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#1 13/11/2017 13h44 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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bonjour à tous, après l’échec (relatif) de mon premier projet, je reviens vers vous pour un autre projet mieux aboutit et mieux calculé (je l’espère).

Il s’agit d’un immeuble en très mauvais état (toiture avec un trou, tout à revoir au niveau isolation, électricité/plomberie) mais idéalement situé dans une ville dynamique de l’ouest de la France de 25 000 habitants. Local commercial au rez de chaussé, 2 étages et un grenier.

J’ai eu RDV avec le responsable de l’urbanisme de la ville en question, ils ne poseront pas de soucis pour les places de parking car le projet va dans le sens que la mairie veux donner au développement de la ville.

VOTRE PROFIL

- Salarié, 25 ans, TMI à 14%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : connaissances de bases
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : OK pour le petit oeuvre (peinture, installation de cuisines/WC)
- Temps disponible : Weekend complet

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble
- Année de construction : approximativement 1950
- 2 étages + un grenier qui a déjà commencé à être aménagé, plein nord mais grandes fenêtres, surface totale de 120m², pas d’ascenseur
- Actuellement inhabité (et inhabitable en l’état)

- Aucun chauffage, il faut tout refaire
- Compteurs d’eau et d’électricité à refaire de manière individuelle pour chaque appartements.

L’idée est de diviser correctement l’immeuble en 4 t2 de 30m².

LOCALISATION DU BIEN

- Ville moyenne dans l’ouest
- Hyper centre (avec vue sur la cathédrale et à 2 pas de la rue la plus vivante de la ville)
- zone en développement, étudiants présents ainsi que beaucoup de jeunes travailleurs
- Prise de valeur puisque la cathédrale est en pleine rénovation, ainsi que les batiments aux alentour (la mairie à engagé pas mal de frais pour dynamiser le centre ville)

RENTABILITÉ DU BIEN

Pour information, j’ai visité le bien avec mon maitre d’œuvre qui gérera de A à Z la rénovation de l’immeuble. Je me baserai donc sur son estimation prévisionnelle, qui est faite dans la mesure ou je ne ferais rien moi même. Je prévois de faire toutes les peintures + installation des cuisines.

- Coût du bien avec frais de notaire : 63 200€ (après 3 semaines de négociations)
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 1 600€/mois (420€*2 et 380*2 pour le rez de chaussé et le grenier.
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- gestion en direct

- Travaux estimés à hauteur de 139 891€ (de la toiture à l’ensemble de la rénovation)

- Taxe foncière : 1 300€ / an
- Assurance PNO 220€/an
- assurance loyers impayés : 3% des loyers
- Rentabilité brute : 9.6%, sachant que le cout des travaux va baisser sur tout ce que je ferais moi même.
- Rendement opérationnelle brute : 7.6%

FINANCEMENT DU BIEN

Banque déjà rencontrée, ils me suivent sur un projet à 110% de financement sur un montant de 200 000€ sur 20 ans.
- Montant de l’apport : 0
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2.62
- Durée du crédit : 20 ans
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) : l"équivalant d’une année complète de loyer.
- Avantage fiscal : location en nue (utilisation du déficit foncier)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue au réel

CASH FLOW

- me basant sur la simulation de RendementLocatif, rentabilité nette nette de 6.74%.
Cash flow mensuel de 157€ / mois.

Je précise que j’inclus une provision de 1 000€ / an pour les imprévus dans mes calculs.

Mes déclarations préalables sont prêtes pour le changement de destination du local commercial ainsi que pour la modification de la façade.

Qu’en pensez vous?

Je me pose une question sur le déficit foncier, Dois-je déclarer que je modifie le grenier en habitation vu que le  propriétaire actuel à commencé à le faire, ou puis-je laisser comme tel? Car si modification d’usage, pas de déficit foncier il me semble.

