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#1 10/03/2018 17h01

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Bonjour,

Mon mari et moi possédons une maison de courée que nous devions revendre.
Elle est un peu défraîchie, une agence immobilière nous l’a estimée à 60 000 € ce qui me semble vraiment peu étant donné qu’elle est très bien située (dans une grande ville, à 2 pas du métro, vraiment proche de tout)

Pour l’instant, elle ne nous quasiment rien car elle est entièrement payée et ne nous coûte que 250 € de taxe foncière / an.

Nous n’habitons plus cette maison depuis quelques temps déjà et nous sommes déjà endettés par notre maison principale et nous n’avons plus d’apport.
Initialement, cette petite maison devait être vendue afin d’avoir des liquidités pour aménager notre maison principale et placer le reste de l’argent.
Notre projet initial est un peu perturbé par quelques éléments :
- le premier, c’est que je suis malade, qu’il y a un risque d’invalidité et donc de perte de revenus alors que je suis encore plutôt jeune donc un complément de revenus grâce à un loyer serait le bienvenu, même si ce n’est pas pour tout de suite
- le second, que nous pensions pouvoir la vendre bien plus que 60 000 €, mais plutôt dans les 90 000 €. A 60 000 €, je me demande si ça vaut vraiment le coup de la vendre, surtout si les acheteurs essayent de baisser encore le prix.

D’après l’agence, une maison de ce type pourrait se louer 550 € charges comprises une fois rénovée.

La maison :
C’est une maison de courée de 60m² constituée au rdc d’une pièce principale d’environ 16m², d’un cellier d’environ 4m², d’une avancée d’environ 12m² dans laquelle il y a une salle de bain avec baignoire, toilettes, lavabo et emplacement pour machines à laver. Le reste de l’avancée est pour l’instant ce qui sert d’entrée mais il y aurait la place de mettre une petite cuisine pour libérer de la place dans la pièce principale.
Au 1er étage : une chambre de 11m² et une de 6-7m² (chambre d’enfant)
au 2ème étage : une grande pièce de 16m² qui nous servait de bureau mais qui peut faire chambre parentale

Les travaux à faire :
- refaire le toit de l’avancée car il est actuellement en plaques ondulées translucides mais n’est pas du tout isolé
- changer les fenêtres (4 au total)
- poser une vraie porte d’entrée
- refaire l’électricité et poser des radiateurs électriques
- refaire l’arrivée de gaz pour qu’elle soit aux normes ou carrément le supprimer
- refaire les sols et les murs au propre (poser du carrelage, repeindre/retapisser les murs qui sont en torchis mais globalement en bon état sauf à deux endroits qu’il faudrait rafistoler)
- poser un linteau sur le mur porteur qui sépare l’entrée de la pièce principale, histoire d’agrandir un peu l’espace cuisine et l’ouvrir sur la pièce
- installer une cuisine
- dans l’idéal, il faudrait aussi isoler le mur de façade et le mur de l’avancée, les autres murs sont mitoyens

Auriez-vous un avis ou une suggestion ?

Mots-clés : immobilier, maison, rénovation

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[+1]    #2 10/03/2018 17h34

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Popples a écrit :

Elle est un peu défraîchie, une agence immobilière nous l’a estimée à 60 000 € ce qui me semble vraiment peu étant donné qu’elle est très bien située

Je vais être un peu brutal mais c’est le discours de 100% des gens qui sont déconnectés des réalités du marché. Si l’agent vous dit 60k€, attendez vous à le vendre ce prix là, ou moins. L’agent est susceptible d’augmenter le prix de l’estimation afin d’avoir le mandat, mais n’a aucune raison de sous-estimer volontairement la maison.
Ou alors, vous décidez que vous savez mieux que l’agent, et vous utilisez Patrim pour essayer d’estimer votre maison. Y a-t-il eu des ventes comparables dans les années écoulées (surface similaire et état similaire) ? Patrim vous dira à quel prix, ça vous permettra de voir à quoi vous attendre.
Regardez également les annonces existantes pour d’autres biens, pour voir comment se situerait le vôtre. N’oubliez pas que les prix de présentation ne sont pas les prix auxquels la transaction est conclue, et dans certaines zones il peut y avoir une grosse différence.

