Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à notre newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 14/01/2021 00h50

Membre (2015)
Réputation :   11  

Bonjour
je viens de trouver un bien en périphérie d’une métropole, que je vous soumets car je n’ai pas d’expérience avec ce type de montages.

Bâtiment insalubre, accès rapide à la rocade

9 appartements composent le bien :
•    1 studio de 16m² à 18 000 €
•    2 pièces de 31m² à 28 000 €
•    2 pièces de 29m² à 41 000 €
•    2 pièces de 33m² à 65 000 €
•    2 pièces de 39m² à 150 000 €
•    2 pièces de 47m² à 140 000 €
•    3 Pièces de 67m² à 201 000 €

Plus deux appartements non mis en vente :
•    Propriétaire 1, qui refuse de s’occuper du bien, prêt à se faire saisir au lieu de le mettre en vente avec les autres
•    Propriétaire 2, injoignable, pas de coordonnées connues
Le bâtiment est squatté, sans syndic. L’estimation pour la remise en l’état du bâtiment est probablement de 150.000 EUR pour les espaces communs.

Le prix au m2 aux alentours est élevé, donc l’opération de rachat de l’ensemble des lots, travaux et revente (ou mise en location) peut être intéressante.
Le prix d’achat du bâtiment entier, pour les 9 lots, serait probablement d’environ 850k. Les travaux seront de 150k (parties communes) et au moins 350k (privatives). En rajoutant 150k (frais de notaire, travaux imprévus, frais légaux…) on arrive sur un budget de 1,5 M.

Si je peux résoudre la question des 2 lots non mis en vente, je compte créer une SCI et l’ouvrir à des investisseurs afin de financer l’opération.

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.

Est-ce que ce montage est possible ? Pour une société classique, ça consisterait en une création de société suivie par une augmentation de capital ouverte, mais je ne sais pas si la même logique peut s’appliquer aux SCI.

Mots-clés : augmentation de capital, immobilier, insalubrité, investisseur, montage, sci (société civile immobilière), travaux

Hors ligne Hors ligne

 

#2 14/01/2021 18h44

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

Bonjour,

letouriste a écrit :

Bonjour

Si je peux résoudre la question des 2 lots non mis en vente, je compte créer une SCI et l’ouvrir à des investisseurs afin de financer l’opération.

Avant tout pourquoi "des investisseurs" investiraient dans votre projet ?
Qu’elle est leurs intérêts ?

letouriste a écrit :

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.

Vous n’apportez rien, ils finances tout, et vous gérez tout ?
Qu’elle est votre expérience dans ce domaine ?
Votre niveau de responsabilité vis a vis des investisseurs,
votre assurance,
les garanties apportés
Le retour sur investissement
Rentabilité, % garantie ?
ect…

Voila les questions que vous devriez vous poser avant toutes réflexions sur un montage (SCI)

Pascal.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 14/01/2021 18h57

Membre (2020)
Réputation :   91  

Je ne suis pas sûr de bien comprendre la démarche. Si vous avez les compétences pour réaliser un tel projet, vous trouverez comme la majorité des marchands de bien un financement de l’ordre de 70-80% de l’opération, et vous pourrez refinancer la moitié des fonds propres via du crowdfunding. Cela me semble bien plus intéressant que de partager l’equity du projet.

Sur votre modèle, quels seraient les engagements de chacun ? Quel est le résultat prévisionnel d’une telle opération ? Les risques ? Les délais ?

Pour ma part, le fait même de poser une telle question me fait avoir des doutes sur le fait que vous ayez les compétences pour réaliser un tel projet. En tout cas ce sera sans moi !

Hors ligne Hors ligne

 

#4 14/01/2021 19h37

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
Cela ne vous fait pas peur d’avoir des squatters à "virer"?
Pas simple comme situation…

Hors ligne Hors ligne

 

#5 14/01/2021 23h20

Membre (2015)
Réputation :   11  

bascarol a écrit :

Bonjour,

Avant tout pourquoi "des investisseurs" investiraient dans votre projet ?
Qu’elle est leurs intérêts ?