Par ailleurs, je dois reconstruire l’escalier qui est pourri, et refaire l’intégralité des niveaux (ceux qui on vu les photos des immeubles de Cricri avant rénovation comprendront). N’y a-t-il pas de risque de voir les travaux requalifié en travaux de reconstruction? Pas de besoin de toucher aux planchers, il sont sains. Mais il faut tout refaire quand même.

A vous lire,

zap

Mots-clés : immeuble, immobilier, rénovation totale

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#2 13/11/2017 14h31 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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zappaty a écrit :

- Prise de valeur puisque la cathédrale est en pleine rénovation, ainsi que les batiments aux alentour (la mairie à engagé pas mal de frais pour dynamiser le centre ville)

C’est l’état du marché, de la demande, votre rénovation qui fera le futur prix pas les travaux réalisés sur la cathédrale wink

La taxe foncière va évoluer avec la création de nouveaux appartements, incorporez le.

C’est quoi la différence entre Rentabilité brute : 9.6%, et Rendement opérationnelle brute : 7.6% ?
Au vu de la quantité de travaux à faire et des risques inhérents (mauvaises surprises) et de la taille de la ville, je trouve le rendement un peu juste…

Vous faites quoi du commerce en rdc ? Le louer dans une petite ville c’est pas gagné d’avance…

zappaty a écrit :

- Avantage fiscal : location en nue (utilisation du déficit foncier)

Avez vous fait un calcul en LMNP, cela n’est-il pas plus intéressant pour certains lots au moins, comme dans le cas suivant ?

zappaty a écrit :

Je me pose une question sur le déficit foncier, Dois-je déclarer que je modifie le grenier en habitation vu que le  propriétaire actuel à commencé à le faire, ou puis-je laisser comme tel? Car si modification d’usage, pas de déficit foncier il me semble.

Exact pour le déficit foncier. LMNP pour cette partie ? Il semble judicieux de "diviser correctement" comme vous l’avez vous même écrit (surcoût inévitable à calculer)

zappaty a écrit :

Par ailleurs, je dois reconstruire l’escalier qui est pourri, et refaire l’intégralité des niveaux (ceux qui on vu les photos des immeubles de Cricri avant rénovation comprendront). N’y a-t-il pas de risque de voir les travaux requalifié en travaux de reconstruction?

Vous remplacez quelques éléments usagés, pas de soucis, il n’y a pas agrandissement, création de surface ou de reconstruction.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#3 13/11/2017 14h43 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour DDtee,

Merci pour votre retour aussi complet.

Pour la prise de valeur, les biens plus petits se vendent entre 220k et 230k, j’envisage si vente en un seul lot une petite plus value. smile

Pour la rentabilité, je suis volontairement pessimiste sur mes projections pour me garder une belle marge de manoeuvre. Rien qu’avec les peintures faites par moi, je gagne 9 000€ sur le devis.

Le commerce sera changé pour un logement de 30m2, le demande préalable sera faite dès signature la semaine prochaine.

En LMNP, je me posait la question mais je ne maîtrise pas encore bien ce mode de déclaration. Je pensais utiliser mon deficit foncier quelques années et passer ensuite en lmnp. Qu’en pensez vous?

Que me conseilleriez-vous pour diviser au mieux? Il me semble qu’une simple déclaration aux impôts suffise. Je me trompe?

Pour les éléments usagés… il faut vraiment tout refaire, je part de plateaux nu (et treeeeeeeees sale)

Merci pour le temps que vous m’accordez,

Zap

Dernière modification par zappaty (13/11/2017 14h52)

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#4 13/11/2017 14h52 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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J’ajouterai aux propos de DOtee que cela fait une rénovation à 1200€/m2. Cela est plutôt élevé et probablement justifié vu l’état du bien. Si vous voulez gagner en rentabilité, il faut baisser ce poste.

Ce n’est pas en mettant en peinture vous même que vous allez changer la rentabilité (même si c’est toujours cela de dépense en moins). Revoyez plutôt votre cahier des charges (qualité des menuiseries, intérêt de passer par une seule société pour la totalité des travaux, faites des devis comparatifs  etc).