Voyons la description de votre bien :

Popples a écrit :

Au 1er étage : une chambre de 11m² et une de 6-7m² (chambre d’enfant)

Non. Une chambre de 11m² avec son dressing, mais 6-7 m² (j’imagine plutôt 6…) ça n’est pas une chambre.

Et les travaux à faire… en gros, tout est à faire, n’est-ce pas ? Et j’imagine que vous avez oublié de lister la salle de bains à refaire car elle sera au moins fortement démodée (vu le reste de la description). Donc vous partez sur une rénovation à 800€/m² (à la louche, surtout demandez des devis pour vous aider à vous décider), c-a-d 48k€ de travaux à prévoir en plus des 60k de prix de vente, soit un coût total pour l’acquéreur (hors frais de notaire !) de 108k€. À vous de voir si c’est cohérent avec le marché local ou si vous pouvez vraiment vendre "bien plus".

Faites ensuite le calcul de rentabilité locative. 550€ CC on va dire 530€ HC (je ne compte que la TEOM), donc un rendement brut de 5.8% pour un coût de 108k€. Il y a pire, mais il y a surtout mieux. Tout dépend de votre patrimoine actuel - si vous êtes fortement chargés en immobilier ça aurait sûrement du sens de vendre cette maison et d’acheter des actions, inversement si vous avez déjà un gros PEA etc. la mise en location peut se défendre.

Vu l’ampleur des travaux que vous décrivez, je pense qu’un rendement de 5.8% brut est insuffisant.

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#3 10/03/2018 17h54

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sven337 a écrit :

L’agent est susceptible d’augmenter le prix de l’estimation afin d’avoir le mandat, mais n’a aucune raison de sous-estimer volontairement la maison.

Il a au moins deux raisons de sous-estimer le bien : pouvoir le vendre plus vite et assurer sa commission en faisant baisser le vendeur.

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#4 10/03/2018 18h11

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Pas au stade de l’estimation avant mandat. Une fois le mandat signé, oui, il a intérêt à faire baisser le prix. Avant signature, pas vraiment. Par contre il arrive qu’il se trompe, et parfois de beaucoup, mais dans une ville qui a un métro il doit y avoir suffisamment de liquidité sur le marché pour qu’une erreur soit peu probable.

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#5 10/03/2018 18h22

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C’est le B,A BA du métier : inciter le vendeur à accepter un prix bas (ou le sonder en ce sens) de manière à assurer la commission. Le boulot de l’agent immobilier est de faire baisser le vendeur et monter l’acheteur, il n’est jamais trop tôt pour commencer la première moitié du travail.

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#6 10/03/2018 19h15

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Quelle est la commission de l’agence? Ils sont parfois gourmands sur ces petits biens. Avez vous la surface suivant loi Carrez? Sur les 16m2 du second, cela comprend la cage d’escalier?

Le prix annonce n’est pas surprenant. C’est le prix vu l’état. Toiture en fibro (amiante probable), torchis… et tout à refaire (Elec, gaz…).

Pour la solution à retenir, ce n’est pas à nous de statuer. Je connais bien ces maisons. Leur prix dépend aussi de la tenue de la couree et du quartier.

Vous savez 2 types de clientèle pour ma vente. Les investisseurs et les familles très modestes.

Je suis assez d’accord avec le niveau de loyer loué en l’état (500/550€) avec quelques travaux. Par contre, ce doit être une passoire thermique.

