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Forums des investisseurs heureux

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#1 13/11/2017 20h05 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Suite à des recherches depuis quelques mois dans la région de l’Eure-Et-Loir et de l’Eure (avec comme cible d’être à moins d’une heure de mon domicile), je suis tombé sur un bien à rénover entièrement à un prix correct à environ 50 minutes de mon domicile. Ma proposition de prix a été accepté et je signe le compromis dans les prochains jours

VOTRE PROFIL

Homme, Cadre dans la sécurité informatique, Yvelines, 33 ans, marié
TMI : 30 %, Revenus du ménage : 75k€ annuels

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correctes (déjà un bien en LMNP m’obligeant une certaine rigueur)
- Fiscales : idem
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : tout sauf plomberie (toujours une peur bleue de causer une fuite, même s’il y aurait plus de risques avec l’électricité mais on sort du rationnel:))
- Sociales : Madame à la négociation et aux relations sociales / Monsieur à la gestion et aux travaux (réalisation ou supervision)
- Temps disponible : Par nature oui, c’est un domaine qui m’intéresse, je pars du principe qu’on trouve toujours du temps pour cela (dis le gars encore sans enfants:))

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Immeuble sur 2 niveaux dans un centre-ville (ville de 2500 habitants) avec 2 logements de 20m² (T1) et 42m² (T2)
- Année de construction : 1935
- Étage, luminosité, surface, ascenseur :
    - Immeuble éloigné de 200m du cœur de ville dans une impasse, au calme, près d’une route     menant à la gare (à 500m à pied). Porte palière donnant sur le T1 puis sur un escalier (neuf,     remplacé en 2015) qui mène au T2
    - T1 au RDC avec vue sur l’impasse, exposé Ouest, luminosité correcte 
    - T2 au 1er étage avec vue sur l’impasse, exposé Ouest, luminosité impeccable (pas de vis-à-    vis sauf pour une fenêtre sur les 4 en face d’un mur à mi hauteur)
- Inhabité au moment de la vente et pas de syndic
- Chauffage individuel électrique
- Volets isolants : oui, posés en même temps que les nouvelles fenêtres
- Compteurs d’électricité individuels avec relevés manuels
- Compteur d’eau commun
- Décoration externe : murs blancs et briques, ravalement effectué il y a 5 ans, fenêtres et toitures neuves
- Décoration interne : tout est à refaire, l’ancien propriétaire a acheté le bien il y a 20 ans et le locataire du T2 était déjà en place, il vient juste de déménager

LOCALISATION DU BIEN

- Eure (27) proche Eure-et-Loir en centre-ville, à 50min de mon domicile
- Bassin d’emploi de la région drouanaise (Dreux) avec nombreuses petites villes de 2500-3000 habitants
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien : Je ne pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 73,5 k€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : T1+T2 à 670€ HC / mois actuellement (nu), 700€ HC / mois envisagé en meublé
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les ans. Je pars du principe que le T2 se louera sur des périodes plus longues, ie : 3-4 ans, alors que le T1 aura un taux de rotation plus fréquent, ie : 1-2 ans
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : Je préfère assurer la gestion en direct
- Travaux immédiats :
    - Dans les parties communes, hormis le remplacement de la porte d’entrée et un coup de     peinture sur les murs, il n’y a pas de travaux majeurs.
- Dans le T1, un rafraichissement par le propriétaire a été fait il y a 3 ans. Il est nécessaire de refaire le sol (parquet ou carrelage), un coup de peinture, une vérification de la plomberie et remplacer le tableau électricque et. Pour le reste, pas de gros travaux de maçonnerie / menuiserie à prévoir.
- Dans le T2, une vérification de la plomberie et une refonte complète de l’électricité me semble plus que nécessaire (bien non rafraichi depuis au moins 1989), le propriétaire n’avait presque jamais mis les pieds dans le logement. Un espace est à créer au niveau de la cuisine en supprimant un mur en bois très fin pour obtenir une pièce de vie agréable. La SDB est à agrandir (intégré au sein d’une chambre de 20m², l’objectif est de diminuer le volume de la chambre et augmenter celui de la SDB). Le reste est majoritairement du réagencement (nouveau ballon d’eau chaude, nouveaux radiateurs) et de la décoration intérieure (parquet ou carrelage + peintures des murs).

Je m’occuperai des étapes de rénovation initiales (décollage papiers peints et de la colle au sol, suppression des cloisons du T2 et du parquet existant du T1, démontage ancienne SDB du T2) et de la peinture dans l’ensemble de l’immeuble (un simple lissage des murs sera demandé aux artisans). Le reste des travaux sera confié à des artisans.

