possibilité de créer une place de stationnement,  est-ce que ça signifie que le droit de diviser me sera refusé lors de l’examen de ma déclaration préalable de travaux par le service instructeur de la mairie ?

Je m’étais déjà posé la question il y a quelques semaines et j’avais appelé le service urbanisme qui m’avait dit qu’il n’y avait pas besoin de créer des places de parking étant donné que j’allais rénover une maison existante, sans création de nouvelles surfaces et que la création de parking concernait les constructions nouvelles. Mais sur le net j’ai lu que la division créait des lots (de 1 lot je passe à 5 lots) et par conséquent nécessitait la création de parking.
Je lis des cas sur le net de personnes qui se sont vues accorder des choses à l’oral et refusé ensuite lors de l’instruction du dossier donc j’ai très peur que cela m’arrive.

Quel est votre avis?

Voici l’extrait du PLU concernant les places de stationnement :

PLU a écrit :

Article UA-7 – Stationnement
Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être
assuré en dehors des voies et emprises publiques.
1) Pour les constructions à destination d’habitation, il est exigé :
- 1 place de stationnement par tranche de 80 m² de surface de plancher.
- 1 place de stationnement par logementpour les logements locatifs financés avec un prêt aidé
par l’Etat.
- En cas de réhabilitation de constructions à usage d’habitation, les places de stationnement
existantes devront être à minima conservées. Il ne pourra pas être exigé de créer des nouvelles
places de stationnement.
2)  Pour les immeubles à destination d’habitation et de bureaux, il est exigé :
- 1 local pour le stationnement des deux-roues dont les caractéristiques minimales doivent
répondrent aux normes en vigueur.

Dernière modification par bed43fr (06/10/2020 16h49)


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#31 06/10/2020 16h54

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De ce que je comprend du PLU, vous êtes dans ce cas :

PLU a écrit :

- 1 place de stationnement par tranche de 80 m² de surface de plancher.

Une place de parking par logement.
Après, de ce que j’ai compris, c’est chaque mairie qui fait selon son envie, donc difficile de dire en avance.

Pour finir, la division/création de place de parking est un sujet déjà évoqué sur ce forum, ici ou .
Avez vous consulté ces archives (et surement d’autres, j’ai pas cherché bien loin) ?

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#32 06/10/2020 17h44

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ESTJ

Oui j’ai lu des tas de posts du forum IH, de sites/blogs et visionné de nombreuses vidéos et ils disent toujours de faire attention à ce point… J’y fais très attention depuis le début du projet au point qu’il m’angoisse mais je ne sais pas comment obtenir une réponse valable de la mairie avant d’engager des frais.
S’ils me refusent la division je n’ai aucun plan B! (une maison de 320m² est inlouable!)


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#33 06/10/2020 18h15

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C"est pas bien compliqué = condition suspensive dans la promesse ou le compromis de vente (impérativement chez votre notaire évidemment).


Par vent fort, même les pintades arrivent à voler

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#34 06/10/2020 18h19

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Bonjour,
à la lecture de votre PLU il semble bien que vous n’avez pas besoin de création de places - si j’étais vous je me déplacerais en rendez vous au service instructeur de la mairie pour confirmer (pas seulement l’appel que vous avez fais).
J’ai deux cas similaires que j’ai eu
- maison divisée en 4 appartements mais j’ai du créer 4 places de parking - mise en copropriété et revente de lots
- maison de village - aucune possibilité de créer du parking - renseignement en mairie, aucune dérogation possible.
Je fais donc une colocation de 6 chambres dans 180m2 car je ne peux pas diviser (bon je m’étais renseigné avant l’achat). La rentabilité à la revente est bien entendu nettement moins bonne.
Stocri

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#35 06/10/2020 19h01

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ESTJ

DDtee a écrit :

C"est pas bien compliqué = condition suspensive dans la promesse ou le compromis de vente (impérativement chez votre notaire évidemment).

Mais si je fais ça c’est que j’ai déjà payé mon maître d’oeuvre (marché de travaux, architecte pour les plans etc)

Je voudrais avoir des certitudes avant de m’engager.
J’ai écrit à la mairie pour au moins avoir une confirmation par mail (plutôt qu’oral) mais je vais peut-être prendre rendez-vous avec le service instructeur pour être sûr à 100%!