J’ai failli investir il y a quelques mois dans une maison de couree. Le prix maxi d’achat que je me suis fixé est 1000€/m2 pour que l’opération soit rentable (il n’y avait pas d’extension à ma maison mais surfaces et configuration quasi identiques)

Le plus rentable est de rénover complètement le bien et le louer en meublé  à des étudiants avec un seul bail (coloc). Vous pouvez espérer 700/800€HC pour 2 chambres. (Voir si vous pouvez passer à 3 avec l’extension). Le coût de la rénovation (50 m2, meubles inclus) etait de :
- 20000€ de matériaux
- 45000/50000€ si réalisé par une entreprise tous corps d’État

Avec un achat à 50000€ (Fai inclus) travaux réalisés par soi même, c’est rentable. J’avais prévu de faire une chambre au 1ier et une autre au second avec isolation phonique entre étages et cloisons pour isoler les chambres.

En rénovant totalement, vous êtes tranquille 10/15 ans sur le bâtiment.

Si vous rénovez a minima, vous devrez remettre un peu d’argent tous les ans pour maintenir un état acceptable. N’oubliez pas qu’on parle de taxer les passoires énergétiques. Si vous devez rénover, faites le avant de mettre un locataire dedans.

Pour les travaux, faites un emprunt.

Dernière modification par lachignolecorse (10/03/2018 19h17)


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#7 10/03/2018 23h41

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lachignolecorse a écrit :

Quelle est la commission de l’agence? Ils sont parfois gourmands sur ces petits biens. Avez vous la surface suivant loi Carrez? Sur les 16m2 du second, cela comprend la cage d’escalier?

Merci pour vos réponses !

Je pense que l’agence sous-estime car :
- il nous a dit qu’un de ses collègues cherchait une maison à rénover
- la maison se situe dans Lille, près d’Euratechnologie,
- aucune maison n’est dispo à 60000 € même.
- Je connais la maison de cette annonce : Maison en travaux et la mienne est quand même en bien meilleur état ! Celle ci n’a pas de salle de bain, les toilettes sont encore à l’extérieur, la mienne a une salle de bain neuve, les fenêtres ferment, même si elles sont en simple vitrage, au moins il n’a pas plu dans la maison.
- Les frais d’agence sont fixes : 9000 € / vente, or dans ce cas, il a tout intérêt à vendre pas cher et très vite pour multiplier les commissions
- L’agence assure auprès des acheteurs qu’ils pourront revendre au moins au même prix dans les x années suivant leur achat sinon ils sont remboursés de la différence (donc l’agence a encore une fois intérêt à ne pas vendre trop cher.)

lachignolecorse a écrit :

Le prix annonce n’est pas surprenant. C’est le prix vu l’état. Toiture en fibro (amiante probable), torchis… et tout à refaire (Elec, gaz…).

non pas d’amiante.

lachignolecorse a écrit :

Vous savez 2 types de clientèle pour ma vente. Les investisseurs et les familles très modestes.

Je suis assez d’accord avec le niveau de loyer loué en l’état (500/550€) avec quelques travaux. Par contre, ce doit être une passoire thermique.

Je suis d’accord pour les 2 types d’acheteurs potentiels. Un couple de bricoleurs pourrait facilement y habiter et rénover eux même. La maison en l’état est habitable, nous avons vécu dedans avec 2 bébés. Mais pour la louer, je considère qu’elle devrait être mieux isolée et rafraîchie.
Quand on y habitait, on ne dépensait pas tant que ça en chauffage car il n’y a qu’une façade qui est en contact avec l’extérieur. On chauffait avec un poêle à gaz au rdc et toute la maison chauffait assez rapidement.
La maison en elle même est habitable.
Pour la chambre de 7 m², en fait, le premier étage est divisé en 2 pièces et on avait mis une cloison pour séparer l’espace "chambre d’enfant" de l’escalier qui monte au 2e étage pour ne pas réveiller les enfants quand nous montions l’escalier. Cette cloison peut se retirer pour faire une chambre plus grande mais alors elle ne sera plus fermée. il y a la place d’y mettre un lit bébé et un lit d’enfant + table à langer.
La salle de bain est neuve, on l’avait refaite avant de déménager. Il faut juste retirer le lino posé au sol et mettre du carrelage pour faire plus propre.
Pour moi, les gros points ce sont le toit de la véranda et les fenêtres. Le reste c’est surtout de la déco, pas forcément donnée mais faisable soi même.