Pour participer au projet, non ?
Le prix au m2 attendu à la revente est environ le double du coût. Il me semble une opération intéressante.

letouriste a écrit :

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.
Vous n’apportez rien, ils finances tout, et vous gérez tout ?
Qu’elle est votre expérience dans ce domaine ?
Votre niveau de responsabilité vis a vis des investisseurs,
votre assurance,
les garanties apportés
Le retour sur investissement
Rentabilité, % garantie ?
ect…

J’ai ma présentation détaillée sur le site. J’ai acheté une dizaine de biens, avec travaux, pour revente ou mise en location. Par ailleurs, j’ai géré quelques sociétés. Le "niveau de responsabilité vis a vis des investisseurs" est celui de tout gérant vis-à-vis de ses investisseurs, comme établi par la loi. Mon assurance: pareil.

La rentabilité garantie… je ne sais pas à quoi mène cette remarque. Mon banquier ne m’offre aucune rentabilité garantie, sur aucun produit, sauf sur le livret A (0,50%). Connaissez-vous les prospectus d’investissement de tout fonds d’investissement, avec la mention "les performances passées ne sont pas garantie des performances futures / vous vous exposez à un risque de perte de capital" ? C’est la vie des investissements, ou au moins de tous ce que j’ai fait dans ma vie (sauf le livret A)

piwai a écrit :

Je ne suis pas sûr de bien comprendre la démarche. Si vous avez les compétences pour réaliser un tel projet, vous trouverez comme la majorité des marchands de bien un financement de l’ordre de 70-80% de l’opération, et vous pourrez refinancer la moitié des fonds propres via du crowdfunding. Cela me semble bien plus intéressant que de partager l’equity du projet.

J’ai beaucoup de biens immobiliers et j’ai de plus en plus de problèmes à trouver des financements auprès des organismes de crédit, dnc je ne pourrai pas porter le projet seul. Pour la partie crowdfunding, je ne l’ai jamais fait mais je ne voudrais pas avoir beaucoup de petits investisseurs. Au final ma démarche (recherche investisseurs en SCI) donnerait le même resultat.

piwai a écrit :

Pour ma part, le fait même de poser une telle question me fait avoir des doutes sur le fait que vous ayez les compétences pour réaliser un tel projet. En tout cas ce sera sans moi !

Merci, mais le message n’était pas destiné à vous solliciter.
Si vous relisez mon post, vous comprendrez que ma question concerne comment effectuer une répartition de capital entre associés en SCI sans respecter le pourcentage d’apport. Cela est assez classique dans les montages de projet immobiliers de taille importante, mais je ne l’ai jamais fait. Votre réponse me pose des questions ultérieures, sans répondre à ma demande.

Lyndon a écrit :

virer des squatteurs

en effet, c’est évidemment un point sensible.

Dernière modification par letouriste (14/01/2021 23h31)

Hors ligne Hors ligne

 

#6 15/01/2021 03h27

Membre (2019)
Réputation :   78  

letouriste a écrit :

Si vous relisez mon post, vous comprendrez que ma question concerne comment effectuer une répartition de capital entre associés en SCI sans respecter le pourcentage d’apport

Cette question ne me semble pas être présente dans le post initial dont je ne voyais pas votre intérêt.

letouriste a écrit :

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.

Est-ce que ce montage est possible ? Pour une société classique, ça consisterait en une création de société suivie par une augmentation de capital ouverte, mais je ne sais pas si la même logique peut s’appliquer aux SCI.

Il s’agit donc d’avoir avec une part la majorité  des droits de vote et des dividendes sans en supporter les pertes puisque c’est vos futurs associés qui devront pouvoir soit investir en cash soit par emprunt.

En soit, il s’agirait de faite des parts avec des droits de vote préférentiel et des droits financiers différents mais en dehors d’investisseurs familiaux, je vois pas trop l’intérêt pour vos associés : supportent plus les éventuelles pertes que les gains.