Surtout prenez de la hauteur par rapport au projet. On a une tendance naturelle à accepter une rentabilité faible pour un projet sur lequel nous avons passé beaucoup de temps.

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#5 13/11/2017 14h56 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Merci pour votre retour.

Dès signature du compromis le propriétaire me laisse un jeu de clefs pour faire mes devis.
je repasse à ce moment là avec d’autres pro pour des devis comparatifs et faire jouer la concurrence.

Mon maître d’oeuvre m’ayant indiqué une baisse largement atteignable de 15% sur les travaux, je part du principe que je peux obtenir beaucoup mieux en comparant…

À vous lire,

Zap

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#6 13/11/2017 15h56 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Le sujet de la division à souvent été abordé (moteur recherche en haut à droite), il vous faut aussi accord de la ville, implantation (souvent coûteuse) de nouveaux compteurs EDF… et intégrer ces coûts dans vos calculs !

En ajoutant un niveau d’habitat avec le grenier, attention de vous renseigner si vous n’entrez pas dans l’obligation d’un dispositif de désenfumage. Gros surcoût si c’est le cas !
Vous pouvez si c’est le cas faire des duplex entre les appartements du dernier étage et le grenier sans ce dispositif de désenfumage.

zappaty a écrit :

En LMNP, je me posait la question mais je ne maîtrise pas encore bien ce mode de déclaration. Je pensais utiliser mon deficit foncier quelques années et passer ensuite en lmnp. Qu’en pensez vous?

C’est possible selon certaines règles selon déficit imputé ou non sur vos impôts (sujet également maintes fois traité)

zappaty a écrit :

Pour les éléments usagés… il faut vraiment tout refaire, je part de plateaux nu (et treeeeeeeees sale)

Comment ça des plateaux nus ? Il ne s’agissait pas d’appartements auparavant (en dehors du commerce et du grenier) ? Comme déjà dit dans ces 2 cas cela sera de la construction donc en LMNP ou non prise des coûts des charges et déficit en nu.

Il faut faire les devis avant de signer le compromis pour savoir exactement où vous allez, avoir l’accord de la mairie officiel ou une clause de condition suspensive à la vente et faire comme le dit avec justesse @lachignolecorse baisser le coût des travaux.

Vous ne répondez pas à ma question sur le brut opérationnel, c’est quoi, du net ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#7 13/11/2017 16h05 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour DDtee,

L’accord de la ville (oral suite a rdv) est obtenue. De même pour les compteurs edf, c’est intégré dans l’estimation du maître d’oeuvre.

Je me suis aussi pose ma question de faire un duplex, pour l’obligation de systèmes de désenfumage, je vais creuser de ce côté là, merci

Ce sont bien des logements, mais ils sont tellement inutilisable que je part du principe que je dois tout refaire à l’intérieur.

Difficile d’avoir des devis avant signature si je n’ai pas les clefs, mon maître d’oeuvre veux justement repasser pour tout valider avec les pros mais ça je ne saurais pas avant…

Je vais voir avec l’agence pour ajouter une clause suspensive d’obtention d’accord de la mairie. Un accord oral n’est pas des plus officiels…

Pour le brut opérationnel, c’est demande dans la fiche de renseignement, je me suis contenté de compléter.

Dernière modification par zappaty (13/11/2017 18h51)

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#8 13/11/2017 20h01 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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bonjour à tous,

Suite à vos recommandations, j’ai fait une simulation en partant sur une déclaration totale en LMNP. J’ai ajouté 7 500€ par appartement pour les meubles à ajouter.

Ce que je ne comprend pas, c’est que cela me dégage un cash flow négatif de 85€/mois.

D’où viens cette différence si énorme entre ma 1ere estimation en nue avec déficit foncier et celle avec le régime LMNP?

Je précise que mes simulations sont faites sur RendementLocatif.com.