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#8 11/03/2018 02h05

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Une chose est certaine: vous n’êtes pas objectif, malgré tous vos arguments. Oubliez cette agence, 9000€ fixe ça aurait du vous faire fuir. Faites de nouveau estimer la maison et oubliez aussi l’annonce que vous avez vue sur leboncoin et qui va rester en ligne des mois en attendant le pigeon, ce n’est pas cela qui reflète la réalité du marché, ouvrez les yeux. Dans tous les coins de France vous trouverez des annonces de bien pourris à des prix élevés, libre à ceux qui veulent soi-disant vendre de ne pas vouloir vendre.

Vous répétez par deux fois comme pour vous rassurer que la maison est habitable, ça ne veut rien dire. Elle l’est pour vous, certainement pas pour celui qui va devoir mettre 90000€ dedans et envisager de sérieux travaux car vu la description que vous faites, ça fait peur et cela suffit à faire fuir l’immense majorité des acheteurs.

Méditez-bien ce post qui devrait être lu par toute personne voulant vendre un bien auquel il est attaché sentimentalement:
Je n’arrive toujours pas à vendre  | Immobilier
Quand je vous lis j’ai vraiment la même impression !

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#9 11/03/2018 07h27

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Comme l’indique Surin, faites estimer par 2 autres agences.

Quand aux 2 bricoleurs, ils préféreront acheter une 1930 avec travaux à 100000€ (et 70m2 mini).

SI c’est pour la louer, son prix a une importance moindre.


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#10 11/03/2018 08h33

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Popples a écrit :

Quand on y habitait, on ne dépensait pas tant que ça en chauffage car il n’y a qu’une façade qui est en contact avec l’extérieur.

C’est sûr qu’on peut voir les choses de cette manière. On peut aussi dire qu’une seule façade reçoit la lumière naturelle (et encore, de la courée, ça doit pas être bien lumineux). Moins sexy…

Popples a écrit :

Pour la chambre de 7 m², en fait, le premier étage est divisé en 2 pièces et on avait mis une cloison pour séparer l’espace "chambre d’enfant" de l’escalier qui monte au 2e étage pour ne pas réveiller les enfants quand nous montions l’escalier. Cette cloison peut se retirer pour faire une chambre plus grande mais alors elle ne sera plus fermée.

Une chambre, c’est 9m², et c’est fermé. Sinon ce n’est pas une chambre, et c’est malhonnête de vendre cela comme tel. L’espace est sûrement intéressant, mais on ne peut pas appeler ça une chambre.

Les fenêtres, c’est cher et ça ne relève absolument pas de la déco (vous êtes encore en simple vitrage !). Vous vous êtes peut-être contentés de ce bien dans lequel vous avez été heureux, mais les acheteurs potentiels vont prêter plus d’attention aux "détails" que ce que vous semblez croire.
Encore une fois, regardez sur Patrim. On se moque royalement des prix d’affichage, sur des biens à rénover comme le vôtre il y a souvent une différence de 30 à 50% avec le prix réel de vente (et encore, quand ce n’est pas une différence de 100% car le bien ne se vend carrément pas - courant dans ma région, peut-être moins chez vous).

Pour valoriser une maison il faut des éléments objectifs : coût moyen du mètre carré de maison ancienne, prix réel de vente de maisons de surface et année de construction identique dans le même quartier, qualité d’isolation, surface vitrée, etc. Sauf à avoir des éléments objectifs vous permettant de contredire l’agent (qui semble quand même très gourmand, rencontrez-en donc un ou deux autres), votre proposition de valorisation à 90k€ n’est pas plus sérieuse que la sienne. Et comme dit Surin vous donnez l’impression de correspondre au profil du vendeur qui pense détenir un bien valant 50% plus cher que le marché parce que <raison subjective qui ne convainc pas grand monde>.