Je compte au total environ 12000€ de travaux (hors agencements intérieurs) et 5000€ pour l’aménagement des cuisines dans le T1 et T2, l’aménagement de la salle de bains dans le T2, ainsi que l’achat du mobilier (lits, vaisselle, etc.).  L’estimation des travaux n’a pas été validée avec un artisan et l’aménagement mobilier a été prévu selon ce que j’ai pu faire dans un T2 que je loue déjà en meublé (avec une marge d’erreur de 20 % au cas où)

- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Non applicable
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Non prévu pour le moment car les principaux composants extérieurs (toitures, facades, fenêtres) ont été rénovés il y a moins de 5 ans
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : idem

- Taxe foncière hors TEOM : 300€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 200€
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : Non applicable

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 11.4 %
- Rendement opérationnel brut : loyers*(100-taux de vacance)-frais de gestion-assurances-travaux de maintenance / coût du bien avec frais de notaire + travaux immédiats : 7,6 %

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 5000€ (aménagement mobilier)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,71 % TAEG (1.3 % sur 15 ans hors assurance, le TAEG inclus les frais de dossier, l’assurance et les frais de garantie)
- Durée du crédit : 15 ans
- Frais de tenue de compte : 0€
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : 300€ de provisionnés chaque année pour travaux, vacance, etc. Le reste est couvert par l’épargne de précaution du ménage
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : Non

RÉGIME D’EXPLOITATION ET CASH FLOW

- Location meublée : BIC réel LMNP
- Cash flow positif (+1€ par mois) en 8ème année avec l’ensemble des hypothèses suivantes :
    - Loyer : 700€ HC /mois en année 1 avec revalorisation du loyer à 1 % par an
    - Taux de vacance locative : 1 mois par an
    - Amortissement (valeur du bien, frais de notaire, travaux) permettent d’annihiler toute     imposition pendant 11 ans

Quelques questions

D’après votre expérience, conseilleriez-vous de mettre du carrelage ou du parquet dans des biens loués en meublés ? Au premier abord, je m’orienterai sur le carrelage car cela nécessite un investissement initial plus conséquent mais est plus fiable dans la durée

Je suis actuellement propriétaire de ma RP et d’un T2 dans une ville avoisinante. Je suis systématiquement passé par les notaires des vendeurs. Y-a-t-il un intérêt particulier à avoir l’ensemble de ses biens gérés par un seul et même notaire ?

Je souhaite démarrer les travaux avant la signature de la vente, je pense que le vendeur sera d’accord sur le principe. Quelle démarche me conseillez-vous d’effectuer au niveau assurance ? Je ne souhaite pas forcément consigner cela chez le notaire, cela risque de compliquer les démarches et j’ai pu lire sur le forum que les notaires étaient un peu frileux à ce sujet.
Pour information, j’avais effectué les opérations suivantes lors de mon précédent achat : contrat de location gratuite de 15 jours entre le vendeur et moi-même (avec autorisation de réaliser des travaux) et souscription d’une assurance habitation pendant ces 15 jours. A l’issue, signature de la vente chez le notaire puis le relais d’assurance a été pris par le locataire qui emménageait le lendemain de la vente.

Merci de vos avis et réponses

Mav

Mots-clés : etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp

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#2 16/11/2017 15h14 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Bonjour,

Désolé je ne vais pas répondre à la question sur les travaux avant la signature définitive. Par contre , je vous conseille d’utiliser les services de votre notaire ( ou de celui qui va le devenir). Pour moi, ce n’est pas plus cher et vous avez un homme de droit qui va défendre vos intérêts. Par ailleurs , si comme beaucoup , vous êtes amené à réitérer les actes d’achats , vous aurez un vrai partenaire. Cela fait 2 fois que nous achetons avec notre notaire et il débrouille tous les points potentiellement "sensibles".
Un notaire ne gère pas vos biens mais il gère tous les points de droit de la mutation qui peuvent vous sauver ou vous plomber en cas de difficulté ( servitudes par exemple).

Concernant le carrelage ou le parquet, nous préférons le parquet qui est bien plus tendance et chaleureux.
A tel point , que dans les visites , nous en sommes très souvent à considérer le carrelage comme un point légèrement négatif car nécessitant un recouvrement.L’ambiance sonore voire la transmission phonique du carrelage est aussi à prendre en compte
Dans certains cas , le parquet peut être habilement remplacé par un bon vinyl aspect parquet.Selon les cas , il y a du rouleau ou des lames. C’est rapide , d’un cout raisonnable , avec une pose au double face cela préserve le revêtement de sol antérieur ( le carrelage ) et donc permet de gérer des évolutions de décoration ou des dégats.

