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#1 09/02/2017 10h23 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Besoin de conseils sur un choix que je dois prendre entre l’achat d’un studio à rénover en quasi totalité et un t1 bis en bel état sur Pau 64.

1/ studio 21 m2 + Balcon 3 m2 plein sud vue Pyrénées dans un immeuble de 1990, contemporain et ravalé en 2014 , bon quartier résidentiel avec quelques  résidences pour jeunes actifs ou étudiants. parking collectif , cave ou local vélos privatif . 3 ème étage sans ascenseur . Proche des facs (4 min en voiture), commerces etc… Louable facilement mais turn-over attendu.

*Prix 45000€ mais possibilité de bonne négociation à 35000€ maxi . je vais en proposer 30000 €…
Travaux artisans et ameublement estimés à 8000€ : déplacement cuisine dans séjour pour remplacer kitchenette  dans le couloir , salle de bains neuve , linos , etc …

*Loyer envisagé : 360+25 en meublé
*Charges : 40€/mois et TF de 350 €
*CF + selon rendement locatif de 35€ ( comptabilité gratuite  )

ou :

2/ t1 bis 35 m² sans balcon plein ouest sans vis-à-vis, dans un immeuble standing de 2000 d’architecte connu dans le sud-ouest, Hall d’entrée style hôtel, superbe . 2e étage, ascenseur, parking privé sécurisé . Ravalé il y a 1 mois .
Quartier top, facs à 3 min, grand centre commercial, cinémas, boutiques, à 100 m, etc.…
C’est un produit "rare" sur le marché . Très facilement louable.

Aucun travail à faire mis à part le meubler et décorer.
Prix 68000 € très peu négociable ( 65000 €). Secteur à 2100/2200 euros du m² environ. Proprio vivant à Paris, acheté en défiscalisation mais continuera à le louer si pas d’offre intéressante …

*Coût meuble : 3000 €
*loyer attendu : 440 + 20 en meublé
*charges : 35 e/mois TF 500 €
*CF négatif de 50€ environ

J’emprunte à 100 % avec assurances ( ma femme et moi)

Ma question est la suivante : QUE FERIEZ-VOUS ? ;-)
Le T1 bis est un produit rare à la vente , il va partir vite , dois-je faire l’effort d’un apport (10000€ environ ) pour équilibrer mon CF ? Sachant que je dispose de 15000€ d’une vieille assurance vie GMO  poste avenir qui ne me rapporte même pas 1.8%… Je me dis : autant le placer dans un bien de valeur qui pourra générer une possible plus value d’ici 10 ans …
Ou , dois-je réfléchir en investisseur pur et dur et engranger un peu de CF sur le studio ?

Message édité par l’équipe de modération (09/02/2017 10h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par pandora64 (09/02/2017 10h26)

Mots-clés : immobilier, rentabilité, studio, t1bis


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#2 10/02/2017 16h28 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Pas d’avis ? sad


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#3 10/02/2017 17h25 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Bonjour,

déjà, la rentabilité brute : 12 % pour le premier et 8 % pour le second. Vous avez manifestement craqué pour le second car il a un bon standing, un bon emplacement. Si vous n’arrivez pas à "vendre" ce standing et cet emplacement, ça vous sert à quoi ? Pourquoi est-ce qu’il ne se loue "que" 460 € ? Au m², vous prévoyez de le louer 30 % moins cher que le studio ! (je sais que c’est réducteur car le studio a aussi son balcon, son parking et sa cave, mais quand même).

Soit vous arrivez à faire de ce T1 bis, par des beaux meubles et une belle déco, un bien d’exception loué 550 € voir plus, soit il n’est juste pas rentable. Il est très bien, certes, mais si ce "très bien" ne se retrouve pas au niveau du loyer, vous le payez juste trop cher, du point de vue de l’investisseur bailleur.

Ensuite, sur la question du bien qui prendrait de la valeur et qui pourra générer une plus-value : le "très bien" du second bien est déjà valorisé : 68 k peu négociable, va partir rapidement. A la revente, vous ne valorisez pas mieux qu’il ne l’est aujourd’hui.

