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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 27/01/2022 10h58

Membre (2017)
Réputation :   0  

Bonjour à tous,

Je viens quérir quelques conseils d’investisseurs immobiliers aguerris.

J’envisage d’acheter un appartement à Saint-Etienne pour le découper en 1 studio et 3 T2. Le détail est en dessous, l’appartement est bourgeois, en état moyen. En terme de travaux, les pièces sont déjà là, il est facile à découper avec un couloir centrale pour distribuer les petits appartements. Les sols sont bons. Tout le reste est à faire. Il est très bien situé au pied du tram dans la grande rue (idéal pour les étudiants), en plein centre ville. Les tailles des appartements sont de 19, 33, 34, 35.

J’aurais deux appartements donnant sur rue (passante tram et voiture) et deux donnant sur cours calme et vis à vis assez loin (15m).

Au niveau travaux, le point qui me parait compliqué est qu’il n’y a qu’un seul point d’évacuation WC/douche/cuisine en bout d’appartement. Mon idée est de surélever le couloir central de 30cm sur 10m pour faire passer l’évacuation. Ce qui demandera aussi de surélever les WC et douches et de créer des marches pour descendre dans les appartements.

Est-ce que ça vous semble être un bon investissement ? Le CASH FLOW (353 € / mois) ne me semble pas énorme vu le montant total de l’investissement (234 000€). J’ai l’impression que le prix d’achat n’est pas vraiment en dessous du marché (il s’agit d’une succession, le bien est vide depuis 5 ans, les 4 vendeurs de l’indivision ne semblent pas pressés et pas forcément d’accord sur le prix plancher). Cela me ferait passer à 35% d’endettement environ.

Autre chose, j’ai peur que la hauteur sous plafond (3m20) fasse fuir les locataires par peur des coûts de chauffage.

Qu’en pensez-vous ?

Merci pour vos réponses.

Samuel

----------------------

MON PROFIL : Enseignant-chercheur fonctionnaire titulaire, 35 ans,  TMI=30%, salaire 2500€ nets mensuel + revenus locatif existant : 2000€ mensuel. Crédit mensuel : 1000€.
APTITUDES : j’ai beaucoup de temps disponibles, j’ai déjà rénové un appartement entier, mais je souhaite délégué pour celui-ci. Je n’habite pas sur place.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Appartement, 1er étage, lumineux, 130m2, bourgeois avec moulures et 3m20 de hauteur sous plafond, copro de 6lots, hauteur sous plafond 3m20, orienté Est-Ouest.
- Année : 1900
- Inhabité
- syndic bénévole
- Chauffage individuel gaz (chaudière vetuste)
- persiennes
- cours intérieure
- Compteurs d’eau et d’électricité individuels
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires, toiture et façade en très bon état

LOCALISATION DU BIEN

- Saint-Etienne centre, au pied du tram
- Rue passante, tram et voiture

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire  : 130000 (FAI) + 11120 (notaire) = 141120€
- Loyer envisagé optimiste = 450*3 (T2) + 400 (studio) = 1750 € hors charges
- Apport : 13000
- Mensualité de crédit : 1140€

- Travaux immédiats :
    - dépose : 10m2 de dalle d’amiante, une ancienne cuisine, une ancienne salle de bain
    - à créer : 4 salles de douche, 4 kitchenettes, toute l’électricité à refaire 4 tableaux élec + peintures, 2 murs d’isolation phonique entre les appartements, 4 portes d’entrée, surélévation du couloir pour faire passer les évacuations dessous
- Coût des travaux immédiats : 97500 € (750 € / m2)
- Rentabilité brute : 8,8 %

RÉGIME D’EXPLOITATION : LMP au régime réel simplifié (je dépasserai le seuil LMNP). Avec les amortissements, je devrais avoir 0€ d’impôts.

CASH FLOW
- 353 € / mois (sans vacances) hors CFE et URSSAF
- 185 € / mois (avec 10% de vacances) hors CFE et URSSAF

Mots-clés : découpe, immobilier, lmp (loueur en meublé professionnel), évacuation

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#2 27/01/2022 12h28

Membre (2018)
Réputation :   22  

martinsa a écrit :

Autre chose, j’ai peur que la hauteur sous plafond (3m20) fasse fuir les locataires par peur des coûts de chauffage.

Qu’en pensez-vous ?