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#3 16/11/2017 15h30 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Exactement du même avis que le précédent investisseur.

Avoir son notaire est, pour moi, indispensable maintenant. Je n’aurais pas été si catégorique lors de mon premier achat. Une relation de confiance se noue, il connait votre situation, défend vos intérêts, et cela permet d’avoir deux visions sur le même projet. Comme dans toutes autres professions, il y a des gens plus froids, plus bavards, plus extravertis, plus compétents,… l’important est d’être avec qqn de compétent et qui sache cerner vos attentes et y répondre.
Cela sera d’autant plus appréciable que le projet est compliqué.

Le parquet est la tendance. Le carrelage dans les pièces à vivre est devenu "vintage". Les locataires, pour ceux que j’ai vu, préfère le parquet, qu’ils trouvent plus "chaud" pour une pièce. Le carrelage serait à réserver à la cuisine et la salle de bain.

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#4 16/11/2017 15h44 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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+1 pour le notaire, vraiment c’est LE point capital.

Pour le revêtement de sol : oui si vous prenez un super carrelage. Sinon, il est possible de poser des revêtements de sols tellement solides et esthétiques que l’on croirait du vrai plancher ou du vrai carrelage. Rien à voir avec les antiques "linos". Gain de temps et forcément de rentabilité.

Pour les travaux avant la signature, c’est comme pour le notaire unique du vendeur : il ne faut pas. On ne sait jamais ce qui peut arriver, à commencer par vous même, imaginez les conséquences…Si vous devez annuler la vente (quitte à payer le dédit bien sur). Au pire mettez cela par écrit devant notaire, s’il accepte (pas sur), et c’est le vendeur qui doit voir avec son assurance en tant que propriétaire, j’avais essayé par le passé et l’on m’avait dit que réglementairement c’était impossible (donc à confirmer).

Bon courage, beau projet !

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#5 16/11/2017 20h48 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Merci de vos réponses, j’ai bien pris conseil pour la présence du notaire lors de la signature du compromis

Pour le sol, c’est intéressant comme point de vue, effectivement je n’avais pas forcément pensé à l’aspect esthétique, juste à la durabilité (surtout sur un T1 où le taux de rotation est plus important) donc je pense que je vais m’orienter sur du parquet dans le T2 (sauf cuisine et SDB en carrelage) et me laisser encore la reflexion (ainsi que vos reflexions smile) sur le T1.

Pour les travaux avant signature de l’acte définitif, oui il peut se passer pleins de choses pendant cette période mais le risque me semble quand même limité :
1/ Le bien est à refaire complètement et je n’ai prévu que de casser une cloison en bois et de refaire la SDB du T2 donc si le propriétaire demande à remettre en état, il aurait presque intérêt à récupérer le bien en l’état
2/ Je prévois de faire un acte sous seing privé avec précision des conséquence en cas de rupture du compromis de vente
3/ Le contrat d’assurance location couvre les travaux (et comme je prévois d’intégrer le fait que le logement m’est loué à titre gratuit le temps des travaux, le contrat d’assurance pourra être établi).

C’est clair qu’il n’y a pas de risque zéro, il y aura peut-être un cas que je n’aurais pas prévu, mais cela me laisse la latitude d’avancer le chantier sur une période où je suis plutôt disponible par rapport à ma vie professionnelle.

Le compromis est prévu en signature pour ce samedi et le vendeur est d’accord pour me donner les clés après mon délai de rétractation (10 jours après signature du compromis je crois) et après avoir obtenu un accord de principe de ma banque (ce que j’ai déjà)

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#6 10/01/2018 20h58 → Mav [27] : étude de cas immobilier (petit immeuble de 2 lots à renover entièrement) (etude de cas, immeuble de rapport, immobilier, lmnp)

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Mise à jour du 10/01/2018

Nous avons signé le compromis de vente le 18/11/2017 (en l’absence de mon notaire, car avec le déplacement et nos disponibilités, cela repoussait la date à presque mi-Décembre) et après le délai légal de rétractation, le propriétaire a accepté de nous donner les clés afin de réaliser des devis de rénovation et de pouvoir commencer quelques travaux.

En premier lieu, nous avons sélectionné au moins 3 artisans pour chaque corps d’états : électricité (rénovation complète des 2 appartements), plombier (création d’une salle de bain) et maçon (changement de la porte d’entrée).
Le fait d’avoir fait appels à 3 artisans différents nous a vraiment permis de mieux qualifier notre besoin. C’est notre premier projet en rénovation complète (le premier était quasiment habitable en l’état) et nous avons senti notre amateurisme dès les premiers échanges avec les artisans. Pas à rougir non plus parce que nous avions soigneusement préparé ce que nous voulions demander mais nous avions oubliés certains points essentiels (oh, une alimentation en eau pour un éventuel lave-vaisselle dans la cuisine, ca serait pas mal !smile).
Tous les devis se sont effectués au cours d’une soirée marathon (10 artisans en 4h) mais cela nous a permis de concentrer notre présence (l’immeuble est a environ 1h de notre domicile).