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#36 07/10/2020 08h42

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Bonjour,

Le problème de la division, c’est typiquement un sujet qui augmente la complexité et le risque d’un projet. C’est l’un des sujets qui font que c’est un projet pour investisseur avisé, et pas pour débutant. Comme on vous le dit depuis le début. Comme PaulDE l’a brillé rappelé avec son histoire personnelle, à laquelle vous n’avez pas réagi d’ailleurs.

Le problème de la division se pose de la façon suivante :
- faire des appartements dans une maison (sans pour autant créer des "lots" au cadastre), est-ce une division au sens de l’urbanisme ? Du coup, faut-il déposer une demande d’autorisation, et laquelle ?
- si je me passe d’autorisation d’urbanisme, quelles sont les conséquences ?
- en particulier, sans autorisation d’urbanisme, est-ce que Enedis va accepter la création d’un compteur par appartement, plus un pour les communs ?

Je vais vous décevoir : je n’ai pas la réponse à ces questions. Et je ne suis même pas certain que la réponse soit unique et définitive. J’ai l’impression que la réponse pourrait être "ça dépend".

La seule chose que je peux vous dire : quand je ne sais pas,
1) je creuse par moi-même. Les textes de loi, la jurisprudence… Je ne laisse aucune pierre non retournée.
2) je pose la question à des professionnels. En l’occurrence, je serais tenté de poser une question d’urbanisme… à un urbaniste.

Dernière modification par Bernard2K (07/10/2020 08h45)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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[+1]    #37 12/10/2020 07h00

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ESTJ

J’ai posté dans le mauvais post la dernière info : le devis affiné de mon MoE est tombé ce weekend et je laisse tomber cette affaire.
Mais je me disais que ça intéresserait peut-être d’autres personnes de connaitre les coûts estimés de la rénovation (ça servira longtemps via la fonction recherche du forum smile)

Pour cette maison de 320m², pour la création de 5 logements T2/T3 et partie communes (tout est HT), les coûts maxi estimés sont :
Gros oeuvre : 32750€ (incluant un hérisson pour tout le rdc, le traitement de la fissure et enduit des façades)
Couverture : 10895€ (incluant 2 velux)
Placo : 51031€ (incluant doublement de tous les murs extérieurs et doublement/isolation de tous les plafonds pour isolation phonique)
Plomberie/sanitaire/VMC : 40910€
Carrelage/faïence (coins cuisines + sde) : 7640€
Electricité : 46986€ (incluant interphone visio, convecteurs radiants, pose des linky etc)
Menuiseries : 40460€ (PVC plaxé puisque ABF, incluant les portes palières)
Revêtement des sols : 13368€ (ragréage + sols PVC quasi partout)
Peinture : 30515€
Total : 274k€ HT ce qui donne 300k€ TTC + environ 20k€ pour le MoE

Au final ce ne sont pas les ABF et les défauts structurels de la maison (traitement fissure dans les 10k€, hérisson pour refaire le plancher dans les 3k€, ravalement à la chaux plutôt que crépis standard surcoût de 10k, fenêtres PVC Plaxés surcoût de  10k€) qui font que cette maison est une mauvaise affaire, car ces coûts là je les aurais intégrés dans la négo du prix d’achat, ce sont plutôt les coûts rédhibitoires pour l’aménagement intérieurs :
- 50k de placo là où j’en attendais 30k
- 40k de plomberie là où j’en attendais 20k
- 50k d’élec là où j’en attendais 20k
- 30k de peinture là où j’en attendais 20k
Cela fait presque 100kTTC de surcoût par rapport à l’optimum envisagé, ce qui plombe totalement ce projet et mes éventuels projets futurs de rénovation. En effet par appartement on est à 10k de placo, 8k de plomberie, 10k d’élec et 6k de peinture soit un total de 34k€ HT de rénovation hors sols/menuiseries.

Comme cela m’a été conseillé je vais débuter avec un projet plus petit, avec uniquement un peu de rafraichissement.
J’ai appris énormément sur cette étude de cas, merci à tous les participants! big_smile


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#38 12/10/2020 07h08

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Cela fait 1000€/m2, ratio habituellement utilisé pour une rénovation complète (hors gros oeuvre).

