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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/02/2022 18h59

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour, voici l’investissement que je compte faire. C’est mon premier gros projet et mon deuxième investissement. Le premier était une colocation dans un appartement avec très peu de travaux (5000).
Celui-ci comprend 6 appartement à rénover entièrement.

VOTRE PROFIL

- Professeur de mathématique,27 ans , 2100 net, un appartement (t3) en colocation pour 1500 de revenu brut
TMI de 30% pour 2021.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : faible.
- Fiscales : connait les bases.
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : faible.
- Sociales : je sais discuter avec mes interlocuteurs.
- Temps disponible : 10h par semaine + vacances scolaires.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 6 appartements (30 , 30 , 30 , 40 , 50 ,50m2) constituant les étages 1 à 3 (etage max) d’un immeuble.
- Année de construction avant 1948.
- Étage (sur un total de combien), luminosité, surface (au sol /carrez), ascenseur: 1, 2 et 3 sur 3, surface totale de 250m2 environ. Sans ascenseur.
- Déjà occupé ? Inhabité ? Inhabité (à refaire).
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? copropriété a deux, moi et le vendeur qui garde le local commercial  en rez de chaussée.
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? électrique.
- Volets isolants ou persiennes ? volet à poser.
- Espaces verts dans la copropriété ? une cour sans espace vert.
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? compteur élec linky individuel.
- Études de la copropriété : 2 copropriétaire, moi et le vendeur qui garde le rez de chaussée.

LOCALISATION DU BIEN

- IDF.
- Centre-ville d’une ville de 10 000 habitants.
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? 90% des locataires sont de la ville même d’après les agences.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? non. Les travaux une plus-value de 80 000.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 120 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 2650 (400 + 400 + 400 + 450 +500 + 500)
- Taux de vacance envisagé 10% = 265
- Frais de gestion locative envisagé si délégation 6% = 159
- Travaux immédiats:  170 000 (rénovation complète de l’intérieur des appartements, changement de 4 planchers). Devis en cours de négociation avec mon chef de chantier
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. 0
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) 0
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) je ne sais pas, la structure est nickel et les appartements seront refait à neuf.

- Taxe foncière hors TEOM 420 x 6 = 2520
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : ne sais pas
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : 2% = 50/mois

- Rentabilité brute : loyers / coût total de l’investissement prêt à louer : le coût total étant prix du bien + frais de notaire + travaux de rénovation + meubles si loué meublé coût total : 110 000 + 10 000 + 170 000 + 10 000 = 300 000 loyers : 2650 soit 2650*12/300 000 = 10,6%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats
(2650 x 09 -159 -50)x12 / 300 000 = 8,7%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport:  50 000 et 250 000 de crédit
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,2%
- Durée du crédit : 25 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : 20 000
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ? non

RÉGIME D’EXPLOITATION

- Location meublée BIC réel LMNP ou LMP

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 30 % mais beaucoup de déficit (170 000 de travaux)
- Cash flow positif ou négatif ? 2650 - 1000 (crédit) - 159 - 50 - 300 (charges) = 1100

Les travaux seront effectué par un un chef de chantier qui a son équipe. C’est un professionnel qui travail avec mon père depuis de nombreuses années.
Que pensez-vous de ce projet?

Mots-clés : immeuble de rapport, immobilier, travaux

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#2 23/02/2022 19h54

Membre (2021)
Réputation :   5  

Bonjour,

Cela ne paraît pas trop mal !

Quelques questions :
- Pourquoi le propriétaire actuel vend, et pourquoi seulement les étages ?
- Que contiennent les travaux ?
- Aurez-vous un DPE suffisamment bon avec les travaux ? Faites-vous ré-isoler les logements ?
- Coût des meubles ?
- Demande locative du coin ?
- Est-ce que vous ne sortez pas du LMNP, vu le montant des loyers et vos revenus ?
- Avez-vous l’accord de la banque pour le crédit ? Votre taux d’endettement semble élevé après opération.

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#3 23/02/2022 20h45

Membre (2022)
Réputation :   0  

Bonjour,.

Point par point:
Le propriétaire actuel vend car il n’as pas les fonds/ne sait pas faire les travaux. Il a acheté il y a 18 mois et n’as pas avancé…

Les gros-oeuvre est le remplacement du planchers de 4 pièces, puis tout le second-oeuvre à faire. Plomberie, élec, sol, isolation, peinture, sdb. Je ferai moi-même la peinture. Le reste par mon chef de chantier.