Bref, prenez les choses avec détachement. Maintenant, si on suppose que votre valorisation à 90k€ est correcte, vous remarquerez que ça descend d’autant le rendement locatif brut. Supposons toujours mes 800€/m² de travaux (Surin suggère que ça pourrait être plus si j’ai bien compris son message), donc 48k€, on tombe à 4.6% brut au lieu de 5.8%… ce qui fait encore plus pencher la balance en faveur de la vente.
Mon conseil : ne louez pas par dépit de ne pouvoir vendre la maison à sa "vraie" valeur (qui n’est qu’une vision de votre esprit, la vraie valeur étant celle à laquelle ça va se vendre). Louez si c’est une bonne affaire (estimez le rendement brut plus juste que moi, calculez le net-net et voyez si ça vous convient), vendez s’il vaut mieux récupérer le cash pour le placer ailleurs. C’est une décision objective, mathématique presque.

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#11 11/03/2018 08h56

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Essayons de regarder les options qui s’offrent à vous :
- vendre en l’état
- rénover et vendre : ça ne sert à rien, vous ne retrouverez jamais le montant de vos de travaux dans le prix de vente (prix de vente rénovée < valeur de vente en l’état + montant des travaux)
- louer en l’état : quasi-impossible, l’électricité n’est pas aux normes etc.
- rénover et louer : quasi-impossible, il y a quelques dizaines de milliers d’euros de travaux, or si je comprends bien, vous n’avez pas d’épargne pour payer les travaux, et ne pouvez pas non plus emprunter : déjà fortement endetté pour la RP + problème de santé qui fait que vous ne passerez pas les questionnaires médicaux).

Quelle solution se dégage ? Vendre en l’état.

Si vous pensez qu’elle peut se vendre 90 k€, prenez de bonnes photos après avoir fait un bon coup de ménage et mettez une annonce.  Soulignez le potentiel de l’emplacement. Vous verrez bien ce qui se passe. Pour le compromis, prenez un notaire fiable.

Concernant l’AI, sa commission est délirante. Si vous avez vraiment besoin d’une AI, faites-en venir 3-4 et vous verrez leurs estimations et leurs prix de mandat.

Concernant la chambre de 6 à 7 m² : contrairement à ce que disent plusieurs foreumeurs : non, une chambre ne doit pas avoir 9 m² minimum. Une pièce principale doit avoir 7 m² minimum et une ouverture sur l’extérieur apportant la lumière naturelle. Si cette chambre respecte ces deux critères, c’est une pièce principale. Si non, vous n’avez pas le droit de l’annoncer comme une pièce principale donc pas le droit de la compter comme chambre, mais comme une pièce de service (bureau, grand placard…).

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2018 09h03)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#12 11/03/2018 09h13

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Bernard2K a écrit :

Concernant la chambre de 6 à 7 m² : contrairement à ce que disent plusieurs foreumeurs : non, une chambre ne doit pas avoir 9 m² minimum. Une pièce principale doit avoir 7 m² minimum et une ouverture sur l’extérieur apportant la lumière naturelle.

Légalement, vous avez raison. En pratique un acheteur aura du mal à considérer cela comme chambre, c’est ce que je voulais signaler. Un vendeur qui vous dit "chambre" pour 6m² vous vous rendez vite compte qu’il a une vision un peu idéalisée de son bien smile

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#13 11/03/2018 09h34

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Quelle solution se dégage ? Vendre en l’état.

Si vous pensez qu’elle peut se vendre 90 k€, prenez de bonnes photos après avoir fait un bon coup de ménage et mettez une annonce.  Soulignez le potentiel de l’emplacement. Vous verrez bien ce qui se passe. Pour le compromis, prenez un notaire fiable.

Concernant l’AI, sa commission est délirante. Si vous avez vraiment besoin d’une AI, faites-en venir 3-4 et vous verrez leurs estimations et leurs prix de mandat.

Bien bon conseil !