Par contre, vous avez oublié une enveloppe pour les aleas, il y en a toujours. Donc à votre place, j’aurai rajouté 10% en plus par sécurité.

Votre décision finale est la bonne. Commencez par un projet abordable. Vous ferez des erreurs sans trop de conséquences et vous apprendrez.


Faire et laisser dire

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#39 12/10/2020 21h51

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PaulDE, le 04/10/2020 a écrit :

Bonjour à tous,

Je dirai que les points suivants sont primordiaux:
- Bâtiment existant: outre l’excitation de refaire vivre un vieux bâtiment et de vouloir faire une affaire, il faut connaître précisément l’état du bien. En plus des diagnostics légaux, faites réaliser des études de structure et géotechniques coordonnées par votre archi/maître d’œuvre + bureau d’étude. Cela vous évitera de prendre un plomb de ce côté là (cela fait rapidement quelques dizaines de milliers d’euros de plus, sans compter le temps). Il est parfois plus facile de démolir pour reconstruire…

- TVA: Bien étudier le taux de TVA applicable. Le taux de TVA réduit ne s’applique que dans des conditions spécifiques. Si vous refaites toutes les cloisons, électricité, chauffage, plomberie, ça sera un bâtiment neuf, et donc soumis à un TVA normale.

- Savoir s’entourer de personnes de confiance, et toujours garder un œil critique sur le chantier.

Merci pour votre lucidité et qu’un dieu de la construction vous entendent, vous soulevez les 3 items d’une construction/Rénovation parfaite.

lachignolecorse a écrit :

Cela fait 1000€/m2, ratio habituellement utilisé pour une rénovation complète (hors gros œuvre).

Par contre, vous avez oublié une enveloppe pour les aléas, il y en a toujours. Donc à votre place, j’aurai rajouté 10% en plus par sécurité.
.

Bonsoir,

Mon dernier chantier en MH, 49 appartements 3600€/m² gros œuvre inclus, sans ascenseurs. Si j’enlève le GO c’est -10% au m²

Il y a pas de règle dans les ratio, même si bien souvent on peut en déduire.

10% d’aléas c’est beaucoup. Je compte 2% en standard et 5% quand le chantier est risqué.

Au plaisir de vous lire.

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#40 13/10/2020 07h49

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ESTJ

MH?
3600€/m² c’est vraiment beaucoup, vous faites du très haut de gamme o_O


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[+1]    #41 13/10/2020 08h17

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Sur un bâtiment très ancien, il n’y a pas de ratio qui tienne. Il faut faire du cas par cas.

Sur le pourcentage pour aléas : 2 à 5 %, pour un chiffrage très précis, oui. Pour le chiffrage du maître d’oeuvre de bed43fr, j’ai peur que 10 % soit encore insuffisant. En fait, ce n’est pas qu’un pourcentage pour aléas, c’est un pourcentage pour "aléas, oublis et sous-estimations".

Il y a ce passage très intéressant dans le post de PauDE:

Puis il a fallu faire de nouvelles études (négligées par le premier maître d’œuvre ont été faites), déposer un PC modificatif, convaincre l’Architecte des Bâtiments de France

Pourquoi reprendre les études après coup ? Parce qu’elles n’avaient pas été faites correctement. Parce que le premier maître d’œuvre avait négligé des problèmes, en disant "ça fera bien". D’ailleurs, pourquoi cette SARL a-t-elle été liquidée peu de temps après sa transmission ? Très probablement à cause d’erreurs sur des chantiers précédents, qui ont rattrapé l’entreprise (un procès perdu par exemple).

Donc, il faut vraiment bien s’informer sur la réputation du maître d’œuvre, et sur sa capacité à gérer ce genre de chantier.

Dès qu’un bâtiment est ancien ou présente des défauts inquiétants (fissures, amiante, etc), il faut vraiment étudier très précisément le bâtiment et le projet. Le bâtiment, en général, c’est vraiment compliqué. J’ai l’impression que beaucoup d’apprentis investisseurs considèrent qu’un bâtiment est une enveloppe solide, immuable, une sorte de grand parallélépipède qui n’attend qu’eux et dans lequel il n’y a plus qu’à faire du neuf à grands coups de placoplâtre. C’est un peu plus compliqué que cela.