A mon avis, si le second bien prend de la valeur, c’est que tout le marché aura augmenté, donc le premier aura pris de la valeur aussi. Si vous arrivez à payer ce studio à 30 k€ + 8 k€ de meubles et de travaux, vous aurez un beau studio à l’intérieur ; l’immeuble a été ravalé, donc l’extérieur est bien aussi. On ne voit pas pourquoi il ne prendrait (au moins) autant de valeur, en proportion, que le T1 bis.

PS : j’ai l’impression que les charges que vous chiffrez sont seulement les charges locataires. Pour chacun de ces biens, renseignez-vous sur les charges de copro et sur leur répartition exacte locataire/bailleur.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 17h35)

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#4 10/02/2017 18h17 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Merci de votre réponse .
Plusieurs choses:
1/ l’agence m’a contacté il y a une heure pour me dire que la position du vendeur avait évolué favorablement . Il pense qu’à 62000€ ca serait jouable ( j’avais dit oralement que je ne mettrais pas plus de 60000). Donc on arrive à avoir un peu plus de rentabilité .

2/ pour ce qui est du loyer envisagé, effectivement je l’ai sous estimé mais il est vrai que la différence de loyer entre studio et t1bis n’est pas énorme au vu des annonces lbc.

3/ les charges sont bien "totales"

4/ la plus value sera plus facile sur le T1 bis car bien rare à la vente . Je n’ai actuellement pas vu bcp d’annonces de vente sur ce secteur ( ou bien plus cher) et dans cette Residence .

5/ je garde en mémoire les propos de DDTEE concernant les studios vs t1bis ou t2 .. wink

Par rapport à mon interrogation ,  que pensez vous de l’idée d’apporter mon capital assurance vie dans cet achat? (15000€)

Dernière modification par pandora64 (10/02/2017 18h25)


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#5 10/02/2017 18h36 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Il faut distinguer les deux réflexions :
- le financement de cet achat. En général, on peut emprunter assez facilement pour l’immo, avec des taux bas. Donc, il faut emprunter le maximum.
- votre AV n’est pas performante. Donc il faut placer ces sous sur un meilleur support.

Ce sont deux choses différentes.

Les arguments en faveur de ne pas faire d’apport sont nombreux :
- la liquidité. Le placement immo est le plus illiquide qui soit. Ces 15 k€ seront immobilisés dans votre bien immo, comme si c’était une pierre scellée dans le mur de l’appart ; la seule façon de les retrouver est de vendre le bien. Alors que si vous les gardez sur un autre support, presque tous les supports permettent un retrait rapide. Utile en cas de coup dur quelconque.
- la diversification. Si vous mettez 15 k€ sur la bourse ou l’AV, vous évitez d’être trop concentré sur l’immo.
- l’augmentation de la surface globale productive de revenus : avec ces 15 k€ sur un autre support, vous avez 15 k€ de plus qui travaillent pour vous fournir un revenu. Certes, vous êtes aussi endetté à 15 k€ de plus. Mais tant que ces 15 k€ vous rapportent plus que le TAEG du prêt, vous êtes gagnant.
- etc.

Dernière modification par Bernard2K (10/02/2017 18h39)

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#6 10/02/2017 19h35 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Bonjour
Je reviens après deux tentatives infructueuses.

Si CF veut bien dire Cash flow Je suis un peu surpris du financement. 
Quelle durée pour l’emprunt et quel est votre taux marginal d’imposition


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#7 10/02/2017 19h49 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Durée de 20 ans , taux de 1,9% avec 0,36 % d’assurance (environ)
Taux d’imposition nul pour le moment ( juste sous la tranche imposable )

Dernière modification par pandora64 (10/02/2017 19h50)


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#8 11/02/2017 08h45 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Comme Bernard2k j’ai tiqué sur les charges.
Vraisemblablement cet immeuble est géré par un syndic bénévole et l’entretien est assuré par les occupants. C’est parfois un souci avec des locataires qui aiment le " Standing"
Sur du long terme le budget réparations -entretien d’un immeuble en centre ville est de l’ordre de 1% de la valeur vénale de l’immeuble. Soit ici 620 euros par an. Ce n’est peut-être pas pour tout de suite, mais il faut y penser.
Vous avez des réserves, je ne suis pas inquiet

Ensuite je suis surpris de la gentillesse de votre banquier:
Vous avec 31 000 euros de revenus et deux parts et demie soit 2583 euros par mois.
Votre premier crédit vous coûte 700 euros par mois soit un taux d’endettement de 27%.