Pendant les vacances de Noël, nous avons activement travaillé à éclaircir les 2 appartements : décollage des murs et sols (papiers peints, moquette, lino, carrelage), suppression de la salle de bains existante, abatage d’une cloison afin d’agrandir une pièce, vidange du ballon d’eau chaude (et extraction d’environ 90kg de calcaire:(). Bref, nous n’avons pas chômé entre 2 bouts de foie gras et quelques verres de champagne (mais à rythme raisonnable, sans trop se prendre la tête).

Entre temps, les premiers devis ont commencé à tomber. Nous avons été extrêmement étonné du faible taux de réponse : 2 plombiers sur 4, 1 maçon sur 3 et 1 électricien sur 3.
Nous avons été embêté pour la partie électricité car nous n’avions aucun autre point de comparaison malgré des relances à minima hebdomadaires (« oui Monsieur, il me manque un dernier prix, je vous l’envoie d’ici 2 jours… »), et à la fin, les artisans ne nous répondaient plus.

Les devis étaient le gros point d’incertitude jusqu’à présent, car l’estimation ne se basait que sur ma maigre expérience dans le domaine mais au final cela s’est révélé plutôt inférieur. Nous nous sommes mêmes payés le luxe d’ajouter des travaux de maçonnerie afin de refaire l’ensemble des cloisons coté rue (isolation existante en polystyrène) en BA13 + laine de roche et de recréer complètement un espace WC qui était fait en cloison bois. Nous tournons autour de 12500€ pour l’ensemble des travaux soit tout juste 500€ de plus que l’estimation initiale (mais avec de nombreux travaux supplémentaires). En intégrant 4 000€ d’ameublement (cuisines, meubles SDB, électroménager, fournitures meublés), il nous reste encore 1 500€ de marge de manœuvre sur le prêt travaux, au cas où.

Coté banque, rien à redire, la conseillère a trainé un peu à envoyer les propositions de financement mais une fois reçus, nous avions les offres éditées en 1 semaine. Nous avons même eu la possibilité d’intégrer les achats de mobiliers et d’électroménager dans le prêt travaux (donc aucun apport personnel, financement à 110 % + 100 % de travaux / ameublement)

La signature est prévue dans 10 jours et à partir de cette date, le bal des artisans va démarrer pour une durée de chantier d’un mois et demi. Il nous reste quelques travaux à finaliser avant leur venue (suppression des cloisons placo/polystyrène existantes coté rue avant l’intervention du maçon) puis la prochaine intervention sera pour les enduits de lissage, peintures et pose du parquet.

Si c’était à refaire, ce que je ne referai pas :

Le fait d’avoir concentré tous les devis en une seule soirée a été extrêmement bénéfique. En revanche, je serai beaucoup moins patient sur les délais de fourniture des devis par les artisans (j’ai l’impression d’avoir attendu des devis qui de toute façon ne sont jamais arrivés) et sur leur contenu (certains devis sont de vraies histoires qui racontent l’objectif du projet et les coûts majeurs, d’autres détaillent des raccords à 0.60€). J’ai fini par faire des fiches de lots qui reprennent l’ensemble des attentes pour un artisan et je leur envoie par e-mail. Même si le projet évolue, cela permet de s’assurer que le besoin est bien pris en compte à chaque étape. L’objectif n’est pas non plus de détailler ligne à ligne mais permet d’avoir une base de comparaison entre les artisans.

Le fait d’avoir effectuer les travaux d’éclaircissement et de déblaiement a permis de diminuer le coût de la facture (je pense que cela m’aurait coûté 2 000€ au bas mot). J’ai pris un certain plaisir à le faire car cela permet de mieux s’approprier le bien et de projeter les attendus plus facilement. Cela a permis également d’optimiser les devis pour le plombier et l’électricien car la variable « découverte de trucs pourris » a normalement déjà été traité (ex : 3h pour vider à la main 90kg de calcaire). Je pense que pour un futur projet, je déléguerai ces tâches à un artisan afin d’augmenter mon capital sérénitésmile

Le seul risque de cette opération a été de réaliser ces quelques travaux sans être propriétaire et c‘est vrai qu’il m’est arrivé de me demander si je pouvais effectuer tel ou telle opération sans prendre un risque majeur. 

La suite des aventures d’ici un mois smile

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