Je ne peux pas vous raconter sur quoi je travaille en ce moment… mais je peux vraiment vous confirmer, de première main, que le bâtiment, c’est compliqué. D’ailleurs, j’y retourne.

Dernière modification par Bernard2K (13/10/2020 08h25)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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#42 13/10/2020 09h33

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bed43fr a écrit :

MH?
3600€/m² c’est vraiment beaucoup, vous faites du très haut de gamme o_O

Bonjour,

MH oui,
Haut de gamme, non, appartements destinés à la location. Donc rien d’ostentatoire.
Les ABF imposent des matériaux comme de la tomettes au lieu du carrelage dans les parties communes, un ravalement à la chaux avec les inconvénients des "murs qui pleurent" donc faut traiter le mur avant… c’est pas vraiment le même prix.
Les normes sont aussi a respecter (PMR, Accès, RT, parking, traitement humidité, VMC, Sanitaires, courant fort/faible, ect…) 


Norme RT 2005 car permis de 2010 donc avant 2012, modifié en 2016 et heureusement sinon le budget était 28% de plus, voir impossible dans certains cas.
Du RT2012 sur du MH est mission impossible ou hors couts.

Bernard,
Comme vous dites les ratios n’ont pas de réalité d’un bâtiment à l’autre.
Effectivement un bâtiment ca vie, ca bouge, ca doit respirer, les murs sont des matériaux vivants.  On doit faire avec le terrain plus ou moins stable et pas l’inverse.

Quand les investisseurs auront compris cela, ils entretiendront les murs comme ils se doit et banniront le cache misère, que je vois trop souvent, pour éviter des dépenses futurs, inutiles et intolérables.

Un exemple :
Bâtiment en IDF, pas d’entretien des murs ni réparations des lézardes car trop cher.
30 ans après la construction, ils ont du faire 2 500 000€ TTC à partager en 46. Pendant 10 ans ils ont refusé les réparations, le cout à été x 6 ensuite.

Comme vous Bernard, j’y retourne car cette fois-ci j’ai un joint de dilatation sur un immeuble qui fait un caprice.

Bonne journée

Dernière modification par bascarol (13/10/2020 09h36)

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#43 13/10/2020 13h13

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Pour les lecteurs qui se poseraient la question "MH" c’est, sauf erreur de ma part, pour "Monument Historique". Cela explique en partie les coûts…

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#44 13/10/2020 15h42

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bed43fr, le 12/10/2020 a écrit :

Total : 274k€ HT ce qui donne 300k€ TTC + environ 20k€ pour le MoE

Au final ce ne sont pas les ABF et les défauts structurels de la maison (traitement fissure dans les 10k€, hérisson pour refaire le plancher dans les 3k€, ravalement à la chaux plutôt que crépis standard surcoût de 10k, fenêtres PVC Plaxés surcoût de  10k€) qui font que cette maison est une mauvaise affaire, car ces coûts là je les aurais intégrés dans la négo du prix d’achat, ce sont plutôt les coûts rédhibitoires pour l’aménagement intérieurs :
- 50k de placo là où j’en attendais 30k
- 40k de plomberie là où j’en attendais 20k
- 50k d’élec là où j’en attendais 20k
- 30k de peinture là où j’en attendais 20k
Cela fait presque 100kTTC de surcoût par rapport à l’optimum envisagé, ce qui plombe totalement ce projet et mes éventuels projets futurs de rénovation. En effet par appartement on est à 10k de placo, 8k de plomberie, 10k d’élec et 6k de peinture soit un total de 34k€ HT de rénovation hors sols/menuiseries.

Comme cela m’a été conseillé je vais débuter avec un projet plus petit, avec uniquement un peu de rafraichissement.
J’ai appris énormément sur cette étude de cas, merci à tous les participants! big_smile

Meme si je comprends votre decision je ne comprends pas le motif… Votre estimation de départ était de 250K/300KE. et vous étiez partant motivé!