Bonjour Samuel,

je laisse les experts répondre sur la globalité du projet et je rebondis sur la hauteur du plafond :  à vous de transformer cet inconvénient en avantage.
Les vieux appartements berlinois ont aussi de très hauts plafonds . On gagne vraiment beaucoup de place en installant des lits mezzanine de bonne qualité.

J’en ai fait fabriquer un sur mesure pour la chambre de ma fille et c’est super ( pas comme  un lit Ikea qui bouge dès qu’on se retourne). :stable, solide, démontable et remontable.
Pour moi, cela en vaut vraiment la peine , surtout pour celui de 19 m2.

Je vous mets le lien vers le site du menuisier, bon c’est en allemand mais vous pouvez toujours  jeter un oeil aux photos:  Lits Mezzanine


We agree to disagree

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#3 27/01/2022 12h41

Membre (2021)
Réputation :   5  

Bonjour,

Cela paraît bien contraignant votre histoire de surélever le couloir et les wc/douches…

Je ne suis pas un expert du secteur, mais ce que je comprends est que Saint Etienne est une ville avec déjà beaucoup d’offre locative. Vu les rentabilités possibles, est-ce que ça vaut le coup de s’embêter autant pour un 8.8%?

Il me semble aussi que vous oubliez le tableau électrique pour les nouveaux communs. Vous devrez aussi créer 5 compteurs électriques, ce qui vous oblige à faire une demande à l’urbanisme (si St Etienne l’exige), et à faire passer Enedis, qui va vous facturer tout ça.

Les sols sont bons : qu’en est-il quant aux nouvelles sdb ? sous les cuisines ?

Avez-vous penser à l’isolation nécessaire pour que vos logements soient au moins DPE D ?

Les frais montent vite, je suis en train d’acheter une grande maison bourgeoise "du même style" (avec les plafonds aussi à 3.25m au rdc), division en 12 appartements.

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Favoris 1    #4 27/01/2022 12h47

Membre (2018)
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Le cas m’inspire les commentaires suivants :

- Il existe une file dédiée à l’immobilier à St-Etienne
- La situation locative à St-Etienne ne semble pas favorable au bailleur (tensiomètre locatif)
- Le prix de revient / m2 (1085 + 750) me semble élevé par rapport au prix moyen de l’immobilier à Saint Etienne, d’autant plus que vous n’abordez ps le chauffage et l’isolation dans votre exposé. Quelle est la classe énergétique du logement ?
- Vous n’abordez pas exactement le problème de la division du logement : si vous entendez louer indépendamment les 4 logements, vous rentrez dans les règles relatives à la division… Plein d’embuches possibles :
* obligations éventuelles du PLU pour la création de logement (en particulier en termes de parking)
* interdiction de diviser et/ou interdiction de louer des pièces meublées dans le règlement de copropriété,
* puissance disponible insuffisante sur la colonne montante électrique surtout si vous envisagez un chauffage électrique
* accord de la copropriété pour ajouter 3 boîtes aux lettres et pour, le cas échéant, les travaux sur les murs porteurs (passage de câbles, de canalisations…)
* problème de gestion des moulures pour la création des salles de bain… les moulures coupées, c’est pas top…
* risques d’obstruction sur les eaux vannes..
* le fait de diviser en 4 logements va augmenter considérablement la taxe foncière.
- Je pense que la copropriété sera très hostile à votre projet : on passera de 6 à 9 logements, risques de fuites d’eau…

Canyonneur

Edit : réponse recoupant en de nombreux points celle de 048e qui a réagi un peu plus tôt que moi !

Dernière modification par Canyonneur75 (27/01/2022 13h01)

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#5 28/01/2022 08h45

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Merci pour toutes ces infos. Je pense ne pas partir sur celui-là du coup, vous m’avez suffisamment refroidi ^^ surtout en ce qui concerne la faisabilité de la découpe et le prix. J’en étais déjà un peu conscient mais l’entendre d’habitués c’est toujours mieux.