Hors ligne Hors ligne

 

#7 15/01/2021 08h32

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Bonjour,

une logique très simple : on définit d’abord le projet, ensuite on prend l’outil adapté au projet.

Le projet : achat-revente d’immobilier, c’est à dire activité des marchands de biens, c’est à dire une activité commerciale.

L’outil que vous voulez prendre : une SCI, société civile.

Donc, vous prenez un marteau pour visser une vis.

Vous n’avez donc pas effectué les prises de renseignement les plus basiques.

Vous n’avez pas non plus cherché à formuler clairement une question ou des questions, puisque ni Hub ni moi ni personne n’avons vu dans votre premier message la question que vous formulez dans votre deuxième message en prétendant qu’elle était dans le premier message.

En fait, la situation est la suivante : vous envisagez une opération commerciale potentiellement juteuse, mais pourtant, vous ne voulez pas faire le travail de l’étudier ; c’est évident quand on voit votre manque de préparation et de réflexion. Vous sous-traitez donc l’étude de ce cas aux forumeurs, en nous livrant les éléments en vrac. Vous ne voulez pas faire le travail, vous le sous-traitez donc aux autres (qui sont bénévoles, les bonnes poires).

La seule explication que j’y vois, c’est que vous croyez tellement peu à ce projet infaisable, que vous ne voulez pas y travailler, pour ne pas dépenser bêtement votre temps sur un projet qui n’a aucune chance d’aboutir. Vous ne voulez pas non plus faire appel à des professionnels pour répondre aux diverses questions, pour ne pas dépenser bêtement votre argent sur un projet qui n’a aucune chance d’aboutir. Par contre, comme c’est quand même plaisant de rêver à des châteaux en Espagne, vous voulez bien qu’on travaille à votre place. Vous semblez penser : "Sait-on jamais, des fois que les foreumeurs me livrent toutes les solutions sur un plateau ; des fois qu’ils aient une baguette magique qui transforme une catastrophe annoncée en un projet faisable et juteux ; ça ne coûte rien d’essayer !".

Personnellement, je viens de renoncer à un achat, pour cause de défaut rédhibitoire, après plusieurs jours à travailler dessus, et deux déplacements : que de temps et d’argent perdus ! J’aurais peut-être dû sous-traiter au forum plutôt que de faire le boulot moi-même : qu’en pensez-vous ? (*)

Bref, je trouve que ce n’est vraiment pas correct comme démarche.

Comme vous l’avez compris, je ne prendrai pas part à ce grand n’importe quoi.

(*) je réponds à ma propre question : non, je n’aurais pas dû sous-traiter. Le fait d’avoir fait le boulot moi-même n’est pas du temps et de l’argent perdus, car j’ai acquis de l’expérience. La prochaine fois que je verrai un bien avec ce défaut rédhibitoire, je pourrai l’écarter très vite, car j’aurais l’expérience à ce sujet. J’ai dépensé du temps et de l’argent cette fois-ci, pour en économiser à l’avenir.

Dernière modification par Bernard2K (15/01/2021 10h24)


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #8 15/01/2021 11h48

Membre (2015)
Réputation :   61  

Bonjour,

Je me dévoue pour vous livrer une piste.

Ce que vous voulez faire, c’est participer à une société dans laquelle vous apporterez votre savoir-faire et votre disponibilité pour la remise à niveau de l’immeuble, tandis que vos associés apporteront la trésorerie nécessaire au financement de l’opération.

Dans cette situation, vous devez constituer une société dans laquelle vous ferez ce que l’on appelle un apport en industrie tandis que vos associés feront un apport en numéraire.

Ce montage est juridiquement possible pour toutes les formes de sociétés, à l’exception de la SA et de la SCS : donc en théorie, ça marche.

La difficulté pratique à laquelle vous allez être confronté est de convaincre des investisseurs sur la valorisation de votre savoir-faire et de votre temps disponible.