J’ai également fait les calculs manuellement, et cela me donne un amortissement par an de 10522€ / an. (9222€ d’amortissements annuels + 1300€ de TF)

je me suis basé sur les durées d’amortissement suivantes :

Toiture : 8 % de la valeur hors foncier sur 25 ans

Électricité : 6 % de la valeur hors foncier sur 25 ans
   
Étanchéité : 5 % de la valeur hors foncier sur 15 ans
   
Aménagements intérieurs : 15 % de la valeur hors foncier sur 12 ans
   
Aménagements extérieurs: 9 % de la valeur hors foncier sur 14 ans
   
Gros Œuvre : 57 % de la valeur hors foncier sur 80 ans

Mobilier : prix du mobilier (30 000€) amorti sur 10 ans
Ou ai-je fait une erreur?

Merci par avance du temps que vous m’accordez,

Zap

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#9 20/11/2017 23h20 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour à tous,

Je viens vous faire part de l’avancée de mon projet.

Ayant mieux réalisé mes calculs d’amortissements pour ce projet, j’ai donc poursuivi mon acquisition et ai signé le compromis de vente ce jour devant le notaire.

Quelques points importants :

- obtention des accords pour les déclarations préalables à demander inscrit dans les conditions suspensives (pour se sécuriser)
- deuxième visite avec un architecte (connu de ma famille). Le projet lui plait, il faut selon lui optimiser encore un peu les travaux mais tout ce tiens et le bati est sain (ouf)
- devis en cours avec mon maitre d’oeuvre et de mon coté avec des pros conseillés par l’agent immo avec qui je traite cet achat (ancien commercial dans le bâtiment, on verra ce que cela donne…)

Je vous donne plus d’info dès que les premières simulations tombent

Petite question pour celles et ceux qui ont eu des travaux à faire faire, que pensez-vous de la possibilité de faire travailler des travailleurs détachés pour tout ce qui est "non vital" (pour la pose de placo, revêtement de sol…). Cela permet un gain sur la main d’œuvre mais pas de décennale, donc réservé à tout ce qui est non essentiel selon moi.

Mon maitre d’œuvre m’a posé la question, si vous avez des retours…

L’idée n’est pas ici de débattre de la moralité d’agir ainsi (je souhaite éviter cette solution dans l’absolu), mais de recueillir tout type d’avis constructifs.

Merci pour le temps que vous m’accorderez,

Zap

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#10 21/11/2017 00h19 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Tout ce qui peut faire baisser le coût est toujours bon à prendre. Donc n’ayez aucun scrupule à améliorer votre marge tant que c’est légal.

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#11 01/01/2018 20h02 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour à tous, me revoilà pour vous faire un état des lieux de l’avancement de mon projet.

Suite à plusieurs réflexions avec le maitre d’oeuvre, nous sommes convenu de faire non pas 4, mais 5 appartements dans l’immeuble.

2 T2 de 35m² et 25m² respectivement
3 studios de 15m² chacun, dont un à cheval sur les deux niveaux (il sera très petit, 9m² tout pile en bas, et 6m² pour la chambre mansardé au dessus).

Le tout en meublé.

Du point de vu administratif, refus des déclarations préalables… Ils veulent au final absolument une demande de permis de construire… Sachant que l’on m’avait indiqué que la DP passerait, il faut absolument demander un écrit, on évite de perdre du temps.

Rendez-vous avec les services de l’ABF dans 10 jours, car je suis en secteur protégé, pour étudier avec eux toutes mes demandes. Croisons les doigts, ils semble que le personnel à changé et soit très à cheval sur un certains nombre de points. J’ai quand même longuement discuté avec une charmante dame du service de l’aménagement de la mairie pour connaitre leurs "envies du moment".

Les devis sont en cours. Je rogne sur tout, passerai donc par un prestataire polonais (déclaré), etje négocie sur tous les niveaux.

2eme proposition de prêt reçue du crédit mutuel cette fois ci. Financement à 110%, avec un report TOTAL du crédit la première année. Mais le taux se révèle plus élevé qu’au crédit agricole; qui lui ne propose pas de report de crédit (je dois payer les intérêts des fonds que je débloquerai)… Je retourne à la charge au CA mercredi pour obtenir mieux qu’initialement.