Dans ces conditions , obtenir un financement à 110% sur 20 ans  vous conduit à rembourser 382 euros supplémentaires par mois
En ajoutant le loyer net à votre revenu, vous passez alors à un taux d’endettement de près de 36%
C’est "Mission Impossible " avec les banques que je connais.

Concernant votre pari sur la plus-value à dix ans:
C’est loin d’être une certitude. L’immobilier peut parfois baisser sur de nombreuses années .
De 1990 à 1997 une partie de Paris a chuté de 40%
Au japon L’immobilier baisse depuis plus de vingt cinq ans.
Depuis dix ans Ils  baissent dans les principaux pays voisins: Espagne Italie Royaume uni, Même (et surtout) aux Etats unis …. Mais pas en France où la chute de 2008 a été suivie d’un rebond qui semble s’essouffler depuis deux ans.

L’étude du rendement locatif actuel me semble plus fiable que cette perspective .
J’aurai donc une petite préférence pour le premier appartement . Sous réserve bien sûr que le prix soit proche de vos espoirs de négociation.

Dernière modification par CyberPapy (11/02/2017 08h59)


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#9 11/02/2017 09h16 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Je ne comprend pas votre raisonnement sur plusieurs points:

* Concernant les charges , il y a bien un syndicat avec nettoyage , etc.. elles sont à mon avis suffisamment élevées et même trop pour le studio ( 500€ par an environ !) . Sur mon dernier studio , je suis à 350€ maxi de charges totales eau comprise .

* l’endettement n’est apparement pas un problème pour ma banque . Elle m’a bien stipulé qu’elle ne fonctionnait pas juste en terme d’endettement pur et dur . De plus , j’ai un patrimoine foncier familial du à mon métier, qui me procure une certaine garantie financière .
J’ai aussi 2 autres biens qui me dégagent 800€ de rentrées par mois pour 550 € de crédits  .
Donc, cela vient s’ajouter à mon revenu de base .

Cependant , Je comprends votre raisonnement , car ce que je déclare en revenus agricoles n’est pas forcément ce que je prélève réellement pour mon quotidien . Pour être plus précis mes revenus pros réels sont de 20000€ par an .


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#10 11/02/2017 09h43 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Pour les charges, c’est un décalage par rapport aux tarifs que je connais en Ile de France.
Ici pour un petit immeuble de cinq appartements , le Syndic prends 2200 euros par an.
L’entretien de l’unique escalier sur deux étages , sortir les poubelles balayer la cour " de temps en temps" c’est 200 euros par mois.
Le pire c’est sur Paris et lorsqu’il y a des espaces verts….

Pour l’endettement je comprend mieux la position du banquier.

Ceci dit, je conserve ma position :j’ai toujours privilégié les forts rendements tout en sachant qu’en général ils sont associés à un fort risque.
Ce risque il faut en comprendre la nature et surtout se protéger en cas de gros problème.


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#11 11/02/2017 09h59 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Effectivement , je ne suis pas sur le même secteur . C’est une ville moyenne de 80000 habitants , agglo de 145000 , avec 13000 étudiants environ , et plus pour 2017 avec l’arrivee de classes de medecine en lien avec la fac de Bordeaux


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#12 06/03/2017 17h58 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Suite des envenements . Sans rentrer dans les détails et Après avoir echangé Avec l’agent Immo sur la possibilité de négociation moins  fermée Avec le vendeur .  J’ai fais une offre d’achat à 62000€, qui vient d’etre acceptée !
Je ne pensais pas qu’elle soit acceptée a vrai dire vu que l’agent m’avait demandé de forcer un peu plus l’offre . Je me suis fixé sur ce prix et je ne bougerai plus , j’ai eu raison au final smile comme quoi …
Sous seing à signer demain !
J’ai déjà les plans de déco effectués Avec un logiciel en ligne top et gratuit …
mon  budget est limité (2500€) pour tout meubler , changer linos et monter 1 cloison pour un muret bar . Je vais me servir de lbc pour meubler d’occasion , j’ai déjà trouvé le lit et d’autres choses .