Mais, étrangement, je cherche depuis novembre sur Saint-Étienne et j’ai l’impression que le vent à tourné depuis le COVID. Tous les agents disent la même chose : tout part très vite, il y a plus d’acheteurs que de vendeurs et les bonnes affaires deviennent difficile à trouver. Bon, je patiente smile

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#6 28/01/2022 09h13

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Le prix d’un appartement en très bon état à Saint-Etienne est de 1000 €/m².
Le prix d’un appartement à rénover est plutôt dans les 500 €/m² voire moins.
Donc, vous payez deux fois trop cher, puis vous le portez à un prix de revient de 1750 €/m² ce que vous ne retrouverez jamais sur le prix de revente (puisqu’il faut bien revendre un jour).
Dans des zones fortement décotées comme Saint-Etienne, il faut acheter très bas puis faire une grande partie des travaux soi-même si l’on veut atteindre une bonne rentabilité.
Par ailleurs, il n’y a pas assez d’infos sur la copropriété. En copropriété, vous n’êtes pas vraiment propriétaire, vous êtes copropriétaire. Acheter un appartement dans une copropriété, c’est accepter de rentrer dans une communauté, son règlement, son fonctionnement, son ambiance et ses charges. Et, sur un projet de division, l’accord de la copropriété est loin d’être gagné d’avance. Il faut bien comprendre dans quoi on met les pieds.

Les indivisaires vont devoir attendre un autre pigeon !

Edit : d’après votre présentation, vous êtes à Mulhouse. Franchement, ça n’a aucun sens d’investir à Saint-Etienne en étant à Mulhouse ! Cyberpapy rapportait les paroles d’un vieux marchand de biens "si je dois prendre la voiture pour y aller, c’est que c’est trop loin". C’est peut-être un peu excessif mais il y a beaucoup de bon sens dans cette maxime. Si vous étudiez attentivement votre secteur (disons jusqu’à 1 heure de voiture de chez vous), vous devriez trouver de bonnes opportunités qui seront, ensuite, bien plus faciles à gérer.

Dernière modification par Bernard2K (28/01/2022 09h37)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#7 28/01/2022 09h38

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Merci pour ce conseil. Concernant les prix à Saint-Étienne, c’est aussi ce que j’entends mais j’ai l’impression que 1000€ en bon état et 500€ à refaire c’était les prix en 2017-2018 avant la crise COVID maintenant, je ne trouve rien dans ces prix là.

Voici l’extraction de patrim pour les appartements entre 100 et 140m2 dans le secteur centre ville de Saint-Etienne de juillet 2021 à décembre 2021 :


Je constate le prix moyens est 1300€/m2. Et cela n’inclue pas toujours les frais d’agence. Peut-être est-ce seulement l’effet post covid et cela ne va pas durer mais en tout cas, cela semble bien réel dans les transactions.

Concernant le lieux, j’ai un projet de déménager en Isère, donc je regarde autour. Mais en Isère, il semble difficile de trouver de bons rendements. Voilà pourquoi je regarde Saint-Étienne, facile d’accès en train ou en voiture.

Dernière modification par martinsa (28/01/2022 10h49)

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#8 28/01/2022 14h46

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Et cela n’inclut pas non plus le montant des travaux effectués suite à l’achat de ces biens. On peut voir des prix bas mais un montant de travaux important qui font que la transaction revient plus cher qu’un autre bien plus cher au m² mais avec moins de travaux.
Patrim, DVF et consors sont des indicateurs, mais ne se substituent pas à ce que disait Bernard2k, à savoir la valeur estimative du prix au m² sur MeilleursAgents comparée aux prix de vente du Bon Coin par exemple.

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#9 22/02/2022 21h44

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elbobo, le 28/01/2022 a écrit :

Et cela n’inclut pas non plus le montant des travaux effectués suite à l’achat de ces biens. On peut voir des prix bas mais un montant de travaux important qui font que la transaction revient plus cher qu’un autre bien plus cher au m² mais avec moins de travaux.
Patrim, DVF et consors sont des indicateurs, mais ne se substituent pas à ce que disait Bernard2k, à savoir la valeur estimative du prix au m² sur MeilleursAgents comparée aux prix de vente du Bon Coin par exemple.

Pour suivre d’assez près le marché à Saint Etienne, je ne serai pas aussi catégorique que Bernard2K sur son estimation.
Le prix moyen actuel semble se fixer à 1100 euros, par exemple je vois des prix beaucoup plus élevés que d’habitude dans le quartier de la Metare par exemple qui n’est pourtant pas très attractif.
Les biens à 500eur/m2 même en plateau, les immeubles à 100.000eur comme on le voyait en 2017, 2018, je n’en vois absolument plus.
Les biens sans gros défauts se vendent assez vite il est vrai et les vendeurs refusent souvent des offres pourtant assez généreuses (j’ai vu des collègues se voir refuser des offres à 1000eur/m2).

