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#1 06/03/2017 18h00 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement f4 à rénover (62m² / 3 chambres)
- Étage: 2/2
- Inhabité
- Si appartement : Propriétaire qui vends en lot un immeuble de rapport pas de syndic encore crée
- Chauffage individuel électrique

- Compteurs d’eau et d’électricité individuels 
- Études de la copropriété : Pas encore crée
- Décoration : A rénover

LOCALISATION DU BIEN

- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Capital départemental, de nombreuses entreprises + école d’infirmière + CFA a proximité + gare + CV (le tout à 15’ à pieds)
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Quid d’être devant un cimetière?

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire Affiché à 53k => Je vais faire un offre à 40K Hors frais de notaire
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 550€ HC
- Taux de vacance envisagé: 1 mois tous les 2 ans = 4%: 264€ anuel

- Travaux immédiats: estimation: 15.000€:
- Réfection des murs (papier de vert + peinture)
- Réfection des sols (  (Mise en place isolant + lino)
- Réfection salle de bain (peinture)
- Mise en place de radiateur Electrique plus économique (grille pain en place)
- Mise en place d’une cuisine intégrée

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent. Toiture + facade "propre"
- Taxe foncière hors TEOM: En attente d’estimation de l’agence
- Assurance PNO (propriétaire non occupant): 120€

- Rentabilité brute : : (550*12)/(40000+3200+15000) = 11.4%
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats: 7% (voir fichier joint)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport: 1.500€
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance: 2.2%
- Durée du crédit: 20 ans
- Frais de tenue de compte: 0E de plus que ce que je paye actuellement
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème 15K

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier): Location Nu réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI : 32 € Annuel ( en prenant en compte des travaux de l’ordre de 1.000e  tout les 5 ans)
- Cash flow positif

Voila pour la description du bien.

Aujourd’hui je possède 2 studios loué au réel. Je me pose la question de creéer une SCI à l’IS et d’y intégrer ce bien + les deux autres biens. Le CA serait de  14K euro, ce qui me permettrai de commencer à pouvoir amortir les frais de comptabilités.

Es ce une bonne idée de transférer les deux studios dans une SCI, que je créerai à l’occasion pour ce bien?
    => Avez vous une idée de la procédure + coûts de cette opération

Je visite le bien dans la semaine pour mieux me rendre comtpe des travaux, mais au vus des photos une réfection partielle est nécessaire quid du budget? est il réaliste? (appartement de 62m²)

En attendant que d’autre question me viennent vous trouverez ma simulation excel ci jointe.

Simulateur Excel

Merci d’avance de votre retour,

Adadou70

Dernière modification par adadou70 (06/03/2017 18h05)

Mots-clés : didou70, immobilier, rénovation


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#2 06/03/2017 19h02 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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Comment estimez vous les travaux, sérieusement, avant d’avoir visité ?
Confirmez nous tout ça après la visite smile


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#3 09/03/2017 16h22 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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Bonjour suite à la visite voila les points que j’ai constaté

Commun:
Le réglement de copropriété a été fait
Les commun nécessite un coup de jeune en bonne état mais peinture qui s’écaille)
Face arrière de l’immeuble défraîchi => ravalement sur une face à prévoir

Etat général
- Surface brut: Sol + Mur + Plafond à refaire
- Les fenêtres sont en bonnes états générale (double vitrage), il manque des poignées + un coups de    lasure
- Pas de VMC mécanique: il y’a des chéminés dans lequells des trous ont été créer pour faire ofice de VMC (présent dans cuisine + SDB)
- La porte d’entrée en place est une porte d’intérieur (type chambre)
Cuisine a refaire => mise en place d’une cuisine intégrée

Electricité:

- Radiateur électrique récent
- Il manque des prises électrique (230v) dans toutes les pièces
- une prise pour le four
- Compteur electrique refait récemment + installation existante aux normes
- Pas de prise téléphonique (Mais présent dans l’immeuble)

- Salle de bain

- Pas de douche
- Pas de cumulus pour l’eau chaude
- Lavabo à refaire mais déja présent (donc arrivée + évacuation présente)


Toilette:

- Toilette en salle état => En espérant que l’acyde puisse suffir à les remettres en état => a budgétiser

Budget

DOUCHE                                                                    200,00 €
Mitigeur                                                                    150,00 €
LAVABO (Double vasque)                                            350,00 €
Cumulus                                                                    250,00 €
Toilette                                                                    150,00 €
Cuisiné intégré                                                            3 000,00 €
Electricité ( prise électrique + four+telephone) + douille  5 000,00 €                         
réfection sol                                                            2 000,00 €
réfection mur                                                            500,00 €
Fenêtre a refaire (peinture + ponçage)                            100,00 €                                           
VMC sale de bain                                                    300,00 €
Porte d’entrée                                                            300,00 €

                                                               TOTAL: 12.300€

Je vais faire une contre visite avec électricien + plombier pour affiner ces deux postes, je compte faire par moi même les travaux type sol plafond etc


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#4 09/03/2017 16h37 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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adadou70 a écrit :

Aujourd’hui je possède 2 studios loué au réel. Je me pose la question de creéer une SCI à l’IS et d’y intégrer ce bien + les deux autres biens. Le CA serait de  14K euro, ce qui me permettrai de commencer à pouvoir amortir les frais de comptabilités.