Votre decision est la bonne, soyez en assuré


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#45 13/10/2020 16h38

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ESTJ

Relisez mon post de départ, il était question de 250k€ de travaux, pas plus or là on en est à 320k€ (avec des postes comme l’élec ou le plomberie qui ont doublé), ça fait 70k€ de trop alors qu’on est juste sur une estimation! (et si au final ça devait faire 350k je suis marron). Je ne peux pas rattraper ce surcoût sur le prix d’achat : la maison est affichée à 159k, j’espérais la négocier à 100k, déjà j’avais peu de chance d’y arriver, mais la négocier à 30k… aucun chance! D’ailleurs quand je l’ai dit à l’AI il n’a pas moufté, il m’a pas conseillé de faire l’offre. Mais il n’a pas dit non plus qu’elle était surévalué, il espère sans doute toujours qu’un pigeon passera par là.


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Favoris 3    #46 13/10/2020 17h19

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bed43fr a écrit :

Mais il n’a pas dit non plus qu’elle était surévalué, il espère sans doute toujours qu’un pigeon passera par là.

Il n’y a pas de secrets. Pour faire une vraiment bonne affaire il faut soit :

1- Voir un truc que les autres acheteurs potentiels n’ont pas identifiés : Comment réparer simplement un truc impressionnant mais pas grave, comment modifier grandement l’attrait du bien sur son marché, comment transformer le bien pour le promettre à un nouveau marché plus prometteur…

Il faut pour ce 1 avoir donc une expérience très supérieures à la moyenne des "chercheurs de biens".

2- Arriver avant les autres acheteurs potentiels : grâce à un apporteur d’affaire, en contactant les vendeurs avant qu’il ne mettent le bien sur le marché, en déclenchant l’envie de vendre un bien au départ pas destiné à la vente…

Il faut pour ce 2 avoir une démarche de recherche très pro-active et très supérieures à la moyenne des "chercheurs de biens".

En dehors de ces hypothèses, à fortiori sur un marché où la demande est forte, aucune chance de trouver autre chose qu’un bien très moyennement intéressant (sauf si j’ai négligé une autre hypothèse ?)


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#47 13/10/2020 17h35

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@DDTee, il y a le bien surévalué, car le vendeur a estimé le bien et que l’agent immo n’a pas voulu être trop brutal.
Donc il attend quelques offres pour montrer noir sur blanc que le bien vaut trop cher.

Et je parle pour l’avoir vécu en temps que vendeur!

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#48 13/10/2020 18h13

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Bernard2K a écrit :

Sur un bâtiment très ancien, il n’y a pas de ratio qui tienne. Il faut faire du cas par cas.

Je confirme complètement le propos de Bernard2K. Je dirai même que dès qu’il y a de l’existant, il est difficile de s’en tenir à des seuls ratios (sauf peinture ou si le bâtiment est assez moderne pour disposer de documents tels que construit [plans de réseaux, masse, …]).
Au plus il n’est pas possible d’apprécier l’état d’un immeuble, au plus il faut être prudent. Je ne sais pas s’il est possible d’accorder avec le vendeur d’un bien la réalisation d’essais géotechniques/sondages/autres (lors du compromis), mais je pense que ça serait utile dans certains cas où les bâtiments sont assez dégradés ou que la transformation envisagée est conséquente. Dans ce cas, il ne faut pas avoir peur de dépenser quelques milliers d’euros avant l’acquisition du bien pour savoir où on met les pieds si on y va. A intégrer dans le coût total du projet.

Mon dernier exemple… de la semaine passée : devis révisé de plâtrerie dont les prix unitaires prennent en moyenne 9% en 18 mois.

J’ai demandé à mon architecte de trouver un autre plâtrier et voici la réponse:

Mon archi a écrit :

"Connaissant bien le marché ici, nous ne trouverons pas d’entreprise sérieuse à des prix inférieurs. J’ai aussi vérifié les quantités et n’ai pas trouvé d’incohérence. Il faut également savoir que, sur le chantier, vu la complexité du projet, nous aurons des adaptations à faire. Il est donc très important d’avoir une entreprise fiable. Ce qui est le cas de celle-ci. Enfin, Monsieur XXX, pour répondre à notre demande de démarrage rapide, a intégré ce chantier dans son planning pour nous « garder une place » alors qu’il n’a aucun engagement écrit.