Comme expliqué, il faut essayer d’investir dans les bons quartiers et effectivement c’est une bonne idée de se promener le soir pour vérifier la sécurité et la fréquentation autour de la rue.

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#10 23/02/2022 08h11

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OK, les prix remontent. Est-ce que les loyers font de même ?
Concernant la demande locative, que disent la démographie et le taux de chômage ?
Et le profil des locataires, il s’améliore ?

Si les prix augmentent alors que les loyers n’augmentent pas, ça veut dire que les investisseurs acceptent des taux de rentabilité plus bas. Par le jeu de la concurrence entre les villes, Saint-Etienne a été très attractif, avec des rendements de l’ordre de 10 %. Je me rappelle même un forumeur qui se plaignait qu’il n’arrivait pas à vendre des bureaux loués, avec une rentabilité de 14 % : ça n’était pas suffisant pour attirer les acheteurs ! Ces rendements élevés étaient en contrepartie de risques : risques d’impayés, d’effraction etc. certainement supérieurs à la moyenne ; risque de tomber sur un bâtiment nécessitant de lourds travaux (les prix et loyers bas n’encouragent pas à rénover et beaucoup d’immeubles sont entretenus a minima), risque que la valeur du bien continue à baisser… Est-ce que ces risques ont diminué tant que cela ?

En tout cas, Saint-Etienne étant très attractif pour les investisseurs, ils achètent à tour de bras et les prix remontent. Du coup, on ne doit pas être loin d’avoir pléthore d’offre locative. Si c’est bien le cas, il faudra alors que les bailleurs améliorent leur offre, en offrant des biens parfaitement rénovés, sans forcément pouvoir augmenter le loyer. Les biens disposant d’un "plus", tel qu’une terrasse, sont un gros avantage en cas d’excès d’offre locative.

Cette baisse du rendement accepté par les investisseurs est un mouvement d’ensemble, national. De plus, il y a un rattrapage par rapport à un différentiel géographique trop important : il ne pouvait pas avoir durablement 3 % à Lyon et 10 % à Saint-Etienne, alors qu’il n’y a qu’une heure de route entre les deux villes.

Est-ce que tout cela fait du projet de notre ami un bon projet ? Une découpe d’appartement, avec l’incertitude sur l’obtention de l’autorisation de la copropriété, avec les travaux… et tout cela mené depuis la Moselle ?

Ne pas oublier non plus ce que je disais dans le fil sur Saint-Etienne : les bonnes affaires sont pour les Stéphanois. Les Lyonnais et autres "étrangers" viennent visiter le vendredi et le samedi, quand les bonnes affaires sont déjà parties. C’est mathématique. Quand un candidat acheteur répond "ah me je ne peux pas venir avant samedi, je travaille, et puis je suis loin" alors que la demande suivante est "je peux visiter dès que possible, j’habite à deux pas", et bien c’est le stéphanois qui l’a. Les gens qui sont sur place et disponibles pour sauter sur toutes les occasions ne voient pas exactement le même marché que les gens qui viennent de loin.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2022 08h13)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

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#11 23/02/2022 12h14

Membre (2018)
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Merci pour votre retour Benard2k.
Je partage votre analyse sur le projet, 1700eur/m2 pour Saint Etienne ca pourrait arriver mais c’est très incertain, en principe avant covid de 2010 à 2018 par exemple, les prix avaient plutot tendance à stagner.
En tous les cas, pour moi très mauvais calcul en prenant autant de risques et de temps personnels sur ce genre de travaux. Autant saisir un T2 dans le centre à 1200 ou 1300eur du m² en excellent état, ca serait nettement moins risqué. Les meilleurs affaires, il faut quelqu’u sur place ou être stéphanois.
Pour le locatif, il y a les candidats étudiants qui sont de bons dossiers mais à fort taux de rotation et il possible d’avoir des dossiers acceptables de jeunes travailleurs.

Je n’ai pas eu de soucis de location dans mon cas et je suis à distance également.

Par ailleurs petite remarque, les prix Patrim incluent les comm d’agence non? Seuls la partie "ameublement" est sorti du prix publié par le notaire.

Dernière modification par Letuche57 (23/02/2022 12h20)

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