Es ce une bonne idée de transférer les deux studios dans une SCI, que je créerai à l’occasion pour ce bien?

Au foncier la comptabilité est simplissime, pourquoi vouloir prendre un comptable ? (il ne s’agirait pas d’amortissement mais de charges)
Beaucoup de frais pour quel intérêt ? Il vous faudrait céder vos deux premiers studios à la SCI…

Pour les travaux cous n’indiquez pas faire vous même la plomberie et ne budgétisez pas de plombier (pour douche, cumulus, toilette…)

Vous devez pourvoir trouver un électricien bien mois cher que cela !

Le syndic n’existant pas tout est possible : le meilleur avec un syndic bénévole compétent et peu coûteux (vous par exemple ?), le pire avec l’agence (est-ce vendu par agence ?) qui tente de se placer…

Le cimetière peut effectivement faire fuir quelques locataires, par contre c’est en général un voisinage peu bruyant wink


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#5 09/03/2017 17h44 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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Merci du retour,

Concernant le plombier, je souhaiterai faire un chiffrage tout d’abords pour me positionner sur le fait de faire moi même ou pas ( Je pense pouvoir le faire moi même) mais je souhaite obtenir un devis pour juger du coups du risque de mal façon par moi même par rapport aux devis du plombier.

J’ai commencé à prospecter plombier + électricien pour conter visite.

quid de la SCI à l’IS et faire sa compta soit même?? il faudrait que je me documente la dessus.


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#6 10/03/2017 12h16 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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Bonjour,

Je ne peux vous conseiller pour ce qui est du status à cause de mes maigres connaissances, mais pour les travaux je pense avoir fait des travaux relativement proche des votre et je vais vous dire ce que je pense des différents budgets.

L’électricité est a mon avis surévalue.. ! Comme dis DDtee vous pouvez trouver un électricien moins cher, ce que vous voulez faire est relativement simple, a moins qu’ils soit très compliqué de passer les cables… Et dans ce cas ce n’est pas seulement de l’électricité à refaire.

Pour ce qui est la plomberie vous l’avez pas mal divisé, j’aurais plutôt tendance à penser que vous sous évaluez un peu si vous faites faire par un pro l’ensemble.

Pour la cuisine, il existe de très nombreux cuisiniste a des prix très raisonnable, et dont l’installation n’est pas compliqué si vous êtes un peu débrouillard… ! Comptez vous le four/frigo etc dans le budget de 3000€?

Que pensez vous faire sur le sol pour un budget de 2000€?

Pour la porte d’entée, que pensez vous faire pour 300€?

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#7 11/03/2017 09h00 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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Que pensez vous faire sur le sol pour un budget de 2000€?
=> Mise en place d’un lino gamme medium+ sur les 62m² + plainte

Pour la porte d’entrée, que pensez vous faire pour 300€?

Acheter une porte avec montant et l’installer par mes soins.

Pour la cuisine, il existe de très nombreux cuisiniste a des prix très raisonnable, et dont l’installation n’est pas compliqué si vous êtes un peu débrouillard… ! Comptez vous le four/frigo etc dans le budget de 3000€?

En effet je compte électroménager (frigo + four + hot)

Je vais programmer une contre visite avec électricien + plombier pour affiner ces chiffres, sachant que mon estimation initial pour le projet est de 15K€, la sur évaluation d’un poste compensera la sous d’un autre je pense.

Donc Si je résume
=> SCI IS pas besoin de comptable
=> Approfondir le budget travaux

=> J’avais déjà contacté mon banquier pour un projet de l’ordre 60k celui-ci me suivait, je suis donc ok niveau financement


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#8 11/03/2017 10h21 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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bonjour,