Vous aurez une meilleure idée du prix "tel quel" ou rénove - et demandez leur les comparables.

Votre meilleur client sera probablement un jeune couple bricoleur - donc mettez une annonce vous-même un peu au-dessus du meilleur prix de vente qu’on vous a donne.

Nous avons vendu nos derniers 6 biens nous-mêmes et sans complications.
Apres 2 ou 3 visites vous en saurez plus  et vous pourrez deicder si vous préférez prendre un agent d’immeuble ou pas.
Mefiez vous tout de meme si l’un des agents vous dit 50% de plus qu’un autre. Il vous fera probablement baisser le prix apres quelques jours. C’est leur tactique s’ils veulent avoir le bien en vente - encore qu’une com normale de 5 ou 6% n’est pas trop alléchante sur 80k par ex. j’imagine…

Courage!

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#14 11/03/2018 19h59

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Alors quelques réponses en vrac :
Je ne suis pas attachée sentimentalement à cette maison, loin de là, seulement à lire certains, j’ai l’impression d’avoir une ruine bonne à raser.
Lorsque mon mari a acheté cette maison en 97, seul le rdc était habité par le précédant propriétaire. Il l’a rénovée en bonne partie mais n’a pas touché au toit de l’avancée ni aux fenêtres. Nous avions pensé changer les fenêtres à un moment mais nous avions renoncé car nous n’avions pas les fonds disponibles à ce moment là. Le devis était de 3500 € pour tout passer en double vitrage.
Pour ce qui est de la lumière, la maison est très bien orientée (plein sud) et la courée est plutôt large donc la maison d’en face ne bouche pas la lumière.
J’ai regardé dans Proxim, je n’ai vu aucune vente de maison d’environ 60m² à moins de 76000 € et la plupart sont plutôt soit autour de 85 000, soit autour de 115 000 €.

Mais en fait, à vrai dire, peu importe. A la base, je pensais plus dans les 90 000 €. A ce prix là, ça me semblait plus intéressant de vendre pour être tranquille et pour placer notre argent autrement. Par contre si la maison vaut seulement 60 000 €, je ne suis plus si sûre que la solution de vendre soit préférable.

Le fait est que si nous vendons :
- Nous aurons à payer un impôt sur les plus-values puisque la maison avait été achetée 150 000 Frs et que les travaux ont étés faits par mon conjoint (donc pas de factures à rajouter au prix d’achat).
- Nous aurons des liquidités mais pas suffisamment pour racheter un bien en vue de faire du locatif car on ne trouve rien en dessous de 60 000 € et il sera probablement plus compliqué d’obtenir un prêt immobilier qu’un prêt travaux.

Si nous ne vendons pas :
- Il nous faut trouver des fonds pour financer les travaux.

D’autres agences doivent passer pour estimer la maison la semaine prochaine. Je verrai ce qu’elles disent. C’est sûr que si l’une d’elle me dit 120 000 € je ne la croirais pas !
Dans tous les cas, si nous vendons, ce sera sans exclusivité et nous mettrons la maison en vente direct également.
Une entreprise doit aussi passer pour nous faire des devis pour la rénovation, j’en contacterai d’autres demain pour avoir d’autres devis et j’ai rendez-vous à l’adil pour connaître les aides auxquelles nous pourrions prétendre.
Ça me permettra peut-être d’y voir plus clair sur ce qu’il vaut mieux faire.

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#15 11/03/2018 20h26

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Vous pouvez calculer votre taxation sur la plus value ici


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#16 12/03/2018 14h28

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Oui merci !
Je l’avais déjà calculée sur la base de 80 000 € de prix de vente et nous devrons payer 7 000 € environ hmm
C’est toujours moins qu’il y a quelques années (presque 18 000€) mais bon… ça fait une grosse partie du prix de vente quand même.
Normalement, dans 10 ans nous pourrons la revendre sans taxe car ça fera 30 ans que mon mari l’a acheté (si la loi ne change pas d’ici là)

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