Si vous avez des questions, des commentaires ou remarques, je reste à votre écoute

Et une excellente année 2018 pour vous tous !

Zap

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#12 01/01/2018 20h18 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour,

Si c’est un élu qui vous fait éventuellement un écrit, ou le service instructeur, de toute manière cela ne vaut rien. Ils peuvent en cas d’incompétence être désavoués par le Contrôle de Légalité des services de l’Etat (Préfet) avec retrait d’acte illégal à la clé.
En secteur ABF c’est ce qui ce serait passé et vous auriez perdu potentiellement…5 mois.

Donc pas de regrets (hélas)…

Si j’avais un conseil à vous donner : contactez en amont l’ABF; Ne discutez pas les propositions avec les prétextes habituels (mais le voisin à fait ceci cela, la mairie m’a dit que, ça coûte trop cher…). Soyez factuel : si la façade n’est pas en vue, précisez le au préalable ; si le budget ne passe pas, demandez conseil à l’architecte "comment respectez les prescriptions en passant dans le budget" ce qui est totalement différend de "je ne veux pas de ces prescriptions car elles sont trop onéreuses" : cela le met de votre coté, souvent il n’a pas été ABF toute sa carrière.
Edit : rencontrez le surtout sans le Maître d’Oeuvre ; même si celui ci est un architecte.

Dernière modification par Iqce (01/01/2018 20h20)

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#13 01/01/2018 22h35 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour et pour toutes ces informations et conseils.

Je ferais effectivement mon rdv sans le maître d’oeuvre, la parole sera bien plus libre.

Je refais un point sur cette file dès retour de mon rdv avec l’ABF.

Par ailleurs, après lecture du zppaup et du plu de la ville, je ne suis pas embêté pour les places de parking suite à ma division de immeuble, du fait que je ne créer pas de surface habitable. C’est d’ailleurs confirme par la mairie (sans écrit hélas…).

Grâce à cela, l’immeuble sera parfaitement cleane du point de vu du cadastre et des impôts.

Zap

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#14 02/01/2018 09h55 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Pour la division sans création de places, en revanche, je me fierais volontiers à la parole de la Collectivité. En effet cet enjeux n’intéresse que la Commune, ce n’est pas dans le champ des compétences prioritaires des services du Préfet : protection des biens (ici le périmètre MH ou MI) et des personnes essentiellement.

Vous avez tout compris pour le rdv avec l’ABF, c’est déjà un bon point ; il est possible que vous ne soyez reçu que par l’un de ses assistants, qui ne sera peut être aps architecte de formation et qui ne fera que répéter des consignes usuelles ; dans ce cas, avec tact, il faut essayer de tenter sa chance au niveau au dessus.

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#15 12/01/2018 14h01 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour,

Je reviens pour vous faire part de la finalité de mon rendez-vous avec l’ABF.

Quelques points, le responsable de l’aménagement urbain était présent, mais semble n’avoir aucun pouvoir décisionnel au final.

La mairie m’avait prévenu du coté très directif de l’ABF, je n’est pas été déçu.

Concernant les ouvertures, bois OBLIGATOIRE, ce nouvel ABF ne jure que par ça et n’accepte aucune dérogation (même si tout le monde autour est en PVC blanc…)

Mon projet pour le rez-de-chaussée n’est pas refusé mais il souhaite quelque chose de bien plus abouti, apparemment le bardage en bois ne lui plais pas.

Je dois donc faire une verrière tout en bois (décidément) avec moulure et décoration, isolation phonique au top. Je dois également savoir ce qui se cache derrière un bout de bardage en zinc, pour éventuellement changer le matériau de la verrière que je dois faire.

J’avoue être ressorti déçu de ce RDV, peu de possibilité de parole, négociation impossible, il préfère laisser un bâtiment tomber en ruine plutôt que de prendre des décisions qui seraient pour tout le monde bien meilleures (pour la ville comme pour moi).