Dernière modification par pandora64 (06/03/2017 17h59)


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#13 08/03/2017 17h50 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Gagner près de 10% sur une négociation est toujours valorisant.

Bonne chance pour la suite.


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#14 10/03/2017 10h53 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Vous avez obtenu le bien qui vous plaisait. Je ne suis pas sur que ça soit le meilleur choix financièrement, mais il est toujours plus agréable de détenir des biens que l’on apprécie… !

Le seul truc qui me laisse perplexe c’est que vous obteniez une plus-value sur un bien d’une résidence relativement récente que je m’attenderais plutôt à voir décote avec le temps ! Sa meilleure chance de plus-value est surtout l’emplacement.

L’avantage de ce genre de bien est qu’en général vos locataires sont plus solvables et dégradent moins les bien (c’est pas une généralité, mais c’est souvent le cas).

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#15 10/03/2017 11h33 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Il y a encore quelques années , un bien dans cette Residence partait à 2500€ du m2 , aujourd’hui j’ai pu l’avoir à moins de 1800€ . Je pense qu’il ne pourra pas perdre de sa valeur . Meublé et bien décoré , et même si je le revends au même prix d’ici 5 ou 10 ans , ce ne sera pas une opération négative.

Effectivement , les potentiels locataires ciblés "devraient" être dans la classe plutôt aisée . A voir suivant les travaux que j’effectuerai, mais je peux espérer louer à plus de 500€ si le bien est attractif . J’ai déjà testé la demande sur lbc ( faible demande actuellement en basse saison locative étudiante notamment ) et j’ai reçu une dizaine de demandes sur quelques jours ( jeunes actifs pour la plupart) .
Pour du saisonnier , ce serait idéal aussi mais pas le temps nécessaire à cela .

Pour finir , oui c’est un coup de cœur , étant plus jeune et étudiant , j’aurais aimé être locataire  dans cette Residence , aujourd’hui j’en suis propriétaire wink … les hasards de la vie ?

Dernière modification par pandora64 (10/03/2017 11h35)


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#16 10/03/2017 12h02 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Voila, je comprends tout à fait le côté plaisir ! Tout le monde n’investi pas de la même manière !

Ne pensez vous pas que des jeunes actifs soit plus intéressants que des étudiants? (rendant le turnover plus faible).

Pour la baisse des prix, on ne sait jamais ou elle peut s’arrêter, dans certaines villes peut atractives le prix peut descendre très bas (ce n’est pas le cas de votre ville). Pour exemple a Saint-Etienne j’ai acheté pour approx 500€/m²….

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#17 10/03/2017 12h17 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Oui jeune actif je préférerais , après il y a beaucoup d’étudiants ici et qui restent 3 ou 5 ans parfois.
Pour les prix je ne pense pas que cela baisse beaucoup , il y a eu de la baisse vers 2008 , puis re hausse , depuis 2015 baisse légère et actuellement cela repart à la hausse . Donc pas vraiment de tendance baissière nette .
La ville est étudiante et avec de grosses entreprises : total , safran, euralis , etc..


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#18 10/03/2017 12h29 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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pandora64 a écrit :

Pour les prix je ne pense pas que cela baisse beaucoup , il y a eu de la baisse vers 2008 , puis re hausse , depuis 2015 baisse légère et actuellement cela repart à la hausse . Donc pas vraiment de tendance baissière nette .

Et pourtant indépendamment de cela:

pandora64 a écrit :

Il y a encore quelques années , un bien dans cette Residence partait à 2500€ du m2 , aujourd’hui j’ai pu l’avoir à moins de 1800€ . Je pense qu’il ne pourra pas perdre de sa valeur .