1) si vous possédez le bien en nom propre, loué en location nue et imposé selon les revenus fonciers au réel :
Votre tableau est bien fait mais contient quelques grosses erreurs :
1300 € de frais de syndic : ça paraît brut de décoffrage. Il faut affiner les charges de copro pour savoir quelle part est récupérable auprès du locataire et quelle part reste au bailleur. Il me semble que les syndics détaillent la part "locative" dans les charges : obtenez les relevés de charges de copro et décortiquez-les. Ne retenez dans vos charges déductibles du revenu que la "part bailleur" ; la part locative est payée par le locataire dans ses charges locatives, donc ça ne vous coûte ni ne vous rapporte.
- vacance locative est placé au mauvais endroit : ce n’est pas une charge, mais un moindre revenu. En cas de vacance, il faut donc immédiatement diminuer le loyer perçu, et non pas le considérer comme une charge.
- vous devez inclure des travaux d’entretien et réparation. Même si vous avez fait 15 k€ de travaux initiaux, ce n’est pas pour ça que l’appartement va passer 30 ans sans entretien. En première approche, 0,3 % du prix d’achat par an peut convenir (sachant qu’il ne s’agit que de l’entretien de l’intérieur de l’appartement ; l’entretien de l’immeuble étant payé par la copro et revenant donc dans les charges de copro). Vous parliez ci-dessus de travaux de l’ordre de 1000 € tous les 5 ans ce qui est assez réaliste ; mais je n’ai rien vu de tel dans votre tableau !
- en l’absence de gestion par agence, comptez un forfait de 20 € de frais de gestion par an (c’est le tarif des impôts)

C’est sur l’onglet fiscalité que figurent les plus grosses erreurs :
- vous déduisez 2000 € de frais de notaire. Or, seuls les éventuels frais de notaire liés à une hypothèque ou un PPD sont déductibles en revenus fonciers.
-  Et surtout, vous partez du principe que les travaux sont "amortis" pour ramener le revenu à zéro. Ce n’est pas du tout comme ça que ça se passe.
Déjà, il manque une colonne revenus fonciers nets de l’immeuble (=revenu - charges déductibles) qui peut être négative. Avec vos 15 k€ de travaux en année 1, je trouve -14070 €.
Ensuite, il faut additionner vos revenus nets de vos différents biens loués aux revenus fonciers réels. Supposons que votre studio A vous rapporte 1000 € de revenu net, votre studio B vous rapporte 1500 € et votre F4 dénommé C vous rapporte - 14070 €.
Votre revenu foncier imposable l’année 1 est donc 1000+1500-14070 = -11570 €
Sur ce déficit, 10700 € sont imputables sur votre revenu. Ce qui ne vous arrange pas, car c’est "subventionné" seulement à 14 % (vous économisez l’impôt sur ce revenu). Alors que dans votre système, c’est subventionné à 29 % environ puisqu’on économise IR + IS. Sauf que vous n’avez pas le choix, le déficit sera forcément imputé à 10700 € sur votre revenu de l’année N. Et encore, vérifiez bien que baisser votre revenu imposable de 10700 € ne va pas vous faire franchir une tranche d’imposition, car la "subvention" serait encore plus faible.
Donc, déficit reportable : 11570-10700 = 870 €.
En année 2, vous avez donc 870 € de déficit à reporter en diminution de votre revenu foncier, et c’est fini ! Vos travaux sont entièrement déduits en seulement 2 années.
Par contre, déduction d’un déficit foncier sur le revenu -> engagement de conservation de cet appartement F4 jusqu’au 31/12 de l’année N+3 (donc aussi interdiction de le passer en meublé où de l’amener à une SCI).
Lisez bien le premier tableau du point 250 de cette page, jusqu’à ce que vous l’ayez parfaitement compris :
RFPI - Revenus fonciers - Règles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires)

2) Si vous créez une SCI IS :
Vous devez faire une comptabilité absolument comme une entreprise, donc expert-comptable quasi-obligatoire. DDTee s’est emmêlé les pinceaux parce que vous parliez de revenus fonciers (les revenus fonciers au réel sont simples pour le particulier en nom propre ou pour la SCI IR), mais je vous confirme que les revenus de location (même nue) d’une SCI IS doivent être comptabilisés dans une comptabilité de type entreprise.
Avantages bien connus : amortissement de la valeur de l’immeuble ; imposition basse voire nulle tant qu’on ne se verse pas de dividendes.
Inconvénients bien connus : l’amortissement pratiqué chaque année vient diminuer la valeur comptable de l’immeuble et il n’y a pas d’abattement pour durée de détention, ce qui fait que si on le revend au bout de 20 ans par exemple, la SCI va payer une méga plus-value.
Je pense que vous êtes inconscient des conséquences de la SCI IS. Vous devez absolument potasser cela avant d’aller plus loin. Par exemple, savez-vous que si vous avez emprunté en votre nom personnel, vous ne pourrez pas déduire les intérêts et l’assurance ? Il faut que ça soit la SCI qui emprunte.

Dernière modification par Bernard2K (11/03/2017 11h10)

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#9 11/03/2017 19h37 → Adadou70 [25] : étude de cas immobilier (appartement F4 à rénover ) (didou70, immobilier, rénovation)

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5000€ pour l’électricité avec ce que vous citez à faire , est hors de prix … avec 1000€ et un Elec "honnête" ca devrait être suffisant . Pour info , mes parents ont aménagé un 100m2 dans un corps de ferme . Toute l’électricité était à faire , cela a coûté 7000€


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