La réponse dit tout. Donc mon objectif est de limiter l’impact de cette hausse, en négociant avec l’artisan.

Au final, c’est le Maître d’Ouvrage qui paie… 7k€ de plus et le plâtrier sait que j’ai besoin de lui… c’est probablement pour ça qu’il a revu ses prix, au prétexte des révisions de certaines quantités. Mais je vais essayer de limiter la hausse…

bed43fr, je salue votre décision lucide. Mais je comprends l’entrain grisant des premiers business models lorsque vous convoitez une ruine, et obtenez des ratios extraordinaires, en se disant que c’est votre immeuble, que vous n’aurez pas de copro, peu de charges et donc une rentabilité encore meilleure! Les lots de second œuvre ne sont pas à négliger, loin de là! vous pouvez facilement prendre une cartouche! C’est là où j’avais les estimations initiales les plus fantaisistes (seuls le carrelage, cuisines et peinture avaient été correctement estimés par "M. l’économe en bâtiment").

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#49 13/10/2020 18h35

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gunday a écrit :

@DDTee, il y a le bien surévalué, car le vendeur a estimé le bien et que l’agent immo n’a pas voulu être trop brutal.

Effectivement, mais le bien sur estimé (par agence ou le vendeur en direct) n’est pas un cas particulier mais le cas général wink


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Favoris 2    #50 14/10/2020 09h27

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@gunday : J’ajoute que je ne vois pas pourquoi le bien surestimé constitue une bonne affaire. Certes, le vendeur va finir par accepter de redescendre au prix du marché ; mais ça n’en fait pas une bonne affaire. Au contraire, l’acheteur aura dépensé son temps et ses talents de négociateur pour faire revenir à la raison une personne ; alors que si ce vendeur avait été raisonnable dès le début, bien des efforts auraient été épargnés.

Par contre, il y a très peu de chance que le vendeur passe directement de surestimé à sous-estimé. Ca va déjà être difficile de le faire redescendre au prix du marché, alors pourquoi diable serait-il disposé à descendre encore plus bas ?

PaulDE, le 13/10/2020 a écrit :

Au plus il n’est pas possible d’apprécier l’état d’un immeuble, au plus il faut être prudent. Je ne sais pas s’il est possible d’accorder avec le vendeur d’un bien la réalisation d’essais géotechniques/sondages/autres (lors du compromis), mais je pense que ça serait utile dans certains cas où les bâtiments sont assez dégradés ou que la transformation envisagée est conséquente.

Oui, bien sûr que c’est possible. Les deux extrêmes sont :
- "monsieur le vendeur, votre bâtiment me plaît tellement que je vais faire les études, essais et sondages nécessaires, entièrement à mes frais. Pour le cas où je n’achèterais pas, je vous donnerai les rapports pour que vous puissiez les communiquer à vos futurs acheteurs. Est-ce que vous êtes d’accord ?" (acheteur = grosse poire très mûre)
- "monsieur le vendeur, votre bâtiment est une telle ruine que je n’envisagerai de l’acheter que si vous faites telles études, essais et sondages, dont je vous donne la liste, entièrement à vos frais. De plus, il faudrait que j’ai tous les résultats d’ici 1 mois, sinon je passerai au projet suivant. Pour vous, ça ne sera pas de l’argent perdu, car si je n’achetais pas, vous auriez les rapports pour que vous puissiez les communiquer à vos futurs acheteurs. Est-ce que vous êtes d’accord ? " (acheteur intransigeant).
Et, entre ces deux extrêmes, tout est possible : ça se négocie.

Les lots de second œuvre ne sont pas à négliger, loin de là! vous pouvez facilement prendre une cartouche! C’est là où j’avais les estimations initiales les plus fantaisistes (seuls le carrelage, cuisines et peinture avaient été correctement estimés par "M. l’économe en bâtiment").

Ah ah, votre premier maître d’œuvre était un économiste du bâtiment ? Ca contribue à expliquer vos déboires !

Dernière modification par Bernard2K (14/10/2020 09h37)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

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