Avec ces recommandations, je me retrouve à devoir prévoir encore plus de travaux…

La mairie est en revanche enthousiaste vis-à-vis de mon projet, qu’en pensez-vous, avez-vous des cas ou la mairie à pu faire changer l’avis de l’ABF?

Merci pour vos retours et remarques

à vous lire,

Zap

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#16 12/01/2018 14h54 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour,

L’avis  de  l’architecte  des  Bâtiments  de  France,  quel  que  soit  son  sens,  peut  faire  l’objet  d’un  recours  formé  par l’autorité compétente (ici la Commune cf vos données) auprès du Préfet de région.

La  possibilité  de  recours  de  l’autorité  compétente  est  interne  à  la  procédure  d’instruction  de
la demande d’autorisation  de  travaux.
Cela vous oblige à rester dans l’incertitude…

Il faut en parler avec les élus et leur service instructeur.

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#17 12/01/2018 15h13 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour Iqce,

Merci pour votre retour.

Je vais faire un E-mail directement au responsable de l’aménagement que j’ai vu, pour lui faire part de mon ressenti.

A voir ce qu’il en pense, et aussi des éventuels délais si j’entamais  cette procédure.

A défaut, il a peut être d’autres idées pour faciliter la validation de mon projet. Je vais creuser également du côté de potentielles subventions de la mairie, sait-on jamais.

Que c’est compliqué l’administration française…

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#18 12/01/2018 15h18 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Les ABF sont d’une rigidité sans nom, bien souvent en dépit du bon sens, mais c’est une façon je pense de justifier leur rôle…

Le périmètre de protection a été réduit il y a quelques années, désormais 500m autour du monument.
Plus de détails ici :
Travaux sur un monument historique ou aux abords d’un monument historique - professionnels | service-public.fr

Les contraintes sont classiquement : menuiserie bois, contraintes dans les couleur de facade et de menuiserie, limitation dans les tailles des fenêtres (plus hautes que larges, grandes baie vitrées interdites), limitation dans les matériaux de toiture, etc …

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#19 12/01/2018 15h53 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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N’oubliez pas l’ANAH ; le mieux étant de contacter la DDT service logement privé ; si cela se trouve effectivement vous êtes en secteur OPAH RU, cette info doit même se trouver en ligne sur le site de la collectivité de nos jours smile

L’ABF ne vous ayant pas parlé de subventions spécifiques, on oublie…
edit : pour éviter ces prises de têtes et ces histoires de périmètre, il est fortement conseillé aux élus de mettre en place une AVAP. Selon moi dans le cas d’un centre ancien dégradé et confronté aux exigences de l’ABF "ingérables" ou du moins difficiles à comprendre et impossibles à appréhender par les porteurs de projet c’est une vraie démarche d’élu responsable (à suggérer mais…Pas en ces termes bien sur, à la marge…).

Aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ? Wikipédia

Dernière modification par Iqce (12/01/2018 15h56)

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#20 12/01/2018 22h12 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Merci à tous pour vos retours instructifs.

@yademo
C’est absolument ça, du bois, du bois, du bois… à ce demander ce qu’il trouve de si exceptionnel à ce matériau, pourtant tellement onéreux et difficile d’entretien… je suis à moins de 150m d’une église juste ravalée.
Mais l’ensemble de la rue n’a pas du juger bon d’avertir l’ABF de changement de fenêtres car tout le monde est en pvc blanc. A croire que je suis le seul à faire les démarches (et donc à avoir des obligations en dépit de tout bon sens).

@iqce
Je vais creuser la question du côté de l’anah, il y a peut être moyen d’obtenir des aides bienvenues pour ce projet.

Un point positif sur tout cela : j’apprends énormément, et cela me fait de l’expérience  (dans la douleur ceci dit).