Point d’attention : l’apporteur en industrie n’apporte, par définition, pas de cash lors de la constitution de la société ; en revanche, si l’opération se passe mal, il peut être amené à contribuer financièrement aux pertes, comme tout associé.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 15/01/2021 12h34

Membre (2019)
Réputation :   8  

Bonjour,

Je me permets de revenir sur cette partie de votre message:

letoursite a écrit :

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.

J’attire votre attention sur une certaine prudence à avoir dans la manière de "lever des fonds" auprès de ces investisseurs.
Si vous comptez sur un petit nombre d’investisseurs de votre réseau je pense que la question ne se pose pas mais si vous envisagez par exemple vous appuyer sur des CGP, le SC ne peuvent pas faire d’offre au public de leurs tires (pour revenir sur votre idée d’"augmentation de capital ouverte").

De plus, même si encore une fois la question ne se pose peut-être pas si vous multipliez les opérations de ce genre via cette structure cela pourrait s’apparenter à la gestion d’un fonds immobilier ce qui est également règlementé.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 15/01/2021 13h28

Membre (2013)
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   131  

@Tchouikov  ce que veut faire letouriste rentre dans le cadre de la gestion de fonds, de patrimoine, voir promotion. Au vu de sa question sur le montage en SCI, il est clairement pas formé/informé/confirmé pour ce type d’opération. Il a encore moins les agréments pour.

Voir ci-dessous

Bobdocland a écrit :

De plus, même si encore une fois la question ne se pose peut-être pas si vous multipliez les opérations de ce genre via cette structure cela pourrait s’apparenter à la gestion d’un fonds immobilier ce qui est également règlementé.

C’est exactement cela.

Voila pourquoi mes questions! auquel il répond

letouriste a écrit :

Pour participer au projet, non ?
Le prix au m2 attendu à la revente est environ le double du coût. Il me semble une opération intéressante.

J’espère pour vous que vous êtes conseillé fiscalement, parce que le redressement sur ce type d’opérations pourrait être comment, dire… un peu douloureux.

Et commencer un projet en expliquant que vous ne financer rien dedans, ca commence mal pour les investisseurs. Car pour lancer un projet faut déjà y croire et donc mettre la main à la poche.

Pascal

Dernière modification par bascarol (15/01/2021 13h30)

Hors ligne Hors ligne

 

#11 16/01/2021 18h04

Membre (2015)
Réputation :   11  

Franchement, absent depuis un moment du forum, je retrouve un accueil exécrable. Je ne sais pas si c’est l’effet du confinement, mais c’était mieux avant.

Plein de critiques énervées sur des questions non posées (pourquoi "des investisseurs" investiraient dans votre projet ?, pas en SCI, cela sera sans moi monsieur !, risque de redressement fiscal, rentre dans le cadre de la gestion de fonds,  je vois pas trop l’intérêt pour vos associés), quand la question de base me semblait claire, vu que ça contient le seul point d’interrogation de mon post. Je la mettrais en gras la prochaine fois pour aider la compréhension :

Letouriste a écrit :

Je garderais la gestion du projet et une part de la SCI, sans apporter les fonds. Les investisseurs pourront investir, sans s’occuper du projet.

Est-ce que ce montage est possible ?

@Tchouikov merci d’avoir essayé de donner la seule piste de réponse, mais je ne veux pas faire un apport en industrie. Dans la pratique, l’évaluation de cet apport est compliqué et je crois très rare comme procédé. Dans d’autres sociétés on fait une création puis augmentation de capital pour arriver au même résultat, mais je me demande la pertinence de cette démarche dans le cas présent.

@Bernard2K, pour ne répondre qu’à vous : je vous lis souvent avec plaisir car vous êtes précis. Je ne vois pas ce que votre pavé vient faire ici, car personne ne vous demande de "prendre part à ce grand n’importe quoi" ni de "livrent toutes les solutions sur un plateau", ni rien d’autre, car je n’ai qu’une simple question, à laquelle personne n’a donné une piste valable de réponse. Vous auriez pu très bien vous en passer de me répondre, je n’en aurai pas pris ombrage.