Vous auriez tout aussi bien pu penser cela il y a un peu moins que quelques années, quand ces biens valaient 2000 ou 2200€/m2, attention à bien être sûr que les prix dans cette résidence aient bien recollé à la valeur du marché des bien anciens équivalent de cette ville.
Sinon c’est qu’il y a encore un potentiel de baisse, indépendamment de l’évolution du marché local.

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#19 11/03/2017 19h49 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Bonjour , disons que j’aurais pu avoir un bien un peu moins élevé ( aux alentours de 58/60k€ ) mais pas avec un emplacement aussi précieux .


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#20 30/04/2017 10h17 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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La suite du dernier achat : passage au banquier pour finaliser et envoyer les offres de prêt :
62000€ achat.
6000€ frais notaire.
2500€ travaux et meubles.
500€ frais dossier.
600€ hypothèque.
Apport : 6000€

Soit un financement sur 20 ans de 66000€ environ par un prêt souplesse ( mensualités modulables )  à 1,6% et 0,2% d’ assurance sur 2 têtes à 50% =
328 € de mensualités.

Ce qui nous laisse un CF + de 60€ environ ( pas de frais de compta , ni cga ) en meublé sur l’application rendement locatif , avec un loyer de 480€ HC .

Bonne nouvelle : le passage à proximité du nouveau bus à haut niveau de sécurité ! Une sorte de tramway bus , qui relie le centre aux hôpitaux . Un plus pour Lens locations ou la revente à terme !

Dernière modification par pandora64 (30/04/2017 10h18)


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#21 01/05/2017 16h04 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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J’aimerais avoir un avis  en ce qui concerne l’électricité pour la cuisine . J’aimerai placer un four micro ondes combiné  avec 2300 w de puissance grill . Auparavant , un micro ondes Simple était branché ( 900w je pense ) sur l’une des prises de courant de la cuisine ( disjoncteur au tableau marqué C16 ) .
Faut il une autre ligne spéciale pour brancher au futur Multi fonctions grill ? Je n’ai pas de connaissance elec mais il me semble qu’avec 2000w de puissance , la ligne actuelle n’est pas adaptée ..?
Merci

Dernière modification par pandora64 (01/05/2017 16h13)


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#22 01/05/2017 22h28 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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2300W sur du 215V (Voltage minimal garanti), ça nous donne 10.7A (I=P/U). Donc sur une prise normale branchée seule et en direct au disjoncteur dans les règles de l’art, ça passe sans problème, puisqu’elle est dimensionnée pour 16A. En théorie, il faut ajouter un coefficient en fonction de la longueur de cable, mais c’est très minime pour des longueurs typiques.

Sur un tableau électrique de maison, il n’y a que 2 types de protection, 16 ou 32A, soit 3440W ou 6880W.
Une table de cuisson nécessite une 32A, un four typiquement non. Par contre vérifier que la même ligne de courant n’alimente pas plusieurs prises, auquel cas il faut ajouter les puissances des appareils branchés dessus.

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#23 24/07/2017 08h24 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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Ok !


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#24 31/07/2017 09h05 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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L’appartement à finalement été loué à une étudiante ( cf présentation pandora64) pour 520€ .
Voici un aperçu du bien avant/apres travaux :

AVANT :

http://fotoforum.fr/photos/2017/07/31.9.jpg

APRES :

http://fotoforum.fr/photos/2017/07/31.10.jpg

http://fotoforum.fr/photos/2017/08/01.5.jpg

Dernière modification par pandora64 (01/08/2017 12h35)


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#25 31/07/2017 14h51 → Pandora64 : étude de cas immobilier (achat d'un studio à rénover) (immobilier, rentabilité, studio, t1bis)

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C’est tellement joli (avec la déco adéquate posée au bon endroit, l’harmonie entre les couleurs) qu’on dirait des pages piquées à un catalogue d’ameublement ! Bravo.

Dernière modification par Bernard2K (31/07/2017 14h51)

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