Je vais tenter une nego via le responsable de l’aménagement, on verra si cela fonctionne, en prétextant la mise en péril du projet si je dois me plier à toutes ses obligations.

A vous lire,

Zap

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#21 14/01/2018 18h28 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour à tous.

Me revoilà avec de nouveaux éléments, qui risque de mettre un terme définitif à mon projet.

En regardant de manière plus pointue la législation en terme de division en logement d’un immeuble, je me suis rendu compte que les plans prévus prévois 2 T2 de 35 et 25m², et 3 studios, dont 2 de 12 et 11m² (qui sont petits non pas par choix, mais par une disposition compliqué du bâtit : le bâtiment est très peu profond, ce qui complique la mise en place des escaliers).

Hors, d’après l’article L-111-6-1  du Code de la construction et de l’habitation, la surface minimale acceptée pour la division d’un immeuble en logement est de 14m².

Donc, si je lit correctement l’article, ma demande à la mairie sera refusée, et je ne pourrait pas diviser correctement l’immeuble.

Après la complication avec l’ABF, les surcouts et contraintes administratives et législatives qui s’accumulent, je suis tenté de jeter l’éponge.

Merci pour vos retours,

A vous lire,

Zap

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#22 14/01/2018 19h04 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Bonjour,

Je ne suis pas sur de ce que vous avancez sur le Code de la Construction.
N’étant pas spécialiste je passe mon tour. Si le forum n’a pas de réponse (ce serait surprenant, voir ce que font Ddtee ou Cricri etc), voir avec le notaire.

Par contre le service Urbanisme doit répondre sur le Code de l’Urbanisme  : il ne peut pas y avoir refus de l’autorisation d’Urbanisme en visant un article du Code de la Construction, mais le service peut attirer votre attention sur des points critiques (en général vis à vis du droit des tiers par exemple si vous créez une ouverture en limite : c’est légal en Urbanisme mais illégal sauf à faire valoir un acte notarié).

N’attendez donc pas autre chose du service Urbanisme qu’une réponse en Urbanisme, ce qui n’est pas forcément rassurant.

Dernière modification par Iqce (14/01/2018 19h08)

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#23 14/01/2018 19h31 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Si je comprend bien, je pourrais donc (à confirmer) déposer une déclaration préalable avec la petite taille de mes logements, et que cela soit accepté même si le code de la construction et de l’habitation dit le contraire?

Dans tous les cas, cela m’oblige à signer l’acte de vente avant de savoir si l’ABF acceptera mon projet sans me rajouter trop de contraintes (en plus de celles déjà connues), et sans savoir si la division est possible/légale.

Cela fait beaucoup (trop) d’inconnues, surtout pour un 1er projet.

A vous lire,

Zap

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#24 14/01/2018 19h35 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Oui ; tout cela doit apparaître en conditions suspensives.

Au final ce sont des écueils financiers ; la négociation est peut être à revoir, franchement cela fait beaucoup de difficultés et pour débuter il faut faire simple au maximum, les complications viendront toutes seules avec les inévitables imprévus.

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#25 14/01/2018 19h45 → Zappaty : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à rénover totalement) (immeuble, immobilier, rénovation totale)

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Cela m’a permi d’en apprendre beaucoup, et je dois dire que j’ai pris du plaisir à gérer ce projet, j’en ressors d’une certaine façon gagnant.

A propos, dans les conditions suspensives du compromis, j’ai fait apparaître l’obtention de déclarations préalables , ainsi qu’un maximum d’emprunt et un taux spécifique au delà duquel je nemprunte pas.

J’ai un courrier de la mairie refusant ma DP, au motif qu’il faut un permis de construire, et j’ai également des propositions de ma banque avec des taux supérieurs à ceux prévu au compromis.

Selon vous, est-ce suffisant pour casser le compromis, ou dois-je en plus demander à mon maître d’oeuvre des devis nouveaux, pour dépasser de beaucoup le montant du prêt max?

En espérant être compréhensible, merci à tous pour vos retours et pour l’ensemble de vos conseils.

Zap

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