Le diagnostique du dpe date de 2017 par méthode non opposable et noté E. Je pense que le dpe sera suffisant après les travaux étant donné que l’isolation sera refaite (au moins D).

J’ai mis 10 000 à la louche pour le coût des meubles mais je pense qu’il faut probablement un peu plus. Je pense gagner la différence sur la négociation du devis (entre 5 et 10 000).

La demande locative semble correct. L’emplacement du bien est centre-ville, à 200m de la mairie, place du marché ect. D’après les agences un bien est reloué entre 2 semaines et 2 mois après un départ pour les t2.

Je pense sortir du lmnp, il faut que je me renseigne plus sur le lmp, mais comme il y a beaucoup de travaux, il ne dois pas y avoir d’impôts pendant quelques années. A vérifier.

Mon courtier est ok pour le projet, il me calcul 35% de taux d’endettement.

Merci pour votre message, il faut que je regarde bien les impôts au statu lmp.

Dernière modification par hydechel (23/02/2022 20h46)

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#4 23/02/2022 21h09

Membre (2021)
Réputation :   5  

Pour les meubles, ça dépend de ce que vous comptez dans "meubles": quid de la cuisine, meuble vasque, etc.? Si on compte la cuisine/meubles sdb + le reste, je mets personnellement entre 3 ou 4k par t2, plutôt 5 ou 6 par T3.

Attention au LMP, c’est très différent : cotisations RSI, imposition plus value à la sortie, etc. Je ne suis pas sûr que c’est le status qu’il vous faille. L’immeuble paraît possible en déficit foncier à mon sens, et ça vous réduira le turn over des meublés (à voir si la renta baisse).

Pour l’isolation, est-ce que vous réisolez les murs ? Sans ça, vous risquez de ne pas être D de mon expérience.

Dernière modification par 048e (23/02/2022 21h10)

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#5 23/02/2022 21h37

Membre (2022)
Réputation :   0  

Les 170 000 de travaux comprennent les sdb. Les meubles sont pour les cuisines, salons et chambres. Je compte 19 000 avec vos chiffres (3500 + 3500 + 3000 + 3000 + 3000 + 3000).

Pour le statu fiscal je comprends sur internet que le basculement de lmnp à lmp se fait sur le critère de revenu locatif brut. Peut-on rester en lmnp même si on dépasse les seuils (23 000 et 50% des revenus)?

Si on passe sur des location nus, le revenu mensuel passe de 2650 à 2150, mais le budget total ne baisse "que" du coût des meubles (19 000) et passe de 310 000 à 290 000. Le cash-flow passe de 1100 à 600. Cela change pas mal l’intérêt du projet je trouve.

Que pensez-vous de garder l’immeuble pendant les 8-10 ans sans impôts (à la louche) puis revendre à la découpe?

L’isolation sera sur les murs par l’intérieur et sous les combles.

Dernière modification par hydechel (23/02/2022 21h37)

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#6 23/02/2022 21h41

Membre (2021)
Réputation :   5  

Si les 2 critères sont vrais (au dessus de 23k et + de 50% de vos revenus), alors vous passez LMP obligatoirement.

Si vous souhaitez rester en meublé, la SCI à l’IS peut être une solution aussi, mais elle a son lot de spécificités, et je ne suis pas sûr qu’elle soit adaptée à vos envies (notamment en terme de jouissance du cashflow).

Si vous pouviez passer en LMNP, je vous dirais que garder 8 ans et revendre à la découpe est une bonne idée, mais pour moi, vous ne serez pas LMNP. En tout cas, pas sur tous les logements. Vous pourriez faire une partie LMNP, une partie déficit foncier ?

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#7 24/02/2022 00h26

Membre (2020)
Réputation :   3  

Si vos loyers LMNP dépassent 23k mais qu’ils ne représentent pas plus de 50% des revenus de votre foyer fiscal alors vous restez LMNP.
Concernant le rez de chaussée, de quel type de commerce s’agit-il ?
Votre bâtiment se trouve t-il dans le secteur des bâtiments de France?
Avez-vous posté une annonce test sur le boncoin, au montant de loyer que vous souhaitez pratiquer (voir légèrement supérieur) pour connaître exactement l’état du marché locatif ? C’est la meilleure façon de savoir s’il y aura de la demande. (En prenant bien entendu soin de répondre tout de même à ceux qui prendront la peine de vous écrire…)
Dans vos travaux, pensez dès maintenant à l’isolation phonique des logements, si vous souhaitez avoir le moins de turnover possible.

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