Juste pour votre commentaire sur la SCI : évidemment vous êtes plus précis à l’écriture qu’à la lecture. Je ne sais pas encore comment mener ce projet, car son dénouement dépendra du projet des investisseurs. Comme j’ai dit, je pourrais renouveler et vendre, ou bien renouveler et louer. La structure de la société sera différente dans les 2 cas. Pour l’instant, je pense que le projet est intéressant, et je voulais simplement un avis sur comment financer le projet. Dommage que l’ensemble des réactions noient cette simple question sous un tas de discours autour de sujets inutiles et franchement pénibles.

Du coup je vais gérer personnellement toutes les questions, comme j’ai toujours fait, sans incommoder ni vous ni personne ici. Je voudrais éliminer ce fil, car profondément inutile au vu des réponses acides, et de votre message qui ne vous rend pas honneur.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 16/01/2021 18h37

Membre (2015)
Top 5 Année 2022
Top 5 Année 2021
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 10 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2644  

Pour résumer :
- vous exposez un projet sur un forum de discussion où tous les intervenants sont des personnes bénévoles, dans leur temps libre.
- ces personnes font des remarques et des critiques sur ce projet. Ils le discutent, comme on peut s’y attendre sur un forum de discussion.
- Tchouikov apporte une réponse parfaitement valide à votre question, vous le remerciez pour avoir "essayé de donner la seule piste de réponse". Voilà une façon très péjorative de désigner son message. Il n’a pas essayé, il a réussi. Il n’a pas donné une piste, il a donné une réponse parfaitement valide.

Donc, en fait, vous vous attendiez à ce que les gens répondent de façon parfaitement compétente et disciplinée à votre question ? Et vous êtes outré qu’ils aient osé faire autre chose ? Vous ne confondriez pas les forumeurs avec un employé ou un prestataire qui, lui, doit effectivement se plier à vos ordres ?

Par ailleurs, si les gens font ces remarques, c’est en pensant sincèrement vous rendre service. Votre projet est vraiment mal embouché, à tous points de vue. Vous souligner ces problèmes est une façon de vous rendre service : soit pour bien vous alerter qu’il faudra y remédier ; soit pour vous montrer qu’il vaut mieux abandonner un projet avec autant de problèmes. Or, vous utilisez des expressions encore plus péjoratives envers ces remarques : ’exécrable", "critiques énervées".

Je suis désolé de vous le dire, mais confondre des "collègues de forum", qui ont parfaitement le droit de donner librement leur avis sur le projet qui est présenté (tant que c’est fait courtoisement), et qui vous rendent même service en le faisant (même si ça ne vous plaît pas), avec des subalternes qui devraient identifier immédiatement votre question et y répondre servilement, cela montre tout de même une certaine confusion de votre part pour ce qui est du fonctionnement des relations humaines. A mon sens, le problème de comportement, il est de votre côté.

Réservez vos réprimandes pour vos subalternes. Ici, on discute entre personnes égales et libres.


Marchand de biens et formateur en investissement immobilier.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 16/01/2021 20h40

Membre (2015)
Réputation :   11  

@Bernard2K Encore: je préfère vous lire sur des files tierces que vous avoir en interlocuteur.

"Avis de gens libres dans leur temps libre" : certes, cela ne m’outre pas. Mais avoir juste vos réprimandes absurdes et à côté de la plaque, par des gens que "cela sans moi, môssieur!" me semble très improductif, vu que je ne vous ai rien demandé (ni une réponse, ni de l’argent pour le projet). Et étant un des gens libres, je me permets de l’exprimer ici.

Vous vous attendiez à ce que je réponds de façon parfaitement compétente et disciplinée à votre question ? Et vous êtes outré que j’ai osé faire autre chose ? Vous ne confondriez pas les forumeurs avec un employé ou un prestataire qui, lui, doit effectivement se plier à vos ordres ?

Sur ce, j’arrête ce fil pour ma part. Au revoir

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur